CC BY
34
ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Баланс интересов уполномоченных банков, застройщиков и участников долевого строительства в рамках модели проектного финансирования
Алешин Дмитрий Юрьевич,
аспирант Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации E-mail: dmitriy574@yandex.ru
Статья посвящена изменениям баланса интересов в сфере долевого строительства при переходе к проектному финансированию. Появление новых субъектов (уполномоченных банков, ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», региональных фондов) привело к тому, что в данной области складывается иной баланс интересов лиц, вовлеченных в соответствующие правоотношения. Автор приходит к выводу, что эти изменения имеют в своей основе фундаментальные принципы проектного финансирования, в соответствии с которыми риски, связанные с реализацией проекта, должны быть локализованы на субъекте, которым может наилучшим образом контролировать их и управлять ими. В этом смысле риски, связанные с незавершением строительства, переносятся с участников долевого строительства на банк, осуществляющий проектное финансирование. В связи с этим потребовалось внести в содержание правоспособности застройщика такие изменения, которые позволили бы банку осуществлять контроль за текущей деятельностью застройщика, непосредственно связанной со строительством. При этом участники долевого строительства рассматриваются как слабая сторона договора как по отношению к застройщику, так и по отношению к банку. Автор формулирует предложения по внесению изменений в существующий порядок ведения и закрытия счетов эскроу, которые отвечали бы интересам участников долевого строительства.
Ключевые слова: баланс интересов, уполномоченные банки, застройщик, участник долевого строительства, проектное финансирование, долевое строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
Провозгласив приоритет частных интересов над коллективными, ст. 2 Конституции РФ [1] тем самым почти однозначно разрешает вопрос относительно их соотношения друг с другом. Те исключения, когда частный интерес вынужден отступить, предусмотрены ст. 55 Конституции РФ и касаются лишь вопросов сохранения того политического сообщества, которое признает приоритет частных интересов над коллективными, поскольку существование такого сообщества само по себе является важнейшей гарантией практической осуществимости данного принципа.
Гораздо более сложным является вопрос относительно соотношения двух противоположных частных интересов. На этот случай Конституция ограничивается указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Очевидно, что указанная мера определяется усилиями законодателя применительно к каждой отдельной сфере общественных отношений, в рамках которой возникает конфликт противоположно направленных частных интересов.
Первой такой попыткой установить баланс частных интересов в сфере участия в долевом строительстве является принятие в 2004 г. самого Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2] (далее -Федеральный закон № 214-ФЗ), который был призван исключить практику т.н. «двойных продаж» посредством государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Дальнейшее совершенствование нормативного регулирования в сфере долевого строительства было направлено на усиление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В частности, вводились требования к организационно-правовой форме застройщика и нормативам финансовой устойчивости его деятельности, а также способам обеспечения исполнения его обязательств перед участниками долевого строительства, объемам
5 -о
сз
<
и направлениям государственного регулятивного и надзорного вмешательства.
Вместе с тем усилия законодателя не привели к успеху в том смысле, что не обеспечили достижения цели участников долевого строительства: получения в собственность помещения, которое является объектом долевого строительства, что возможно лишь после и при условии завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено указанное помещение.
При этом очевидно, что ни у законодателя, ни у участников долевого строительства не отыщется никаких способов воздействия на застройщика, которые смогли бы побудить его к завершению строительства здания в целом: установленная законом неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства не выполняет своей обеспечительной функции в ситуации, когда у застройщика недостаточно денежных средств даже на продолжение строительства.
Поскольку гарантировать ввод здания в эксплуатацию, не вмешиваясь непосредственно в деятельность застройщика, не представляется возможным, то дальнейшие усилия законодателя были направлены на такое структурирование сделок с участием застройщика и участников долевого строительства, которое обеспечило бы последним возможность вернуть вложенные ими денежные средства в случае, если в предусмотренный договором срок здание, в котором расположен объект долевого строительства, не будет введено в эксплуатацию.
Таким образом, начиная с 01.07.2018 г. проводится реформирование института участия в долевом строительстве. Цель реформы определена в послании Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018 - поэтапный переход к проектному финансированию, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».
Только в 2018-2020 годах было принято 5 федеральных законов, затрагивающих правовое положение как застройщиков, так и участников долевого строительства. Кроме того, в сфере участия в долевом строительстве появляются новые субъекты (уполномоченные банки, ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», региональные фонды), и, тем самым, складывается новый баланс интересов лиц, вовлеченных в соответствующие правоотношения. Таким образом, необходимость обеспечить баланс интересов в условиях проектного финансирования обуславливает актуальность настоящей работы.
За последние 8 лет в России выполнено одно диссертационное исследование, целиком посвященное балансу интересов в гражданском праве и его обеспечению в договорных отношениях [11]. Выводы, полученные в ходе данного исследования, послужили теоретической основой настоящей работы.
Итак, А.Ф. Пьянкова определяет баланс интересов как такое «состояние правоотношения, в котором права и обязанности сторон соразмерны
и стороны имеют равные возможности для реализации своих законных интересов» [11, с. 9].
При этом баланс интересов рассматривается ею в объективном и субъективном смыслах: как правовой принцип и как характеристика конкретного правоотношения соответственно [11, с. 10].
Средством поддержания баланса интересов в объективном смысле являются императивные нормы, ограничивающие свободу договора. Так, например, в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах» [3] отмечается, что норма, регулирующая права и обязанности по договору, является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо, в том числе, ради недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон.
В субъективном смысле поддержание баланса интересов препятствует возникновению условий для недобросовестного поведения, а также необоснованных льгот и привилегий для одной из сторон правоотношения. Так, в соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» [3] условия договора, являющиеся явно обременительными для контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, считаются несправедливыми.
Применительно к проектному финансированию целесообразно было бы рассмотреть баланс интересов, складывающийся между участниками долевого строительства и застройщиком, между участниками долевого строительства и банком, а также между банком и застройщиком.
Договор участия в долевом строительстве традиционно рассматривается как частный случай договора с участием слабой стороны [9; 10; 13]. К аналогичному выводу приходит и судебная практика [5]. В этом смысле законодатель предусмотрел систему гарантий, которые позволили бы хотя бы отчасти уравнять фактическое положение застройщика и участника долевого строительства:
1. В частности, пунктом 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ [2] предусмотрено, что для граждан-участников долевого строительства размер пени, причитающейся им в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, увеличивается в два раза по сравнению с размером пени, на которую в сравнимых обстоятельствах могли бы притязать организации.
2. Аналогичное положение содержит п. 6 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ [2] применительно к процентам за пользование денежными средствами, подлежащими уплате застройщиком в случае нарушения установленного законом срока возврата гражданину-участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных последним в счет цены договора, при одностороннем отказе какой-либо из сторон договора от его исполнения.
3. В соответствии с п. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ [2] сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящим законом, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Таким образом, застройщик лишен возможности ссылаться на недействительность сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенных способом, не предусмотренным законом (например, посредством заключения инвестиционного договора или предварительного договора купли-продажи помещения).
4. На отношения, вытекающие из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ [2].
По мнению А.С. Шеховцевой, «законодатель ... должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, чтобы не позволить должнику как экономически более сильному субъекту гражданских правоотношений получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях» [13], что в свою очередь может мотивировать недобросовестных застройщиков к противоправному поведению.
Кроме того, законодатель возлагает на застройщика обязанности по раскрытию информации о самом застройщике и о проекте строительства. При чем факт раскрытия информации предусмотренным законом способом (размещение проектной декларации) является элементом сложного юридического состава, лежащего в основании возникновения у застройщика права привлекать денежные средства. Данное обстоятельство выступает в качестве гарантии, позволяющей потребителю принимать решение относительно заключения договора с застройщиком на основании релевантных сведений, количество и качество которых отчасти восполнило бы недостаток профессиональных знаний и опыта.
Применительно к конкретному правоотношению нарушение баланса интересов выражается, как правило, во включении в текст подготовленных застройщиком документов таких условий, которые формально не противоречили бы закону, но и не отвечали бы интересам слабой стороны настолько, что она была бы поставлена в заведомо невыгодное положение. Так, например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Московского округа, застройщик возражал относительно требований участника долевого строительства об уплате штрафных санкций, мотивируя свою позицию тем, что текст акта приема-передачи поме-
щения, подписанного участником долевого строительства, содержал сведения о том, что последний отказывается от всех требований к застройщику. Однако, рассмотрев доводы застройщика, суд пришел к выводу о том, что действительная воля участника долевого строительства при подписании акта приема-передачи квартиры была направлена на получение объекта недвижимости, а не на отказ от принадлежащего кредитору в силу закона права на получение неустойки [5].
Таким образом, баланс интересов представляет собой динамичное явление, которое проявляется на любом этапе развития правоотношения: от возникновения до прекращения. Даже будучи достигнут на этапе заключения договора, баланс интересов может быть нарушен впоследствии при его исполнении, что диктует необходимость наделить слабую сторону соответствующих правоотношений такими правовыми возможностями, которые обеспечивали бы восстановление баланса интересов в любой момент времени.
Применительно к отношениям банка и участника долевого строительства баланс интересов также достигается посредством презумпции наличия у гражданина-участника долевого строительства статуса слабой стороны гражданского правоотношения. Особенность, присущая указанным отношениям, заключается в том, что гражданин, как правило, лишен возможности выбирать банк, в котором будет открыт счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. По сути выбор банка осуществляет застройщик, поскольку в силу п. 1.1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ [2] в случае, если строительство осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в том уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
Более того, выбор невелик и у застройщиков. По данным Центрального банка России по состоянию на 01.10.2020 г. из 94 банков, удовлетворяющих критериям,установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 г. № 697, и имеющих, соответственно, право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, лишь 35 банков фактически осуществляют подобную деятельность. Остальные 59 банков либо не приняли пока соответствующее решение, либо прямо заявили о том, что реализуемая ими бизнес-модель не предполагает открытие и ведение расчетных счетов застройщика или счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве [15].
В сложившейся ситуации граждане-участники долевого строительства лишены по сути возможности повлиять на условия заключаемого с банком договора счета эскроу. При этом императивные нормы, регулирующие особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расче-
5 -а
сз
<
тов по договору участия в долевом строительстве, не вполне отражают интересы участников долевого строительства. Так, например, в соответствии с п. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ [2] внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС. Таким образом, застройщик получает причитающиеся ему денежные средства после ввода объекта в эксплуатацию. Однако это обстоятельство лишь создает условия, необходимые для исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства, но не является достаточным. Сложный юридический состав завершает передача участнику долевого строительства соответствующего условиям договора, а также обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов объекта долевого строительства. Как показывает судебная практика, наличие у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует об отсутствии недостатков в конкретном помещении, подлежащем передаче участнику долевого строительства [4].
Иными словами, даже после ввода объекта в эксплуатацию участник долевого строительства в силу п. 2, 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ [2] может сохранять денежные требования в отношении застройщика: в частности, отказавшись от исполнения договора, он имеет право потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора и до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Однако исполнение застройщиком подобных обязательств уже не будет обеспечено посредством условного депонирования соответствующих денежных средств на счете эскроу. Думается, было бы целесообразно внести такие изменения в существующий порядок регулирования ведения и закрытия счета эскроу, которые отвечали бы интересам участников долевого строительства, права которых нарушены в связи с передачей им помещений ненадлежащего качества. Для этого потребуется изложить п. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ в следующей редакции: «Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после передачи соответствующего объекта долевого строительства перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об исполь-
зовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа)». Одновременно следовало бы установить ответственность участника долевого строительства за уклонение от принятия объекта долевого строительства в установленный законом срок.
Кроме того, дискуссионным является вопрос относительно платности использования банком денежных средств, размещенных на счетах эс-кроу.
Согласно первой редакции п. 5 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ [2], применявшейся в течение 1 года с 01.07.2017 г. по 30.06.2018 г., на денежные средства, размещенные на счете эс-кроу, должны были начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором, заключенным между банком и застройщиком. При этом вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивалось.
Подобный подход был упречным в том смысле, что условия кредитного договора не должны были повлиять на содержание договоров счетов эскроу, заключаемых банком с третьими лицами - участниками долевого строительства.
В соответствии со второй редакцией п. 5 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ [2], применяющейся с 01.06.2018 г. по настоящее время, проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, по-прежнему не выплачивается. Внесение в закон изменений, буквально год спустя установивших диаметрально противоположное правило, свидетельствует, по нашему мнению, об отсутствии целостной концепции правового регулирования отношений, возникающих в сфере проектного финансирования (по крайней мере, в части, касающейся ведения счетов эскроу).
Следует отметить, что в законопроекте № 322981-7 (положенном в основу второй редакции п. 5 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ) в том его виде, который был внесен в Государственную Думу ФС РФ, данный текст вообще отсутствовал и был подготовлен лишь ко второму чтению [14]. Соответственно, пояснительная записка к законопроекту не дает заинтересованному читателю возможности понять какими же соображениями руководствовался законодатель, лишая участников долевого строительства возможности получать проценты на сумму денежных средств, внесенных на счет эскроу, и в чьих именно интересах он действовал.
Попытаемся реконструировать логику законодателя, опираясь на доктринальные позиции.
В частности, известно, что сделки по проектному финансированию структурируются таким образом, чтобы минимизировать затраты на финансирование [16].
Поскольку застройщик учреждается именно как проектная компания (SPV), обладающая специальной правоспособностью, то любые его доходы и расходы связаны именно с конкретным проектом застройки, а какими-либо иными источниками покрытия своих затрат застройщик не располагает. Таким образом, возможность перераспределить расходы между несколькими видами деятельности, несколькими проектами или несколькими источниками доходов у застройщика отсутствует.
Следовательно, расходы банка на выплату участникам долевого строительства процентов на сумму денежных средств, находящихся на счетах эскроу, будут включены в стоимость кредита, который банк предоставит застройщику, а проценты по кредиту в свою очередь могут быть покрыты исключительно за счет выручки застройщика от продажи помещений, расположенных в объекте, финансирование строительства которого осуществляется дольщиками. Иными словами, проценты на сумму денежных средств, находящихся на счетах эскроу, будут в конечном счете включены в цену объектов долевого строительства. В этом смысле начисление и уплата таких процентов приобретает для участников долевого строительства какой-либо смысл лишь в том случае, когда возникают основания для расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата ранее депонированных на счетах эскроу денежных средств. Соответственно, целесообразно было бы внести изменения в существующий порядок правового регулирования отношений, связанных с начислением и выплатой процентов на сумму денежных средств, находящихся на счетах эскроу, которые позволили бы банку начислять такие проценты при наступлении отлагательного условия - отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве либо расторжения договора в судебном порядке по основаниям, связанным с его неисполнением или ненадлежащим исполнения застройщиком. Подобный подход, с одной стороны, позволил бы участникам долевого строительства хотя бы отчасти сохранить покупательную способность их денежных средств, а с другой - мотивировал бы банк к тщательному осуществлению контроля в отношении текущей деятельности застройщика.
Указанное соображение позволяет перейти к заключительному вопросу - балансу интересов застройщика и банка. Как отмечает Ю.В. Рома-нец, потребитель не исчерпывает перечень субъектов, которым может быть приписан статус слабой стороны правоотношения, при определенных обстоятельствах «слабой стороной может быть и производитель, занимающийся определенным видом предпринимательской деятельности» [12, с. 151]
Как было отмечено ранее, застройщики, особенно в регионах, имеют весьма ограниченный выбор уполномоченных банков. Но может ли это обстоятельство само по себе быть основанием для признания застройщика слабой стороной в отношениях с банком и наделения его дополнительными правами (либо возложения на банк дополнительных обязанностей) для выравнивания их фактического положения?
Проектное финансирование осуществляется на основе двух фундаментальных принципов, один из которых изначально ограничивает кредитора доходами проекта как источником обслуживания долга по проекту, а второй распределяет риски проекта между всеми сторонами, участвующими в сделке, на справедливой основе с тем, чтобы приписать риски тем контрагентам по договору, которые наилучшим образом смогут контролировать их и управлять ими.
Возлагая на банк обязанность вернуть участникам долевого строительства депонированные ими денежные средства в случае, если, например, объект не будет введен в эксплуатацию в установленный договором участия в долевом строительстве срок, законодатель, по сути, возлагает на банк риск незавершения строительства - риск, который ранее несли участники долевого строительства.
Однако при этом законодатель предоставил банку достаточно широкие возможности контролировать этот риск и даже управлять им. В частности, в интересах банка установлены некоторые ограничения правоспособности застройщика. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет, предназначенный для осуществления расчетов в рамках одного разрешения на строительство. Указанный счет не может быть использован для совершения операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц, операций, связанных с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных со строительством, покупкой ценных бумаг и оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, а также операций, связанных с созданием коммерческих и некоммерческих организаций и участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Отметим, что формально данное ограничение касается именно порядка использования расчетного счета застройщика, не затрагивая его права совершать соответствующие сделки. Однако в содержательном плане, по нашему мнению, ограничение возможности предоставлять исполнение по некоторым видам сделок тождественно запрету совершать такие сделки.
Кроме того, банк, по сути, получает возмож- р ность осуществлять контроль за текущей дея- Д тельностью застройщика. Данный контроль осу- Ч
т
ществляется посредством проверки платежей, К осуществляемых застройщиком, на предмет со- ё ответствия их назначения и даже размера ограни- у чениям, установленным законом относительно тех А
целей, в которых могут использоваться денежные средства, находящиеся на расчетном счете застройщика. При этом уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по расчетному счету застройщика. Никаких способов оспорить решение банка, помимо обращения в суд, не существует. С учетом длительности судебного разбирательства застройщик может утратить интерес к защите своего права распоряжаться денежными средствами, находящимися на его расчетном счете, посредством осуществления безналичных расчетов в рамках спорной сделки. По сути, застройщик может рассчитывать лишь на взыскание убытков, причиненных неправомерным отказом банка в проведении соответствующей операции.
Кроме того, нередко застройщик оспаривает действия банка, сказанные не с отказом в проведении операции, а наоборот со списанием денежных средств с расчетного счета застройщика. В частности, суды неоднократно признавали незаконными действия банка по списанию денежных средств во исполнение постановления судебного пристава-исполнителя в рамках возбужденного в отношении застройщика исполнительного производства [6; 7; 8]. Данные судебные акты мотивированы тем, что расчетный счет общества открыт для совершения операций, связанных исключительно со строительством многоквартирного дома, а находящиеся на нем денежные средства предназначены для целевого использования, не предусматривающего погашение задолженности по исполнительным документам. По сути, в данном случае возникает исполнительский иммунитет, не предусмотренный ни законом об исполнительном производстве, ни иными федеральными законами, регулирующими условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.
Таким образом, между банком и застройщиком возникают отношения, по своей природе напоминающие отношения по банковскому сопровождению контрактов, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», с той лишь разницей, что целью банковского сопровождения контрактов является эффективное и прозрачное расходование денежных средств, источником происхождения которых являются публичные фонды, а бенефициаром ограничений, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ, выступает исключительно банк, осуществляющий кредитование застройщика и, в рамках модели проектного финансирования, принимающий на себя риск незавершения строительства.
Таким образом, правовое положение застройщика в этом смысле не свидетельствует о том, что 5= он является слабой стороной по отношению к бан-^ ку. Напротив, оно определяется правовой при-^ родой застройщика, обладающего специальной правоспособностью, само содержание которой Ц дает банку-кредитору возможность наилучшим
образом управлять своими рисками, связанными
с проектным финансированием.
Литература
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 40.
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.
4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.08.2019 № 5-КГ19-117. - Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2020 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017. - Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.10.2020 № Ф03-3445/2020 по делу № А73-719/2020. - Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление Арбитражного суда СевероЗападного округа от 26.10.2020 № Ф07-10910/2020 по делу № А56-118425/2019. -Текст: электронный // СПС «Консультант-Плюс».
8. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2020 № Ф10-1712/2020 по делу № А62-11584/2018. - Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс».
9. Никулушкина А.С. Содержание принципа про-тивопоставимости зарегистрированных сделок и его преломление при банкротстве стороны // Информационно-аналитический журнал «Арбитражные споры». 2019. № 3. С. 106-118.
10. Подрабинок Е.М. К вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации договора долевого строительства // Семейное и жилищное право. 2017. № 6.
11. Пьянкова А.Ф. Баланс интересов в гражданском праве России и его обеспечение в договорных отношениях: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Пьянкова Анастасия Федоровна; Пермский государственный национальный исследовательский университет. - Екатеринбург, 2013. - 30 с. - Место защиты: Уральская государственная юридическая академия. - Текст: непосредственный.
12. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография / Ю.В. Романец. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Норма, ИНФРА-М, 2013.
13. Шеховцова А.С. Принцип защиты слабой стороны договора с участием субъектов предпринимательской деятельности // Власть Закона. 2018. № 4.
14. Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации: сайт. - Москва, 2020. - URL: https://sozd.duma.gov.ru/ bill/322981-7 (дата обращения: 01.11.2020).
15. Центральный Банк Российской Федерации: сайт. -Москва, 2000 -. - URL: http://www.cbr.ru/ banking_sector/credit/list_ko/ (дата обращения: 01.11.2020).
16. Pinto, Joao M.; Alves, Paulo P. Project finance in Europe: An overview and discussion of key drivers, EIB Working Papers, No. 2016/04, European Investment Bank (EIB), Luxembourg.
BALANCE OF INTERESTS OF AUTHORIZED BANKS, DEVELOPERS AND SHARED CONSTRUCTION PARTICIPANTS IN THE FRAMEWORK OF THE PROJECT FINANCING MODEL
Aleshin D. Yu.
Financial University under the Government of the Russian Federation
The article is devoted to changes in the balance of interests in the field of shared construction during the transition to project financing. The emergence of new entities (authorized banks, Fund for the Protection of the Rights of Citizens Participating in Shared Construction, regional funds) has led to the fact that in this area a different balance of interests of persons involved in the relevant legal relations is being formed. The author concludes that these changes are based on the fundamental principles of project financing, according to which the risks associated with the implementation of the project should be localized on the subject, which can best control and manage them. In this sense, the risks associated with non-completion of construction are transferred from the participants in shared construction to the bank that provides project financing. In this regard, it was necessary to make changes to the content of the developer's legal capacity that would allow the bank to exercise control over the developer's current activities directly related to construction. At the same time, participants in shared construction are considered as the weak side of the contract both in relation to the developer and in relation to the bank. The author formulates proposals for making changes to the existing procedure for maintaining and closing escrow accounts, which would meet the interests of participants in shared construction.
Keywords: balance of interests, authorized banks, developer, participant of shared construction, project finance, shared construction of apartment buildings and other real estate objects.
References
1. The Constitution of the Russian Federation (adopted by popular vote December 12, 1993) // Sz the Russian Federation. 2014. No. 31. St. 4398.
2. Federal law dated 30.12.2004 № 214-FZ (ed. from 13.07.2020) "On participation in shared construction of apartment houses and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" // Sz the Russian Federation. 2005. № 1 (part 1).article 40.
3. Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation No. 16 of March 14, 2014 "On freedom of contract and its limits" / / Bulletin of the Supreme arbitration COURT of the Russian Federation, 2014, no. 5.
4. The definition of judicial Board on civil cases of the Supreme court of 06.08.2019 № 5-Kr19-117. - Text: electronic // ATP "Consultant".
5. The decision of arbitration court of the Moscow district from 05.02.2020 № 005-21569/2018 In the case № A41-88538/2017. - Text: electronic // ATP "Consultant".
6. Resolution of the arbitration court of the far Eastern district of 23.10.2020 № F03-3445/2020 in the case № A73-719/2020. -Text: electronic / / SPS "ConsultantPlus".
7. Resolution of the arbitration court of the North-Western district of 26.10.2020 № F07-10910/2020 in the case № A56-118425/2019. - Text: electronic / / SPS "ConsultantPlus".
8. Resolution of the arbitration court of the Central district of 07.10.2020 № F10-1712/2020 in the case № A62-11584/2018. - Text: electronic / / SPS "ConsultantPlus".
9. Nikulushkina A. S. the Content of the principle of opposability of registered transactions and its refraction in the bankruptcy of the party / / Information and analytical journal "Arbitration disputes". 2019. № 3. Pp. 106-118.
10. Podrabinok E.M. On the issue of the consequences of the lack of state registration of the contract of shared construction / / Family and housing law. 2017. № 6.
11. Pyankova A.F. Balance of interests in Russian civil law and its provision in contractual relations: specialty 12.00.03 "Civil law; business law; family law; international private law": abstract of the dissertation for the degree of candidate of legal Sciences / Anastasia Fyodorovna Pyankova; Perm state national research University. - Yekaterinburg, 2013. - 30 p. - Place of defense: Ural state law Academy. - Text: direct.
12. Romanets Yu.V. System of contracts in the civil law of Russia: monograph / Yu.V. Romanets. 2nd ed., reprint. and add. Moscow: Norma, INFRA-M, 2013.
13. Shekhovtsova A. S. the Principle of protecting the weak side of the contract with the participation of business entities // rule of law. 2018. No. 4.
14. State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation: website. - Moscow, 2020. - URL: https://sozd.duma.gov. ru/bill/322981-7 (accessed: 01.11.2020).
15. Central Bank of the Russian Federation: website. - Moscow, 2000. - URL: http://www.cbr.ru/banking_sector/credit/list_ko/ (accessed: 01.11.2020).
16. Pinto, Joao M.; Alves, Paulo P. project Finance in Europe: overview and discussion of key factors, EIB working papers no. 2016/04, European investment Bank (EIB), Luxembourg.
