CC BY
28
Дугина Т.А.
соискатель, ст. преподаватель кафедры экономики и внешнеэкономической деятельности, Волгоградская государственная сельскохозяйственная академия [email protected]
агробизнес,
земельная аренда
и земельная рента
арендные отношения в агробизнесе
_Аннотация
На современном этапе земельного реформирования аренда является основным способом оптимизации землепользования в сфере агробизнеса. Это определяет необходимость её законодательного регулирования и разработки научно обоснованных методик расчета арендной платы.
Основу рационального использования и охраны земель, устойчивого развития сельскохозяйственного производства закладывают земельные отношения. Они, в свою очередь, зависят от складывающихся в сельском хозяйстве форм и структуры земельной собственности, землевладения и землепользования. Известно, что земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей как ограниченного природного ресурса, как всеобщего условия труда и средства производства. В процессе реформирования в России сложилось много-
образие форм собственности на землю: государственная (федеральная, субъектов Федерации и муниципальная) и частная (граждан и юридических лиц).
Земельные отношения
Права собственности на землю реализуются посредством различного рода сделок. На современном этапе в России преобладают сделки по аренде земель, поскольку они позволяют без утраты права собственности включить их в хозяйственный оборот и получать доход в виде арендной платы. Особенно это актуально для сельскохозяйственного производства, так как собственники земельных долей (их в России 11,6 млн)
агробизнес
Рис. Динамика числа и площади сделок аренды государственных и муниципальных земель в России (2)
в большинстве своем не могут сами обрабатывать свой надел. К настоящему времени из 12 млн собственников земельных долей государственную регистрацию прав прошли всего 1,4 млн. В натуре выделено 18 млн га, или немногим более 16% площади земель, находящихся в общей долевой собственности (3, с. 2). Остальные земельные доли используют сель-хозорганизации на правах аренды, в том числе:
- с государственной регистрацией договоров - 13% (14 млн га);
- без государственной регистрации договоров, составленных
в простой письменной форме, -около 50% (54 млн га); - и на правах представительства (невостребованные земельные доли) - 21% (24 млн га). Низкая правовая защищенность владельцев земельных долей в условиях растущих спроса и цен на землю делает их беззащитными перед земельными рейдерами и прочим криминалитетом, способствует росту коррупции и объемов теневого рынка земли. В связи с этим аренда является наиболее приемлемой формой землепользования, так как сохраняет отношения собственности на землю. Причем количество земель, используемых на правах аренды, увеличивается из года в год как государственном, так и в частном секторах земельного рынка (см. рис. выше).
Земельное законодательство
Землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйс-
Ключевые слова:
арендные отношения, агробизнес, расчет арендной платы, земельные платежи, права собственности, земельный налог, дифференциальная рента
оссийское предпринимательство, 2009, № 8 (2)
твования на земле при сохранении за собственником права собственности. Это делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным изменениям в земельном законодательстве Российской Федерации. Во-первых, земля как фактор производства более полно вовлекается в сельскохозяйственный оборот, так как не все землепользователи могут приобрести ее в собственность. Во-вторых, аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее обработать. В-третьих, аренда способствует укрупнению и интенсификации производства, так как многие собственники начинают арендовать землю, снижая тем самым издержки производства сельскохозяйственной продукции в расчете на единицу обрабатываемой площади.
Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств. Он пополняет бюджеты всех уровней, способствуют развитию территорий. Следует отметить, что в основных законодательных актах - Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 - не содержится прямого упоминания о земельной
1 Речь идет о Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) - прим. ред.
Keywords:
rental relations, agribusiness, calculation of rents, land payments, property rights, land tax, differential rent
ренте. Хотя говорится о необходимости использования рентных доходов в методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Рентная основа расчета
Трудно не согласиться с И.Н. Бузда-ловым, который утверждает, что «...исследование и решение принципиальных вопросов развития и регулирования арендных отношений в сельском хозяйстве вне связи с категорией земельной ренты лишены смысла»(1, с. 200]. При переходе на рентную основу расчета арендной платы возникает непростой вопрос о том, какую часть ренты необходимо изымать у арендаторов, работающих в относительно лучших условиях производства. В экономической литературе высказываются разные точки зрения. Одна группа авторов считает, что следует полностью изымать дифференциальную ренту в обеих формах (1, с. 202]. Такая позиция обусловлена, в частности, тем, что дифференциальная рента II почти всегда является следствием дифференциальной ренты I, кроме того, весьма трудно количественно их разграничить.
Другая группа авторов предлагает дифференциальную ренту I
передавать обществу в форме земельного налога, тогда как часть дифференциальной ренты II следует оставлять для стимулирования сельскохозяйственного производства арендатору (4, с.19). Этой точки зрения придерживается и автор данной работы.
В то же время арендаторам следует оставлять дополнительный доход, который они получают благодаря лучшей организации производства (организационно-хозяйственный доход), поскольку он зависит от их собственных усилий, его перераспределение ущемляет их законные экономические интересы.
В арендную плату также должна быть включена и абсолютная рента, поскольку земельный собственник должен заплатить земельный налог за право монопольного хозяйствования на земле, являющейся национальным достоянием. В связи с этим арендная плата тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше его. Этот принцип предлагается реализовать в разработке арендных платежей за сельскохозяйственные земли, рассчитанных на основе кадастровой стоимости земли.
Дифференциальная рента
Согласно методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель сель.. .аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее обработать
скохозяйственного назначения, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельхозугодий рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий. То есть предпринята попытка выделить только дифференциальную ренту I. Но в расчетах используются данные о фактических затратах, которые отражают сложившийся уровень интенсификации производства. Поэтому часть дифференциальной ренты II также попадает в расчет.
В условиях нестабильности экономики и непривлекательности агробизнеса для стимулирования сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на худших землях, следует арендную ставку установить на уровне суммы земельного налога и ссудного процента, так как земля рассматривается нами как капитал. При этом не исключается возможность компенсации 2 3 ставки ссудного процента за счет бюджетов различных уровней, так, как это делается по условиям кредитования товаропроизводителей. Это позволит вовлечь в сельскохозяйственный оборот ранее неиспользуемые земли худшего качества. Для более продуктивных земель следует разработать дифференцированную шкалу в зависимости от плодородия земель в целях изъятия дифференциальной ренты.
Научно обоснованная арендная плата обязательно должна быть закреплена законодательно и
российское предпринимательство, 2009, № 8 (2)
зафиксирована в договоре. Закон об аренде необходим. В нем должны быть четко сформулированы особенности договора аренды сельскохозяйственных земель, права и обязанности сторон, установлены квалификационные требования к потенциальным арендаторам, допустимые размеры участков сельскохозяйственного назначения, которые могут образовываться в результате арендных операций, максимальные и минимальные размеры арендной платы.
Литература
1. Буздалов И.Н. Аграрная теория: концептуальные основы, исторические тенденции, современные представления (Монографические исследования: экономика). / Все-рос. ин-т агр. проблем и информатики им. А.А. Никонова. - М.: Academia, 2005. - 344 с.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и исполь-
научно обоснованная
арендная плата обязательно должна быть закреплена законодательно и зафиксирована в договоре
зовании земель в Российской Федерации в 2007 году (Электронный ресурс]. - Электрон. дан. -Режим доступа: www.kadastr.ru.
3. Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного землепользования. // АПК: Экономика, управление. - 2008. - № 5. - С. 2-10.
4. Сагайдак А.Э. Как рассчитать арендную плату за землю. - М.: Агропромиздат, 1990. - 47 с.
Dugina T.A.
applicant, senior lecturer in economics and foreign economic activity department, Volgograd State Academy of Agriculture
Agribusiness, land lease and land rent
rental relationships in agribusiness
_Abstract
At the present stage of land reforming the rent is the main way to optimize land use in the field of agribusiness. This determines the necessity of legislative regulation and the development of scientifically based methods for calculating rents.
