CC BY
142
УДК 332.622
Балтин в.э.
Оренбургский государственный университет E-mail: finp2006@yandex.ru
особенности оценки застроенных земельных участков
для цели залога
Показано, что в случае оценки застроенных земельных участков оценщиками нарушаются методологические основы применения подходов к оценке. даны рекомендации как этого избежать в рамках применения существующего методического обеспечения оценки.Предложен алгоритмоценки объекта недвижимости, составляющие которого находятся на разном праве, для цели залога.
ключевые слова: оценка недвижимости, залог, подход к оценке
В современных условиях кредиты коммерческих банков выступают одним из важнейших источников финансирования инвестиционной деятельности юридических лиц и основным источником заемных средств для населения страны. Значительный объем кредитных операций приходится на ипотеку. По данным Банка России в первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд. рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд. рублей). Обеспечением кредитов в большинстве случаев является залог имущества, в составе которого преобладающую долю занимает недвижимость: застроенные и незастроенные земельные участки.
Оформление залога сопровождается оценкой рыночной стоимости предмета залога. Услуги по оценке в таком случае оказывают профессиональные оценщики. Результаты их труда - значение рыночной стоимости предмета залога, имеют первостепенное значение для определения величины кредита. По этой причине к работе оценщика пристальное внимание оказывают все участники залоговых отношений: собственник имущества (заемщик), коммерческий банк (кредитор). Каждая из сторон заинтересована в объективной оценке стоимости предмета залога.
Качество и результативность работы оценщика обусловлены в общем случае уровнем развития методического и информационного обеспечения процесса определения рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости для цели залога. В настоящее время процесс формирования указанных видов обеспечения не завершен, отсутствуют федеральные стандарты оценки объектов имущества для целей
залога, соответствующие стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО), методы оценки, входящие в арсенал оценщиков не в полной мере учитывают особенности оценки в сфере залоговых отношений. Отсутствуют официальные данные о результатах апробации СРОО различных авторских методов оценки ликвидационной стоимости предмета залога. Сложившаяся ситуация в области практической оценки в сфере залоговых отношений обусловили актуальность исследований по развитию ее методического обеспечения.
Учет базовых принципов кредитования (срочность, платность, возвратность кредита) в условиях нестабильной экономической ситуации требует от банка не только оценки и прогноза кредитоспособности заемщика, но и включение в состав условий выдачи кредита требований к его обеспечению за счет имущества заемщика. Определение залога отсутствует в ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1], но из анализа ст. 334 ГК РФ и ст. 1Закона можно сформулировать следующее определение: залог - имущество, находящееся в собственности залогодателя и выступающее обеспечением займа. Для целей настоящего исследования под займом понимается банковский кредит.
Залоговые отношения представляют собой специфические отношения, как в части содержания, так и в части ограниченного состава субъектов. Залогодатель, вступая в залоговые отношения с залогодержателем (банком) добровольно ограничивает свои права в отношении предмета залога на период кредитования. Представляется целесообразным для целей исследования введение следующего определения
залоговых отношений: под ними понимаются отношения между собственником предмета залога и его кредитором, сопровождающиеся ограничением прав собственника в отношении предмета залога правомочиями владения и пользования на период кредитного договора.
В отношении потенциального предмета залога в соответствии с [2] должна быть определена его рыночная стоимость. Рыночная стоимость является базовым стандартом стоимости любой вещи. Определение рыночной стоимости объекта собственности, доступного для гражданского оборота, должно осуществляться в соответствии с принципом наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.В соответствии с ФСО №7 НЭИ представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
В случае оценки недвижимости для цели залога требование ст. 14 ФСО №7 «Оценка недвижимости» не может быть выполнено в части анализа альтернативных от существующего вариантов использования объекта оценки.Недви-жимость в качестве предмета залога является индивидуально-определенной вещью с конкретными характеристиками и обращение взыскания на предмет залога при известных обстоятельствах может быть осуществлено только на эту вещь [1]. Таким образом, определение рыночной стоимости недвижимости для цели залога должно проводиться только для ее существующего использования, котороеоценщику следует рассматривать в качестве НЭИ объекта оценки.
Еще одним несоответствием процесса определения рыночной стоимости для целей залога стандарту рыночной стоимости являются ограничения на содержание предмета залога обусловленными требованиями федерального законодательства в сфере ипотеки (залоге недвижимости). В этой связи считаем обоснованным введение стандарта залоговой стоимости для создания специальной в области оценочной деятельности законодательной базы оценки для залоговых отношений. Предлагаем следующее определение залоговой стоимости: рыночная стоимость объекта оценки, не противоречаще-
го требованиям законодательства к предмету залога, определенная для его текущего (фактического) использования.
Анализ предпочтений банков, осуществляющих деятельность в Оренбургской области, при принятии отчетов об оценке (проведен на основе анализа требований к оценщикам-партнерам банков) показал, что обязательным к реализации подходомк оценке в случае типичного объекта недвижимости (застроенный земельный участок) является сравнительный. В отношении применимости других подходов к оценке требования банков разнятся.Считаем целесообразным упорядочить выбор подходов к оценке недвижимости для залога (таблица 1). Подходы к оценке в таблице 1 приведены в последовательности, отражающей их значимость в процессе согласования итогового значения рыночной стоимости
Согласование результатов оценки объекта оценки разными подходами не нашло должного отражения в федеральных стандартах, стандартах и правилах оценочной деятельности СРОО, требования к нему не представлены и в ФСО №7. На сегодняшний день существуют лишь экспертные методы определения весов подходов к оценке в процессе расчета итогового значения стоимости. Вероятно, разработать полностью формализованные методы согласования результатов оценки, полученных разными подходами, не представляется возможным. Предлагаем учитывать следующие соотношения, сформулированные нами по результатам опыта практической оценки и взаимодействия с банками.
Ситуация 1. Реализован сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. Иерархия весовых коэффициентов определяется соотношением величин результатов, полученных сравнительным и доходным подходами. Если результат сравнительного подхода больше результата доходного подхода, то иерархия весовых коэффициентов выглядит так: сравнительный, доходный, затратный подход, иначе следующим образом: доходный, сравнительный, затратный подход.
Ситуация 2. Реализован доходный и затратный подходы. Иерархия весовых коэффициентов выглядит так: доходный, затратный подход.
Залоговые отношения, чтобы быть эффективными, должны базироваться на принципе баланса интересов всех вовлекаемых в них лиц.
Анализ содержания залоговых отношений, в которых предметом залога выступают застроенные земельные участки, выявил нарушение указанного принципа в отдельных случаях.
С принятием ФЗ от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» были устранены противоречия между положениями ЗК РФ и нормами ГК РФ и установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов капитального строительства, именуемых, иначе, улучшениями земельного участка. Действие принципа заключается в том, что все прочно связанные с земельными участками объекты капитального строительства следуют судьбе земельных участков. Ранее ГК РФ допускал возможность участия в гражданско-правовом обороте как зданий и сооружений без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от объектов капитального строительства, возведенных на этих земельных участках. Изменения, внесенные в ГК РФ указанным выше законом, не допускают отчуждения объектов капитального строительства без передачи прав на земельный участок, занятый такими объектами и необходимый для их использования.
В соответствии с указанными нормами законодательства предметом залога могут вы-
ступать только единые объекты недвижимости. Практика анализа залоговых отношений, в которых участником выступало ОАО «Сбербанк России», выявил особую группу объектов недвижимости, составляющие которых находились на разном праве: объект капитального строительства в собственности заемщика, а земельный участок в аренде. Земельные участки в составе объектов недвижимости указанной группы находились в государственной или муниципальной собственности.
Правовым обоснованием возможности использования таких объектов в качестве предмета залога являются положения ст. 552 ГК РФ: «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующимземельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости». В случае продажи здания, находящегося на арендованном земельном участке, к новому собственнику перейдут права арендатора в соответствии с действующим договором аренды и на срок, указанный в этом договоре.
В сложившейся практике взаимоотношений оценщика с банком,в задании на оценку
Таблица 1. Рекомендации по выбору подходов к оценке недвижимости для залога
Характеристики объекта оценки Рекомендуемые подходы к оценке
Земельный участок, застроенный коммерческой недвижимостью (типовые для рынка характеристики) с возможностью сдачи в аренду (наличие спроса) Сравнительный Доходный
Земельный участок, застроенный коммерческой недвижимостью с нетиповыми для рынка характеристиками; возможность сдачи в аренду неочевидна Затратный (выбор обусловлен оценкой степени уникальности объекта) Сравнительный
Специализированное строение, функционирующее в составе имущественного комплекса (условно-ликвидное, то есть ликвидное в составе комплекса имущества) с отведенным земельным участком Затратный
Недвижимость, относимая к доходной, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса (элеваторы, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции) Доходный Затратный Сравнительный (при условии существования соответствующего рынка недвижимости)
потенциального предмета залога по рекомендации банка включается требование определения рыночной стоимости только объекта капитального строительства, а в разделе этого документа «Допущения и ограничения, на которых основывается оценка» указываются положения ст. 552 ГК РФ, приведенные выше.
В результате оценки определяетсярыночная стоимость только улучшений земельного участка, от которой банк определяет сумму кредита. В таком случае нарушаются права заемщика, так как рыночная стоимость предмета залога при указанном содержании задания на оценку не будет объективной величиной, так как не учитывает стоимость права аренды земельного участка. Для застроенных земельных участков, расположенных в центре города или в районах локальных бизнес-центров, величина стоимости права аренды может быть значительной.
Предметом залога, по нашему мнению, должны быть объекты капитального строительства - улучшения земельного участка (определяется стоимость права собственности) и право аренды земельного участка (определяется стоимость права аренды). В таком случае состав оцениваемых прав в отношении предмета залога будет совпадать с содержанием продаваемых на торгах прав на единый объект недвижимости в случае невозврата кредита. Предложенный подход к формированию предмета залога объективно учитывает интересы заемщика и оказывает влияние на величину кредита, а также устраняет ошибки и повышает качество оценочных работ.
Рекомендуем учет особенностейобъекта недвижимости, составляющиекоторого находятся на разном праве, в процессе применения традиционных подходов к оценке осуществлять следующим образом:
- в затратном подходе стоимость предмета залога определяется как суммазатрат на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства и стоимостиправ на земельный участок - праваего аренды. Стоимость права аренды земельного участка иначе именуется имущественным правом арендатора. Стоимость этого права принимает значение больше нуля в случае положительной разницы между рыночной арендной ставкой на аналогичные объекты и контрактной ставкой (указанной в договоре аренды земельного
участка). Причиной разрыва между значениями указанных ставок являются требования к заключению договоров аренды публичным собственником. Арендная ставка для фиксации в договоре аренды государственного или муниципального имущества определяется на основе соответствующего отчета об оценке, в котором ее значение соответствует сложившемуся на дату оценки по аналогичным объектам. Рост арендных ставок на земельные участки является характеристикой рынка земли в последние годы;
- в сравнительном подходе целесообразно использовать данные об объектах капитального строительства - аналогах, у собственников которых оформлено право аренды на занимаемые ими земельные участки. Если используются данные о рыночной стоимости аналогов, у которых оформлено право собственности на землю, требуется выполнить соответствующую поправкук их рыночным ценам (в размере стоимости выкупа земельного участка или капитализации разницы между арендными платежами за пользование земельными участками и налогом на землю);
- в доходном подходе при формировании годовой величины чистого операционного до-ходаот использования единого объекта недвижимости в составе затрат необходимо учитывать соответствующие арендные платежи за пользование земельным участком. Результат доходного подхода - текущая стоимость денежного потока, генерируемого единым объектом недвижимости, должен быть уменьшен на величину затрат на переоформление права аренды земельного участка в право собственности.
Несмотря на успешное развитие оценочной деятельности в России значительное количество отчетов об оценке застроенных земельных участков, в том числе и лауреатами всероссийского конкурса «Открытые отчеты», выполнены с ошибками. Причем, речь идет не о технических ошибках, а о нарушении методологии стоимостной оценки.
Применение затратного подхода к оценке требует определения стоимости воспроизводства (замещения) объектов капитального строительства (улучшений земельного участка) и рыночной стоимости земельного участка как условно свободного. Обычно указанный процесс не вызывает у оценщиков особых трудностей и стоимость
единого объекта недвижимости рассчитывается как сумма полученных значений стоимости его составляющих. Тем не менее, часто в разделе «Основные факты и выводы» отчета об оценке приводятся значения стоимости единого объекта недвижимости и объектов капитального строительства, а величина рыночной стоимости земельного участка переносится в итоги сравнительного подхода. Оценщик свое решение мотивирует тем, что оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного проводилась методом сравнительного подхода. С этим нельзя согласиться, так как затратный подход соответствует следующему мотиву типичного инвестора (покупателя): стоимость объекта недвижимости определяется затратами на покупку свободного земельного участка и возведение на нем здания или сооружения.
Реализовав затратный подход к оценке, оценщик получает важную для дальнейшей работы информацию о значениях доли рыночной стоимости земельного участка и доли рыночной стоимости улучшений в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
В процессе применения доходного подхода к оценке застроенных земельных участков оценщики в основном отдают предпочтение методу прямой капитализации, который, на первый взгляд, прост в использовании. В соответствии с этим методом рыночная стоимость объекта оценки определяется путем деления типичного годового дохода от эксплуатации объекта оценки ( I ) на ставку капитализации ( R ). В качестве величины I теория оценки требует использования годового чистого операционного дохода (ЧОД), расчет которого у оценщиков существенных трудностей не вызывает. Проблемы вызывает расчет величины ставки капитализации. Ее неверный расчет приводит к нарушению методологии доходного подхода к оценке застроенных земельных участков и искажению их рыночной стоимости.
Проблемы расчета ставки капитализации вызваны неправильной трактовкой рассчитанного оценщиком ЧОД. В основе расчета ЧОД лежит рыночная годовая арендная плата за пользование аналогичными объектами недвижимости. Оценщики относят ЧОД к улучшению земельного участка, а это неверно. В аренду сдается весь единый объект недвижимости и ЧОД генерируется
всем земельно-имущественным комплексом. Последствием неправильной позиции оценщика в вопросе трактовки ЧОД является использование в расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости ставки капитализации, рассчитанной только для улучшений.
Теория метода прямой капитализации к оценке застроенного земельного участка требует использования общей ставки капитализации [3]. Желательно ее значение определять методом рыночной экстракции, но применение этого метода может быть сопряжено с трудностями подбора аналогов, для которых помимо их рыночной цены должен быть известен ЧОД или потенциальный валовый доход. Можно избежать указанных трудностей и рассчитать общую ставку капитализации по известной формуле: Я = X + %йЗУ
где: и ставки капитализации для улучшения и земельного участка;
и - доли рыночной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Доли и йЗУ можно, как было показано выше, определить на основе результатов затратного подхода. Таким образом, прослеживается связь между подходами к оценке и целесообразная последовательность их реализации. Значения ставок капитализации и можно рассчитать, используя метод кумулятивного построения. Традиционный состав рисковых надбавок (компенсация за риск) к безрисковой ставке для приведен в [3]: за риск вложения в соответствующий сегмент рынка недвижимости, за низкий уровень ликвидности, за инвестиционный менеджмент. К полученному значению добавляется норма возврата капитала, модель расчета которой оценщик должен обосновать, опираясь на характеристики улучшения и условия инвестирования в альтернативные проекты с сопоставимым уровнем риска. В большинстве случаев оценщики в своих отчетах об оценке такого обоснования не приводят и применяют для расчета нормы возврата обычно метод Ринга (модель прямолинейного возврата инвестированного капитала). Предлагаем упорядочить обоснование выбора модели расчета нормы возврата капитала и следующим образом.
Анализируется год постройки улучшения, его техническое состояние (физический износ), наличие функционального и внешнего устаревания или вероятность их появления с учетом перспектив развития соответствующего сегмента рынка в месте расположения улучшения. Если улучшение имеет значительный хронологический возраст и при этом вероятность появления (увеличения) устареваний высока, то целесообразно применение метода Ринга. Объяснение следующее: в этом случае собственнику улучшения придется вкладывать часть полученного дохода, соответствующую возвращаемым инвестиционным ресурсам, в улучшение для поддержания уровня арендной платы от использования здания, то есть нормы дохода (ставки дисконтирования). Если улучшение не соответствует приведенным характеристикам, то оценщик осуществляет выбор между моделями Инвуда и Хоскольда, опираясь на результаты анализа условий инвестирования в альтернативные проекты с сопоставимым уровнем риска.
Для Rзу требуется определить только первое слагаемое - норму дохода, так как земля является неистощимым ресурсом. В составе рисковых надбавок к безрисковой ставке (премий за риск) используются премия за риск вложения в недвижимость, премия за низкую ликвидность, при расчете которых учитываются региональные особенности рынка земли.
Применяя доходный подход к оценке застроенного земельного участка, оценщик определяет рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Если по каким то причинам заказчик просит оценщика выделить отдельно рыночную стоимость составляющих единого объекта, то используется метод остатка. Этот метод реализуется во взаимосвязи затратного и доходного подходов к оценке.
Сравнительный подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [4]. В случае оценки застроенного земельного участка, составляющие которого, принадлежат одному собственнику, объектом оценки выступает единый объект недвижимости. В качестве объектов аналогов оценщик должен использовать также застроенные земельные участки с улучшениями, близкими по характеристикам улучшениям
объекта оценки с учетом его НЭИ. В результате применения сравнительного подхода к оценке оценщик определит рыночную стоимость единого объекта недвижимости.
Ошибка, которую допускают оценщики, заключается в том, что ими используются в качестве объектов аналогов не единые объекты недвижимости, а только улучшения земельных участков, причем не только отдельно стоящие здания, но, иногда, и встроенные помещения. В таблицах с информацией о характеристиках отобранных оценщиком объектов аналогов присутствуют данные о земельных участках, но в расчетах не используются.
Если объектом оценки является застроенный земельный участок, то каждым из подходов оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости. Выделять из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка, стоимость объектов капитального строительства и фиксировать их в разделе «Основные факты и выводы» следует, если это оговорено в задании на оценку. Если такое требование сформулировал заказчик оценки, то стоимости составляющих единого объекта недвижимости должны быть выделены в каждом из использованных подходов к оценке.
В процессе анализа и выбора НЭИ застроенного земельного участка может быть принято решение об изменении функционального использования, о внесении конструктивных изменений или даже сносе его текущих улучшений. В случае обоснования оценщиком целесообразности указанных изменений не только характеристики, но и наименование объекта оценки, в отношении которого определена стоимость в отчете об оценке (в разделах «Основные факты и выводы», «Определение итогового значения стоимости объекта оценки» и других), не будут совпадать с заданием на оценку, договором на оказание услуг по оценке.
Для решения указанной выше проблемы считаем необходимым внесение в стандарты СРОО требования о единообразии идентификации объектов оценки, в случае определения стоимости застроенных земельных участков. В таком случае объектом оценки должен является застроенный земельный участок (характеристики земельного участка оценщиком в отчете об оценке изменены быть не могут) с указани-
ем категории, площади, кадастрового номера и местоположения. В дополнительном показателе «Состав объекта оценки» указывается: 1 Земельный участок (категория, площадь, кадастровый номер), 2 Улучшение земельного участка (приводится наименование и базовые идентификационные характеристики). На титульном листе отчета об оценке в качестве объекта оценки указываются идентификационные характеристики застроенного земельного участка без ссылки на характеристики улучшений. В разделах отчета об
оценке «Задание на оценку», «Основные факты и выводы» приводится показатель «Состав объекта оценки», содержание которого в указанных разделах может не совпадать.
Оценочная деятельность, несмотря на методическую работу СРОО, все еще во многом остается творческим процессом, требующем от оценщика постоянного повышения своей профессиональной квалификации. Полагаем, что выполненная «работа над ошибками» будет полезной оценщикам и экспертам СРОО.
10.12.2014
Список литературы:
1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Электронный ресурс]:Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ// http://www.consultant. ru/popular/68_1.html#p37
2. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2): федер. стандарт оценки № 2, утв. приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255 // Рос.газ. - 2007. - 4 сентября
3. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: Дело ЛТД, 1995
4. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1): федер. стандарт оценки № 1, утв. приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256 // Рос.газ. - 2007. - 4 сентября.
Сведения об авторе:
Балтин Виктор Эдуардович, доцент кафедры финансов финансово-экономического факультета Оренбургского государственного университета, кандидат экономических наук, доцент
460018, г Оренбург, пр-т Победы, 13, ауд. 6101, тел. (3532) 372476, e-mail: finp2006@yandex.ru
