CC BY
9
Вестник Евразийской науки / The Eurasian Scientific Journal https://esj.todav 2020, №6, Том 12 / 2020, No 6, Vol 12 https://esj.today/issue-6-2020.html URL статьи: https://esj.today/PDF/83ECVN620.pdf Ссылка для цитирования этой статьи:
Полховская Т.Ю. Ипотечные портфели региональных банков // Вестник Евразийской науки, 2020 №6, https://esj.today/PDF/83ECVN620.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ.
For citation:
Polkhovskaya T.Yu. (2020). Mortgage portfolios of regional banks. The Eurasian Scientific Journal, [online] 6(12). Available at: https://esj.today/PDF/83ECVN620.pdf (in Russian)
Полховская Татьяна Юрьевна
ФГАОУ ВО «Южный федеральный университет», Ростов-на-Дону, Россия
Доцент
Кандидат экономических наук, доцент E-mail: tpolkhovskaya@gmail.com РИНЦ: https://elibrary.ru/author_profile.asp?id=526905
Ипотечные портфели региональных банков
Аннотация. Региональные ипотечные кредиторы занимают незначительную долю рынка. Однако деятельность региональных банков критически важна для «домашнего» региона: кредитование субъектов предпринимательства некорпоративных организационно-правовых форм, домохозяйств, отраслей (строительство, сельское хозяйство и др.) и пр. часто связана с необходимостью присутствия специалистов банка, принимающих во внимание региональные особенности складывающихся агентских отношений. Цифровизация ипотечного кредитования уравнивает конкурентные преимущества банков: национальные и региональные банки имеют доступ к государственным информационным базам и могут в дистанционном режиме проводить ипотечные сделки. Проведенный обзор литературы позволил сформулировать вывод о том, что региональные банки на местном ипотечном рынке имеют ряд преимуществ (которые чаще всего остаются не реализованными). Эмпирический анализ крупнейших региональных ипотечных кредиторов за период с 2016 по 6М2020 позволил сформулировать выводы относительно финансовой устойчивости (Z-score) и качества ипотечных портфелей (NPLRatio mortg). Для каждого банка, включенного в исследовательскую совокупность, были установлены индивидуальные источники рисков. Высокая дисперсность источников рисков характерна для банков с большими проблемами качественного риск-менеджмента и проводимой кредитной политикой. Как показало исследование факторных нагрузок, для большинства банков наиболее частый риск связан с отсутствием стабильных и стресс-устойчивых источников фондирования ипотечной деятельности (Bank partnership). Расширение ипотечного портфеля большинства региональных кредиторов на время «растворяет» плохое качество имеющихся ипотечных кредитов, но не решает проблему в долгосрочном плане. Высокий уровень плохих ипотечных кредитов (NPLRatio mortg) негативно влияет на финансовую устойчивость региональных банков и не позволяет им использовать механизм секьюритизации ипотечных активов в будущем.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; региональные банки; финансовая устойчивость; межбанковское кредитование; ипотечный портфель; неработающие кредиты; секьюритизация ипотечных кредитов
Введение
Цифровое равенство и доступность различных элементов инфраструктуры ипотечного рынка эгализирует кредитные институты: рост банковских ипотечных портфелей и привлечение новых заемщиков ограничивается только ресурсами кредитного учреждения. Цифровизация инфраструктуры ипотечного рынка способствует росту его легитимности и транспарентности, сокращению сроков одобрения кредитных заявок и оформления сделок. Институциональная инфраструктура ипотечного рынка, формирующая правовые предпосылки для системы финансирования жилья, включает:
• право частной собственности на недвижимое имущество граждан, когда государство гарантирует неоспоримый правовой титул тем, кто включен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), фиксирующий возникновение и погашение ипотечных кредитов [1], другие права на объекты недвижимости и сервитуты;
• земельное и градостроительное законодательство по вопросам освоения земельных участков, строительства нового жилья, приобретения прав собственности на объекты недвижимости (включая различные типы жилья, незастроенные земельные участки, проекты реконструкции, реновации и нового строительства - brownfield, greyfield и §геепйеЫ) [2];
• рыночная система, позволяющая продавать и покупать недвижимость и включающая полное раскрытие атрибутов, условий и обременений недвижимости (сервитутов, залогов, закладов и др.) (1) государственными и/или частными инженерно-технологическими системами [3], (п) кредиторами при использовании закладных, свидетельствующих о наличии ипотечного кредита и обременений этой недвижимости; (ш) рыночных цен, используемых при оценке объектов недвижимости, выдаче ипотечных кредитов и андеррайтинга;
• нормативная база, определяющая правила для брокеров и агентов недвижимости, ипотечных брокеров и агентов, ипотечных кредиторов и андеррайтеров и других лиц, участвующих в продаже, покупке и финансировании недвижимости;
• юридический процесс управления дефолтами в жилом секторе для защиты законных интересов кредиторов с целью обеспечения исполнения договорных контрактов с ипотечными заемщиками и осуществления регресса к объекту недвижимости и иному имуществу должника (к соответствующему залогу) [4; 5];
• система финансирования жилья с надлежащим уровнем участия правительства и гарантиями национального агентства (Дом.РФ) [6];
• государственные стимулы (для покупателей жилья на первичном рынке) и льготный порядок налогообложения собственников жилья (имущественные налоговые вычеты и др.) [7].
Развитие локальных ипотечных рынков часто связано с количеством игроков (национальных и региональных ипотечных кредиторов), способных предложить конкурентные ипотечные продукты, повысить ликвидность рынка недвижимости (косвенно стимулируя развитие инвестиционно-строительной деятельности и рост цен в локациях). Региональные ипотечные кредиторы вслед за федеральными игроками наращивают объемы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, увеличивая собственные ипотечные портфели; их присутствие на рынке чаще связано с нестоличными локациями и сравнительно недорогими объектами ипотеки. Порядка десяти региональных коммерческих банков входит в топ-30
отечественных ипотечных кредиторов, однако объем выданных ими кредитов составляет 3-4 % от общего объема1.
Критическими важными условиями для расширения объемов деятельности на ипотечном рынке для региональных банков является получение стабильного фондирования (за счет собственных и заемных источников) и качество формируемых ипотечных портфелей (зависящее от процедур отбора заемщиков, которые должны учитывать не только риски на момент выдачи кредита, но и индивидуальные особенности заемщика, позволяющие ему обслуживать кредит на протяжении всего кредитного периода).
В статье проведен обзор литературы, изложена методика исследования региональных ипотечных банков, приведены полученные результаты и сформулированы основные выводы проведенного исследования.
Региональные ипотечные кредиторы как часть национальной кредитной системы являются важными элементами экономик регионов, их финансовая устойчивость и перспективы эффективной деятельности важны для поддержания конкурентной среды в локациях, финансирования местных некорпоративных форм предпринимательской деятельности и др. Вовлеченность региональных банков в масштабное ипотечное кредитование требует значительных ресурсов [8] и эффективного администрирования кредитного процесса как на этапе предоставления кредита, так и в течение всего срока действия кредитного договора (независимо от возможностей переуступки требований).
Множество академических работ посвящены различным аспектам ипотечного кредитования [9; 10], достаточности собственного капитала кредитных институтов [11] и деятельности региональных банков [12; 13]. Однако представляется важным исследование (i) качества ипотечных портфелей региональных банков и (ii) потенциала его расширения. Качество и величина ипотечного портфеля зависит от ряда экзогенных (состояние национальной и региональной экономики, инфляция, валютные курсы, транспарентность и цены рынка недвижимости, доходы домохозяйств-заемщиков, коммунальные тарифы, занятость в регионе и др.) и эндогенных (квалификация кредитного персонала банка и процедуры одобрения кредитной заявки, источники фондирования ипотечного кредитования, ликвидность ипотечного портфеля и пр.) факторов.
Как отмечает Gholipour H.F. и др. [14], имеется значимая связь между транспарентностью рынка недвижимости и дефолтами ипотечных заемщиков (особенно она велика для стран с развивающейся экономикой). Проведенное ими исследование охватывало период 2006-2016 гг. и 46 стран. Постулируя тезис Jones Lang LaSallel (JLL)2 о прозрачном рынке недвижимости как открытом и четко организованном, функционирующем в правовой и нормативной базе, которая характеризуется последовательным подходом к обеспечению соблюдения правил и норм, уважением прав частной собственности и высокими этическими и профессиональными стандартами, авторы находят статистически значимое подтверждение положительной связи дефолтов по ипотечным кредитам с коррупцией, дружественными взаимоотношениями между банковскими служащими и ипотечными заемщиками, финансовой грамотностью (заемщики с ограниченными знаниями и информацией о своих кредитах более
1 Сайт ЛюдиИпотеки.рф. URL http://ludiipoteki.ru.
2 JLL - консалтинговая компания, специализирующаяся на оказании профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями.
Страница 3 из 12
Обзор литературы
83ECVN620
склонны к дефолту). Указанные предикторы ипотечных дефолтов чаще встречаются в странах с низкими среднедушевыми доходами и в периоды снижения цен на рынке жилой недвижимости.
На качество ипотечного кредита также влияют условия его предоставления. Исследование детерминант неисполнения обязательств по ипотечными кредитам голландских банков 1996-2015 гг., проведенное de Haan L. и Mastrogiacomo M. [15], ожидаемо выявило такие триггеры ухудшения качества ипотечных кредитов, как: низкий первоначальный взнос (ниже 20-30 % для стандартных заемщиков и менее 10 % для застрахованных заемщиков) и самозанятость (включая получение кредитов под собственное жилье с целью финансирования собственного бизнеса). Низкий риск ипотечного кредитования установлен по кредитам с государственными гарантиями и кредитам, предоставленным пожилым заемщикам, так как последние часто более состоятельны и кредитоспособны по сравнению с заемщиками младших возрастов.
Преимущества ипотечного кредитования пожилых заемщиков также отмечены в статье Buckner D. и Dowd K. [16], которые на примере практики английских банков рассматривают такой вид ипотечного кредитования, как Equity Release Mortgage (ERM)3. Как отмечают авторы статьи, этот вид ипотечного кредитования является самым выгодным по сравнению с традиционными ипотечными кредитами заемщикам молодых возрастов. Внедрение в практику подобных новых ипотечных продуктов может создать для региональных банков определенные преимущества как в отношении расширения клиентской базы, так и в отношении улучшения качества собственных ипотечных портфелей.
Сосредоточение региональных ипотечных кредиторов на домашних локациях влияет на качество формируемых ими портфелей, так как локация заемщиков, по мнению Fang L. и Munneke H.J. [13], формирует «региональную» совокупность наблюдаемых и ненаблюдаемых факторов, для которых свойственна потенциальная нестационарность (пространственная вариация), которая объясняет вероятности прекращения ипотечных договоров (досрочные погашения кредитов или дефолты заемщиков) и ценообразование ипотечных кредитов. Знание множества частных характеристик локального рынка недвижимости (районы новой застройки - greenfield, строительство жилья на месте промпредприятий - brownfield и пр.) позволяет локальным кредиторам точнее прогнозировать рыночный потенциал обеспечения ипотечного кредита, избегать кредитования жилья в деградирующих локациях (ветхое жилье) и/или демонстрирующих тренды геттоизации (и гетто-в-будущем) [17].
Важным обстоятельством, влияющим на развитие ипотечного направления кредитования региональными банками, является фондирование через привлечение межбанковских кредитов. По мнению Choi S. и др. [18], существующая связь между банковской интеграцией (межбанковские кредиты и партнерства банков) и управлением ликвидностью в условиях финансового кризиса банковской системы или рыночного стресса кого-либо из участников способны привести к ухудшению ликвидности реципиентов и вынудить их сократить кредитную активность (в отношении малого бизнеса и ипотек). Иначе говоря, банки, активно занимающие на межбанковском рынке, в случае небольших финансовых проблем могут лишиться ликвидности, что немедленно приведет к сокращению и ухудшению их кредитного портфеля. Как будет показано ниже, региональные банки выступают как реципиентами, так и донорами на межбанковском рынке, и проблемы ликвидности некоторых из них актуальны.
3 Equity Release Mortgage (ERM) - взятый под залог стоимости недвижимости ипотечный кредит, погашаемый после смерти заёмщика или переезда в дом престарелых. Выдается только пожилым заемщикам (65+).
Положительное влияние на качество ипотечных портфелей и уровень дефолтов Stanga I., Vlahu R. и de Haan J. [5] объясняют двумя группами факторов: (i) длительностью сроков погашения, применением фиксированной процентной ставки в договорах ипотеки и налоговых вычетов процентных платежей и (ii) ограничительной макропруденциальной политикой, совершенствованием институциональной структуры (повышение эффективности судебной системы и регулирование банкротства физических лиц), так как законодательство, позволяющее ипотечным кредиторам предъявлять требования к активам заемщиков (если разбирательство не покрывает непогашенный остаток кредита), сдерживает дефолты по ипотечным кредитам.
Важная для региональных банков проблема рефинансирования ипотечных кредитов рассмотрена в работе Brunetti M., Ciciretti R. и Djordjevic L. [19], которые пришли к выводу, что значительная величина «затрат на переключение» ипотеки из одного банка в другой может «запирать» заемщиков. При этом авторы указывают на ряд обстоятельств такого «запирания»: (i) недостаточная информированность заемщиков об имеющихся альтернативах рефинансирования, (ii) низкая финансовая грамотность ипотечных заемщиков и (iii) привязанность заемщиков к банку в силу длительных (и/или широких) отношений (помимо ипотечного кредита). Региональные банки могут расширить клиентскую базу и улучшить ее качество через развитие информационно-просветительских программ, ориентированных на широкие группы заемщиков, вкладчиков и иных пользователей банковских продуктов и услуг.
Эффективность деятельности региональных банков связана напрямую с достаточностью капитала и качеством активов, среди которых кредитный портфель (включая ипотеки) является главным критерием. Регулярно появляется множество работ, описывающих различные методические подходы к оценке рисков и финансовой устойчивости [9; 11; 20], которые являются коэффициентными нарративами, берущими начало в регламентах Базельского комитета по банковскому надзору (The Basel Committee on Banking Supervision (BCBS)). Однако расчет многочисленных показателей и нормативов не позволяет сформулировать однозначного суждения об устойчивости банка и оценить в динамике эффективность его деятельности. Для получения достаточно устойчивой метрики другие исследователи предлагают использовать z-счет (z-score), который стал популярным инструментом банковского риска в академической среде [21-24].
Данные и методология
Исследовательской базой в настоящей работе стала финансовая отчетность (МСФО, за период 2016 - 6М2020) региональных коммерческих банков, лидирующих по величине ипотечных портфелей, выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов.4 Как отмечалось выше, для региональных коммерческих банков актуальным является решение агентских проблем (качественный отбор заемщиков и мониторинг качества кредитов) и привлечение достаточного объема ресурсов (межбанковского рынка, расширение собственной депозитной базы, потенциал секьюритизации ипотечных кредитов и пр.). Кредитоспособность банка связана с уровнем наблюдаемого квалифицированным контрагентом риска
4
АК БАРС (ПАО) г. Казань ЗАПСИБКОМБАНК (ПАО) гр. ВТБ с 2019 г. г. Тюмень
СОВКОМБАНК (ПАО) г. Кострома ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ (ПАО) г. Новосибирск
КУБАНЬ КРЕДИТ (ООО) г. Краснодар ЦЕНТР-ИНВЕСТ (ПАО) г. Ростов-на-Дону
РОССИЙСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК (ПАО) г. Симферополь УРАЛЬСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ (ПАО) г. Екатеринбург
(банками-партнерами, банками-кредиторами). Банковский риск измеряется и регулируется на уровне отдельного банка. Эти методы можно сгруппировать следующим образом (см. табл. 1).
Таблица 1
Источники данных для использования оценки банковского риска
Критерии оценки Методы оценки банковского риска
Нормативы Базельского комитета Рыночные методы Аналитические методы
Используемые показатели Value-at-Risk (VaR) CAPM NPL Ratio
Expected Shortfall (ES) Z-score
Данные, используемые в оценке риска Отчетность банка перед регулятором Цены акций листинговых банков Аудированная финансовая отчетность (МСФО)
Доступность данных Инсайдерам Всем стейкхолдерам Всем стейкхолдерам
Разработано автором
Утрата финансовой устойчивости партнерского банка-заемщика может распространиться на банки-кредиторы и подорвать функционирование всей банковской системы (эффект контаминации); кредитные институты, как правило, диверсифицируются, формируя в итоге схожие портфели, обладающие схожими рисками и проблемами, что делает их более взаимозависимыми особенно в кризисные периоды5. Недоступность и/или отсутствие данных для использования нормативных и рыночных методов оценки банковского риска могут быть компенсированы аналитическими методами (в первую очередь Z-score).
Z-score - популярный индикатор банковских рисков в академической среде [21-24]: он связывает уровень капитала банка с изменчивостью его доходности и показывает, насколько изменчивость доходности может быть поглощена капиталом без того, чтобы банк стал неплатежеспособным.
ROA + LeverageRatio ROA + Tier г/А (
Z — score = --———-= --———— (1)
st.div.ROA st.div.ROA
где:
ROA - рентабельность совокупных активов банка;
LeverageRatio - отношение капитала 1-го уровня банка к совокупным активам банка;
Tier 1 - капитал 1-го уровня банка;
А - совокупные активы банка.
Предполагается, что банк становится неплатежеспособным, когда уровень его капитала падает до нуля (хотя это предположение не является реалистичным на практике, поскольку банки нуждаются в положительном минимальном уровне капитала). Другая интерпретация Z-score - мера расстояния до дефолта: банк с низким уровнем риска будет иметь высокое значение показателя, указывающее на то, что доходность активов банка должна снизиться на n стандартных отклонений, чтобы он стал неплатежеспособным (более низкое значение Z-score указывает на более высокий риск банка).
В исследовании использованы показатели, методика расчета которых приведена ниже (см. табл. 2).
5 Максим Осадчий Банковское московское кольцо: существует ли оно на самом деле // Forbes, 25.08.2017. URLS: https://www.forbes.ru/biznes/349435-bankovskoe-moskovskoe-kolco-sushchestvuet-li-ono-na-samom-dele.
Таблица 2
Показатели и методика их расчета
Отношение (удельный вес) кредитов к активам Loan/Asset
Отношение (удельный вес) ипотечных кредитов к активам LoanMortgage / Asset
Отношение (удельный вес) ипотечных кредитов к кредитам банка LoanMortgage/Loan
Отношение (удельный вес) депозитов юридических и физических лиц к обязательствам Deposit/Liab
LeverageRatio - отношение капитала банка 1-го уровня Tier 1 к совокупным активам банка А Tier 1 LeverageRatio = ———
CapitalRatio - отношение регулятивного капитала банка (сумма капитала 1-го и 2-го уровней Tier 1 + Tier 2 ) к совокупным рискованным активам банка (Аг) Tier 1 + Tier 2 CapitalRatio =-—-
NPLRatio - соотношение неработающих кредитов банка (NPL) к общей сумме кредитов (Аь) NPL NPLRatio = - Al
NPLRatiomortg - соотношение неработающих ипотечных кредитов банка (NPLmortg) к общей сумме ипотечных кредитов Amortg NPLRatiomortg = y ™mortq
Bank partnership - отношение депозитов и счетов в других банках к депозитам (Nostro) и счетам в банке (Loro) Nostro Bank partnership = —- Loro
Z — score - оценка финансовой устойчивости банка, ROA -рентабельность активов банка, st. div. ROA - стандартное отклонение (рассчитано для анализируемого периода) ROA + LeverageRatio Z - score = --———-= st.div.ROA ROA + Tier 1/A st.div.ROA
Разработано автором
В зависимости от тесноты связи и направления воздействия приведенных показателей далее в исследовании были сформулированы верифицируемые выводы о влиянии ипотечных кредитов региональных банков и источников их фондирования на финансовую устойчивость 2-веоге.
Результаты анализа
Используя эмпирическую базу данных (8 региональных банков, 2016-6М2020), были рассчитаны и проанализированы факторные нагрузки финансовой устойчивости 2-Беоге. Уровни этого показателя указывают на то, что подавляющее количество банков демонстрирует невысокую финансовую устойчивость, что является объективным препятствием для расширения собственных ипотечных портфелей. 2-Беоге является объективным показателем, оценивающим совокупные результаты деятельности банка. Однако, как будет показано ниже, значимое влияние на его динамику оказывает качество ипотечных кредитов. Это объясняется тем, что региональные банки в силу ограниченности ресурсов не кредитуют крупных корпоративных заемщиков, не участвуют в финансировании крупных инвестиционных проектов и пр. Их основные заемщики преимущественно расположены в «домашнем» регионе и чаще всего представлены домохозяйствами, предприятиями малого и среднего бизнеса (чаще всего строительного, сельскохозяйственного и пр.). Финансовая устойчивость региональных банков создает на региональном уровне доступность кредитного финансирования, способствует развитию локальных бизнес-структур, позволяет (основываясь не только на формальном представлении) эффективно кредитовать заемщиков за счет снижения информационной асимметрии.
Динамика Z-score региональных ипотечных кредиторов
Si 5 о
-1 -2
г у
V.
••y ✓ ~ ___ "V -
rk.
2016 2017 2018 2019 прогн.2020
Банк АК БАРС Запсибкомбанк Кубань Кредит Банк Левобережный РНКБ ■ Совкомбанк Банк Центр-инвест УБРР
9
8
7
6
4
3
2
1
0
Рисунок 1. Динамика финансовой устойчивости Z-score региональных ипотечных кредиторов за период 2016 - (прогноз) 2020 гг. (разработано автором)
Высокую финансовую устойчивость демонстрируют два банка: Центр-инвест и Запсибкомбанк; другие банки, включенные в исследовательскую совокупность, имеют меньший запас финансовой устойчивости. В соответствии с целью исследования необходимо оценить объем и качество ипотечных портфелей региональных кредиторов. Ниже представлена динамика неработающих ипотечных кредитов (см. рис. 2). Наименьший уровень проблемных ипотечных кредитов отмечается в Кубань Кредит банке, наибольшие объемы плохих ипотечных кредитов - в Совкомбанке и Запсибкомбанке.
12,00
10,00
* 8,00 ш
о
J 6,00
л се
% 4,00
2,00
Динамика неработающих ипотечных кредитов (NPLRatio mortg)
Банк АК БАРС ■Запсибкомбанк Кубань Кредит Банк Левобережный РНКБ •Совкомбанк
Банк Центр-инвест ■УБРР
2016
2017
2018
2019
6M2020
Рисунок 2. Динамика неработающих ипотечных кредитов региональных банков за период 2016-6М2020 гг. (разработано автором)
На финансовую устойчивость, кроме плохих ипотечных кредитов (NPLRatio mortg), влияют такие факторы, как: отношение совокупных кредитов банка к совокупным активам банка (Loan/Asset), характеризующее параметры эффективности кредитного портфеля,
использование партнерских ресурсов (Bank partnership), отношение Tier 1 (капитала банка 1-го уровня) к совокупным активам банка (LeverageRatio) и др. (см. табл. 3).
Таблица 3
Факторные нагрузки, влияющие на финансовую устойчивость ^^соге) региональных ипотечных кредиторов за период 2016 - (прогноз) 2020 гг.
Факторы Банк АК БАРС Запсибкомбанк Кубань Кредит Банк Левобережный РНКБ Совкомбанк Банк Центр-инвест УБРР
Loan/Asset 22,64 20,82 13,98 18,46
LoanMortgage/Asset 21,57 18,09 11,43
LoanMortgage/Loan 16,63 10,82
Deposit/Liab 18,41 24,61
LeverageRatio 27,96 23,45 9,08
CapitalRatio 27,35 7,23
NPLRatio - 16,21 33,13 14,52
NPLRatiomortg 19,68 0,01 49,75 39,14 23,40 3,43 0,75 52,55
Bank partnership 10,55 18,15 29,92 12,50
Сумма нагрузок факторов 75,00 77,06 73,19 82,81 73,12 87,15 73,74 74,13
Примечание: заштрихованы факторы с отрицательной корреляцией (разработано автором)
Рассчитанные факторные нагрузки позволяют более точно охарактеризовать источники риска региональных кредиторов (см. табл. 3). Для ряда банков (Банк АК БАРС, Банк Левобережный, УБРР) плохие ипотечные кредиты (NPLRatio mortg) являются критически важным фактором, влияющим на финансовую устойчивость. Как указывалось выше, для региональных банков важно использовать «беспроблемное» фондирование: собственные внешние и внутренние источники, долгосрочные облигационные заимствования и т. п. Межбанковские кредиты (Bank partnership) широко доступны в бескризисные периоды и могут исчезнуть в случае ухудшения ситуации. Для банков, фондирующих свои долгосрочные (ипотечные) кредиты это может означать быструю утрату ликвидности и реальные перспективы банкротства. Как представлено в табл. 2 (заштрихованные ячейки), Левобережный и Банк Центр-инвест располагают избыточной ликвидностью и на протяжении исследуемого периода выступают кредиторами других банков. Для Банка Центр-инвест такое решение означает снижение эффективности использования активов (Loan/Asset) и сохранение высокой ликвидности. Для Совкомбанк и УБРР привлечение партнерских (межбанковских) кредитов является значимым источником фондирования, играющим ключевую роль в обеспечении их функционирования.
Важным обстоятельством финансовой устойчивости региональных ипотечных кредиторов является и то количество факторов, которые потенциально несут риски. Иначе говоря, большое количество равнозначных факторов (их высокая дисперсность) свидетельствует о наличии значительного числа источников рисков и о низкой квалификации риск-менеджмента банка. Установленное низкое значение Z-score и низкое качество кредитного портфеля (см. рис. 1) Совкомбанк и УБРР, возможно, связано, согласно гипотезе институциональной памяти Berger, A.N. и Udell, G.F. [25], с кредитной политикой банка, которая строго следует проциклической модели из-за ухудшения аналитических и когнитивных
способностей опытных и ключевых кредитных работников банков, что приводит к ухудшению стандартов кредитования банка и негативно влияет на качество кредитного портфеля в целом.
Заключение
Региональные ипотечные кредиторы являются не самой значительной группой игроков на ипотечном рынке страны, однако предоставляемые ими объемы кредитов в домашних локациях увеличивается. Качество ипотечных портфелей существенным образом влияет на финансовую устойчивость региональных кредиторов. Как показало исследование, многие их региональных банков не имеют достаточно стабильных источников фондирования, а наметившиеся проблемы качества ипотечных портфелей могут стать катализаторами утраты финансовой устойчивости. К наиболее проблемным в этом отношении банкам следует отнести Совкомбанк и УБРР. Как было установлено, региональные банки являются чистыми заемщиками на межбанковском рынке (за исключением Банка Центр-инвест и Кубань Кредит). Это означает, что фондирование (долгосрочных) ипотечных портфелей региональных банков, включенных в выборочную совокупность, осуществляется преимущественно за счет краткосрочных заемных источников, что является крайне рисковым с точки зрения удержания ипотечных кредитов. Перспективы секьюритизации ипотечных портфелей (с учетом их плохого качества - высокого значения NPLRatio mortg) проблематичны.
Наиболее финансово устойчивыми банками являются Запсибкомбанк и Банк Центр-инвест, ими сформированы низкорисковые ипотечные портфели, однако Запсибкомбанк является чистым заемщиком на межбанковском рынке, что снижает его возможности наращения качественного ипотечного портфеля.
ЛИТЕРАТУРА
1. Пьянова Н.В., Алекса Е.А., Блинчикова Д.А., Лыгина Н.И. Перспективы развития рынка недвижимости в субъектах Российской Федерации // Регион: системы, экономика, управление. 2020. № 3 (50). С. 61-69.
2. Иванов М.В., Румянцева С.Ю. Новая экосистема цифровой недвижимости: этапы развития, технологии и перспективы // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2020. Том 10 № 4, с. 524-533.
3. Шевченко А.А. Проектное финансирование как метод девелопмента инфраструктуры // Инновационное развитие строительства и архитектуры: взгляд в будущее. Сборник тезисов участников Международного студенческого строительного форума / под общей ред. Н.В. Цопы, 2018. - С. 186-189.
4. Нестерова О.С. Актуальные аспекты правового регулирования банкротства граждан - В мон. Экономика, право, общество сегодня: оценки, проблемы, пути решения: [монография / Арсеньев Ю.Н. и др.]; Петрозаводск: МЦНП «Новая наука», 2020. - 88 с.: ил. - Коллектив авторов. Страницы: 74-88.
5. Stanga I., Vlahu R., de Haan J. Mortgage arrears, regulation and institutions: Crosscountry evidence // Journal of Banking & Finance. - 2020. - Т. 118. - С. 105889.
6. Полховская Т.Ю. Рынок недвижимости: периодизация драйверов финансирования / Т.Ю. Полховская // Статистика - язык цифровой цивилизации: сб. докладов международ. научно-практ. конф. «II Открытый российский статистический конгресс» (Ростов-на-Дону, 4-6 декабря 2018 г.): в 2 т. - Т. 1. / Российская ассоциация статистиков; Федеральная служба государственной статистики РФ, Рост. гос. экон. ун-т (РИНХ), Ростовское региональное отделение ВЭО России. - Ростов н/Д: Изд-во ООО «АзовПринт», 2018. - 708 с., - С. 226232.
7. Рахмонов Е.Ф.У., Апанасюк Л.А. Доступность ипотечного кредитования // Тенденции развития науки и образования. 2020. № 62-6. С. 71-74.
8. Полховская Т.Ю. Региональные экосистемы финансирования недвижимости / Т.Ю. Полховская // Вестник Евразийской науки. - 2019. - №6. - С. 1 - 12. - URL: https://esj.today/PDF/120ECVN619.pdf.
9. Горский М.А., Исмаилов М.А., Ржеутская В.И. Ипотечное кредитование в практике российских и зарубежных коммерческих банков // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 12-1. С. 62-71.
10. Полховская Т.Ю. Риски ипотечного кредитования локальных рынков / Т.Ю. Полховская // European Social Science Journal. - 2016. - №. 12-2. - С. 95-103.
11. Шевчук И.А., Нехайчук Д.В., Бежан М.В.К вопросу о диагностике собственного капитала кредитных институтов в современных условиях экономического дисбаланса // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 2. С. 1 01108.
12. Ляшева А. Жилищный бум в посткризисном Киеве: рост без финансов // Городские исследования и практики. 2019. № 3 (16). С. 60-70.
13. Fang L., Munneke H.J. A spatial analysis of borrowers' mortgage termination decision - A nonparametric approach //Regional Science and Urban Economics. - Т. 86. - С. 103595.
14. Gholipour H.F., Tajaddini R., Pham T.N.T. Real estate market transparency and default on mortgages // R esearch in International Business and Finance. - 2020. - Т. 53. - С. 101202.
15. de Haan L., Mastrogiacomo M. Loan to value caps and government-backed mortgage insurance: Loan-level evidence from Dutch residential mortgages // De Economist. -2020. - Т. 168. - №. 4. - С. 453-473.
16. Buckner D., Dowd K. How profitable are equity release mortgages? //Economics Letters. - 2020. - Т. 197. - С. 109651.
17. Чернышева Л.А. Российское гетто: воображаемая маргинальность новых жилых районов // Городские исследования и практики. 2019. Т. 4. № 2 (15). С. 37-58.
18. Choi S. et al. Bank partnership and liquidity crisis // Journal of Banking & Finance. -2020. - Т. 120. - С. 105958.
19. Brunetti M., Ciciretti R., Djordjevic L. Till mortgage do us part: Mortgage switching costs and household's bank switching // Journal of Banking & Finance. - 2020. - Т. 119. - С. 105904.
20. Горский М.А., Фоминцева Е.А. Риск-ориентированный анализ финансовой устойчивости коммерческого банка // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 4-1. С. 29-35.
21. Li X. et al. Measuring systemic risk contribution: The leave-one-out z-score method // Finance Research Letters. - 2020. - Т. 36. - С. 101316.
22. Naaman C. et al. Credit unions vs. commercial banks, who takes more risk? // Research in International Business and Finance. - 2021. - Т. 55. - С. 101340.
23. Saeed M. et al. The inter-temporal relationship between risk, capital and efficiency: The case of Islamic and conventional banks // Pacific-Basin Finance Journal. - 2020. - Т. 62. - С. 101328.
24. Bley J., Saad M., Samet A. Auditor choice and bank risk taking // International Review of Financial Analysis. - 2019. - Т. 61. - С. 37-52.
25. Berger, A.N., and Udell, G.F. (2004). The institutional memory hypothesis and the procyclicality of bank lending behaviour. Journal of Financial Intermediation, 13(4), 458495.
Polkhovskaya Tatiana Yur'evna
Southern federal university, Rostov-on-Don, Russia E-mail: tpolkhovskaya@gmail.com PHH^ https://elibrary.ru/author_profile.asp?id=526905
Mortgage portfolios of regional banks
Abstract. Regional mortgage lenders have a negligible market share. However, the activities of regional banks are critically important for the "home" region: lending to small and medium-sized businesses, households, industries (construction, agriculture, et al.). These activities frequently requires the bank specialists, which take into account the regional characteristics of the emerging agency relations. The digitalization of mortgage lending equalizes the competitive advantages of banks: national and regional banks have access to official information databases and can conduct mortgage transactions remotely. The literature review made it possible to formulate the conclusion that regional banks have a number of advantages in the local mortgage market (which most often remain unrealized). An empirical analysis of the largest regional mortgage lenders for the period from 2016 to 6M2020 made it possible to formulate conclusions regarding financial strength (Z-score) and the quality of mortgage portfolios (NPLRatio mortg). For each bank in the research sample, individual risk sources were identified. High dispersion of risk sources is typical for banks with big problems of high-quality risk management and current credit policy. As the study of factor coefficients has shown, for most banks the most frequent risk is associated with the absence of stable and stress-resistant funding sources for mortgage activities (Bank partnership). The expansion of the mortgage portfolio of most regional lenders temporarily "dissolves" the poor quality of the mortgage loans, but does not solve the problem in the long term. The high level of bad mortgage loans (NPLRatio mortg) negatively affects the financial stability of regional banks and does not allow them to use the mechanism of mortgage assets securitization in the future.
Keywords: mortgage lending; regional banks; financial strength; interbank lending; mortgage portfolio; non-performing loans; mortgage securitization
