CC BY
366_Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
DOI 10.47643/1815-1329_2020_12_31
ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ ЛОБАЧЕВ Дмитрий Сергеевич,
аспирант факультета «Земельное право» Государственного университета по землеустройству. E-mail: [email protected]
Краткая аннотация. В данной статье даётся информация о части земельных участков, как объекте земельных правоотношений. Рассматривается право аренды частей земельных участков, обосновывается невозможность возникновения залога и сервитута на части земельных участков, рассматривается вопрос индивидуализации и постановки на кадастровый учёт частей земельных участков.
Abstract. This article provides information about a part of land plots as an object of land legal relations. The author considers the right to lease parts of land plots, justifies the impossibility of creating a pledge and easement on parts of land plots, considers the issue of individualization and cadastral registration of parts of land plots.
Ключевые слова. Части земельных участков, аренда, залог, сервитут, кадастровый учёт Keywords. Parts of land plots, lease, pledge, easement, cadastral registration
В ряде статей ЗК РФ понятие «часть земельного участка» встречается, однако соответствующего определения кодекс не содержит, в то время как определение земельного участка дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ.
Субъект, обладающий в отношении земельного участка правом собственности, по современным представлениям не является дополнительно собственником его части, поскольку в противном случае это бы означало, что титул собственника распространяются и на всю вещь в целом, и в отношении ее части, соответственно, он наделен одним и тем же правом несколько раз.
Судебная практика подтверждает эту позицию. Дополнительно суды высказывают также следующее мнение: право собственности не может быть распространено отдельно на часть земельного участка, которая не прошла обязательную процедуру государственной регистрации и внесения сведений в кадастр[1]. Право собственности на подобную часть земельного участка не может возникнуть и у третьего лица.
И.А. Колесникова пишет: «Формирование части земельного участка в кадастре, должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить обозначенную часть правом аренды, сервитутом или залогом».[2]
Статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен статус части земельного участка как объекта земельных правоотношений. Гражданское же законодательство таких положений не имеет.
Из анализа положений законодательства следует, что часть земельного участка имеет статус объекта гражданского правоотношения, когда такие отношения носят арендный или залоговый характер, а также когда являются отношениями по установлению сервитута.
Получение частью земельного участка статуса объекта в ЗК РФ и его отсутствие в ст. 128, ст. 130 ГК РФ можно считать случаем приоритета ЗК РФ как специального закона перед ГК РФ как общего закона.
Вещь, являющаяся неделимой без осуществления
специально разработанных процедур, то есть земельный участок, на практике получается делимой. При этом "фактические" части такой вещи являлись ранее и являются на сегодняшний день объектами отношений, связанных с передачей вещей во временное пользование, то есть арендных отношений.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в п. 3 ст. 44 закрепил следующее положение: «Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части».[3]
Приведенное положение можно использовать в качестве основания для утверждения о том, что все - таки часть земельного участка может выступать объектом арендного правоотношения. Такое правоотношение должно быть оформлено специальным договором, подлежащим государственной регистрации в тех случаях, когда период его действия более одного года.
Пункт 4 ст. 44 того же нормативного документа содержит близкую по содержанию норму, касающуюся объекта права ограниченного пользования чужим земельным участком: «Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления».
Несмотря на то, что область постоянного действия сервитута связывается только с конкретной частью земельного участка, право ограниченного пользования чужим зе-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2020. № 12(192)
мельным участком зачастую не может быть реализовано без хотя бы кратковременного доступа ко всему земельному участку или его большей части.
Законодатель закрепляет возможность устанавливать сервитут в случае возникновения необходимости «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов» (ст. 274 ГК РФ). Такое правило обусловлено тем, что часть земельного участка, используемая для физического размещения ранее указанных коммуникаций, всегда меньше чем часть, которая необходима для прокладки линий передач, связи и трубопроводов. Таким образом, установление законодателем сервитута в отношении всего земельного участка является правильным, несмотря на то, что область его действия распространена только на часть участка.
Пункт 2 ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит норму - запрет: «Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования»[4].
В данной норме просматривается общая позиция законодателя, в соответствии с которой объектом ипотечных отношений не может быть часть земельного участка. Помимо этой позиции, существует еще одна, в соответствии с которой часть земельного участка не может стать объектом залоговых правоотношений. Обоснована такая позиция тем, что часть участка достаточно сложно индивидуализировать[5].
По нашему мнению, о проблеме индивидуализации части земельного участка говорить не приходится, поскольку закон допускает осуществление в ее отношении государственной кадастровой регистрации, которая предполагает определение ее границ не только на местности, но и их отражение в соответствующих документах. Проблема заключается в другом.
В залоговых правоотношениях их результатом может быть наложение взыскания на имущество, которое выступает в качестве залога. В связи с этим у кредитора может возникнуть право собственности на этот объект. Однако законодатель не допускает совершения сделок с частью земельного участка, в соответствии с которыми право собственности переходит от одного лица к другому. То есть часть земельного участка все - таки полноценным объектом гражданских правоотношений не выступает.
С точки зрения экономики часть земельного участка могла бы выступать в качестве объекта залога, только тогда, когда была бы разработана процедура принудительного раздела земельного участка на отдельные части, на ко-
торые впоследствии налагалось бы взыскание. Но возникает вопрос, чем бы являлся объект залога с юридической точки зрения? Выходит, что в этом случае объект залога представлял бы собой право требовать от собственника отделения части земельного участка и ожидание преимущественного исполнения обязательств за счет выделенной части.
Проанализировав нормы объективного права, а также практику их применения, достаточно сложно выделить перечень условий, при которых появится возможность рассматривать часть земельного участка в качестве объекта прав и обязанностей.
В нескольких положениях ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указано на допустимость учета части земельного участка: при описании состава необходимых для кадастрового учета документов (ст. 22), установлении особенностей учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости (ч. 10 ст. 25), в нормах о передаче результатов кадастровых работ и межевом плане (ст. 37 и 38).
Судебная практика показывает, что для признания части земельного участка в качестве объекта гражданских прав необязательно, чтобы он был подвергнут процедуре кадастрового учета. Например, в практике возникают вопросы, необходимо ли для передачи части земельного участка в аренду проводить его кадастровый учет. В соответствии с п. 9 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"[6], разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в
Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Однако на практике, бывает трудно убедить государственного регистратора в том, что указанные в приложении к договору маркером части земельного участка в достаточной мере индивидуализируют часть земельного участка, например, площадь этой части.
ФАС Поволжского округа подчеркивает, что процедура присвоения кадастровых данных части земельного участка не является необходимой. Даже при их отсутствии эта часть может быть передана на основании соглашения об аренде[7].
Итак, вышеуказанные данные позволяют сделать вывод о том, что не имеет значения способ индивидуализации части земельного участка, когда он передается на основании соглашения об аренде, имеющем срок действия или без указания такого срока. Для такого правоотношения достаточно отражения подробных данных в самом документе, позволяющих точно определить (индивидуализировать), какая именно часть передается во временное пользование.
На наш взгляд, в этом случае можно говорить о том, что занесение информации о части земельного участка в соответствующий реестр не обязательно для получения ей статуса объекта гражданского права. Связано это с тем, что часть участка получает такой статус после того, как соглашение о передачи этой части во временное пользование заключено.
На сегодняшний день единой судебной практики по этому вопросу не имеется. Можно встретить абсолютно противоположные по своему содержанию примеры решений, имеющих место быть в современном периоде (условно его можно отсчитывать с момента образования государственного кадастра недвижимости), в которых части земельных участков судебными органами рассматриваются в качестве объектов гражданских прав только в том случае, если они были поставлены на государственный кадастровый учет[8].
Библиография:
В связи с этим очевидна необходимость упорядочивания правоприменительной практики. Это можно осуществить либо на основании акта официального толкования права (что в принципе допустимо), либо посредством уточнения содержания норм законодательства (что объективно является предпочтительнее).
Необходимо сделать следующие выводы и предложения.
Во-первых, часть земельного участка может являться объектом отношений, связанных с передачей земли во временное пользование. Однако часть участка не может быть объектом залоговых в том числе ипотечных правоотношений и отношений, связанных с ограниченным пользованием чужого земельного участка (сервитут).
Во-вторых, возможность передачи части участка по договору аренды не обуславливается законодателем прохождением процедуры по постановке этой части на кадастровый учет. Объектом гражданского договора часть земельного участка становиться после того, как арендная сделка была заключена, и в соглашении имеется информация, позволяющая индивидуализировать и идентифицировать ту часть участка, которая подлежит передаче третьему лицу.
В-третьих, на сегодняшний день, считаем необходимым провести унификацию правоприменительной практики, выработать согласованные нормы, включенные в действующее законодательство относительно передачи части участков земли в арендных правоотношениях. Эти процедуры будут эффективными тогда, когда в ЗК РФ будет внесено прямое указание на то, что часть земельного участка - объект гражданских правоотношений, когда его границы можно точно установить на местности.
В-четвертых, считаем, что необходимо четкое легальное определение части земельного участка, что исключит множество правовых споров о том, что является частью земельного участка, как и на сколько данный объект земельных правоотношений должен быть индивидуализирован.
1. Определение об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2010 г. N ВАС-15109/10 по делу N А68-11892/09. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ 84bl50aa-a50a-4fa7-a46a-lae043806022/ A68-11892-2009_20101119_Opredelenie.pdf (дата обращения: 25.05.2013)
2. Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. С. 62
3. Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с послед. изм. и дополн.).
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с послед. изм. и дополн.).
5. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. N 3. С. 16.
6. п. 9 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
7. Постановление ФАС Поволжского округа от 27 апреля 2009 г. по делу N А72-4569/2008 [Электр. ресурс]. Доступ из СПС "Консультант-Плюс".
8. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 февраля 2013 г. N Ф03-91/2013 по делу N А73-8780/2012 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 июля 2010 г. N Ф03-5160/2010 по делу N А73-16705/2009 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
