CC BY
162
Ликвидность как основная характеристика предмета залога
А.С. Вовк председатель Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада, член Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке (г. Санкт-Петербург)
Антон Сергеевич Вовк, VovkAS@nwr.vtb.ru
Проблема ликвидности предмета залога всегда была ключевой при структурировании залоговой сделки в банке. Важно понимать, что любой объект, если он неликвиден, невозможно продать по какой бы то ни было ранее определенной рыночной (а иногда даже по любой другой) стоимости. Кроме того, актуальность поднимаемого нами вопроса также подчеркивается тем фактом, что с сентября 2015 года действуют положения Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», согласно разделу 3 которого отчет об оценке должен содержать, помимо прочих обязательных характеристик и параметров, выводы о ликвидности объекта оценки.
В конце 2016 года проблема определения ликвидности предметов залога стала еще более острой - Центральный банк Российской Федерации (далее - Банк России) опубликовал для общественного обсуждения проект положения «О порядке проведения Банком России оценки активов кредитной организации и экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, а также порядке и случаях проведения осмотра актива или предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде,
с выходом на место». Появление проекта такого положения стало возможным и необходимым после того, как Банк России получил право контроля над залоговой массой кредитных организаций (см., например, часть третью статьи 33 Закона Российской Федерации от 2 декабря 1990 года № 3951 «О банках и банковской деятельности», введенной Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 362-ФЗ «О внесении изменений в статьи 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и статью 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»).
Необходимо отметить, что перед появлением в законодательстве инициатив по контролю за залоговой массой, его ликвидностью и корректностью определения стоимости представители Банка России не раз отмечали в средствах массовой информации, что результатом отсутствия необходимого контроля в этой сфере является значительное искажение стоимости залогов, а также то, что у банков в залоге появляется значительная часть неликвидных активов 1.
В рамках настоящей статьи мы предлагаем сконцентрировать внимание не на проблеме расчета стоимости залогов, а на проблеме определения ликвидности предметов залога. Несмотря на то, что сейчас все го-
1 Смотри:
URL: http://arb.ru/b2b/pointofview/tsentrobank_i_problemy_zalogovoy_nedvizhimosti_bankov-10040627/ URL: http://www.kommersant.ru/doc/1019818
URL: http://www.ocenchik.ru/news/2365.html, http://bankir.ru/publikacii/20160328/vasilii-pozdyshev-kak-tsentro bank-budet-otsenivat-zalogi-10007361/
ворят о том, что проблема ликвидности актуальна, обязывают, в том числе на законодательном уровне, определять ликвидность предметов залога, четких всеми признанных методик в этой сфере нет. В настоящей статье, не претендуя на полное решение этой проблемы, попытаемся хоть немного продвинуться в ее разрешении.
В целом предлагаем исходить из того, что ликвидность - характеристика объекта оценки, отражающая, насколько быстро и с какой потерей в рыночной стоимости актива за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту.
В ФСО № 9 главной и, пожалуй, единственной характеристикой ликвидности признается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. При этом важно отметить, что четкое однозначное определение такого срока экспозиции в стандарте не дано. Отметим, что, по нашему мнению, проблема ликвидности - это многофакторная проблема и рассматривать ее необходимо через призму именно системы факторов.
При этом мы, в частности, в рамках работы Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада (далее также - КОД АБСЗ) приняли решение, что рыночный срок экспозиции - это период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженный в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение Due Dilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки.
В рамках Рекомендаций по оценке активов для целей залога в условиях кризиса [8] была предложена следующая классификация факторов ликвидности:
• наличие спроса и предложения на рынке имущества;
• наличие открытой ценовой информации;
• наличие реальных сделок на рынке активов;
• техническое состояние объекта оценки;
• наличие специфических особенностей и специализированности объекта оценки;
• сроки реализации аналогичных объектов.
Важно отметить, что указанные факторы могут быть использованы банками для формирования ликвидной залоговой массы, если банки будут корректно работать с залогами.
Далее мы приведем результаты анализа «худших» практик по реализации непрофильных активов банков.
Исходя из собственного опыта мы сформировали следующие градации в зависимости от степени ликвидности активов:
• высокая ликвидность;
• средняя ликвидность;
• ликвидность ниже среднего;
• низкая ликвидность.
В Рекомендациях [8] приводится возможная градация конкретных предметов залога по уровням ликвидности активов 2.
Позднее указанный подход был развит нами в рамках Методических рекомендаций по оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предметов залога, утвержденных Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада [9].
Отметим, что применение ранее предложенной Комитетом Ассоциации российских банков по оценочной деятельности классификации предметов залога по уровню ликвидности в привязке только к рыночному сроку экспозиции (см. [10]) (что, кстати, часто делают независимые оценщики в своих отчетах), нам представляется не совсем корректным и верным. Причем в свете активных проверок залоговой массы предста-
2 Анализ уровней ликвидности по активам см. [8].
вителями Банка России для банков это может оказаться даже опасным - очевидно, что при применении методики [10] 90 процентов (а может быть, и больше) имущества в России должно быть признано неликвидным, ведь эта большая часть имущества имеет рыночный срок экспозиции, явно превышающий 6 месяцев. Более того, если банки будут настаивать на применении такой методики, то это может привести (и не исключено, что уже приводит) к искажению оценщиками в отчетах об оценке информации о величине реального рыночного срока экспозиции, что, в свою очередь, приведет как минимум к завышению величины ликвидационной стоимости, следовательно, и залоговой.
Если же все-таки при определении ликвидности мы принимаем во внимание рыночный срок экспозиции как главную (но не единственную) характеристику ликвидности, то можно говорить о следующей классификации предметов залога:
• объекты первой (высшей) степени ликвидности - объекты, вторичный рынок которых достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 6 месяцев; объекты не несут в себе никаких дополнительных рисков реализации и могут быть отчуждены на открытом рынке в достаточно короткий срок;
• объекты второй (достаточной) степени ликвидности - объекты, вторичный рынок которых достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 18 месяцев; у таких объектов отсутствуют какие-либо (юридические и прочие) риски, которые могут возникнуть при реализации; в объектах нет значимых перепланировок; они полностью идентифицируемы;
• объекты третьей (низкой) степени ликвидности - все остальные объекты 3.
Если говорить о том, как определить рыночный срок экспозиции предмета залога, то фактически можно назвать два метода:
1) экспертный метод (опрос профессиональных участников рынка);
2) метод наблюдения за объектами, аналогичными оцениваемым.
Необходимо отметить, что в настоящее время предпринимаются попытки создания методических рекомендаций по определению рыночного срока экспозиции и ликвидности предметов залога (см., например, [12]).
Важно понимать, что актив может быть ликвиден, однако некорректное его использование при структурировании залоговой сделки может привести к потере им ликвидности, а умелое использование в структуре залоговой сделки, наоборот, повысит уровень ликвидности актива, так как в таком составе его можно продать быстрее и с меньшей потерей в рыночной стоимости.
Теперь проанализируем, с какими проблемами могут столкнуться банки при реализации проблемных активов, чтобы понять, с учетом каких факторов необходимо сформировать ликвидную залоговую массу.
В практике банков препятствия для реализации предмета залога часто выявляются на этапе реализации непрофильных активов. Это может свидетельствовать о том, что предмет залога изначально был структурирован и кредитной организацией, и оценщиком неверно с точки зрения рыночной ликвидности. При этом необходимо отметить, что иногда рыночная ликвидность предмета залога снижается в течение срока действия кредитной (залоговой) сделки, что накладывает на сотрудников банка и оценщиков обязательство по отслеживанию признаков снижения ликвидности предмета залога в течение срока действия всей сделки, и следует вовремя предпринимать необходимые действия для повышения ликвидности или замены предмета залога.
Рассмотрим факторы, снижающие рыночную ликвидность предметов залога, и приведем соответствующие примеры.
Бывают случаи, когда в залог передают-
Ранее такой подход был рассмотрен нами в работе [11].
3
ся отдельные объекты недвижимости, по сути, входящие с состав производственной площадки, например административно-бытовой комплекс, расположенный в центре площадки. Очевидно, что с большой долей вероятности такой объект невозможно будет реализовать по рыночной стоимости. С целью минимизации такого риска предлагаем оформлять в залог производственные площадки только в комплексе, даже если под каждым объектом недвижимости выделен свой земельный участок. Описанный нами подход необходимо применять и при формировании состава объекта оценки.
В практике банков есть примеры, когда не удается реализовать предмет залога по рыночной стоимости, поскольку ранее в залог не был оформлен прилегающий к предмету залога земельный участок, необходимый для эксплуатации предмета залога (например земельный участок под стоянку автотранспорта, если предметом залога является автосалон). Таким образом, можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как его некорректное формирование.
Продолжая анализировать практику залога производственных объектов недвижимости, следует упомянуть возможные случаи, когда на передаваемом в залог земельном участке промышленного назначения выявляются незарегистрированные в установленном порядке объекты недвижимости. Если такие объекты имеют незначительную площадь, построены из быстровозводимых конструкций, не играют какой-либо значимой роли в производственной деятельности собственника, то этим фактом можно пренебречь. Однако если и масштаб таких объектов, и их роль в производственном цикле имеют принципиальное значение, то это ставит под вопрос рыночную ликвидность всей площадки. Таким образом, можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как наличие незарегистрированных и не передающихся в залог
зданий,строений, сооружений.
Классическим примером потери ликвидности предметом залога являются случаи оформления в залог объектов недвижимости без необходимых для их функционирования инфраструктурных объектов (например котельная, насосная и т. п.). Однако менее очевидным, но при этом не менее критичным является случай залога объектов недвижимости без объектов движимого имущества, которое учтено на балансе собственника (или связанных компаний) отдельными инвентарными позициями, но являющихся при этом неотделимыми улучшениями объекта недвижимости, например лифты, оптоволоконные сети, эскалаторы. В нашей практике были случаи, когда отдельными инвентарными позициями были учтены даже окна в здании. С целью минимизации указанного риска считаем необходимым, в том числе в отчетах об оценке, проводить анализ основных средств собственника и выявлять средства, которые относятся к принимаемому в залог объекту недвижимости (см. постановления судов [13, 14]). В этом случае также можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как некорректное формирование предмета залога (объекта оценки) в составе движимого и недвижимого имущества.
Считаем важным отметить, что если речь идет о корректном формировании такого предмета залога, как производственные объекты, то представляется верным путь формирования комплектных производственных объектов, то есть оформление их в залог как комплекса имущества в составе движимого и недвижимого имущества. Это необходимо принимать во внимание и при расчете рыночной стоимости подобных объектов и проводить в рамках отчета тест на обесценение и т. д.
Не менее важно выделить риски, связанные с наличием на объекте недвижимости значительных несогласованных в установленном порядке перепланировок, к которым в первую очередь можно отнести:
• снос всех перегородок;
• снос несущих стен;
• организация лестничных пролетов;
• изменение внешних границ здания.
В нашей практике был случай, когда потенциальный покупатель непрофильного актива не рассматривал как улучшение здание, расположенное на земельном участке. По факту здание находилось на земельном участке, однако в течение срока действия кредитной сделки залогодатель демонтировал все внутренние перегородки, что породило риск обрушения здания.
Классическими факторами снижения рыночной ликвидности предметов залога являются:
• неразвитость локального целевого рынка;
• связанные с объектами различные юридические риски;
• продолжительные сроки рыночной экспозиции объектов.
Отметим, что в проекте положения Банка России [2] указывается на то, что подготавливаемое его специалистами суждение о стоимости предмета залога по результатам проверки кредитной организации должно содержать вывод о ликвидности предмета залога (не более 270 календарных дней; более 270 календарных дней). Во-первых, в указанном проекте только рыночный срок экспозиции принимается как единственная характеристика ликвидности предмета залога, что, как мы постарались показать, неверно. Во-вторых, не раскрывается, как должно быть вынесено суждение, на каком основании. Названные «промахи» проекта свидетельствуют о том, что сообществу (и банковскому, и оценочному) необходимо сконцентрироваться на разработке необходимых методик.
К сказанному следует добавить, что в проекте указывается на то, что в случае если ликвидность предмета залога составляет не более 270 календарных дней, определенная Банком России в рамках экспертизы предмета залога рыночная стоимость предмета залога признается справедливой
стоимостью для целей оценки достаточности резервов, создаваемых под риски. Если даже не озадачиваться, как сотрудник Банка России будет определять реальный рыночной срок экспозиции, то описанный подход Банка России к анализу ликвидности предмета залога, по нашему мнению, некорректен изначально. Ведь такая норма как минимум может привести к искажению информации о реальной величине рыночного срока экспозиции и в отчетах об оценке, и во внутренних документах банков. Необходимо изменить формулировку и прописать, что при возможном сроке реализации предмета залога в срок, превышающий 270 дней, справедливая стоимость обеспечения должна учитывать ускоренный срок реализации (то есть по факту она может быть приближена к ликвидационной стоимости, которая, по сути, является залоговой).
С сожалением отметим, что рассмотренные нормы были отражены в уже утвержденном от 26 декабря 2016 года № 570-П «Положении о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде». Смеем надеяться, что в результате взаимодействия и диалога банковского сообщества с Банком России описанная ситуация будет скорректирована.
В целом, важно понимать, что низкая ликвидность объекта может не рассматриваться как стоп-фактор оформления объекта в залог. При этом его стоимость не должна учитываться в расчете обеспеченности сделки. Также важно помнить о том, что объекты с низкой ликвидностью и, следовательно, помимо прочего, с увеличенными сроками рыночной экспозиции имеют большую ликвидационную скидку (залоговый дисконт) по сравнению с аналогичными объектами с хорошей ликвидностью.
В завершение необходимо отметить, что банк должен быть заинтересован в оформлении в залог ликвидного имущества, а это зависит не только от типа имущества, но и от того, насколько корректно структурирует залоговую сделку сам банк. В этом банку
могут помочь и профессиональные консультанты в лице независимых оценщиков. Такой подход прежде всего будет способствовать снижению количества непрофильных активов на балансе банков и позволит им заниматься именно тем, для чего они предназначены, - финансирование и развитие различных отраслей экономики.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 июня 2015 года № 327. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. О порядке проведения Банком России оценки активов кредитной организации и экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, а также порядке и случаях проведения осмотра актива или предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, с выходом на место : проект положения Банка России. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О банках и банковской деятельности : Закон Российской Федерации от 2 декабря 1990 года № 395-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О внесении изменений в статьи 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и статью 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 362-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. URL: http://arb.ru/b2b/pointofview/tsen trobank_i_problemy_zalogovoy_nedvizhimos ti_bankov-10040627/, http://www.kommer sant.ru/doc/1019818
6. URL: http://www.ocenchik.ru/news/2365. html
7. URL: http://bankir.ru/publikacii/20160328/ vasilii-pozdyshev-kak-tsentrobank-budet-ot senivat-zalogi-10007361/
8. Рекомендации по оценке активов для целей залога в условиях кризиса : решение Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада от 5 июня
2015 года. URL: http://nwab.ru/content/data/ store/images/f_339_58726_1.pdf
9. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предметов залога : решения Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада от 5 июля 2016 года и от 23 декабря
2016 года. URL: http://nwab.ru/content/data/ store/images/f_3706_62532_1.pdf
10. Оценка имущественных активов для целей залога : методические рекомендации : решение Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности от 25 ноября 2011 года.
11. Вовк А. С., Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Рекомендации по оценке активов для целей залога. URL: http://nwab.ru/content/ data/store/images/f_339_45234_1.pdf
12. Слуцкий А. А. Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки (утверждены Советом Национальной ассоциации оценочных организаций финансового рынка). URL: http://www.nwab.ru/content/data/store/ images/f_3706_63670_1.pdf
13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2010 года по делу № А56-5466/2009.
14. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2012 года по делу № А53-24637/2010 (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 года № ВАС-4225/13).
15. Положение о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде : утверждено Банком России от 26 декабря 2016 года № 570-П.
