CC BY
111
УДК 65.9(2Рос)28 О.А. Мирошникова СГГ А, Новосибирск
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В Г. НОВОСИБИРСКЕ
В настоящее время арендные операции на рынке жилых помещений являются весьма актуальными и востребованными, в том числе и в г.Новосибирске. В большинстве случаев граждане сдают в аренду жилые помещения неофициально, что, несомненно, является основной проблемой этого рынка. Необходимо легализовать рынок аренды жилья. Одним из возможных путей решения проблемы могут стать доходные дома. Возрождение доходных домов должно органически вписаться в жилищно-коммунальную реформу, предполагающую превращение городского жилищного фонда из убыточной статьи городского бюджета в доходную. В городе Новосибирске спрос на проживание в доходных домах будет постоянным.
O.A. Miroshnikova
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
PROBLEMS AND PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT OF HOUSING RENT MARKET IN NOVOSIBIRSK
At the housing market renting is an issue of the day everywhere including Novosibirsk. The main problem of the market is the owners’ leasing their housing illegally in most of the cases. The market should be legalized. The problem may be solved with lodging-houses revival. Housing and communal reforms are to turn the city housing resources into the profitable item of the budget. The author believes the demand for lodging-houses is going to be steady.
На рынке аренды и найма жилых помещений существуют две основные проблемы: первая - это нежелание сторон подписывать договор аренды или найма, вторая - нежелание арендодателя (наймодателя) декларировать доходы, полученные на основании уже подписанного договора. Чтобы урегулировать вопросы найма (аренды), нужно упорядочить систему налогообложения в целом. Другой аспект этой проблемы — трудности, с которыми сталкивается человек, даже желающий заплатить налоги. Аргументов в пользу легальной сдачи квартиры у государства крайне мало. Даже показывая государству все свои доходы и выплачивая все, что положено, до последней копейки, обычный гражданин вряд ли сможет, к примеру, рассчитывать на повышенную пенсию в старости. Легализовать рынок найма (аренды), безусловно, нужно в первую очередь для властей.
Выводя рынок из тени, власти также должны осознавать, что рынок аренды моментально среагирует. Цены возрастут, причем не на размер налога, а «с запасом». Повсеместная оплата налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир приведет к повышению ставок на аренду жилых помещений. Одним из возможных путей решения проблемы участники рынка считают доходные дома. Массовое строительство муниципального жилья
экономкласса для сдачи в коммерческую аренду, в том числе с правом последующего выкупа, в рассрочку или по ипотеке, могло бы обеспечить население доступным жильем.
На сегодня в России в структуре жилищного фонда отсутствует арендное жилье. Однако такая составляющая жилищного фонда существует во всем мире как переходный этап от социального найма к приобретению жилья в собственность или аренду [1].
Основу арендного жилищного фонда должны составлять конкретные здания и строения, принадлежащие домовладельцу, а не жилые помещения в здании, принадлежащие разным собственникам.
Доходные жилые дома должны в будущем войти в основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность владельцев квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги. На этом фоне уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого фонда будет существенно отставать [1].
Цена аренды во многом зависит от района, уровня отделки квартиры, а также от предоставленной мебели. Официальная аренда квартир в доходных домах прежде всего должна стать привлекательной для платежеспособной части населения благодаря освобождению арендатора от выяснения отношений с эксплуатирующими жилой дом организациями, связанными с качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Принципиальным отличием аренды жилья от его покупки и от проживания в гостиницах должна стать привлекательность предоставляемых жилищно-коммунальных и бытовых услуг.
В последние годы тема возрождения традиции доходных жилых домов стала актуальна. Доходные дома — это старая, но забытая за годы советской власти форма эффективного использования городской недвижимости [1].
По мнению руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы В.И. Ресина, идея возрождения доходных домов витала в воздухе с конца 1980-х годов. Но только теперь создались благоприятные условия для ее реализации. Доходный дом требует определения, которое отражало бы его особенности и могло найти свое место в нормативных документах. Один из вариантов был предложен специалистами ГУП «Мосжилкомлекс».
«Доходный дом — специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование обособленные помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного помещения может использовать его для проживания и/или организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов».
Из этого определения следует, что у доходного дома должен быть собственник, заинтересованный в реальной прибыли для погашения кредита и качественного обслуживания арендаторов [1].
Так же как и любой другой жилой дом, доходный дом неразрывно связан с земельным участком, инфраструктурой города и, являясь объектом права, должен быть зарегистрирован как собственность конкретного физического или юридического лица и представлять собой единый неделимый комплекс или домовладение. Для того чтобы эффективно управлять таким комплексом, требуются специальные знания, а также привлечение профессиональной управляющей компании [1].
Это определение было положено в основу правового обоснования эксперимента по эксплуатации первого муниципального доходного дома в Москве. Целью эксперимента является доказательство необходимости правовой поддержки условий и способов, обеспечивающих доходность домовладения, и целесообразности внедрения новой формы использования городской собственности путем строительства в каждом округе Москвы серии из нескольких доходных домов [1].
Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг. Условия проживания в доходном жилом доме должны выгодно отличаться от условий проживания в гостинице или коммерческом муниципальном жилом фонде.
Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.
Федеральное и московское законодательство не содержат такого понятия, как «доходный дом», и тем более положений, регламентирующих строительство и эксплуатацию таких домов [1].
Поэтому возникает необходимость внести дополнения в новый Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ).
Доходные дома должны отличаться от жилья, предоставляемого на условиях социального или коммерческого найма, профессиональным уровнем управления и предоставлением жильцам-арендаторам высокого уровня жилищно-коммунального обслуживания. Также важным отличием является то, что проектирование, строительство и эксплуатация доходного дома обеспечивают доход и ликвидность в течение всего срока его эксплуатации. В современных условиях доходные дома вновь должны обрести былую привлекательность и успешно конкурировать с гостиничным бизнесом и домами коммерческого заселения [1].
Идея возрождения доходных домов также должна органически вписаться в жилищно-коммунальную реформу, предполагающую превращение городского жилищного фонда из убыточной статьи городского бюджета в доходную.
Доходный дом, по определению, должен приносить прибыль своему владельцу. Существующая нормативная база в Российской Федерации и Москве, регулирующая наем жилых помещений, направлена в большей степени на решение социальных проблем в жилищной сфере, нежели экономических, призванных обеспечить полноценное использование и содержание жилища, не говоря уже о его доходности для собственника [1].
Эффективность управления и эксплуатации доходного дома подчиняется строгим экономическим законам и зависит от взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению. Главными факторами являются: коэффициент заполнения,
который показывает соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде помещений доходного дома; рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.
Сочетание этих основных факторов должно обеспечить доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне [1].
Рассмотренная правительством Москвы Концепция формирования сети арендных домов в первом варианте имела две составляющие: дома коммерческого использования и собственно доходные. К первым относятся строения, принадлежащие городу. Здесь с клиентов будут брать весьма скромную плату за наем плюс стопроцентную стоимость услуг ЖКХ. Уровень рентабельности таких домов - нулевой. Вторые - это дома инвесторов-застройщиков. Аренда здесь будет несколько дороже, комфортность повыше.
Но в ходе работы над программой от второго типа решили отказаться. Никакой прибыли! Мэр Москвы Юрий Лужков на заседании правительства даже предложил переименовать доходные дома в «бездоходные». Все они будут строиться на средства города. А потому не предвидится никакой смены собственника жилья - город был и останется их владельцем [2].
С точки зрения цен за аренду - аплодисменты. А как насчет содержания, эксплуатации домов? Были бы квартиры в собственности граждан - может быть, они и сами управляли своими домами. Или наняли компанию. Но нет, все будет решать город. И уже составляется городской реестр управляющих компаний.
Правда, в самом понятии «арендатор» заложена бомба замедленного действия. Ведь жилье предоставляется временно - договор на пять лет. Так сказано в Гражданском кодексе. Потом срок может быть продлен. У нанимателя на это есть «преимущественное право». Заметьте - не абсолютное. А тогда с какой стати думать о доме? И в этом случае он вполне может превратиться в не лучший вариант общаги [2].
Проблема сохранности жилья, продления сроков его жизни, комфортности проживания заботит все страны. А потому жилые дома находятся, в основном, в частном владении (хотя есть и муниципальные - не
без этого). В Европе они чаще принадлежат строительным компаниям, которые их возводят, а потом эксплуатируют. Город строго регламентирует работу таких компаний, ему принадлежит блокирующий пакет акций, т. к. нужно заботиться о своих гражданах. И потому не допустит безраздельной власти коммерсантов.
В США с их «жестким капитализмом» владельцами жилых зданий чаще всего выступают физические лица, лендлорды, как их еще называют. Хозяин - барин? В реальности - нет. Государство и в Штатах не даст в обиду нанимателей. Если, скажем, хозяин дома во-время не починил крышу, он может сесть в тюрьму [2].
Вывод частных лиц из городской программы арендного жилья вовсе не означает, что им запрещено заниматься подобным видом деятельности. Пожалуйста - частный капитал не ограничен в выборе бизнеса, а тот подчиняется экономическим законам. Но эти законы как раз не очень привлекают частника в арендную сферу. Крупным инвесторам этот рынок малоинтересен, несмотря на то, что, по некоторым подсчетам, в ЖКХ вращается столько же денег, сколько уходит на армию [2].
При всем том срок окупаемости дома - не менее 50 лет. Принадлежал он ГУПу «Мосжилкомплекс», а тот подведомствен Департаменту инвестиционных программ строительства (сейчас - его преемнику). Вряд ли частник согласится ждать полвека. Даже если дома будут крупнопанельные, серийные - все равно долго: 10-15 лет. А к быстрой окупаемости может привести лишь большая плата за аренду. Рентабельность в шесть-семь процентов (жилой сектор) - не приманка для инвесторов.
Итак, речь идет не о запрете на частное домовладение, а скорее о привлечении к нему частников. Путь единственный - предоставление преференций города. Виды их могут быть разные. Среди них льготные послабления, снижение доли города в проекте, миниминизация платы за землю, компенсация на эксплуатационные расходы. При условии, конечно, что эта компенсация пойдет не самим инвесторам, а непосредственно гражданам [2].
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- Существует две основные проблемы, первая - граждане (арендаторы и арендодатели) почти все не заключают договоры аренды, вторая - граждане не платят налоги с доходов, полученных при сдаче в аренду жилых помещений;
- Для легализации рынка аренды жилых помещений необходимо ввести изменения в российское законодательство;
- Город новосибирск - город с постоянным притоком населения, поэтому нужда в жилых помещениях постоянна;
- В городе новосибирске сдают в аренду очень много жилых помещений, но доходы, полученные при этом, не декларируются;
- Уровень арендных отношений очень низок, то есть качество жилых помещений и степень комфорта не соответствуют стоимости аренды;
- Возможный путь решения проблем в городе Новосибирске -строительство доходных домов;
- Для привлечения застройщиков и инвесторов к данному сектору строительства необходимы льготные послабления, снижение доли города в проекте, миниминизация платы за землю, компенсация на эксплуатационные расходы.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Управление коммерческой недвижимостью: учебник [Текст] / кол. авторов; под ред. М.Л. Разу. - М.: КНОРУС, 2007. - 248 с.
2. Доходные дома [Электронный ресурс] / отдел «Рынок недвижимости». -Новосибирск, 2009. - Режим доступа: http://www.moskv.ru
© О.А. Мирошникова, 2010
