CC BY
49DOI: 10.24412/2076-1503-2023-1-224-227 МОСЬПАН Владислав Викторович,
NIION: 2018-0076-1/23-35 аспирант, Частное образовательное
MOSURED: 77/27-023-2023-1-35 учреждение высшего образования
«Московский университет имени С.Ю. Витте», г. Москва,
e-mail: [email protected]
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАН
Аннотация. Настоящая работа посвящена договору аренды земельных участков по законодательству Российской Федерации и европейских стран. Определяются особенности и проблематика применения института аренды земельного участка в России, Франции, Бельгии, Гзрмании, Нидерландах и других европейских странах. Особое внимание автор уделяет конструкции договора аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В результате проведенного исследования автор формулирует рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации.
Ключевые слова: аренда, договор аренды земельного участка, европейские страны, земельный участок, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
MOSPAN Vladislav Viktorovich,
Graduate student, Private educational institution of higher education «Moscow University named after S.Y. Witte»,
Moscow
LAND LEASE AGREEMENT ACCORDING TO THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION AND EUROPEAN COUNTRIES
Annotation. This work is devoted to the lease agreement of land plots under the legislation of the Russian Federation and European countries. The features and problems of the application of the institute of land lease in Russia, France, Belgium, Germany, the Netherlands and other European countries are determined. The author pays special attention to the construction of a lease agreement for a land plot consisting of agricultural land. As a result of the conducted research, the author formulates recommendations for improving the legislative regulation of land lease in the Russian Federation.
Key words: lease, land lease agreement, European countries, land plot, land plot of agricultural land
Договор аренды является одной из самых распространенных договорных конструкций не только в России, но и зарубежных странах. При этом стоит отметить, что Российская Федерация на протяжении многих лет остается одним из лидеров в аграрной политике. Не последнюю роль в этом играет масштабность размеров российского государства. Так, территория нашей страны составляет одну восьмую часть земной суши. Россия занимает площадь примерно в 2,5 раза больше территории Европы, почти в два раз больше территории США и Китая, в 26 раз больше Франции, в 47 раз больше Германии, в 45 раз больше Японии [9, с. 201].
Вследствие вышеуказанных обстоятельств особое место в российском гражданском обороте отведено институту аренды земельных участков. На сегодняшний день аренда земельных участков в России регламентируется, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [2] и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) [3]. Помимо указанных кодифицированных нормативно-правовых актов, в отечественной правовой системе есть отдельные законы, которые содержат нормы об аренде особой категории земельных участков. В частности, специальные правила аренды земельных участков из земель сельскохозяй-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2023
ственного назначения сконструированы в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) [8].
Законодательное регулирование аренды земельного участка носит межотраслевой характер, и эта особенность нередко становится причиной рассогласованности законоположений, регламентирующих сферу арендных отношений. Наглядным примером данной рассогласованности являются ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. Так, нормы гражданского законодательства обязывают арендатора получать согласие арендодателя для сдачи имущества в субаренду. В отличие от ГК РФ, ЗК РФ не предъявляет к арендатору земельного участка столь серьезных требований: для сдачи земельного участка в субаренду арендатору достаточно уведомить арендодателя; согласие последнего не носит обязательного характера. Полагаем, что упомянутая рассогласованность должна быть устранена посредством приведения ст. 22 ЗК РФ в соответствие со ст. 615 ГК РФ. На наш взгляд, ст. 615 ГК РФ, в отличие от ст. 22 ЗК РФ, не создает дисбаланса интересов сторон договора аренды земельного участка.
Помимо рассогласованности норм ГК РФ и ЗК РФ, существует и проблема, связанная с пробелами законодательного регулирования аренды земельного участка. На наш взгляд, в России в первую очередь остается неурегулированной сфера правоотношений, возникающих из договора аренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения. Так, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не закреплены четкие квалификационные требования к арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, хотя ученые-юристы уже много лет высказываются о целесообразности введения данной законодательной нормы [5, с. 44].
Мы также считаем, что установление этих требований к арендатору необходимо для развития и укрепления отечественного сельскохозяйственного сектора. Безответственное отношение арендаторов к арендуемым земельным участкам, отнесенным к категории земель сельскохозяйственного назначения, может привести к утрате плодородности почвы, что напрямую скажется на экономическом благополучии нашей страны.
Во многих зарубежных странах так же, как и в России, уделяется повышенное внимание аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, в странах Западной Европы большинство граждан заключают договоры аренды земельных участков именно из
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2023
сельскохозяйственных земель. Например, в Бельгии в аренде находится более 70% земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а в Германии и Франции - более 60% земли, в Нидерландах - 35%. В среднем в странах Европейского союза в аренде используются 40% земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку арендовать такие земельные участки здесь выгоднее, чем покупать [6, с. 225].
Интересно заметить, что в большинстве из этих стран арендодателем по договору аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения чаще всего является государство. Если взять, к примеру, Нидерланды, то там 65% площадей сельскохозяйственных угодий принадлежит государству, которое и является основным арендодателем. Однако отличительная черта арендных отношений в этой стране - самая привлекательная долгосрочная аренда земли на 99 лет (как и в Израиле). Из арендованных 35% земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 20% арендуют у государства, 15% - у частных собственников.
Следует иметь в виду, что среди развитых стран есть и такие, где нет такой распространенности случаев по заключению аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Например, в Новой Зеландии в аренде находится лишь 14% земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения [7, с. 450].
По законодательству Франции арендодатель может получить назад свой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения только в случае, если он изъявил намерение относительно того, что он сам будет заниматься фермерством на этом земельном участке. В противном случае договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения между арендодателем и арендатором продлевается автоматически на период всего времени, в течение которого арендатор будет вести на этом земельном участке сельскохозяйственное производство. В законодательстве Франции минимальный срок аренды ранее был установлен в девять лет, а примерно 30 лет назад его продлили до 18 и 25 лет.
Обратим внимание на то, что в законодательстве Дании, Германии, Франции, Испании, Швейцарии, Италии, Норвегии установлены максимальные размеры площадей земельных участков, которыми могут пользоваться юридические и физические лица.
В таких странах бывшего СССР, как Армения, Грузия, Молдавия, отказались от создания сельскохозяйственных предприятий как пользова-
телей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и передали эту категорию земельных участков в пользование крестьянам.
Интересен подход к законодательному регулированию аренды земельных участков в Азербайджане, Киргизии, Таджикистане, Узбекистане. Здесь нет частной собственности на землю. Государство в этих странах передало земельные участки в постоянное владение. Группы работников или семьи арендуют земельные участки у предприятий [1, с. 30].
Отметим, что в зарубежных странах ценность земельных участков определяется рентным доходом, который она может приносить. Во Франции средняя стоимость аренды 1 га сельскохозяйственных угодий - 2,5 тыс. евро, пашни — 3,5 тыс. евро в зависимости от местонахождения: близкие к крупнейшим городам угодья оцениваются в размере 18-19 тыс. евро.
Во многих странах Западной Европы 90% договоров аренды заключают на срок более девяти лет, включающий полную ротацию севооборотов, окупаемость основных фондов. Это достигается путем гармонизации интересов сторон арендных отношений и условиями договора аренды за счет высокой арендной платы. В Нидерландах срок аренды составляет 6-12 лет, в Люксембурге - 6-9, Франция - 9, в Португалии для арендаторов, использующих наемный труд, минимальный срок аренды составляет 10 лет.
В Бельгии широкое применение договора аренды земельного участка является одним из ключевых факторов развития сельского хозяйства и эффективного использования земельного фонда. В этой стране доля земельных участков, которые используются фермерами на основании договора аренды, в среднем ежегодно составляет 67,7%, во Франции - 52,7%, в Англии - 37,4%, в США - 41%, В Голландии - 38%, в Германии - 36%, в Италии - 18,8%, в Дании - 18,5%.
Арендная плата, безусловно, является ключевым аспектом арендных отношений. В сельском хозяйстве многих развитых стран мира арендную плату соотносят с рентабельностью земельного участка. Например, в Швеции она составляет 5-8% от стоимости земельного участка или 7-9% от стоимости реализованной продукции.
Распространенность заключения договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в России обусловлена масштабами сельскохозяйственных угодий, которые находятся на ее территории. Так, площадь сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации составляет 210 млн га. Практически ни одна европейская страна не может помериться этими показателями с Россией. Исключение составляет
Казахстан, где площадь сельскохозяйственных угодий составляет 222 млн га. Помимо нашей страны и Казахстана, наибольшими площадями сельскохозяйственных угодий обладают не европейские страны: Китай - 496 млн га, Австралия -466, США - 427, Бразилия - 246, Индия - 181 млн га [5, с. 45].
В европейских странах сельскохозяйственная освоенность территории довольно разная. Вследствие неблагоприятных климатических условий на севере Европы площади распахиваемых земель не превышают 10% общей площади скандинавских стран. В структуре сельскохозяйственных угодий площадь пастбищ и лугов в этих странах достигает 2%. В Центральной Европе наблюдается крупнейшая сельскохозяйственная освоенность территории. Так, во Франции она составляет 54,9% от общей площади страны, в Польше - 57,8, Германии - 47,9; Испании - 59,7; Швейцарии - 38,7%. На юге Европы площади обрабатываемых земельных участков колеблются в пределах от 15 до 20,6%. Самая большая площадь территории Испании, Франции используется под производство кормовых культур.
Необходимо иметь в виду, что в отдельных странах Западной Европы большое внимание уделяется законодательному регулированию защиты почвы земельного участка, сдаваемого в аренду. Так, в законодательстве некоторых западноевропейских стран распространена стратегия «зеленого» и «красного» билета, предусматривающая поощрение арендаторов-фермеров, которые хорошо защищают почву от эрозии, и судебный штраф для тех, кто нарушил установленные законодательные требования по защите почвы.
Западноевропейских фермеров-арендаторов поощряют за мульчирование и сокращение посевов эрозионно-опасных культур; им бесплатно поставляют инструкции и проекты по организации экологически надежной территории и строительству противоэрозионных террас на арендуемом земельном участке. Более того, во многих западноевропейских странах в рамках законодательных программ по охране почв арендаторы-фермеры за внедрение почвозащитных технологий получают денежные вознаграждения ежегодно в течение нескольких лет [4, с. 73].
Думается, что российскому законодателю целесообразно заимствовать упомянутый подход по поощрению арендаторов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения за принятие ими всех необходимых мер по защите плодородности почвы таких участков. Полагаем, введение практики поощрений в этой сфере арендных отношений будет способствовать дальнейшему развитию агропромышленного комплекса на территории нашего государства.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2023
Итак, проведенное исследование позволяет сделать вывод о несовершенстве законодательного регулирования договоры аренды земельного участка в России. На наш взгляд, отечественному законодателю необходимо: 1) привести содержание ст. 22 ЗК РФ в соответствие со ст. 615 ГК РФ, чтобы устранить имеющуюся между ними рассогласованность; 2) установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения четкие квалификационные требования к арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; 3) заимствовать подход западноевропейских законодателей по денежному поощрению арендаторов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения за принятие ими всех необходимых мер по защите плодородности почвы таких участков.
Список литературы:
[1] Голубев И.О., Низамова Е.А. Становление права аренды на земельные участки в странах СНГ: исторический аспект // Студенческий. 2020. № 8-2 (94). С. 29-32.
[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
[3] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
[4] Позднякова Е.А. Аренда неиспользуемых или используемых с нарушением законодательства Российской Федерации земельных участков сельскохозяйственного назначения как альтернатива их изъятию у собственников // Право и образование. 2021. № 8. С. 71-77.
[5] Полунин Г.А., Осипова А.В. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной форме собственности // АПК: экономика, управление. 2022. № 9. С. 42-50.
[6] Семенов М.М. Особенности прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения // Евразийский юридический журнал. 2020. № 1 (140). С. 225-226.
[7] Умаров А.С. Договор аренды земельных участков: содержание и порядок заключения // Экономика и социум. 2020. № 7 (74). С. 449-453.
[8] Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 05.12.2022) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
[9] Шайдуллина В.К. К вопросу о порядке заключения договора аренды земельного участка // Проблемы экономики и юридической практики.
2020. Т. 16. № 5. С. 201-206.
Spisok literatury:
[1] Golubev I.O., Nizamova E.A. Stanovlenie prava arendy na zemel'nye uchastki v stranah SNG: istoricheskij aspekt // Studencheskij. 2020. № 8-2 (94). S. 29-32.
[2] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' vtoraya) ot 26.01.1996 № 14-FZ (red. ot 01.07.2021, s izm. ot 08.07.2021) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2022) // Sobranie zakonod-atel'stva RF. 1996. № 5. St. 410.
[3] Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 № 136-FZ (red. ot 05.12.2022) // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2001. № 44. St. 4147.
[4] Pozdnyakova E.A. Arenda neispol'zuemyh ili ispol'zuemyh s narusheniem zakonodatel'stva Rossijskoj Federacii zemel'nyh uchastkov sel'sko-hozyajstvennogo naznacheniya kak al'ternativa ih iz"yatiyu u sobstvennikov // Pravo i obrazovanie.
2021. № 8. S. 71-77.
[5] Polunin G.A., Osipova A.V. Arenda zemel'nyh uchastkov sel'skohozyajstvennogo naznacheniya, nahodyashchihsya v gosudarstvennoj i municipal'noj forme sobstvennosti // APK: ekonomika, upravlenie.
2022. № 9. S. 42-50.
[6] Semenov M.M. Osobennosti prekrash-cheniya dogovora arendy zemel'nogo uchastka sel'skohozyajstvennogo naznacheniya // Evrazijskij yuridicheskij zhurnal. 2020. № 1 (140). S. 225-226.
[7] Umarov A.S. Dogovor arendy zemel'nyh uchastkov: soderzhanie i poryadok zaklyucheniya // Ekonomika i socium. 2020. № 7 (74). S. 449-453.
[8] Federal'nyj zakon ot 24.07.2002 № 101-FZ (red. ot 05.12.2022) «Ob oborote zemel' sel'skohozyajstvennogo naznacheniya» // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2002. № 30. St. 3018.
[9] SHajdullina V.K. K voprosu o poryadke zaklyucheniya dogovora arendy zemel'nogo uchastka // Problemy ekonomiki i yuridicheskoj praktiki. 2020. T. 16. № 5. S. 201-206.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2023
