CC BY
10
не введенных в эксплуатацию, так же существует не обоснованное ценообразование для конечного покупателя. И конечно же не качественное исполнение строительно-монтажных работ существенно тормозит развитие отросли[3].
Но внедрение управления проектами от начального до конечного этапа строительного производства, позволит избавится от большинства этих проблем. В конечном итоге это будет выгодно как заказчику, так и населению, приобретающему будущий объект строительства.
Использованные источники:
1. Заренков В. А. Управление проектами; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2006. - 312 с.
2. Троцкий М., Груча Б., Огонек К. Управление проектами; Финансы и статистика - , 2006. - 304 с
3. Туккель И. Л., Сурина А. В., Культин Н. Б. Управление инновационными проектами; БХВ-Петербург - Москва, 2011. - 416 с.
4. Тенденции развития строительства в ведущих капиталистических странах., - «Наука», М., 1981, -335с. (стр. 18.)
УДК 332.62
Львова Д.В. студент 4 курса кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью»
НИУ МГСУ Россия, г. Москва АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКИ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация. Показаны актуальность проведения анализа рынка недвижимости при проведении оценки объекта недвижимости. Выявлены факторы, влияющие на ценообразование. Проведен анализ ценовой политики, в зависимости от местоположения, проекта и планировки квартиры. Показана перспективность использования результатов анализа рынка при оценке недвижимости сравнительным методом.
Ключевые слова: жилая недвижимость, оценка, ценообразование, местоположение, проект, планировка.
Lvova D. V. 4th year student
Department of organization of construction and estate management
NRU MSBU Russia, Moscow ANALYSIS OF PRICE POLICY ON THE MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE Abstract: The relevance of the analysis of the real estate market when
assessing the property is shown. Factors influencing pricing are revealed. The analysis of the price policy is carried out, depending on the location, project and layout of the apartment. The prospects of using the results of market analysis in the evaluation of real estate by a comparative method are shown.
Key words: residential real estate, valuation, pricing, location, project, planning.
В сегодняшних условиях при оценке недвижимости специалисты по проведению оценки, согласно п. 10 Федерального стандарта оценки № 7, проводят исследования рынка в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В этой связи, период проведением оценки заданного объекта жилой недвижимости актуальным явзяется анализ ценообразования на рынке недвижимости.
Основными ценообразующими факторами для оценки недвижимости являются передаваемые права, назначение, местоположение, состояние, этаж, площадь. Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости г. Москва [1].
Источниками информации для анализа служили данные Московского городского бюро технической инвентаризации, результаты статистико-аналитического исследования жилого фонда города, публикации периодической и местной информационной печати и данных риэлтерских компаний г. Москва.
После кризиса августа 1998 года долларовые цены на квартиры в г. Москва к середине 1999 года упали в среднем в два раза и в пересчете на один квадратный метр достигли уровня 104 350 руб./м2 против 108 700 руб./м2. Затем, практически до конца 1999 года, наблюдалось сбалансированное повышение цен, а весь 2002 год характеризовался относительной стабильностью. Лишь в самом конце года произошло некоторое повышение стоимости квартир, в результате чего средняя цена одного квадратного метра общей площади выросла примерно на 7% и превысила 108 700 руб./ м2. В 2003-2005 гг. рост цен продолжился.
Среднеквартальная цена на вторичном рынке квартир в Москве 2016 г. (рисунок 1) за год снизилась на 4,9%, что существеннее, чем в целом по России. Снижение коснулось объектов любой площади, наибольшее падение в расчете за объект (на 3,4%) отмечено в сегменте однокомнатных квартир. В IV квартале 2015 года цена кв. метра равнялась 33,5 тысячи, а в конце 2016 года - 31,6 тысячи рублей. В предыдущем году снижение составило 4,3%.
■Средняя цена за кв.м., руб.
Рисунок 1-Динамика стоимости жилой недвижимости в г. Москве за 2016 г. (составлено по данным http://www.appraiser.ru)
Средняя стоимость жилой недвижимости на апрель 2016 г. в г. Москве составила 190 тыс. рублей. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу снизилась на 3,7%, что составило 7317 рублей. За весь рассматриваемый период величина стоимости жилой недвижимости колебалась в интервале 189,5-199 тыс. рублей. В конце февраля средняя стоимость по городу достигла своего максимального значения 199 тыс. рублей. За последний месяц квадратный метр в среднем дешевел на 0,2% за каждую неделю.
Также можно рассмотреть средний уровень цен в разрезе округов города. Самым дорогим районом города является Центральный округ. Стоимость за кв. м в этом районе равна почти 322 тыс. рублей (прирост по сравнению с предыдущем периодом составил 1,3%). Стоимость жилья в Северном и Западном округах составляет 226,3 тыс. рублей и 222,8 тыс. рублей, изменения по сравнению с предыдущем периодом равны -2,16% и +9,2% соответственно. В Северо-Западном и Восточном округах изменения составили -3,15% и 2,64% соответственно стоимость стала 212 тыс. рублей и 208 тыс. рублей. В Юго-Западном округе стоимость изменилась на -1,32% и составила почти 201 тыс. рублей. Самый доступным районом по городу при покупке недвижимости стал Зеленоград. Цена «квадрата» стала ниже на 2% и на март 2017 составила 93 тыс. рублей.
По результатам анализа изменений ценообразования на жилую недвижимость по г. Москве в разрезе микрорайонов выявлено, что в марте 2017 г. в большинстве районов города зафиксировано снижение средней стоимости жилой недвижимости. Исключением стали 19 микрорайонов, где отмечено повышение стоимости «квадрата» жилья. Наиболее значительный
прирост стоимости коснулся районов Хамовники и Пресненский, где стоимость квадратного метра жилой недвижимости изменилась на 86% и 81,2% соответственно и составила в денежном выражении 482 тыс. рублей и 346 тыс. рублей соответственно. Кроме того, отмечены значительные изменения цен в следующих районах: Якиманка, Раменки, Басманный, Тверской, Мещанский, Арбат, Крылатское, Замоскворечье, Митино. Изменения колебались в диапазоне от 17% до 49,5%.
В остальных микрорайонах Москвы цены упали в интервале от 2 до 34 тыс. рублей. Существенное падение цен на «вторичку» наблюдалось в следующих районах: Сокольники 12% (33,8 тыс. рублей), Проспект Вернадского 11,2% (33,7 тыс. рублей), Таганский 9,3% (28 тыс. рублей), Рязанский 12,5% (22,6 тыс. рублей), Северное Медведково 10,7% (21 тыс. рублей), Перово 12% (21 тыс. рублей), Теплый Стан 9,9% (20,9 тыс. рублей), Ховрино 14,9% (30 тыс. рублей), Царицыно 12,3% (22 тыс. рублей), Южное Медведково 13% (26,7 тыс. рублей), Ярославский 12,5% (22 тыс. рублей). Самыми дорогими микрорайонами Москвы считается Хомовники и Арбат. «Квадрат» в данных микрорайонах оценивается в 1 млн. рублей и 875 тыс. рублей соответственно. Самыми доступными районами по городу считается Внуково и Некрасовка - 127 тыс. рублей за кв.м.
В анализе планировок за основу принята привычная не только для обывателя, но и для большинства профессиональных участников рынка терминология, сложившаяся еще при социализме: «хрущевки» и «сталинки». В то же время, учитывая появление на рынке квартир нового типа, удовлетворяющих в той или иной степени современным требованиям, планировки, которые называются «новыми» и «улучшенными», так как это новые застройки [2] (таблицы 1-3).
Для них характерны следующие параметры: общая площадь однокомнатных квартир 32-40 м2, двухкомнатных 42-56 м2, трехкомнатных 56-72 м2, четырехкомнатных 67-82 м2. При этом планировки квартир с большей площадью (100 м2 и более), с индивидуальной планировкой, с отделкой под заказчика и т.д.
Таблица 1 - Средняя стоимость одного квадратного метра квартир разной планировки в первом квартале 2017 года (по данным [3])_
Тип планировки % от общего количества Цена, руб\ м2
Хрущевки 40 230 000
Сталинки 10 232 000
Новые 20 235 000
Улучшенные 25 234 500
Элитные 5 240 000
Вполне понятно, что в «элитных» квартирах квадратный метр общей площади стоит дороже всего. На втором месте стоят квартиры «улучшенной планировки», на третьем «сталинки» и «новые», и только потом «хрущевки». Внутри каждой планировки тоже существует свой разброс цен, связанный с
различным месторасположением и другими факторами.
Таблица 2 - Средняя стоимость одного квадратного метра квартир с различным количеством комнат (по данным [3])._
Тип планировки % от общего количества Цена, руб./ м2
Однокомнатные 25 233 847 руб
Двухкомнатные 36 234 107 руб
Трехкомнатные 29 234 882 руб
Четырех- и более комнатные 10 233 394 руб
Из таблицы 2 видно, что, больше всего на рынке представлены двух- и трехкомнатные квартиры. Делать вывод о влиянии количества комнат на удельную цену квартиры из представленных данных трудно. По данным таблицы видно, что самая высокая стоимость за квадратный метр на рынке жилья у трехкомнатных квартир, которая составила 234882 руб. за кв. метр. Самая низкая стоимость за квадратный метр на рынке жилья у четырехкомнатных квартир, которая составила 233 394 руб. за кв. метр.
Таблица 3 - Сравнительный анализ цен в городе в Москве в первом квартале 2017 года (по данным [3])_
Количество комнат Средняя площадь Средняя цена квартиры
1 комн. квартира 35.5 м2 14 201 018 руб.
2 комн. квартира 50.4 м2 17 732 309 руб.
3 комн. квартира 69.7 м2 22 452 498 руб.
многокомнатная квартира 86.9 м2 22 864 667 руб.
В Москве наибольшее снижение цен в 2017 году наблюдается у однокомнатных, двухкомнатных квартир, «хрущёвок» и «малосемеек». Стоимость одного квадратного метра в «элитных» квартирах продолжала незначительно повышаться, но в апреле 2017 года - наблюдается снижение цен на 1 и 2-х комнатные квартиры. Только стоимость одного квадратного метра в трёх, четырёх и пятикомнатных незначительно повышается.
Таким образом, проведенный анализ политики ценообразования на рынке жилой недвижимости г. Москвы позволяет использовать его результаты при последующей оценке объектов недвижимости сравнительным методом.
Использованные источники:
1. Отчет по оценке объекта недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.bibliofond.ru/view.aspx?id=478287 (дата обращения 14.07.2017).
2. Андреасян М.А. Развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости: Дисс. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Волгоград, 2009. -150 с.
3. Российские квадратные метры. Сколько стоят квартиры в разных городах? [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.aif.ru (дата обращения 14.07.2017).
