CC BY
38Анализ влияния признания «машино-места» объектом недвижимости на пополнение
бюджета МО г. Екатеринбург Analysis of the impact of the recognition of the «parking lots» real estate for replenishment of the budget of the municipal entity «Ekaterinburg»
Ь Л московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ лЛ ЖУРНАЛ
УДК 336.25 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12021 Мезенина Ольга Борисовна,
доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург
Mezenina O.B., [email protected]
Аннотация. В данной статье представлены проблемы и результаты налогообложения объекта недвижимости «машино-место». Показана зависимость суммы налога от признания машино-места отдельным объектом недвижимости и постановки его на кадастровый учет с конкретным названием при вводе в базу данных ЕГРН. До недавнего времени ввиду отсутствия данного понятия в гражданском законодательстве налог в отношении таких объектов исчислялся как по "иным объектам" с заведомо завышенной налоговой ставкой. С 1 января 2017 года ситуация в этой части должна была измениться, но внесение его в ЕГРН как и прежде как нежилого помещения пока результатов реального налогообложения не принесло.
Summary. This paper presents problems and results of the taxation of the property "cars". The dependence of the amount of tax from the recognition of Parking places, private property and setting it in the cadastral register with a specific title when you enter into the database of the egrn. Until recently, due to the lack of this concept in the civil legislation, the tax on such objects was calculated as on "other objects" with a deliberately inflated tax rate. Since January 1, 2017, the situation in this part had to change, but its introduction into the egrn as before as non-residential premises has not yet brought the results of real taxation.
Ключевые слова: «машино-место»; налог на имущество физических лиц; ставка по налогу; кадастровая стоимость; инвентаризационная стоимость.
Keywords: "Parking space"; the tax on property of physical persons; rate of tax; cadastral value; the cost of inventory.
С 1 января 2017 года машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, а значит и приобрело свой полноценный правовой статус. В связи с этим машино-место, так же, как и иные объекты недвижимости, стало объектом налогообложения. Каждый гражданин в РФ, обладающий каким -либо имуществом обязан оплачивать налог на имущество физических лиц. Налог на имущество физических лиц — сбор местного значения, ставка по налогу зависит от решения местных властей. Таким образом, при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место исходя из кадастровой стоимости, применяется налоговая ставка 0,3% (с августа 2018г - 0,1 % , ст.406 НК РФ). Для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра. [1]
Стоит обратить внимание на существующий факт в современной схеме постановки на государственный кадастровый учет машино-места как нежилого помещения, что приводит к некоторым коллизиям по определению ставки налога в разных субъектах по отношению к машино-месту как к нежилому помещению приводит к применению различных налоговых ставок. Например, если оно указано только в графе "Особые отметки" при постановке на учет, то налоговая как показывает практика разных регионов применяет ставки от 0,5% до 1,2%. Другой пример — машино-место в многоэтажном паркинге, в документах на собственность прописана просто доля в нежилом помещении, назначение объекта не уточнено и налоговая начисляет собственнику налог на нежилое помещение с признаками машино-места по повышенной ставке 0,5%, как для прочих объектов. Чтобы исправить данные ситуации, собственнику нужно обратиться в Росреестр, чтобы изменить наименование объекта на конкретное «машино-место», а пока в кадастре это вызывает сложности из-за ввода в сведения ЕГРН как о нежилом помещении. [2]
Но вернемся к теме и представим, как машино-место может в статусе объекта недвижимости повлиять на размер местного бюджета.
Машино-место подлежит государственной регистрации права, а значит, в отношении него должна быть уплачена государственная пошлина. Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц (физических либо юридических), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской
Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации. Согласно действующему законодательству государственная пошлина в отношении машино-места уплачиваемая физическим лицом составляет 2000 рублей, уплачиваемая юридическим лицом составляет 20000 рублей.
В связи с признанием машино-места полноценным объектом недвижимого имущества, в отношении него можно совершать любые сделки (купля-продажа, дарение), а так же, оно может являться предметом ипотеки. В случаях, предусмотренных законом удостоверение сделок подлежит нотариально совершенным действиям.
Согласно Налоговому кодексу РФ при удостоверении договора купли-продажи нотариус уплачивает государственную пошлину в размере 0,5 процента с суммы договора, при стоимости объекта до 1 млн. рублей. Нотариальное удостоверение прочих договоров, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством РФ должны быть нотариально удостоверены, размер государственной пошлины в отношении таких действий составляет 500 рублей. [3]
В нашей статье приведем некоторые результаты нашего исследования для территории крупного города Екатеринбурга, где на сегодняшний день расположена основная масса машино-мест муниципального образования.
Естественно, если речь идет об объектах недвижимости, то необходимо в первую очередь представить динамику численности населения в городе для понимания прогноза строительства объектов недвижимости и наличия рассматриваемой недвижимости в ней (табл.1).
Таблица 1. Численность населения г. Екатеринбург в период с 2000 по 2017 гг.
пню 2001 20(2 2ИН 2014 2006 200« 21НГ 2Ив
и 2« зоо ■иынм Л 2Н 537 ■и 251 500 Л 334400 ■и 301 303 Л 308400 103 Л 3^ ом
2И9 1010 2011 Ю12 2013 201-1 201? 2016 2017
Л 312 № Л 349 772 Л 350 100 Л 3"" "23 Л ЗИ 074 л 4:: 345 Л 428 «2 Л ¥4 43; Л 455 9!И
По данным Управления Росреестра по Свердловской области за 2017 год были осуществлены государственный кадастровый учет и регистрация прав в отношении более
чем 4150 машино-мест, наибольшее скопление объектов представлено на карте МО г. Екатеринбурга, которые вошли в границы города Екатеринбурга (рис. 1).
Для убедительности, представим результаты финансовых расчетов и собранных статистических данных за 2017 год в отношении машино-мест. Поступивший налог в бюджет от машино-мест составил 3, 735 млн. рублей и это примерно 0,4% от общей суммы поступившего налога на имущество физических лиц в бюджет МО г. Екатеринбурга.
Примерно половина из продаваемых на рынке недвижимости машино-мест в рассматриваемый период, продавались по договору долевого участия (ДДУ), а вторая половина - в качестве вторичного имущества от застройщиков. В случае продажи машино-места по ДДУ собственник (физическое лицо) в дальнейшем при регистрации права оплачивал государственную пошлину в размере 2000 тыс. рублей, а в случае продажи машино-места в качестве вторичного имущества, застройщик оплачивает государственную пошлину в размере 20 000 тыс. рублей. [5].
Государственная пошлина, взимаемая с физических и юридических лиц составила 45, 65 млн. рублей (12% от общей суммы взимаемых государственных пошлин за 2017 год). Также в бюджет поступают платежи за осуществление нотариальных действий. По данным Росреестра (Свердловская область) в отношении 1500 машино-мест заключены нотариальные сделки, из них в отношении 1 тыс. объектов заключены договора купли-продажи и в отношении 500 машино-мест договора дарения и иные договора. Совокупный
размер поступлений от иных видов налогов составил 2, 25 млн. рублей (около 0,1% от общей суммы иных видов налогов за 2017 год).
Всего за 2017 год в бюджет МО г. Екатеринбург за счет существования объектов недвижимости «машино - место» поступило 51, 635 млн. рублей налоговых отчислений, что составляет 0,6% от общей суммы налоговых доходов.
Как видим, принят правильный подход к определению машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, доход от которого будет зачисляться в бюджеты субъектов, а не на счета управляющих и строительных компаний.
Считаем в статье уместным поговорить и про прогноз сегмента рынка недвижимости в части машино-места в выбранном субъекте, как представителе развивающихся крупных промышленных городов России.
С каждым годом возрастает количество личного автотранспорта у граждан, пропорционально и возрастает потребность в безопасном и доступном хранении автомобилей. Хранение автомобилей на открытых придомовых территориях не всегда безопасно и доступно. Существует и способ хранение автомобилей на охраняемых платных стоянках, но и тут есть свои минусы, например, такие стоянки не всегда близко расположены к месту проживания, либо требуют не малых затрат на хранение автомобиля.
В связи с возможностью приобретения машино-места в личную собственность, спрос на такие объекты, на рынке недвижимости вырос приблизительно в 2,5 раза. С приобретением своего правового режима, машино-место стало более ликвидным на рынке недвижимости, в связи с этим застройщики стали активно применять различные практики строительства подземных паркингов входящих в жилые комплексы, так и отдельно стоящих надземных паркингов. Вместимости подземных паркингов зачастую недостаточно, так как их этажность в большинстве случаев составляет 1 этаж. В среднем на один 20-ти этажный одноподъездный дом, в котором располагается 100-120 квартир приходится, около 70 машино-мест. В связи с этим во многих районах МО г. Екатеринбург проектируют отдельно стоящие надземные здания паркингов.
На сегодняшний день в МО г. Екатеринбург возводится более 55 жилых комплексов и более 110 многоквартирных домов, в состав которых входят подземные паркинги (рис.2). Примерно в 40 из них вместимость паркинга составляет свыше 120 машино-мест, а в 70 многоквартирных домах вместимость паркингов составляет 80 машино-мест. Из этого следует что средняя вместимость одного паркинга в многоквартирном доме составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию многоквартирных домов в составе
которых имеется подземный паркинг, составляет ноябрь-декабрь 2019 года. Так же, помимо строительства подземных паркингов запроектировано строительство 10-12 отдельно стоящих зданий, вместимость которых в среднем составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию таких зданий составляет сентябрь-декабрь 2020 года.
Из всего выше сказанного следует, что в период с января 2018 года по декабрь 2020 года на территории МО г. Екатеринбург будет введено в эксплуатацию свыше 11 600 машино-мест и прогнозных налоговых отчислений и платежей в местный бюджет от машино-мест поступит около 12,5 млн. рублей.
Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства поправки, которые уточняют понятие "машино-место", не обязывают владельцев таких объектов вносить изменения в регистрационные документы. Подобные изменения никоим образом не умаляют их право собственности на объект.
В то же время с точки зрения налогового законодательства "побегать" все же имеет смысл. В Информации ФНС от 8 декабря 2016 года подчеркивается, что если в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физлиц.
То есть если наименование объекта не изменить в регистрационных документах, то налоговики рассчитают налог по такому объекту как в отношении "иного" нежилого
помещения. А это означает, что и налоговая ставка будет больше, и налоговую льготу получить не получится.
Таким образом, гражданам, у которых в собственности есть объект, который отвечает признакам машино-места, следует обратиться в Росреестр с заявлением об уточнении сведений об этом объекте (о ранее учтенных объектах недвижимости).
Отметим, что, начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости производиться не будет (п. 3 ст. 5 Закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ). Соответственно, с этого момента уже во всех регионах России без исключения налог на имущество физлиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения [7].
Машино-место в списке объектов обложения налогом на имущество присутствует давно [4]. Однако в ГК ранее такого понятия не было. Поэтому места в закрытых паркингах могли регистрироваться как нежилые помещения либо как доля в праве собственности на них [6].
И в результате они облагались налогом на имущество не как "машино-место", а как "прочие объекты". В тех регионах, где уже перешли на расчет налога по кадастровой стоимости, это означало применение ставки 0,5%. Тогда как ставка для машино-мест по НК составляет 0,1%. Она, конечно, может быть увеличена на местном уровне, но не более чем в три раза (до 0,3%). Там же, где налог на имущество по-прежнему считают по инвентаризационной стоимости, термины в регистрационных документах не имеют значения для определения ставки налога. [4].
Но отсутствие понятия "машино-место" не давало возможности воспользоваться льготой по машино-месту, даже если у его владельца было право на нее по каким-либо основаниям (к примеру, владелец - пенсионер или инвалид I либо II группы). Причем вне зависимости от того, как рассчитывался налог - по кадастровой стоимости или по инвентаризационной [4]. Гражданам, которые платят налог на имущество исходя из "инвентаризационной" стоимости, переоформление документов на машино-место вроде бы ни к чему (за исключением льготников). Но с 2020 г. на "кадастровый" налог переведут абсолютно всех [7]. И если собственники не переделают документы с обозначением объекта недвижимости как машино-место к этому сроку, то будут платить налог по большей ставке, чем могли бы.
Список литературы
1. Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам [электронный ресурс] - режим доступа:https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/d759968/.
2. Мезенина О.Б., Бекетов А.Д., Антропов Д.В. Кузьмина М.В. Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места// Московский экономический журнал», № 4/2017 [Электронный ресурс] - режим доступа: e.su/zemleustrojstvo-i-zemledelie/moskovskij -ekonomicheskij ^шия!-4-2017-110/.
3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс часть вторая Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 05.08.2000, № 117-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018)//http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76678/.
4. Справочно-информационный портал «карта Екатеринбурга» [Электронный ресурс] -режим доступа: http://www.karta-ekaterinburga.ru/district/verh-isetskiy-raion.html/
5. Основные виды и размеры (ставки) государственной пошлины в Российской Федерации [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n.
6. Письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 N ОГ-Д23-7475 "О рассмотрении обращения" [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180388/.
7. Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" [Электронный ресурс] - режим доступа: https://fzakon.ru/laws/federalnyy-zakon-ot-04.10.2014-П-284^/
