CC BY
93
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ИСТОРИЯ
УДК 94(470.23-25)«1881/1917»:338:347.453.3
Д.М. Демидович
Арендные и субарендные отношения в петербургских доходных домах конца XIX - начала XX в.
В статье рассматриваются вопросы арендных и субарендных отношений в петербургских доходных домах на рубеже XIX-XX вв. Особое внимание уделяется аренде доходных домов целиком. Анализируются юридические нормы, регламентировавшие арендные и субарендные отношения горожан и практики применения этих норм. Проведенное автором исследование позволяет сделать вывод о появлении новых поведенческих практик, таких как использование юридических лазеек для получения выгоды или уклонения от судебных взысканий.
This article considers the issues of rent and sublease relationships in apartment houses in Saint-Petersburg at the turn of the XIX century. Special attention is paid to the lease of the apartment house as a whole. Laws of the time, citizens rent relationships, and practices of law enforcement are analyzed. Author's research reveals that in the studied time span the new behavioral practices emerged, such as the use of legal loopholes for receiving personal benefits or evading judicial penalties.
Ключевые слова: доходный дом, домовладелец, арендатор, поведенческие практики, арендные отношения, аренда, субаренда.
Key words: apartment house, tenement house, homeowner, tenant, behavioral practices, leases, rent, sublease.
Для конца XIX в. было типичным сдавать дома и квартиры в аренду и субаренду. Существует широкий спектр дореволюционных и современных работ по анализу данного аспекта гражданского права, вопросам аренды земли, промышленных и жилых зданий [4; 9; 15]. В исторических исследованиях этого периода встречается информация о сдаче комнат, углов, коек и полукоек в арендуемой квартире, и затрагиваются вопросы арендных договоров [16; 17]. Однако исследований, раскрывающих историю найма доходных домов целиком в городах Российской империи в конце XIX-XX вв., не существует. На наш взгляд, недостаточно изучена и тема квартирных договоров относительно этого же периода.
Между тем изучение проблем, связанных с взаимодействием домовладельцев и арендаторов, вопросов аренды жилых помеще-
© Демидович Д.М., 2014
ний, в том числе целых доходных домов, дает возможность обогатить представления о повседневной жизни городского населения Российской империи. Они важны для понимания уровня правосознания жителей Петербурга и юридических аспектов арендных отношений в городах на рубеже Х1Х-ХХ вв.
Одним из главных показателей уровня жизни горожанина является его жилище. В дореволюционной России жилищный вопрос главным образом решался с помощью аренды и субаренды. Со второй половины XIX в. началось активное строительство коммерческого жилья, которое к началу XX в. составляло около 90 % всего жилищного фонда Петербурга [7]. Такой активный рост строительства коммерческого жилья привел к формированию новой арендной практики - сдаче доходных домов в аренду целиком.
Проведенные автором исследования позволяют выделить две причины сдачи в аренду целого доходного дома. На первом месте стоит нежелание домовладельца заниматься вопросами, связанными с обслуживанием дома и арендными отношениями: сдачей квартир в наем, коммунальным обслуживанием, налоговыми и страховыми вопросами и т. д. Некоторые домовладельцы для этих целей нанимали управляющих, но и в этом случае правовая ответственность, например за недосмотр, вследствие которого возник пожар или кража в доме, ложилась, в том числе, на домовладельца. Поэтому многие собственники доходных домов предпочитали сдавать свое имущество в аренду целиком, освобождая себя от всякой ответственности и беспокойств за имущество, при этом сохраняя возможность получения непосредственного дохода. Так, турецкий подданный Дмитрий Иванович Ксантопуло сдавал свой дом № 5-1 по Гаванской улице Васильевской части крестьянину Семенову: «Хотя этот дом и принадлежит мне юридически на праве собственности, но с 20 марта 1910 года сдан в аренду на 3 года крестьянину Владимирской губ. Суздальского уезда, Алексею Семеновичу Семенову, каковой по нотариальному договору от 25 февраля 1910 г. <...> принял на себя обязательство нести все расходы по выше названному дому <...>» [11. Д. 9819. Л. 24].
Еще одним примером найма доходного дома целиком может служить строение № 29 по Выборгскому шоссе, которое было сдано крестьянину Агафонову. Согласно информации из приложения к приказу от 3 сентября 1888 г. Владимир Агафонов был оштрафован Санкт-Петербургским окружным судом на 15 р., или, в случае невозможности уплаты, к 6 дням ареста за неправильное ведение домовой книги [14. Д. 24. Л. 87]. Необходимо отметить: штрафные санкции были применены именно к арендатору и не коснулись домовладельца. Таким образом, в случае сдачи дома целиком, домо-
владелец снимал с себя всякую ответственность за дом и решение вопросов, связанных с его обслуживанием.
Вторым фактором, склонявшим владельцев в пользу заключения договора о сдаче доходного дома в аренду целиком, был, как правило, вопрос, связанный с судебными делами о финансовой несостоятельности домовладельца и необходимостью продать дом за долги. Для того чтобы отсрочить принятие судом решения по вопросу о продаже дома, заключались фиктивные договоры об аренде. Подобные договоры встречаются в фонде Петроградского окружного суда в делах, связанных с взысканием долгов. Ярким примером такого судебного разбирательства может служить дело по иску Марии Михайловны Дадоновой к Ольге Федоровне Котлярев-ской в 1911 г. Согласно материалам, предоставленным сторонами 9 мая 1907 г., В.И. Котляревский по доверенности от своей матери О.Ф. Котляревской занял 220 тыс. р. на один год под 10 % годовых под залог дома, располагавшегося по адресу: Караванная улица, 7. В связи с неуплатой долга, 26 мая 1908 г. в окружной суд был подан иск с просьбой взыскать деньги с О.Ф. Котляревской, и суд иск удовлетворил. Однако «во время производства взыскания по закладной описи дома Котляревских, а именно 29 апреля 1910 года, некой дочерью дворянина Варварой Михайловной Марковой1 была представлена судебному приставу копия арендного договора, из которой усматривается, что 28 ноября 1909 года В.И. Котляровским <...> был заключен договор с В.М. Марковой на сдачу ей в аренду дома в полном его составе <...>» [11. Д. 4380И. Л. 2]. Договор был заключен, вероятнее всего, фиктивно. Об этом говорит то, что большинство расходов по содержанию дома (производство капитального ремонта, плата за водоснабжение, за страхование, все городские и государственные налоги и т. д.) владелец брал на себя. Кроме этого, сумма договора составила 10 тыс. р., в то время как средний годовой доход с этого дома за пять предшествовавших лет составлял 20 тыс. 203 р. [11. Д. 4380И. Л. 2]. Таким образом, если вычесть все затраты на содержание дома, владелец получил бы около 6 тыс. р. в год, т. е. он сознательно лишал себя более чем половины дохода от своего имущества. Благодаря заключению этого договора домовладельцы отсрочили опись и продажу имущества более чем на два года, так как договор с В.М. Марковой был расторгнут только 11 марта 1911 г. [11. Д. 4380И. Л. 28].
Появление подобных практик свидетельствует о том, что юридические нормы были известны обеспеченным горожанам и использовались ими для обеспечения собственного благополучия. Жители
1 Варвара Михайловна Маркова была арендатором доходного дома № 7 по Караванной улице с 28 ноября 1909 г. по 26 марта 1911 г.
28
Петербурга достаточно хорошо осознавали границы правоприменения и находили различные возможности не выполнять постановления правительства, не нарушая при этом законы.
Одним из основных правовых документов, регламентирующих арендные отношения, был договор. Договоры, заключаемые домовладельцем и арендатором на аренду целого доходного дома, не имели специально утвержденной формы [1, с. 44]. Они представляли собой обычный нотариально заверенный договор аренды имущества. Как правило, договор регламентировал права и обязанности сторон, срок аренды и стоимость сделки. В договорах старались прописать как можно подробнее, какие обязанности ложатся на арендатора, а какие - на домовладельца: «На обязанности и ответственность Марковой ложится очистка ретирадных и мусорных ям, дымоходов, санитарного содержания двора, прописка жильцов дома и вообще исполнение всех обязательных постановлений, правил и инструкций, издаваемых для С.-Петербурга <...> Производство капитального ремонта в нужных случаях и окраска дома, перестилка полов и потолков, устройство и ремонт канализации, ремонт фасада, подведение фундамента, возобновление верхних построек печей водопровода, крыши и т. п. остается на обязанности домовладельцев. На обязанности домовладельцев ложится также своевременная оплата за водоснабжение, страхование, а равно платежи всех городских, казенных и иных повинностей<...>» [11. Д. 4380И. Л. 9]. Такая точность была необходима для исключения спорных моментов, которые могли возникнуть в результате эксплуатации дома, и четко разграничить права и обязанности сторон.
Сроки арендных договоров регламентировалась ст. 1692 Гражданских законов [8, ст. 1692], согласно которой они не должны были превышать 12 лет. Однако, как правило, этот срок не превышал 10 лет [11. Д. 9819. Л. 24]. Если возникала потребность в более длительном арендном договоре, то делали приписку о приоритетном праве аренды, т. е., если арендатор желал продлить договор, домовладелец был не вправе ему отказать [11. Д. 4380И. Л. 3].
Вопросы найма квартир в доходных домах регламентировались иными видами договоров, которые мы в дальнейшем будем именовать квартирными. Все договоры во второй половине XIX - начале XX в. составлялись по обоюдному согласию, и каждая сторона могла вносить в такой договор необходимые условия. При заключении квартирных договоров происходило иначе. Условия здесь диктовал домовладелец, а квартиросъемщик только подписывал документ. Это приводило к возникновению споров и судебных тяжб [13. Д. 43. Л. 6].
Существовало три вида квартирных договоров: договор найма, квартирная (домовая) книжка и домашнее условие [5, с. 430]. Дого-
вор найма подписывался у нотариуса и был наиболее редко встречающимся способом регламентации отношений между собственником жилья и квартиросъемщиком. Как правило, такие договоры, хотя и имели самую большую юридическую силу, включая в себя самое большое количество пунктов и регламентируя большинство ситуаций, которые могли возникнуть при аренде жилья, не были популярными из-за дополнительных трат. Такие договоры, как правило, заключали жильцы, платившие за квартиру от 1200 р. в год. В него, в отличие от остальных договоров, квартиросъемщик мог вносить свои требования [5, с. 434].
Более часто встречавшимся видом договоров было домашнее условие [8, ст. 1702]. В нем сам домовладелец прописывал все права и обязанности квартирантов, сумму, которую жилец обязывался заплатить домовладельцу за указанное время, и размер ежемесячных выплат. В большинстве случаев практиковалась выплата хозяину годичной арендной платы помесячно или по триместрам. Также указывалось, что в случае неуплаты в срок, квартирант обязан был съехать с квартиры в течение семи дней. Особым пунктом, как правило, шло условие не селить в квартиру жильцов без документов и без надлежащей регистрации [1, с. 45].
Единственным договором аренды квартир в многоквартирных домах, утвержденным полицией, являлась так называемая «Квартирная книжка» (размер варьировался от 9х15 до 14х19 см) в мягком переплете, содержащая около 20 страниц. В начале каждой «Квартирной книжки» был помещен договор найма, включавший правила пользования квартирой и стоимость аренды. На остальных страницах была таблица «Уплата денег следующих за квартиру» с тремя графами: год, месяц и число, за какое время последовала оплата и сумма [2; 3; 10]1. На каждую квартиру должно было заводиться две «Квартирные книжки», одна хранилась у жильца, и в ней расписывался домовладелец, другая - у владельца квартиры, и в ней расписывался квартиросъемщик [3, с. 3]. На практике чаще всего существовала только одна книжка у жильца квартиры. Квартиранты воспринимали «Квартирные книжки» скорее как очень удобную книгу для ведения расчетов с домохозяином, а не как договор аренды жилья [5, с. 430], и поэтому наиболее охотно подписывали их, считая, что не связывают себя договором с домовладельцем. На самом деле именно «Квартирная книжка» из всех перечисленных договоров была самым жестким условием для квартиросъемщика.
1 Эти и другие квартирные книжки хранятся в Российской национальной библиотеке.
Ее содержание обеспечивало охрану собственности домовладельца, но почти не защищало жильцов. Из прав жильца в «Книжке» прописана только возможность съехать из квартиры, если она окажется сырой и «вообще вредной для здоровья» [5, с. 432], оплатив только за прожитые дни.
Согласно постановлению Правительствующего сената наниматель имел право пересдать другому лицу нанятую им квартиру или часть ее, не спрашивая разрешения домовладельца [15, с. 522523]. Это постановление приводило к тому, что большинство взятых в аренду квартир пересдавалось другим жильцам, для сокращения расходов. Таким образом, получалась целая цепочка субарендных отношений: домовладелец сдавал в аренду квартиру, наниматель, занимая часть комнат, сдавал свободные другим жильцам, те, в свою очередь, сдавали в комнате отдельные углы, а угловые жильцы могли поставить дополнительную койку и сдавать ее. Человек, нанимавший койку, в свою очередь, мог делить ее с товарищем, который работал в другую смену. Такие договоры, как правило, заключались в устной форме, без подписания соответствующих документов.
Примечательно, что договор субаренды, с точки зрения правоотношений конца XIX - начала XX в., представлял собой совершенно новый договор, который мог почти полностью отличаться от договора аренды. Единственным ограничением, которое существовало на договоры субаренды, была невозможность предоставлять более широкие права пользования имуществом, чем прописано в первоначальном договоре с домовладельцем. Кроме этого, необходимо отметить, что домовладелец и субарендатор не состояли друг с другом ни в каких договорных отношениях, и все вопросы решались через прямого арендатора. Это можно увидеть, обратившись к полицейским еженедельным отчетам, в которых, кроме домовладельца, управляющего и дворника, появляется новое юридически ответственное лицо - квартирохозяин [14. Д. 24; 2. Д. 90; 12. Д. 25]. Согласно анализу опубликованных данных переписи 1890 г., стоимость субаренды была значительно выше, чем аренда, и выходило, что аренда угла стоила почти столько же, сколько аренда комнаты [7].
На практике арендные договоры заключались не всегда. По сути, они были необходимы для решения спорных моментов, однако, судя по количеству исков, рассматривавшихся в судах того времени, к концу XIX в. несовершенство юридических норм не позволяло избежать проблем даже при наличии нотариально заверенного арендного договора. При определенных условиях судебные тяжбы
по любому имущественному вопросу могли идти годами, причем они не обязательно завершались в пользу правой стороны - всегда можно было найти лазейки, чтобы обойти или отсрочить решение суда. Часть горожан, осознавая свою неспособность защитить свои права, вовсе отказывались от заключения письменных договоров, или, в случае с малообеспеченными категориями жителей, прибегали к квартирным книжкам, которую не считали договором.
Таким образом, начиная с середины XIX в., арендные отношения активно развивались, и к концу столетия сформировался целый комплекс поведенческих практик, свидетельствовавших о том, что вопросы аренды и субаренды жилья прочно вошли в быт горожан и стали неотъемлемой частью их жизни.
Столичные обыватели активно «ассимилировали» существовавшие юридические нормы, пытаясь приспособить их под реалии своей жизни, исполняя ту часть, которая была удобна и находя юридические лазейки, а иногда и просто игнорируя некоторые требования государственных структур. Эти механизмы привели к формированию новых поведенческих практик ухода от закона, примеры которых в больших количествах можно найти в архивах. Проблема требует дальнейшего, более детального изучения, так как она важна для понимания уровня правосознания горожан на рубеже Х1Х-ХХ вв.
Список литературы
1. Иллюстрированный альбом городской и домовой администрации с торгово-промышленной и справочным отделами г. Санкт-Петербурга. - СПб., 1905.
2. Квартирная книжка выдана от домовладельца Александра Семеновича Заплатина, 1908.
3. Квартирная расчетная книжка по квартире № в доме № по набережной реки Фонтанки потомственного почетного гражданина Федора Степановича Лыткина, 1884.
4. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902 г. - М., 1997.
5. О квартирных договорах // Домовладелец. - 1895. - № 31-32. - 5 авг.
6. Перечневая ведомость делам, решенным столичными Мировыми судьями в течении июля месяца // Ведомости Санкт-Петербургской городской полиции. - 1870. - 3 июля.
7. Санкт-Петербург по переписи 15 декабря 1881 г. Т. 1. Ч. 1. Квартиры. -СПб., 1884.
8. Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Кн. 4. - СПб., 1900.
9. Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2001.
10. Тасьман И. Квартирная книжка: Договор на наем квартир и других жилых помещений.
11. Центральный государственный исторический архив Санкт-Петербурга (ЦГИА СПб). - Ф. 225 (Петроградский окружной суд). - Оп. 1.
12. ЦГИА СПб. - Ф. 509 (Контора нотариуса Ю.О. Забельского). - Оп. 4.
13. ЦГИА СПб. - Ф. 520 (Петроградское кредитное общество). - Оп. 1.
14. ЦГИА СПб. - Ф. 569 (Управление Петроградского градоначальства и столичной полиции). - Оп. 4.
15. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1911.
16. Юхнёва Е. Петербургские доходные дома. - М., 2008.
17. Юхнёва Е.Д. Жилище как элемент бытовой культуры городского населения: на материалах Петербурга конца XIX века: дис. ... канд. ист. наук. -СПб., 2004.
