CC BY
72
УДК 336.226.212.1
ВВЕДЕНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ. [O.A. Zabbarova, O.K. Yaroslavskaya Introduction of real estate tax for individuals: problems and prospects.]
Заббарова О.А., к.э.н.. доцент Зав.кафедрой «Финансы и кредит»
ФГБОУ ВПО
«Ульяновский государственный университет»,
г.Ульяновск, Россия e-mail [email protected] Ярославская 0.К. Студентка 5 курса факультета трансфертных специальностей
ФГБОУ ВПО
Ульяновский государственный университет
г.Ульяновск, Россия e-mail [email protected]
Аннотация.
В статье рассмотрен новый порядок налогообложения имущества
физических лиц в условиях его реформирования с 1 января 2015года. Дана
предварительная оценка налоговых последствий для налогоплательщиков
физических лиц и перспектив укрепления доходной части муниципальных
бюджетов. Совершенствование налогообложения имущества рассмотрено с
1
позиций реализации распределительной и фискальной функций налогообложения при проведении налоговой политики государства.
Annotation
The article describes a new procedure for taxation for personal property under reform from 1 January 2015. The article presents a preliminary assessment of the tax consequences for taxpayers of individuals and the prospects of strengthening the revenue side of municipal budgets. Improving the taxation of property is considered from the standpoint of the implementation of the distribution and fiscal functions of taxation during the tax policy of the country.
Ключевые слова.
Налоговая политика. Налог. Недвижимость. Кадастровая стоимость. Налоговые льготы.
Keywords
Keywords. Tax policy. Tax. Real Estate. Cadastral value. tax incentives.
Введение
Эффективное использование налогов в решении социально-экономических проблем невозможно без четко обоснованной государственной налоговой политики, соответствующей объективным экономическим, социальным и политическим условиям современной российской экономики.
Министерство финансов РФ в «Основных направлениях налоговой политики на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 года» (далее Основные направления политики) [3] определило одной из мер, предусматривающих повышение доходов бюджетной системы Российской Федерации, введение налога на недвижимое имущество для физических лиц. Основные направления налоговой политики не являются нормативным правовым актом, вместе с тем данный документ представляет собой базу для подготовки изменений в законодательство о налогах и сборах.
Поэтому с 1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнится новой главой 32, которая называется «Налог на имущество физических лиц». Она заменит Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. «О налогах на имущество физических лиц».
Основная часть
Отличительной чертой налогов на имущество является то, что их взимание не учитывает индивидуальную платежеспособность налогоплательщика и определяется только характеристиками имущества. В целях сглаживания социальной напряженности в обществе такие налоги следует вводить поэтапно, так как возможно недовольство со стороны слоев населения с низкими доходами. Вместе с тем налог носит прогрессивный характер и дорогостоящее имущество, принадлежащее гражданам обеспечит значительную долю налоговых поступлений в муниципальные бюджеты. Поправки в налоговое законодательство внесены Федеральным законом от 04.10.14 № 284-ФЗ о внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК РФ "О налогах на имущество физических лиц".
На первом этапе предлагается в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признать физических лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.
Налог на имущество физических лиц был установлен для физических лиц в качестве местного налога с 1992 года Вопросы его исчисления и уплаты до настоящего времени регулировались законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 ФЗ «О налогах на имущество физических лиц». Этим налогом облагается недвижимость, которая находится в собственности физических лиц (например, квартиры, жилые дома и дачи). Налоговая база для расчета этого налога определяется исходя из инвентаризационной стоимости имущества (п. 2 ст. 5 ФЗ «О налогах на имущество физических лиц»).
С 1 января 2015 года Закон № 2003-1 ФЗ отменяется, и начинает действовать новая глава 32 Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Одним из главных изменений, введенных новой главой НК РФ, является переход к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной стоимости имущества и земли, а исходя из их кадастровой стоимости имущества.
Кадастровая стоимость, как правило, максимально приближена к рыночной стоимости имущества (поскольку при ее установлении учитывается, например, сегмент недвижимости, расположение, площадь и год постройки). Инвентаризационная стоимость, как правило, может быть существенно ниже рыночной цены. Следовательно, рассчитанный по кадастровой стоимости налог в большинстве случаев будет выше.
Налог на имущество — это местный налог, который будет регулироваться не только НК РФ, но и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и городов федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга и др.). Налоговые инспекции на местах будут рассчитывать сумму налога и направлять собственникам имущества уведомления об уплате.
Налог будет вводиться в действие Налоговым кодексом и нормативными актами органов местного самоуправления (муниципальных районов и городских округов). Для введения налога необходимо:
1) сформировать кадастровую стоимость объектов недвижимости;
2) установить единую дату, в соответствии с которой на территории субъекта РФ налоговая база по налогу будет определяться исходя из кадастровой стоимости.
До осуществления данных процедур налог на имущество физических лиц будет рассчитываться исходя из инвентаризационной стоимости имущества.
Кадастровая стоимость это стоимость, это стоимость установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки.
При формировании кадастровой стоимости применяются методы массовой оценки исходя из таких показателей как:
• категория объекта недвижимости;
• вид разрешенного использования (для земли);
• расположение объекта недвижимости;
• вид объекта недвижимости
Объекты недвижимости имеющие схожие характеристики группируются, это позволяет достигнуть одинаковой стоимости для идентичных объектов и относительной объективности в оценке недвижимости.
Необходимо учитывать, что субъекты РФ вправе ввести новый порядок расчета налога уже с 1 января 2015 года. Однако, здесь действует установленный порядок введения новых налогов и сборов.
Представительные органы местного самоуправления должны принять и опубликовать решение о введении налога не позднее 1 декабря 2014 года.
Объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц согласно ст. 401 НК РФ налог будут признаваться следящие виды имущества:
• жилой дом;
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение.
Объект налогообложения возникает только после регистрации прав на
незавершенное строительством имущество налогоплательщика. На практике
владельцы "незавершенки" заинтересованы в регистрации имущества только в
случае его продажи, дарения, залога и проч. Если объект сооружается для
собственных нужд и не предполагается его передача третьим лицам, то
регистрация имущества не производится. Кадастровая стоимость имущества
может изменяться в процессе достройки и ввода в эксплуатацию объекта
недвижимости. Вопросы вызывает и определение кадастровой стоимости
5
таких объектов, которая будет меняться вместе с изменением характеристик недвижимости по мере достройки. В статье 378 НКРФ по этому поводу отмечено, что «Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах». Следовательно изменение возможно только на начало очередного налогового периода.
Законодатель устанавливает, что жилые строения, которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства будут относиться к жилым домам, следовательно у налогоплательщика могут возникнуть два объекта налогообложения по жилой недвижимости, что однозначно повлияет на размер, предоставляемые по налогу льгот.
Для сравнения следует отметить, что в действующем перечне объектов налогообложения согласно НК РФ не упоминаются, например, машино-места, объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы (ст. 2 Закона № 2003-1 ФЗ) следовательно количество налогооблагаемых объектов возрасло.
Налоговая база по налогу будет определяться в отношении каждого объекта недвижимости исходя из его кадастровой стоимости. В главе 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц» предусмотрены налоговые вычеты. По сути, они представляют из себя значения, на которые уменьшается кадастровая стоимость имущества, что следует из ст. 403 НК РФ. Для простоты восприятия данные можно отобразить в виде таблицы:
ТАБЛИЦА 1
Размер налоговых вычетов по налогу на имущество физических лиц.
Объект недвижимости Уменьшение кадастровой
стоимости
Объект недвижимости Уменьшение кадастровой стоимости
Квартира Уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м общей площади этой квартиры.
Комната Уменьшается на величину кадастровой стоимости 10 -ти площади этой комна кв.м .
Жилой дом Уменьшается на величину кадастровой стоимости 50 кв. м. общей площади этого жилого дома.
Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) Уменьшается на 1000000 руб.
Пример:
Допустим, что кадастровая стоимость квартиры составляет 3 330 000 рублей. Кадастровая стоимость квадратного метра данной квартиры — 58 420 рубль. В таком случае размер налогового вычета составит 1 168 400 руб. (58 420 руб. х 20). В результате налоговая база будет равняться 2 161 600 руб. (3 330 000 руб. - 1 168 400 руб.).
Стоит отметить, что размер приведенных в таблице налоговых вычетов может увеличиваться местными властями. То есть, в результате увеличения вычетов налоговая база может принимать даже нулевое значение.
Новой статьей 406 НК РФ определены налоговые ставки по налогу на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости:
до 0,1% — для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест;
до 2% — для административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей;
до 0,5 % — для прочих объектов налогообложения.
Сам процесс государственной кадастровой оценки проходит без участия собственника. О результатах владелец недвижимости может узнать одним из следующих способов:
- при официальном опубликовании ее результатов (акта исполнительного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты оценки);
- на официальном сайте Росреестра (разделы "Справочная информация по объектам недвижимости on-line" и "Публичная кадастровая карта");
- обратившись с запросом с Росреестр.
В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью ее можно оспорить по одному из следующих оснований:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Гражданам предоставлен выбор - обжаловать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии, созданной при Росреестре, или непосредственно в суде.
С учетом того что кадастровая оценка носила массовый характер, проводилась спешно и основывалась прежде всего на не всегда корректных
данных БТИ, кадастровая стоимость недвижимости во многих случаях оказалась выше рыночной.
Практика оспаривания кадастровой стоимости показывает, что более трети поданных заявлений удовлетворяются.
Например, предположим, что кадастровая стоимость квартиры составляет 3 330 000 рублей, кадастровая стоимость квадратного метра данной квартиры — 58 4201 рубль, а налоговая база после использования вычета —2 161 600 рублей, следовательно, сумма налога к уплате составит 2 162 руб. (2 161 600 руб. х 0,1 %).
Но при этом муниципальные образования вправе изменять ставку 0,1%, установленную для квартир, домов и гаражей. Местные власти могут повысить данную ставку, но не более, чем в три раза, или понизить ее до нулевого значения.
Также допускается установление дифференцированных ставок в зависимости от:
кадастровой или суммарной инвентаризационной стоимости объекта;
вида объекта;
места нахождения объекта;
видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.
Налоговые льготы
Стоит отметить, что законодатель сохранил налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц (ст. 407 НК РФ, ст. 4 Закона № 2003-1 ФЗ). Так например, по-прежнему, не будут уплачивать налог на имущество II групп, а также инвалиды с детства. Заметим, что налоговая льгота представляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика. Для получения льготы потребуется до 1 ноября уведомить налоговый орган об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота. Если же собственник не направил в инспекцию такое
уведомление, то налоговая льгота будет приниматься в отношении объекта с максимальной суммой налога.
Налог необходимо будет уплачивать в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Учитывая, что налоговым периодом является календарный год, то в тех субъектах, где налог начнет действовать с 1 января 2015 года, впервые уплатить налог, который будет рассчитан по новым правилам, потребуется не позже 1 октября 2016 года.
Установлено, что начиная с 1 января 2020 года, налоговая база по налогу на имущество физических лиц будет исчисляться на всей территории РФ только исходя из кадастровой стоимости.
Законодатель также ввел норму, которая не должна допустить резкого увеличения налоговой нагрузки. Но если окажется так, что сумма налога, рассчитанная в соответствии с нововведениями окажется выше суммы налога, рассчитанной в соответствии с прежним законодательством (действующем сейчас), то в первые четыре года после введения в регионе новых правил, налог будет рассчитываться по следующей формуле: Н = (Н1 — Н2) x К + Н2
Н — сумма налога к уплате;
Н1 — сумма налога, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости («по новому»);
Н2 — сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости ( «по-старому);
К — понижающий коэффициент.
Коэффициент составит:
0,2 — первый год;
0,4 — второго год;
0,6 — третий год;
0,8 — четвертый год.
На пятый год, после того, как в регионе будет введен новый порядок расчета, налог будет исчисляться так, как было описано в приведенных выше примерах.
Платежи вырастут постепенно - законодатели предусмотрели льготный пятилетний период. В первый год рост платежей должен составить не более 20%, потом 40%, 60 и так далее. С 2020 налог на имущество придется платить в полном объеме.
Введение налога позволяет решить проблему налогообложения дорогстоящего имущества. При введении налога на недвижимость (земельные участки, здания, строения, жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических лиц) предполагается установить прогрессивную ставку налогообложения в зависимости от совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в собственности физического лица в диапозоне от 0,05% до 0,3%. При этом максимальная ставка (без возможности ее снижения на местном уровне) будет установлена для совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости свыше 300 млн. рублей. Также предполагается, что повышенная налоговая ставка, применяемая к дорогостоящей недвижимости, будет применяться вне зависимости от количества собственников, а также наличия льгот у собственников.
По оценке Минфина России, потенциальная максимально возможная сумма налога, которую могут получить муниципалитеты, может достигнуть 100 - 120 млрд. руб. Поступления от действующего налога на имущество, исчисляемого с инвентаризационной стоимости, скромнее в 5 - 6 раз.
По оценке ФНС России, в среднем налоговая нагрузка для нельготных категорий налогоплательщиков вырастет в два раза. Такой расчет приведен в пояснительной записке к законопроекту, внесенному Минфином России в Правительство РФ.
По предварительному расчету разработчиков законопроекта, средний расчет налога по России для нельготной категории физических лиц составит:
- для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м - 1200 руб. в год;
- для трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м - 1800 руб. в год.
Заключение.
Реформирование налогообложение имущество позволит значительно увеличить налоговые поступления в муниципальные бюджеты не только за счет повышения налоговой нагрузки на среднего плательщика, но и за счет ограничения льгот, применения прогрессивных налоговых ставок на нежилую и элитную недвижимость, а также принятия мер, направленных на обложение налогом ранее неучтенных и неоцененных объектов.
Библиографический список.
1.Нововведения налога на имущество. -
http://www.vedomosti.ru/newspaper/ artide/506351/20-metrov-bespla.
2. Распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013 N 1101 -р "Об утверждении Концепции федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)".
3. Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов. (Одобрено Правительством Российской Федерации 30 мая 2013 года)
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
5. Федеральный закон от 20.07.1997 N 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери".
6. Мацепуро Н.А. Налоговая политика на 2013 - 2015 годы Мацепуро Н.А. - "Главная книга", 2012, N 10
Дата передачи статьи
20.12.2014 года
