АВТОМАТИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ТИПОВЫХ ЗАЛОГОВ. ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ И ТРЕНДЫ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Автоматизация оценки стоимости типовых залогов. Основные инструменты и тренды

А.С. Вовк член Общественного совета при Росреестре, член Совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации (г. Москва) А.В. Исаков банковский эксперт (г. Москва)

Антон Сергеевич Вовк, antvovk@yandex.ru

В настоящее время в банковской среде и оценочной сфере, как и в других отраслях экономической деятельности России, наблюдается всевозрастающий запрос на цифровую трансформацию внутренних технологических процессов. За счет цифровой трансформации обеспечиваются автоматизация рутинных ручных операций кредитных организаций, перевод большого числа клиентских сервисов в онлайн с целью экономии временных и финансовых ресурсов клиентов, повышения уровня их лояльности. Этот тренд активно поддерживается в том числе на государственном уровне, что является важным посылом для внедрения в банках высокотехнологичных 1Т-систем и программных продуктов. Национальные цели и стратегические задачи развития Российской Федерации в этой области изложены в указах Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 года № 203 «О Стратегии развития информационного общества в Российской Федерации на 2017-2030 годы» (далее - Стратегия развития) и от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», а также в распоряжении Правительства Российской Федерации от

1 Таких как:

28 июля 2017 года № 1632р, утверждающего программу «Цифровая экономика Российской Федерации».

В соответствии со Стратегией развития в цифровой экономике ключевым фактором производства являются данные в цифровом виде, обработка больших объемов которых и использование результатов их анализа по сравнению с традиционными формами позволяют существенно повысить эффективность различных видов производства и технологий.

Для повышения эффективности и качества оценки имущества также используются большие объемы данных в цифровом формате, доступные пользователю благодаря развитию интернета, а вместе с ним и сайтов - агрегаторов ценовой информации о продаже и об аренде всех видов имущества 1.

Благодаря большому количеству и высокой скорости получения ценовой информации на указанных сайтах, ее публичности, прозрачности и доступности широкому кругу пользователей появились современные инструменты по автоматизации процесса оценки самых массовых объектов на рынке - сначала квартир и машин, затем и отдельных видов коммерческой недви-

Ш1_ Ш1_

www.cian.ru www.avito.ru www.domofond.ru https://auto.ru

жимости. Такие объекты в банках принято относить к типовым залогам, то есть наиболее часто встречающимся предметам залога, обладающим высокой ликвидностью и спросом на рынке. Главными отличительными чертами типовых залогов являются развитость вторичного рынка и быстрая оборачиваемость.

К слову, если говорить об оценке стоимости нетипового залога, то есть актива, требующего индивидуального подхода и более глубокого анализа, то сегодня в кредитном процессе стоимость таких залогов чаще всего определяется с привлечением независимых оценщиков или посредством самостоятельного расчета банковскими служащими. Представляется, что в отношении нетиповых залогов это совершенно оправданно. Важно помнить о том, что нетиповые залоги часто имеют весьма высокую рыночную стоимость и цена ошибки может быть достаточно высока.

Развитие IT-технологий, рост вычислительных мощностей и объема хранилищ данных позволили перейти от вспомогательной функции автоматизации отдельных процессов в оценке к полностью автономным сервисам, позволяющим получить оценку типового залога за несколько минут без физического участия оценщика. Работа подобных сервисов невозможна без следующих ключевых составляющих:

1) наличие больших массивов данных об объектах, предлагаемых на рынке для продаж или аренды, и хранилищ этих данных. Современные решения позволяют работать как со структурированными данными в хранилищах, так и с большими данными (Big Data), представляющими собой структурированные и неструктурированные массивы данных большого объема;

2) наука о данных (Data Science) - изучение проблем анализа, обработки и представления данных в цифровой форме, что позволяет создавать инструменты машинного обучения;

3) инструменты машинного обучения, позволяющие выявлять зависимости по

результатам анализа массивов данных и строить по ним различные модели, в том числе модели оценки типового имущества.

Оценка типовых залогов хорошо поддается автоматизации с высоким уровнем достоверности результатов, ведь на рынке представлено большое количество качественной ценовой информации о них. При этом в современных условиях процесс оценки типовых залогов уже не представляется целесообразным без использования специального программного обеспечения, заменяющего основные ручные операции, например по подготовке отчетов, на автоматизированные.

Если не вдаваться в подробности и программные коды, то создание модели оценки типового залога осуществляется поэтапно, а именно:

• накапливается большой объем данных с ценами предложений/сделок с исследуемыми объектами с использованием публичных источников информации, а также с рыночными стоимостями исследуемых объектов по ранее выпущенным оценкам оценочных организаций или сотрудников залоговых подразделений банков;

• полученный массив информации автоматически обрабатывается по заранее заданным критериям (очищается от «мусора» и крайних значений, раскладывается в единый структурированный вид);

• проводится анализ базы данных, выявляются зависимости стоимости от тех или иных переменных (ценообра-зующих факторов), выделяются значимые и незначимые переменные, оцифровываются выявленные зависимости между ними;

• с использованием инструментов машинного обучения строится автоматизированная модель, позволяющая с заданной достоверностью определять стоимость типовых залогов без участия человека.

Автоматизированный алгоритм, сопоставляя ценообразующие характеристики оцениваемого объекта, подбирает из базы данных наиболее подходящие аналоги, автоматически рассчитывает стоимость объекта, внося необходимые корректировки к ценам аналогов.

В настоящее время в публичном доступе представлено достаточно автоматизированных инструментов по оценке квартир и легковых транспортных средств с различной степенью достоверности, доступных на специализированных сервисах поиска информации 2. При этом результат оценки одного и того же объекта на разных публичных ресурсах, использующих разные модели оценки, может существенно отличаться. Результат оценки в модели напрямую зависит от внутренних настроек, которые в нее были заложены заказчиком/правообладателем при создании. Соответственно, важным этапом для внедрения той или иной модели оценки является ее тестирование заказчиком (пользователем) с последующей настройкой (кастомизацией) под свои требования к достоверности получаемых с помощью модели результатов оценки. В рамках тестирования сравниваются результаты оценки типовых залогов через модель на предмет сходимости с результатами ранее принятых заказчиком оценок этих же объектов, анализируются заложенные в модели настройки, перечень и размер используемых корректировок, источники наполнения баз данных и их достоверность. Чаще всего модель дорабатывается под требования конкретного заказчика и только потом внедряется в промышленную эксплуатацию в рамках действующих процессов.

Ключевые преимущества от внедрения автоматизированных моделей оценки типовых залогов выражаются в следующем:

• кратное сокращение времени на оценку - с 1-3 дней до нескольких минут/

часов в зависимости от вида оцениваемого имущества, что приводит к существенному сокращению срока «time to yes» в кредитном цикле банков по кредитам с обеспечением в виде типовых залогов;

• существенное снижение трудозатрат сотрудников оценочных организаций и банков;

• минимизация операционных ошибок (человеческого фактора) при определении стоимости типовых залогов и снижение рисков недостоверной оценки.

В итоге все перечисленное приводит к повышению лояльности клиентов как оценочных, так и кредитных организаций.

Важно отметить, что автоматизированные комплексы по оценке типовых залогов доступны ежедневно и круглосуточно, что также повышает привлекательность этого инструмента.

Сегодня, когда оценка квартир и автомобилей уже практически полностью автоматизирована, актуальным и наиболее перспективным направлением для автоматизации представляется оценка коммерческой недвижимости. Именно объекты нежилой недвижимости формируют большую часть залогового портфеля клиентов среднего и малого бизнеса в банках. Среди них можно выделить так называемые типовые объекты коммерческой недвижимости -наиболее часто встречающиеся и многочисленные объекты на рынке нежилой недвижимости. К ним в первую очередь относятся торгово-офисные помещения и помещения свободного назначения площадью до 300 квадратных метров, расположенные в крупных городах Российской Федерации с развитым рынком коммерческой недвижимости. По мере дальнейшего развития IT-технологий, повышения прозрачности рынка коммерческой недвижимости будут

Таких как, например:

URL URL URL

www.domofond.ru

https://domclick.ru/

https://auto.ru

2

появляться новые возможности для совершенствования действующих сервисов по автоматизированной оценке типовых залогов, новые сервисы, а также будут расширяться зоны охвата их действия в том числе на другие виды имущества.

Для банков важно осуществлять мониторинг рынка сервисов по автоматизированной оценке типовых залогов, отслеживать появление новых и развитие имеющихся ресурсов, внедрять их для использования во внутренних процедурах либо разрабатывать собственные продукты в этом направлении (если это экономически целесообразно). На высококонкурентном рынке финансовых услуг стать лидером может только тот, кто максимально быстро внедряет новые продукты и услуги, оперативно реагируя на потребности клиента. Особенно это актуально при розничном кредитовании и предоставлении кредитов малому бизнесу, где используются конвейерные технологии кредитования, кредитные фабрики, коробочные продукты (то есть продуктовые решения, позволяющие максимально комплексно предоставлять

услуги с минимальной потерей клиентом времени и ресурсов), и решающее значение имеют доступность и скорость получения кредита, в том числе оценки предлагаемого в обеспечение кредита залогового имущества.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. О Стратегии развития информационного общества в Российской Федерации на 2017-2030 годы : Указ Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 года № 203. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года : Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении программы «Цифровая экономика Российской Федерации» : распоряжении Правительства Российской Федерации от 28 июля 2017 года № 1632р. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

АО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»

предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Юридические услуги

• защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества

• взыскание долгов с проблемных банков

• налоговые споры

• банкротство

• ведение арбитражных дел

• противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)

• исполнительное производство

Услуги по оценке

▼ оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:

• объектов недвижимости

• бизнеса и пакетов ценных бумаг

• объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау

• земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)

• объектов для целей залога

▼ стоимостная экспертиза по определению суда

Тел.: +7-(499)-179-49-43, e-mail: prom9@yandex.ru