CC BY
27
Об отдельных аспектах залоговой работы кредитной организации в условиях коронакризиса 2020 года
А.С. Вовк старший вице-президент крупного российского банка, член Совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации, председатель Комитета по оценочной деятельности НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (г. Санкт-Петербург)
Антон Сергеевич Вовк, antvovk@yandex.ru
В 2020 году человечество столкнулось с пандемией, которая изменила привычный образ жизни. Конечно, пандемии случались и ранее, но особенностью сложившейся в настоящее время ситуации является то, что в мире на момент пандемии многие бизнес-процессы были критически связаны с глобализацией, перемещением людей, их постоянными межличностными контактами. В связи с этим введенные карантинные меры, запрет передвижений, конечно, оказали прямое влияние на бизнес-процессы. При этом важным стало и распространение информационных технологий, благодаря которым возможно было оперативно организовать удаленную работу, а также перестроить устоявшиеся ранее бизнес-процессы. Таким образом, изменения, с которыми мы столкнулись, можно разделить на внутренние и внешние. К внутренним можно отнести то, как перестроились бизнес-процессы, а к внешним - тренды, которые мы наблюдаем на рынке.
Залоговые специалисты в банке - это глаза кредитной организации. Именно они посещают клиентов чаще всего, ведь в их в функциональные обязанности входит необходимость периодического визуального мониторинга предмета залога. Безусловно, введенные повсеместно карантинные меры мгновенно наложили ограничения на перемещение специалистов банков, в регламентах которых зачастую указано, что без проведения мониторинга предметов залога
кредитование невозможно. Таким образом, появился выбор - или сократить залоговое кредитование (а это - необоснованное наращивание кредитного риска, а также отсутствие возможности корректировки резервов, что негативно может сказаться на капитале кредитной организации), или временно отказаться от кредитования вообще (что, конечно, может привести к еще большим экономическим проблемам), или найти альтернативу традиционному визуальному осмотру. Самым разумным представляется последний вариант, рассмотрим его.
Сегодня можно предложить следующие инструменты, с одной стороны, минимизирующие риски кредитной организации, с другой - позволяющие кредитовать в новых условиях под залог активов:
1) использование результатов фотофиксации предмета залога, представленных в отчетах независимых оценщиков, надзорных компаний или сюрвейеров. Важно отметить, что отчеты должны быть актуальными. В зависимости от политики конкретного банка срок такой актуальности может составлять от 3 до 6 месяцев;
2) использование программного обеспечения, позволяющего клиенту проводить осмотр предмета залога самостоятельно. Тут важно определить количество необходимых фотографий и требования к ним с тем, чтобы у кредитной организации была возможность составить свое мнение о со-
стоянии предмета залога, о наличии или об отсутствии у него перепланировок и проведенной реконструкции. Также фотографии могут быть представлены клиентами и без специального программного обеспечения. Стоит отметить, что в обоих описанных случаях необходимо запрашивать комфортное письмо, где залогодатель фиксирует состояние предмета залога, информации о проведенных перепланировках и прочую существенную для банка информацию;
3) использование имеющихся ресурсов по отслеживанию местоположения и состояния движимого имущества (ГЛОНАСС);
4) можно говорить об использовании дронов при проведении осмотра предметов залога. Такая технология целесообразна при проведении осмотра крупных производственных площадок.
Важно подчеркнуть, что представляется разумным проведение визуального осмотра предмета залога после снятия ограничений на сам осмотр, по результатам которого возможно выявление фактора кредитного/ залогового риска с соответствующими последствиями для сделки.
В отдельных случаях кредитным организациям можно задуматься об отказе от осмотра предмета залога вообще, как минимум, в период ограничений на передвижение (с учетом принимаемого риска, специфики конкретного продукта, скажем, когда речь идет о формальном рычаговом залоге, который не рассматривается как источник погашения задолженности перед банком, или о низкорисковом продукте (например ипотека для заемщиков с хорошей кредитной историей). В случаях когда кредитная организация допускает оформление залога без осмотра и когда необходимо определение стоимости залога, его состояние можно принять как условно стандартное, где заведомо игнорируются любые улучшения или ухудшения предмета залога. Конечно, описанный шаг банку стоит делать осознанно.
Еще одной очевидной проблемой, с которой столкнулись кредитные организации
в коронакризис, являются закрытые многофункциональные центры (далее - МФЦ), то есть отсутствие возможности регистрации залога недвижимого имущества. Важно отметить, что до коронакризиса уже были распространены технологии, позволяющие проводить регистрацию ипотеки по сделкам с физическими лицами, а вот сделки с юридическими лицами находились в серой зоне.
В 2020 году технологии получили активное развитие, и сегодня существует практика регистрации ипотеки по сделкам с юридическими лицами в удаленном формате. К таким технологиями относятся, например, решения Smart Deal или Жилищная экосистема ВТБ (Метр квадратный). Важно подчеркнуть, что указанные технологии способствуют минимизации рисков банка, поскольку обеспечивают регистрацию ипотеки даже в условиях карантина, а также решают массу иных бизнес-задач. С их помощью, в частности, снижаются прямые и косвенные издержки на сопровождение залогового портфеля, так как теперь сотрудникам не надо посещать МФЦ, имеется возможность экстерриториальной подачи заявления на регистрацию ипотеки, появляется возможность пройти полный клиентский путь удаленно - от регистрации ипотеки до снятия обременений.
В условиях любого кризиса всегда важно следить за трендами в разных сегментах недвижимости как самого распространенного и ликвидного предмета залога, поскольку от них зависят и устойчивость банковского системы страны, и тренды развития кредитных организаций.
Среди общих трендов, которые наблюдаются в любой кризис, можно отметить следующие:
• проблема ликвидности;
• проблема рыночного/ограниченного срока экспозиции;
• проблема резкого падения рыночной стоимости ранее оцененных объектов, появление у них ликвидационной стоимости, а следовательно, и снижение
справедливой стоимость и увеличение резервов;
• выявление специфических тенденций в методологии расчета стоимости в рамках разных подходов (об этом будет сказано далее);
• снижение возможности использования в отдельных случаях тех или иных подходов (подробнее об этом речь пойдет далее).
В любой кризис снижается ликвидность предметов залога. А это основная характеристика, если сделка структурирована так, что риск принимается на залог, поэтому вопрос заслуживает отдельного внимания. В кризис увеличиваются рыночные сроки экспозиции, а это означает увеличение ликвидационных скидок и снижение ликвидационной/справедливой стоимости обеспечения.
В рамках доходного подхода наблюдается следующее:
• снижение ставок аренды;
• фиксирование валютных ставок в рублях;
• замораживание роста арендных ставок;
• рост числа вакансий;
• изменение величины ставки дисконтирования. В интересах банка встать на позицию роста ставки дисконтирования и, соответственно, коэффициента капитализации.
При отсутствии понимания расчетных параметров можно реализовать сценарный подход. При этом дается рекомендация присваивать следующие веса расчету -20 / 40 / 40 или даже 0 / 50 / 50.
Важно иметь в виду, что особенностью использования сравнительного подхода в кризис является то, что полученный в его рамках результат может быть непоказательным. Это происходит в силу того, что реальные скидки на торг могут быть значительными, но их реальное значение может быть неизвестным ни банку, ни оценщику. Кроме того, резкое снижение количества аналогов на вторичном рынке
снижает и достоверность рассчитанного результата.
На мой взгляд, здесь необходимо отметить, что при оценке стоимости доходопри-носящей недвижимости именно полученный в рамках доходного подхода результат является самым показательным, так как ставки аренды гораздо быстрее реагируют на объективно складывающуюся общеэкономическую ситуацию.
В отношении затратного подхода следует отметить следующие тренды:
• от учета этого подхода при согласовании результатов оценки доходной недвижимости в условиях кризиса для целей залога рекомендуется отказаться или свести его влияние на итоговый результат к минимуму. Затратный подход отражает интересы исключительно продавца, текущего собственника, поэтому в кризис применение этого подхода имеет минимальное значение;
• при оценке машин и оборудования наблюдается тенденция роста скидок на уторговывание, появляются значительные величины экономического устаревания.
Рекомендуется воздержаться от применения затратного подхода в кризис, особенно применительно к залогам. Полученный результат с большой долей вероятности не будет отражать объективную рыночную сто-имостьи активов.
Теперь рассмотрим тренды в различных сегментах рынка недвижимости в условиях коронакризиса 2020 года. В рамках настоящей статьи остановимся лишь на общих трендах, так как существует достаточно много материалов с подробным описанием текущих трендов.
Очевидным является то, что коронакри-зис крайне отрицательно сказался на торговой недвижимости и гостиницах. Именно указанные активы были закрыты в период локдауна. В меньшей степени негативное влияние наблюдалось в секторе производственно-складской недвижимости, во-
первых, потому что в условиях изоляции развивалась интернет-торговля, для которой нужны склады, во-вторых, рассматриваемый сегмент всегда достаточно инертен по сравнению с другими сегментами недвижимости.
Отметим, что самым неопределенным с точки зрения трендов пока является офисный рынок, поскольку стало очевидным, что можно работать удаленно без потери эффективности.
В целом, если говорить об оценке стоимости доходоприносящей недвижимости как о предмете залога, важно отметить, что сегодня целесообразно избегать применения классического метода прямой капитализации при реализации доходного подхода и переходить к активному использованию метода дисконтированных денежных потоков. На это можно возразить, что определенности для реализации метода ДДП достаточно мало (как в любой кризис), однако и в том случае применение рассматриваемого метода возможно и даже необходимо с учетом изложенного далее. Можно рекомендовать применение сценарного подхода к оценке, по результатам реализации которого, помня о том, что оценка для целей залога - это оценка консервативная, в сведении итогово-
го результата рыночной стоимости больший вес, поэтому стоит отдавать предпочтение результату расчета, полученному в рамках консервативного сценария, а меньший (или даже нулевой) - оптимистичного, что мы также ранее отмечали.
В таблице представлены расчетные характеристики, которые могут быть использованы в моделях прогнозирования действительного валового дохода различных объектов оценки недвижимого имущества, полученные автором настоящей статьи по результатам экспертных оценок и своего личного опыта. Конечно, каждый из приведенных параметров должен быть пересмотрен в случае наступления следующих длительных волн коронавируса и будут действовать вводимые в связи с этим ограничения.
Подводя итог, следует отметить, что ко-ронакризис 2020 года имеет как негативные, так и позитивные последствия. К негативным можно отнести падение рыночной стоимости залогового обеспечения кредита, ликвидности, рост неопределенности. К позитивным - резкое ускорение использования информационных технологий, удаленных каналов связи, рост новых компетенций.
Снижение заполняемости площадей по сравнению с докризисными значениями, %
Год Снижение заполняемости
допустимое критическое
ТОРГС 2020 >ВЫЕ ЦЕНТРЫ С РАБОТ 30 АЮЩЕЙ КОНЦЕПЦИЕЙ * >30
2021 20 >20
2022 2020 0 БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ К 20 >0 ЛАССОВ А и В >20
2021 10 >10
2022 2020 0 ГОСТИНИЦЫ 60 >0 5* и 4* >60
2021 40 >40
2022 <40 >40
* Торговые центры с работающей концепцией - это хорошо заполненные торговые центры (выше 95 процентов заполняемости от общей площади), с высокой посещаемостью в силу того, что пул арендаторов обеспечивает устойчивый поток покупателей.
