CC BY
56
Полховская Т. Ю.
к. э. н., доцент кафедры «Финансы и кредит» РГСУ
Эл. почта:
tpolkhovskaya@gmail.com
ФИНАНСОВЫЕ КОВЕНАНТЫ КАК ИНСТРУМЕНТ РИСК-МЕНЕДЖМЕНТА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Зависимость субъектов строительного сектора от заемных источников указывает на их подчиненное положение от банковских институтов. Базельский комитет в своих рекомендациях уделяет внимание специализированному кредитованию ($>Ь). Высокорисковым направлением 8Ь является финансирование высоковолатильной коммерческой недвижимости (ИУСКЕ: АБС). Ковенанты в договорах АБС позволяют (1) снизить асимметрию информации между кредитором и заемщиком, (2) зафиксировать финансовые и имущественные ограничения действий (или бездействия) заемщика, (3) принять кредитору проактивные средства правовой защиты, если действия заемщика не соответствуют условиям контракта.
Ключевые слова: финансирование недвижимости; строительные кредиты; строительные кредиторы; высоковолатильная коммерческая недвижимость; земля (земельные участки), девелопмент и строительство; активные ковенанты; запретительные ковенан-ты.
Строительные кредиты характеризуются значительными объемами (относительно собственных средств заемщика) и исключительно высоким риском. Зависимость субъектов строительного сектора от заемных источников указывает на их подчиненное положение относительно финансовых (чаще всего банковских) институтов. Финансирование недвижимости всегда играло важную роль в бизнес-циклах, на что указывал Кейнс, а позже Харбергер, который назвал его «служанкой денежнокредитной политики» [1, с. 17].
Банковские институты, участвующие в финансировании недвижимости, в случае неисполнения обязательств строительным заемщиком рискуют в значительно большей степени, чем при предоставлении традиционных корпоративных кредитов. Поэтому их участие должно основываться на всестороннем анализе, мониторинге и контроле строительного проекта, заемщика и его основных контрагентов до момента полного погашения строительного кредита. Исключительно высокий риск строительного кредитования известен с ветхозаветных времен: «Строящий дом свой на чужие деньги - то же, что собирающий камни для своей могилы» [2]. В современной истории финансовые кризисы являются детонатором кризисов на рынках недвижимости и часто носят совместный и взаимно усиливающий характер.
Эффективный риск-менеджмент строительного кредитования является актуальной задачей, от успешного решения которой зависит устойчивость отдельных кредитных институтов и финансовой системы в целом. Одним из показателей качества кредитного риск-менеджмента является уровень просроченной задолженности (табл. 1).
Таблица 1. Дескриптивные характеристики строительного кредитования
2009 2010 2011 2012
X ■\[а Var X у/а Var X 4а Var X 4а Var
а) удельный вес задолженности по строительным кредитам в задолженности по кредитам, всего
РФ 8,56 0,36 0,04 9,02 0,20 0,02 8,98 0,21 0,02 8,47 0,14 0,02
ЮФО 8,46 0,29 0,03 8,50 0,08 0,01 8,08 0,45 0,06 7,50 0,24 0,03
РА 5,31 0,58 0,11 5,27 0,53 0,10 5,22 1,05 0,20 11,87 1,54 0,13
РК 6,62 3,82 0,58 3,43 0,94 0,27 2,15 0,33 0,15 4,93 0,48 0,10
КК 11,17 0,49 0,04 11,01 0,28 0,03 9,86 0,85 0,09 8,22 0,59 0,07
АО 29,94 4,77 0,16 32,36 2,65 0,08 33,20 1,15 0,03 29,23 0,39 0,01
ВО 8,53 0,43 0,05 8,34 0,18 0,02 8,10 0,18 0,02 7,77 0,67 0,09
РО 3,26 0,12 0,04 3,23 0,13 0,04 3,18 0,22 0,07 3,89 0,32 0,08
б) удельный вес просроченной задолженности по кредитам в задолженности по кредитам, всего
РФ 4,26 1,37 0,32 5,99 0,30 0,05 5,75 0,42 0,07 4,84 0,09 0,02
ЮФО 4,94 2,13 0,43 7,91 0,69 0,09 8,58 0,46 0,05 8,25 0,43 0,05
РА 2,00 0,53 0,26 2,35 0,16 0,07 7,11 8,19 1,15 18,35 1,02 0,06
РК 12,54 14,30 1,14 26,32 3,45 0,13 25,89 3,98 0,15 26,58 1,01 0,04
КК 3,02 1,35 0,45 5,31 0,82 0,15 7,38 1,50 0,20 8,76 0,32 0,04
АО 6,33 4,31 0,68 8,65 2,44 0,28 4,29 1,61 0,38 2,72 0,46 0,17
ВО 5,87 3,43 0,58 10,69 1,54 0,14 8,96 2,05 0,23 9,96 0,52 0,05
РО 6,73 2,39 0,36 10,04 1,11 0,11 10,20 1,25 0,12 6,46 1,23 0,19
в) удельный вес просроченной задолженности по строительным кредитам в просроченной задолженности по кредитам, всего
РФ 9,19 1,76 0,19 11,03 1,15 0,10 11,28 0,85 0,07 9,31 0,45 0,05
ЮФО 4,99 0,99 0,20 7,31 1,19 0,16 7,14 1,08 0,15 9,72 0,87 0,09
РА 2,41 0,75 0,31 1,70 0,14 0,08 1,24 0,66 0,54 0,92 0,82 0,89
РК 0,67 0,90 1,34 0,04 0,08 2,00 0,12 0,07 0,59 0,29 0,16 0,53
КК 5,06 2,41 0,48 10,98 3,79 0,35 10,41 3,40 0,33 8,36 1,25 0,15
АО 10,96 3,48 0,32 14,07 3,76 0,27 24,65 6,27 0,25 30,50 3,08 0,10
ВО 9,65 4,23 0,44 11,83 2,25 0,19 11,61 1,07 0,09 27,44 4,42 0,16
РО 3,10 0,87 0,28 2,75 0,65 0,23 2,67 0,55 0,21 4,53 0,97 0,21
г) удельный вес просроченной задолженности по строительным кредитам в задолженности по строительным кредитам
РФ 4,66 1,70 0,36 7,35 0,98 0,13 7,25 0,94 0,13 5,32 0,38 0,07
ЮФО 3,16 1,89 0,60 6,88 1,55 0,23 7,59 1,18 0,16 10,70 1,14 0,11
РА 0,85 0,18 0,21 0,77 0,14 0,18 0,79 0,25 0,32 1,28 1,07 0,83
РК 0,14 0,23 1,67 0,36 0,71 2,00 1,44 0,72 0,50 1,56 0,79 0,51
КК 1,63 1,45 0,89 5,59 2,41 0,43 7,44 1,53 0,21 8,90 1,09 0,12
АО 2,20 1,38 0,63 3,51 0,44 0,13 2,88 0,21 0,07 2,80 0,30 0,11
ВО 7,57 5,11 0,67 14,80 1,44 0,10 12,82 3,07 0,24 35,12 4,81 0,14
РО 6,05 2,30 0,38 8,44 1,63 0,19 8,45 1,31 0,16 7,30 0,64 0,09
Примечание: РФ - Российская Федерация; ЮФО - Южный федеральный округ; РА - Республика Адыгея; РК - Республика Калмыкия; КК - Краснодарский край; АО - Астраханская область; ВО - Волгоградская область; РО - Ростовская область
Рассчитано по данным ЦБ РФ [3]
Удельный вес строительных кредитов в развивающихся экономиках обычно превышает 10 % от всех кредитов, предоставленных банками. Как следует из представленных данных, ряд субъектов ЮФО демонстрирует превышение среднего уровня задолженности по строительным кредитам по стране (Краснодарский кр., Астраханская обл.), в Ростовской обл. они не превышают 4 %, что значительно ниже среднего уровня по РФ (табл. 1, а). Однако уровень просроченной задолженности по строительным кредитам Ростовской области на протяжении всего периода значительно превосходит аналогичный показатель по другим регионам ЮФО и РФ (табл. 1, г). Это свидетельствует о сравнительно низком качестве риск-менеджмента строительных кредиторов (табл. 1, б, в) и указывает на необходимость использования соответствующих инструментов.
Качество строительных кредитов зависит от двух групп факторов — внешних и внутренних. Внешние связаны с конкретной фазой экономического цикла, уровнем процентных ставок, темпами инфляции, уровнем бюджетных расходов на инфраструктурные проекты и проекты доступного жилья, режимом налогообложения недвижимости, среднедушевыми доходами населения и прочими макроэкономическими параметрами. Внутренние факторы чаще всего связаны с качеством отбора кредитором заемщика строительного сектора и способностями проведения надлежащей экспертизы строительного проекта и деятельности его участников на всех стадиях реализации. Последней группе факторов Базельский комитет в своих рекомендациях уделяет много внимания, выделяя специализированное кредитование (Specialised lending - SL) в особую группу высоко рисковых кредитных операций и указывая на следующие его особенности [4, с. 218]:
- подверженность финансовому риску (экспозиции) специального юридического лица (SPE), созданного для финансирования и/или оперативного управления физическими активами;
- заимствующее лицо располагает небольшими или не располагает вообще иными материальными активами (видами деятельности) и, следовательно, не имеет (или имеет в ограниченном объеме) возможности независимого погашения обязательства, за исключением доходов, которые приносят финансируемые таким образом активы;
- условия предоставления заимствований (возникших обязательств должника) дают кредитору значительную степень контроля активов и генерируемых доходов;
- основным источником погашения обязательств является доход, приносимый активами, а не самостоятельная деятельность основного коммерческого предприятия.
Эти особенности, как указывается в Базель II, характерны для пяти направлений специализированного кредитования: проектное финансирование
(project finance), объектное финансирование (object finance), финансирование коммодити (commodities finance), доходной недвижимости (income-producing real estate - IPRE) и высоковолатильной коммерческой недвижимости (high-volatility commercial real estate - HVCRE). Наиболее рисковым направлением является финансирование высоко волатильной коммерческой недвижимости (HVCRE) [4, с. 227], которая является потенциально убыточной ввиду коррелированности активов. HVCRE включает:
- коммерческое недвижимое имущество различного типа и вида, классифицируемое на национальном уровне надзорными органами как высоко волатильное в сравнении с общим уровнем портфельных дефолтов (portfolio default rates);
- кредитное финансирование любой фазы (этапа) приобретения земли (земельных участков), девелопмента и строительства (land acquisition, development and construction - ADC) недвижимости в юрисдикции надзорного органа;
- кредитное финансирование ADC любых типов недвижимости, когда экспозиция связана с неопределенностью будущих продаж недвижимости, являющихся источником погашения кредита, или неопределенностью потоков денежных средств кредитору, источник выплат которых вызывает сомнение (например, недвижимость еще не была сдана в аренду до уровня заполняемо-сти, преобладающего на этом географическом (локальном) рынке для данного типа коммерческой недвижимости), кроме случаев, когда заемщик произвел значительные рисковые вложения собственных средств. Коммерческие займы ADC не рассматриваются как займы HVCRE, если существует уверенность (определенность) в их погашении из собственных средств заемщика, и они не подлежат реклассификации со снижением риска.
Вступающие в 2015 году в силу стандарты Базель III [5, 6] предписывают национальному регулятору фокусировать внимание на HVCRE (ADC) и вводят коэффициент риска 150 % против 100 %, действующих в настоящее время; при этом кредитование HVCRE должно осуществляться при соблюдении следующих требований:
а) величина кредита к стоимости залога меньше или равна максимальной величине LTV (loan-to-value ratio), установленной органами надзора для кредитования высоковолатильной недвижимости («уровень LTV», как ожидается, на уровне 65-80 %);
б) заемщик участвует в капитале проекта денежными средствами или необремененными высоколиквидными активами (после оплаты расходов по де-
велопменту за свой счет) в объеме не менее 15 % от величины стоимости недвижимого имущества «как объекта завершенного строительства», т. е. величина требуемого собственного капитала заемщика в проекте будет основана не на текущей стоимости строительства или других референциях (сведениях о финансовом состоянии и кредитоспособности заемщика), а на стоимости будущего завершенного объекта. Определенность стоимости будущего завершенного объекта позволит привлечь дополнительные младшие займы других кредитных организаций («минимальный уровень собственных средств в проекте»);
в) заемщик удовлетворяет минимальным требованиям банка
(в отношении количества и качества активов) перед получением финансирования (каждого транша) в рамках соответствующего кредита;
г) капитал, предоставленный заемщиком для удовлетворения минимальных требований к величине собственных средств в проекте, должен оставаться в проекте до его полного завершения. «Жизнь проекта» заканчивается только тогда, когда кредит конвертируется в долгосрочное финансирование, объект продается, и задолженность перед банком погашается в полном объеме. Долгосрочное финансирование (permanent financing) является обеспечением строительного кредита до тех пор, пока не заместит его на условиях, типичных для долгосрочных (ипотечных) кредитов в соответствии с критериями андеррайтинга долгосрочного кредитора;
д) финансовые ковенанты поддерживают минимальный размер собственных средств заемщика в проекте в течение всего срока действия кредита даже после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, сдачи в аренду и т. д. Ковенанты могут быть изменены в случае формирования фондов повышенных
выплат погашения кредита
(distributions);
е) ужесточение контроля сроков строительства (construction deadlines) и временных параметров сдачи объекта в аренду должно обеспечить большую определенность в отношении привлечения долгосрочного финансирования;
ж) при прочих равных условиях банки должны стремиться к более коротким срокам (shorter durations) и меньшим объемам краткосрочного финансирования недвижимости для уклонения от экспозиции в случае изменения условий предоставления долгосрочного финансирования.
В целях снижения кредитного риска стандарты Базель III стимулируют банки к действиям, способствующим реклассификации высокорискового HVCRE в менее рисковый IPRE1, уменьшению доли кредитов HVCRE в балансе посредством их синдикации и замещения обязательств строительных заемщиков. При этом:
— замещение обязательств (takeout commitments) через привлечение финансирования других кредитных организаций должно быть произведено до наступления предельных сроков (deadlines) «зрелости» проекта;
— синдикация строительных кредитов для банка-оригинатора может проводиться с соответствующим увеличением административных и других платежей по кредиту, что компенсирует недополученные доходы. Синдикация позволит банку-оригинатору снизить
1 Стандарты капитала для банка в соответствии с Базель III (на O1.O1.2O15 — 3OO млн руб.) определяют отношение собственного капитала
1 уровня (Tier 1 capital) к рисковым активам на уровне В %: на каждый рубль капитала банк может предоставить 12,5O рублей по кредитам IPRE (взвешенным по риску 1OO %) или 8,33 рубля кредитам HVCRE (с весом риска 15O %). Очевидно, что для достижения эквивалентной доходности банк будет вынужден определять цену кредитов HVCRE более чем на 5O % выше, чем по кредиту IPRE.
и/или удалить часть кредитов HVCRE со своего баланса.
Таким образом, строительное кредитование сможет осуществляться банками при одновременном увеличении капитала 1 уровня и соблюдении требований к высокорисковым специализированным кредитным операциям. Для небольших региональных банковских учреждений, имеющих высокий удельный вес строительных кредитов, эффект будет усиливаться. Однако строительные кредиты весьма привлекательны и играют важную роль, чтобы они отказались от их предоставления.
HVCRE кредиты с a priori высокой вероятностью дефолта и a posteriori абсолютной величиной потерь, по мнению Базель II, должны находиться в зоне повышенного внимания банков, и к таким кредитам в первую очередь необходимо применять проактивные действия для снижения кредитного риска. Кредитный риск агента (риск неплатежа) - это вероятность того, что обязанное лицо станет финансово несостоятельным и не сможет вернуть долг. Этот риск существует на протяжении всего времени, в течение которого заемщик обязан осуществлять выплаты кредитору. Кредитор должен не только выяснить вероятность дефолта (Probability of default - PD) потенциального заемщика, но и оценить возможную величину потерь по данному дефолту (Loss Given Default - LGD). Разрабатываемые проактивные мероприятия банка минимизируют потенциально возможные кредитные риски [4, § 496]:
а) эффективные информационные стратегии и процедуры отслеживания соблюдения всех положений кредитного договора: ковенантов, авансовых формул, лимитов концентрации, досрочного погашения (амортизации) кредита и т. д.; б) ограничение ненадлежащих заимствований: эффективные процедуры выявления, санкционирования и корректировки размеров чрезмерного кре-
дитования; в) регламентация проблем с заемщиком, переживающим финансовые затруднения: досрочное завершение кредитования, урегулирование нарушенных ковенантов, применение защитных ковенантов (covenant protections) (например, инициирование судебных разбирательств) и принятие решений по проблемным кредитам.
Базель II предполагает в качестве инструментов риск-менеджмента специализированного кредитования использовать финансовые ковенанты (fi-nancial covenant). Ковенанты представляют собой набор условий, которые фиксирует кредитор (преимущественно в одностороннем порядке) в отношении заемщика в кредитном договоре, они позволяют банку снизить свои риски и ограничить заемщика в возможности принятия рисковых (для первого кредитора) решений на более позднем этапе. В течение разработки, подписания и действия кредитного договора действуют ковенанты трех типов: информационные, активные (positive covenant) и запретительные (negative covenant). Защитные ковенанты являются дополняющим условием.
В соответствии с требованиями надзорных органов банк должен включать в кредитные договоры ковенанты, в соответствии с которыми:
- проводится мониторинг и оценка финансового состояния заемщика [4, § 495]: а) отслеживается связь между качеством кредита и финансовым состоянием заемщика; б) производятся периодические проверки отчетности заемщика на предмет ее достоверности (отсутствия мошенничества и существенных недостатков) и соответствия действующему законодательству и договорам, кредитной (инкассационной) политике;
- осуществляется мониторинг обеспечения обязательств заемщика (регламент распоряжения заложенными активами и правами) [4, § 5ІВ], при этом
контролируется: а) возрастная структура кредитов и обеспечения;
б) возможные (но согласуемые с банком) действия, отражаемые в товарных документах; в) документирование базы заимствования; г) достоверность регулярно проводимого аудита залога;
д) экспертиза счетов; е) поступления доходов (выручки) на счета; ж) анализ разводнения [капитала]; з) финансовое состояние заемщика, особенно в случаях, когда залог представляет небольшое количество крупных позиций;
и) соблюдение заемщиком экологических, юридических и прочих требований;
- осуществляется контроль качества обеспечения задолженности [4, § 519]: диверсифицированность (некоррелированность) с бизнесом заемщика и аффилированность с дочерними хозяйствующими субъектами или подразделениями).
Включение финансовых ковенан-тов в договор строительного кредитования является достаточно новой (и редкой) практикой отечественных банков: требуется не только формальное внесение их в текст договора, но и обеспечение надлежащего контроля выполнения на протяжении всего срока действия. Это возможно лишь при условии, что банк располагает достаточными экспертными возможностями.
Банк до подписания кредитного договора проводит финансовый due diligence: знакомится с планом хозяйственной деятельности заемщика, его финансовыми отчетами и предполагаемыми показателями, основными контрагентами по контрактам, качеством менеджмента дебиторской задолженности. Это позволяет снизить асимметричность информации, которая на стадии заключения кредитного договора принимает форму скрытой информации, а после его заключения — форму скрытых действий, что является формами проявления предконтрактного и постконтракт-
ного оппортунизмов соответственно [l]. Проведение due diligence, направленное на снижение предконтрактного оппортунизма, заключается в получении письменных заявлений будущего заемщика, позволяющих снизить ин-
формационную асимметрию для потенциального кредитора. Такие заявления заемщик делает в отношении финансовых отчетов, предполагаемых финансовых показателей деятельности, судебных процессов, уплаты налогов и др.
После заключения кредитного договора кредитор (принципал) для минимизации морального риска, связанного с наблюдаемыми действиями заемщика (агента), стремится получить информацию о внешних обстоятельствах, влияющих на результат наблюдаемых действий. Ковенанты активного характера требуют от должника выполнения типичных для добросовестного контрагента действий и регламентируются по составу (содержанию) и срокам исполнения (предоставления информации).
Целью запретительных ковенантов является предупреждение совершения заемщиком действий и/или получения результатов действий, способных нанести ущерб кредитору, так как после заключения кредитного договора действия заемщика могут явно или неявно противоречить интересам кредитора. Если кредитор не может наблюдать действия заемщика, то возникает проблема скрытых действий. Если действия агента наблюдаемы, но финансовые результаты зависят от состояния внешней среды и известны только заемщику, то возникает проблема скрытой информации. Обсуждение состава и величины запретительных ковенантов — это поиск компромисса между желанием кредитора контролировать должника и желанием должника быть автономным [8, с. І95].
Принимая решение о выдаче строительного кредита, кредитор руководствуется и прогнозами, сделанны-
ми относительно финансового положения должника. Амортизация основной суммы займа зачастую рассчитывается, исходя из прогнозируемого денежного потока должника. Общая сумма займа определяется в зависимости от способности должника выплачивать проценты и основную сумму долга. Во многих случаях полная капитализация (т. е. сумма долга и собственного капитала) должника не будет экономически обоснована, если фактическое финансовое состояние должника значительно отличается от запланированного.
Выполнение должником всех активных и запретительных ковенантов может предотвратить отдельные действия, способные привести к ухудшению финансового состояния должника. Но они не могут защитить кредитора от резкого снижения прибылей должника.
Широкое использование ковенан-тов в договорах строительного кредитования позволяет (1) снизить асимметрию информации между кредитором и заемщиком, (2) зафиксировать на требуемом кредитором уровне финансовые и имущественные ограничения действий (или бездействия) заемщика и (3) принять кредитором проактивные средства правовой защиты, если действия заемщика не соответствуют условиям контракта.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1.Housing Finance Policy in Emerging Markets // Ed. by L. Chiquier, M. Lea. -The International Bank for Reconstruction and Development / The World Bank.-2009.-492 р.
2.Ветхий Завет. Книга Премудрости Иисуса, сына Сирахова, сх. 21.9.
3.Центральный банк РФ.- Режим доступа : http://www.cbr.ru/.
4.International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards. -Basel Committee on Banking Supervision, June, 2006.
5.Basel Committee on Banking Supervision. Basel III: A global regulatory framework for more resilient banks and banking system. - Bank for International Settlements, December, 2010 (rev. June, 2011).
6.Basel Committee on Banking Supervision. Basel III: International framework for liquidity risk measurement, standards and monitoring. - Bank for International Settlements, December, 2010.
7.Шевченко, А. А.Финансирование деятельности строительно-подрядных организаций в контексте агентских отношений [текст] / А. А. Шевченко // Финансовые исследования. - 2012. - № 3.
8. Фокс, Ч. Составление договоров: Чему не учат студентов [текст] / Ч.Фокс. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 293 с.
