CC BY
6обеспечению реализации инвестиционной стратегии;
• контроль реализации инвестиционной стратегии;
• оценка результативности разработанной стратегии в соответствии с первоначально поставленными целями;
• постинвестиционный контроль.
Период формирования инвестиционной стратегии зависит от таких условий, как предсказуемость развития экономики и инвестиционного рынка; продолжительность периода; принятого для формирования базовой стратегии предприятия; размер предприятия; отраслевая принадлежность предприятия.
Что касается стратегических целей инвестиционной деятельности, то они должны исходить из системы целей базовой стратегии. Эти цели могут быть определены в виде роста уровня прибыльности инвестиций и суммы дохода от инвестиционной деятельности; обеспечения прироста капитала; изменения пропорций в формах реального и финансового инвестирования; изменения отраслевой и региональной направленности инвестиционных программ; диверсификации производственной деятельности.
Ясно, что все формы и направления инвестиционной деятельности предприятия возможны за счет привлеченных инвестиционных ресурсов. Стратегия создания ин-
вестиционных ресурсов является важным составным элементом и финансовой и инвестиционной стратегии. Основной задачей является такой стратегии - это наиболее грамотное и эффективной использование финансовых потоков, а также обеспечение финансовой устойчивости предприятия в долгосрочной перспективе.
Процесс разработки стратегии инвестирования на предприятии должен опираться на анализ рассмотренных подходов и современные экономические условия.
Таким образом, методика инвестиционной стратегии должна быть максимально эффективно использовать инвестиционной потенциал предприятия.
Список литературы
1. Булгакова, Л.Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. // Финансы и кредит. - 2011. - № 15. - с 67-73.
2. Градов, А. П. Цикличность развития экономики и управление конкурентными преимуществами: монография / А. П Градов— СПб.: Полторак, 2011 г. -213 с.
3. Лахметкина, Н.И. Инвестиционная стратегия предприятия: учебное пособие - 7-е изд., стер. - М.: КНО-РУС, 2014. - 232 с. - (Бакалавриат).
4. Маколов, В.И. Доминанты инвестиционной политики региона в посткризисный период / В.И. Маколов // Экономический анализ: теория и практика. -2010. - №36. - С. 19-24.
БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО СЕКТОРА
Самойленко Марина Геннадьевна
Ростовский государственный строительный университет г. Ростов-на-Дону
BANK LOANING OF REAL ESTATE DEVELOPMENT SECTOR
Samoylenko Marina, Rostov State University of Civil Engineering, Rostov-on-Don
АННОТАЦИЯ
Целью исследования является определение эффективности и анализ волатильности банковского кредитования строительного сектора. Ипотечные и строительные кредиты требуют профессионального управления и применения адекватных инструментов риск-менеджмента. Для проведения исследования используются методы: группировки, сравнения, экономико-статистического анализа, корреляционного анализа. Повышение эффективности банковского финансирования недвижимости требует: четкой идентификации всех рисков, проведения мониторинга заемщиков, транспарентности заемщиков, проработки договоров, страхования рисков.
ABSTRACT
The researching purpose is determination of efficiency and volatility analysis of bank loaning of real estate sector. Mortgage and construction loans require professional management and usage appropriate tools of risk-management. Methods for researching of real estate sector efficiency: grouping method, comparison method, economic and statistical analysis, correlative analysis. Increase of bank loaning of real estate sector efficiency requires: clear identification of all risks, closely monitoring of borrowers, enhancing transparency of borrowers, careful study of contracts, risk insurance.
Ключевые слова: финансирование недвижимости; банковское кредитование; ипотечные кредиты; строительные кредиты.
Key words: real estate financing; bank lending; mortgage credit; construction loans.
Строительный сектор в рыночной экономике является одним из катализаторов роста экономики. Финансирование недвижимости является важнейшим каналом долгосрочных инвестиций. В связи с этим состояние сферы недвижимости влияет на экономическую стабильность. Причинами изменений цен на недвижимость могут быть как макроэкономические факторы, так и индивиду-
альные особенности присущие рынку недвижимости. Финансирование недвижимости за счет высокой капиталоемкости строительной продукции невозможно без банковского кредитования, поэтому последнее оказывает существенное влияние на рынок недвижимости.
Финансирование недвижимости оказывает влияние на поведение всех субъектов экономики, а банковское кредитование находится в двояком положении: оно
оказывает влияние как на спрос, так и на предложение. Актуальным является вопрос, каким образом банковское кредитование оказывает влияние на рынок недвижимости и насколько велико его влияние. В свою очередь банковские условия и объемы кредитования зависят от экономической устойчивости.
Недвижимость является важной частью национального богатства. Эффективное функционирование институтов финансирования недвижимости способствуют стабильному росту экономики, как на локальном, так и на национальном уровне. Влияние финансирования недвижимости проявляется в динамике макроэкономической волатильности, в уровне занятости населения, в воздействии на субъекты всех секторов экономики.
Цены на недвижимость в краткосрочной перспективе не находятся в состоянии равновесия, а в долгосрочной - демонстрируют циклическую траекторию. Цены, находясь под влиянием различных факторов в моменте, таких как ВВП, курс доллара США, доход населения находятся в постоянном движении.
Согласно закону рынка: цены падают при дефиците спроса и повышаются при дефиците предложения. Особенность рынка недвижимости заключается в том, что у строительной продукций большой срок создания и эксплуатации, поэтому рынок недвижимости очень трудно привести в состояние равновесия из-за специфичности товара [6, с. 95]. Для производителей главным является вопрос: когда лучше всего начинать строить, чтобы при вводе объекта в эксплуатацию рынок находился в фазе роста, что позволит реализовать максимально большой объем построенных площадей.
Рынок недвижимости является процикличным и усиливает цикличность всей экономики. Взаимосвязь циклов рынка недвижимости и экономических циклов заключается в том, что кризисы на рынке недвижимости нередко являются причиной кризисов экономических. По мнению авторитетных исследователей [5, с.3], ключевую
роль в этих процессах занимают банки, как субъекты экономики, финансирующие спрос и предложение рынка недвижимости.
Финансирование недвижимости невозможно без банковского кредитования, поэтому последнее оказывает существенное влияние на рынок недвижимости. В структуре финансирования недвижимости наибольшую долю занимают внешние источники: как для спроса (ипотечное кредитование), так и для предложения (строительные кредиты) [1, с. 7]. Риски кредитования недвижимости связаны с высокой капиталоемкостью строительной продукции, и как следствие с высокой кредитозависимостью заемщиков, которые в большинстве случаев, не способны обойтись без заемного финансирования [4, с. 1].
Для проведения исследования эффективности банковского кредитования необходима база данных, состоящая из российских банков (не входящих в ТОП-30 крупнейших банков России). С помощью метода группировки банки разделяются на группы, по признаку - объем активов. Необходимо составить систему показателей эффективности банковского кредитования недвижимости, включающую макроэкономический уровень и уровень хозяйствующих субъектов. Для определения изменения объемов банковского определим в каждой группе темпы роста строительных и ипотечных кредитов. Метод корреляционного анализа позволяет установить тесноту и направление связи факторов. Расчет экономических показателей позволяет определить эффективность кредитования на уровне хозяйствующих субъектов.
Главными игроками рынка недвижимости являются банки. Для проведения исследования была сформирована исследовательская выборочная база данных, состоящая из 30 единиц наблюдения — российских банков, и содержащая опубликованные панельные данные аудированной финансовой отчетности по стандартам МСФО за период с 2009 по 2013 гг. В качестве основы для формирования групп банков выбрана классификация банков по удельному весу выданных кредитов в совокупных активах банка: 1 группа - менее 54%, 2 группа - 55-70%, 3 группа -более 71%. В «табл. 1» представлена характеристика групп исследовательской совокупности.
Таблица 1
Группировка банков по объему активов (2009-2013 гг.)
2009
2010
и 5
2011
2012
2013
Средний объем активов по группе, тыс. руб. (2009-2013 гг.)
11
118 782 762
13
124 965 343
91 622 355
10
118 166 152
112 080 540
113 123 430
15
119 911 938
16
169 196 259
12
117 061 068
12
271 473 881
13
360 764 747
207 681 579
186 999 248
230 807 992
11
247 820 968
333 126 135
361 390 476
272 028 964
Итого
30
141 897 983
30
174 989 865
30
152 168 130
30
240 922 056
30
278 078 588
177 494 508
1
7
8
2
3
4
1
8
9
Сформирована система показателей, состоящая из макроэкономических факторов, влияющих на эффективность кредитного финансирования недвижимости, и показателей эффективности деятельности банков (рис. 1). На
кредитование рынка недвижимости, во всех группах банков, оказывают влияние: ВВП, среднедушевой доход населения, цена на рынке недвижимости.
Показатели эффективности банковского кредитования недвижимости
Рисунок 1 - Показатели эффективности банковского кредитования недвижимости
быль находятся в прямой тесной связи с объемами кредитования рынка недвижимости, что говорит об устойчивости таких банков.
У мелких банков наблюдается обратная сильная связь показателей рентабельности капитала и операционной прибыли от объемов кредитования рынка недвижимости, при этом имеют место высокая волатильность объемов кредитования рынка недвижимости.
Одним из показателей качества кредитного риск-менеджмента является уровень просроченной задолженности [2, с. 38]. Доля просроченной задолженности по строительным кредитам больше, чем по ипотечным, что говорит о большем риске для банка при выдаче строительных кредитов (табл. 5). Это можно объяснить: 1) отсутствием залога при строительном кредитовании, 2) невозможностью банка проследить за надлежащим использованием выданного кредита; 3) отсутствие эффективных инструментов контроля за оппортунистическими действиями заемщиков строительного сектора.
Таблица 2
Темп роста строительных и ипотечных кредитов по группам банков (2009-2013 гг.)_
Объемы банковского кредитования изменяются с течением времени разнонаправлено. Банковское кредитование растет, когда растет предложение и спрос. Спрос и предложение изменяют свою динамику развития не синхронно, поэтому и темпы волатильности на рынке недвижимости для спроса и предложения неодинаковы (табл. 2). У строительных кредитов выше волатильность, проявляющаяся в периодических подъемах и спадах объемов кредитования. Ипотечные кредиты более стандартизированы и не имеют резких подъемов и спадов. Крупные банки наиболее устойчивы и не показывают резких изменений в объемах строительного кредитования субъектов рынка недвижимости, но средние и мелкие банки более чувствительны к увеличению объемов, что отражается в непропорционально возрастающих рисках.
Финансирование недвижимости имеет существенную связь с банковским капиталом (табл. 3). У крупных банков показатели рентабельности и операционная при-
Группа Темп роста строительны портфеле(% х кредитов в кредитном ,2009=100% Темп роста ипотечных портфеле (% кредитов в кредитном , 2009=100%
2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013
1 100,9 63,4 80,3 78,9 93,5 106,7 122,4 130,4
2 109,3 100,7 130,6 99,3 77,8 76,3 96,1 93,2
3 105,4 100,1 107,6 103,1 90,7 112,4 126,6 151,0
Таблица 3
Показатели эффективности кредитования по группам банков выборочной совокупности_
Показатели 2009 2010 2011 2012 2013
1 группа
ЮЕ 0,03 0,10 0,16 0,10 0,06
ROA 0,01 0,02 0,02 0,01 0,01
EBT, тыс. руб. 1 476 600 2 496 232 3 064 090 2 664 382 572671
2 группа
ROE 0,09 0,11 0,10 0,15 0,10
ROA 0,01 0,01 0,01 0,02 0,01
EBT, тыс. руб. 1 405 084 2 415 277 3 771881 4 455 820 5 417 371
3 группа
ROE 0,04 0,10 0,07 0,12 0,01
ROA 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
EBT, тыс. руб. 11 336 1 251 117 957 617 2 893 631 - 226 180
Таблица 5
Доля просроченной задолженности в кредитных портфелях банков РФ (2009-2013 гг.)
Показатели 2009 2010 2011 2012 2013
NPLик 0,0010 0,0017 0,0016 0,0013 0,0011
NPLœ 0,0038 0,0047 0,0039 0,0031 0,0027
NPLик+ск 0,0048 0,0064 0,0055 0,0044 0,0038
Цикличность финансирования недвижимости влияет на эффективность банковского финансирования недвижимости. В ходе исследования было выявлено: снижение прибыли до налогообложения (EBT), снижение рентабельности капитала (ROE), устойчивость рентабельности активов (ROA), колебание цен на рынке недвижимости приводит к росту просроченной задолженности (NPL).
Особенности банковского финансирования недвижимости, выявленные в ходе исследования: (а) величина собственного капитала не является индикатором успешности финансирования недвижимости, (б) удельный вес ипотечных и строительных кредитов не влияет на финансовые результаты кредитора, (в) ипотечные и строительные кредиты требуют профессионального управления и применения адекватных инструментов риск-менеджмента.
Повышение эффективности банковского финансирования недвижимости требует: четкой идентификации всех рисков, проведение мониторинга заемщиков на всех этапах реализации проекта, транспарентность заемщиков, проработка договоров, страхование рисков.
Литература
1. Полховская Т.Ю. Финансирование недвижимости: теории и проблемы институализации. - Ростов-на-Дону: Рост. гос. строит. ун-т, 2013. -137с.
2. Полховская Т.Ю. Финансовые ковенанты как инструмент рискменеджмента специализированного кредитования // Финансовые исследования. -2013. -№1. С. 38-45.
3. Полховская Т.Ю. Финансовые предикторы рыночных цен недвижимости // Рыночная экономика и финансово-кредитные отношения: ученые записки. Вып. 11. Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, -2009. С.108-121
4. Полховская Т.Ю. Роменский А.В. Ковенанты строительного кредитования [Электронный ресурс] // «Инженерный вестник Дона». -2012.
5. № 4 (ч. 2). —Режим доступа: http://ivdon.ru /magazine/archive/
6. Herring R., Wächter S. Bubbles in Real Estate Markets // Zell/Lurie Real Estate Center Working Paper #402, March 2002.
7. Grenadier S.R. The Persistence of Real Estate Cycles // Journal of Real Estate Finance and Economics. 1995. No. 10 (2). Pp. 95-121.
8. Информационное агентство Интерфакс. Режим
доступа: http://www.interfax.ru
9. Система комплексного раскрытия информации. Режим доступа: http://www.skrin.ru.
10. Федеральная служба государственной статистики. Режим доступа: http://www.gks.ru
11. Центральный банк РФ. Режим доступа: http://www.cbr.ru
ЕВРАЗИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СОЮЗ: ПРИНЦИПЫ, ВОЗМОЖНОСТИ
И ПЕРСПЕКТИВЫ
Сембеков Амир Катеевич
Доктор экономических наук, профессор, Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза
г. Караганда
EURASIAN ECONOMIC UNION: PRINCIPLES, OPPORTUNITIES AND PROSPECTS
Sembekov Amir, Doctor in Economic sciences, professor Karaganda Economic University, Karaganda
