Анализ структуры рынка объектов недвижимости складского и логистического назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В. К. Билалова

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЫНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СКЛАДСКОГО И ЛОГИСТИЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, склад, складской объект, складской терминал, логистический терминал, девелопмент.

Бурное развитие рынка недвижимости в России захватывает многие сектора. Не последнее место в списке стремительно развивающихся секторов рынка недвижимости находится рынок объектов складского и логистического назначения. В виду того, что российский рынок складских объектов находится на стадии становления, актуальной задачей является выработка различных классификаций объектов складского назначения, отражающих реально существующую структуру сегментов этого рынка. В настоящей статье проводится анализ структуры рынка складской недвижимости, определяются возможные основания для выделения различных объектов и выявляются современные тенденции трансформации сформулированных подходов к структуризации рынка складских объектов.

Rapid development of the market of the real estate in Russia traps many quadrants. Not the last place is in the agenda of promptly developing quadrants of the market of the real estate the market of objects of warehouse and logistic assigning. In a kind of that the Russian market of warehouse objects is at the stage of formation, an actual problem is development of various classifyings of objects of the warehouse assigning reflective real-life pattern of segments of this market. In the present article the analysis of a market organisation of the warehouse real estate is carried out, the possible bases for allocation of various objects are determined and modern lines of transformation of the formulated approaches in structurization of the market of warehouse objects emerge

Российская экономика в настоящее время переживает бурный рост рынка недвижимости в крупных индустриально развитых центрах. Помимо офисной и торговой недвижимости особый интерес для инвесторов и девелоперов представляет сегмент объектов недвижимости складского и логистического назначения, чаще всего объединяемый просто под названием объектов складской недвижимости. Для исследователя данного рынка и для практика, действующего на нем, чрезвычайно важно четко представлять структуру данного сегмента рынка. В виду того, что в России рынок недвижимости пока еще не принял завершенных форм и проходит стадии становления, то и представления о рынке недвижимости, в том числе и складской, пока еще не характеризуются четкость и однозначностью. В настоящей статье автор анализируется структуру рынка складской недвижимости и вырабатывает категории объектов складской недвижимости, которые можно использовать для описания различных объектов и сегментов этого рынка. Структура рынка складской недвижимости представляет собой весьма ценный инструмент сегментирования и позиционирования на рынке, используемый в первую очередь девелоперами [4].

Первоначально целесообразно выделить сегменты рынка по функциональным возможностям. Очень часто данное основание классификации связывают с качеством. Но отталкиваясь от различения качества и сортности (классности) продукции, следует сказать,

что данная классификация в первую очередь связана с последним явлением, нежели с первым. Иными словами, более обоснованно данную классификация называть «по функциональным возможностям», а не «по качеству». Ведь автомобили «Запорожец» и «Мерседес-Бенц» отличаются друг от друга в первую очередь не по качеству исполнения технических решений, а именно техническими решениями, составляющими общие функциональные возможности автомобиля. В качестве классификации сегментов складской недвижимости по качеству целесообразно воспользоваться подходом, предлагаемым компанией РМС-Realty, который наиболее полно соответствует специфике московской и подмосковной складской недвижимости и обладает необходимой полнотой описания. Специалисты РМС-Realty выделяют четыре группы складов [2].

Склад класса А:

- современное складское здание;

- одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;

- высокие потолки от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;

- ровный пол с антипылевым покрытием;

- система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения;

- регулируемый температурный режим;

- тепловые завесы на воротах;

- автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом регулируемым по высоте;

- центральное кондиционирование или принудительная вентиляция;

- система охранной сигнализации и видеонаблюдение;

- офисные площади при складе;

- оптико-волоконные телефонные линии;

- достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;

- расположение на основных магистралях или МКАД обеспечивающее хороший подъезд.

Склад класса В:

- капитальное здание одно- или многоэтажное;

- высота потолков от 4,5 до 8 метров;

- пол асфальт или бетон без покрытия;

- пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения;

- пандус для разгрузки автотранспорта;

- офисные помещения при складе;

- телефонные линии;

- охрана по периметру территории.

Склад класса С:

- капитальное производственное помещение или утепленные ангары;

- высота потолков разная от 3,5 до 18 метров;

- пол асфальт или бетонная плитка;

- ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Склад класса Б: подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Далеко не все специалисты рынка разделяют данную классификацию [3]. Многие зарубежные консультанты не признают выделения складов класса Б, считая, что данного рода объекты по своей сути не являются объектами складского назначения, а просто помещениями, которые временно можно использовать для непрофессионального складирования определенных продуктов (далеко не всех видов). Но тем не менее, для российского рынка недвижимости выделение класса Б представляется автору актуальным, так как в силу различных исторических причин на российском рынке недвижимости присутствует большое количество площадей, которые могут быть использованы для складов коммерческого характера, и самый главный аргумент состоит в том, что на такого рода складские помещения существует платежеспособный спрос именно как на складские объекты. Естественно, по мере приближения нашего рынка к принципам и понятиям, свойственным цивилизованным рынкам, данный сегмент скорее всего исчезнет [5]. Но на сегодня следует признать его существование в силу именно факта наличия рыночного спроса.

Далее рынок складских объектов можно разделять по размерам доступных складских площадей. Обычно выделяют следующие категории:

- от 500 до 1000 кв. метров;

- от 1000 до 3000 кв. метров;

- от 3000 до 5000 кв. метров;

- от 5000 до 10000 кв. метров;

- более 10000 кв. метров.

Достаточно важным основанием для структуризации рынка складской недвижимости является география. При этом специфика складской недвижимости, связанная с прилегающей транспортно-логистической инфраструктурой, приводит к тому, что в качестве географических сегментов выделяются районы по качеству транспортной инфраструктуры. Это можно продемонстрировать на примере Московского региона.

На сегодняшний день в географическом разрезе складской недвижимости в Московском регионе сложились следующие тенденции.

1. Строительство новых объектов перемещается за пределы МКАД (10 - 15 км от МКАД), и в дальнейшем (к 2008) году предполагается активное освоение территории Подмосковья между МКАД и вторым кольцом (А-107). Данная тенденция обусловлена многими факторами как со стороны спроса, так и со стороны предложения (высокая стоимость земли в Москве, решения московского правительства, сложная транспортная ситуация в городе и прочее).

2. Наибольшим спросом будут пользоваться «импортные» направления - Запад, Северо-Запад и Север (дороги на запад ведут в Польшу и другие западные страны; дороги северного направления ведут в Шереметьево, Санкт-Петербург, Хельсинки). Несколько больше должен повыситься спрос и по «внутреннему», южному направлению (дороги южного направления ведут в Домодедово и южные регионы России).

При всей важности значения транспортных направлений в настоящее время уже сложились тенденции, которые показывают, что более важным аспектом размещения складского комплекса является удобство транспортного соединения независимо от направления. Иными словами, более удобный и развитый терминал с точки зрения транспортного соединения по восточному направлению будет пользоваться большим спросом, нежели менее удобный - по северному.

Следующим важным признаком сегментации рынка недвижимости является целевое назначение объекта складской недвижимости [6]. Следует отметить, что оснований для целевой классификации может быть выделено несколько, и при этом не всякие основания имеют значение для принятия решения по девелоперской компании [1]. Другая сложность

возникает при попытке определения таких оснований, которые бы дали возможность выделения непересекающихся сегментов исследуемого рынка. Учитывая эти сложности, на основе изучения доступного информационного материала автор выделяет следующие основания для сегментной классификации рынка складской недвижимости:

1. по характеру предоставляемых услуг;

2. по производственно-технологическому назначению;

3. по комплексности складского помещения.

По характеру предоставляемых услуг можно выделить:

- склад хранения;

- склад с таможенными услугами:

- таможенный склад;

- склад временного хранения.

- склад с производственными услугами;

- склад с сопутствующими услугами;

- склад с транспортно-логистическими услугами;

- склад с торговыми услугами.

По производственно-технологическому назначению можно выделить следующие виды складской недвижимости:

- склад общего назначения;

- специализированные склады:

- холодильный склад;

- склад сыпучих материалов;

- фродуктовый склад;

- фармацевтический склад;

- склад негабаритных грузов;

- складские площадки металлопродукции;

- складские площадки и помещения для строительных материалов.

По комплексности складского помещения можно выделить:

- складское помещение;

- офисно-складской комплекс;

- производственно-складской комплекс;

- офисно-производственно-складской комплекс;

- мультифункциональный транспортный терминал.

Для пояснения представленной выше классификации необходимо дать краткие определения выделяемым продуктовым позициям.

Склады по характеру предоставляемых услуг

Складом хранения можно назвать объект недвижимости, при использовании которого предоставляются только услуги по хранению товаров, погрузке-разгрузке, внутреннему перемещению.

Склад временного хранения (СВХ) - склад хранения, куда на временное хранение под таможенным контролем помещаются товары и транспортные средства, предназначенные как для экспорта, так и для импорта, с момента предоставления таможенному органу РФ и до их выпуска в свободное обращение в соответствии с избранным таможенным режимом, кроме режима «таможенный склад».

Таможенный склад (ТС) - склад хранения, куда помещаются только импортируемые товары под режимом «таможенный склад». Этот режим, подразумевает, что ввезенные товары хранятся под таможенным контролем без взимания таможенных пошлин и на-

логов и без применения к товарам мер экономической политики в период хранения, а товары, предназначенные для вывоза в соответствии с таможенным режимом экспорта, хранятся под таможенным контролем с предоставлением льгот.

Склад с производственными услугами - склад хранения, при использовании которого помимо складских услуг предоставляются определенные производственные услуги (обычно укрупненно называемые co-packing и co-manufacturing), такие как фасовка, сборка комплектующих, предпродажная подготовка, упаковка, переупаковка, иная адаптация к местному рынку (tailoring), этикетизация (labeling, relabeling), ремонт, замена комплектующих, тестирование, проверка качества и прочее.

Склад с сопутствующими услугами - склад хранения, при использовании которого помимо складских и иных услуг предоставляются сопутствующие услуги, непосредственно связанные с процессами обработки товарных потоков, такие как бытовое обслуживание товаросопровождающего персонала (гостиницы, столовые, развлекательные заведения), документационное обслуживание (хранение, обработка и пересылка товаросопровождающих документов), ремонт транспорта и прочее.

Склад с транспортно-логистическими услугами - склад хранения, при использовании которого помимо складских и иных услуг предоставляются услуги по внешней транспортировке грузов, управлению внутренним товарным запасом (обычно с помощью автоматизированных складских систем), комплектации поставок, управлению комплексными перевозками грузов и документов, управлению товарными потоками, и иногда даже по дистрибуции товаров и управлению каналами сбыта, маркетинговым исследованиям и анализу проектов.

Склад с торговыми услугами - склад хранения, позволяющий осуществлять оптовую или розничную торговую деятельность.

Склады по производственно-технологическому назначению

Склад общего назначения - специально оборудованное помещение, предназначенное только для хранения товаров (и выполнения сопровождающих их обработку работ и предоставление необходимых услуг) общего назначения (упаковка стандартного вида, стандартных размеров).

Холодильный склад - специально оборудованное помещение, предназначенное для хранения товаров в низко-температурном режиме.

Склад сыпучих материалов - специально оборудованное помещение, предназначенное для хранения и обработки сыпучих материалов самого различного назначения.

Продуктовый склад - специально оборудованное и лицензированное помещение, предназначенное для хранения свежих продуктов питания.

Фармацевтический склад - специально оборудованное и лицензированное помещение, предназначенное для хранения и обработки фармацевтических продуктов.

Склад негабаритных грузов - специально оборудованное помещение, предназначенное для хранения и обработки негабаритных грузов.

Складские площадки металлопродукции - специально оборудованные помещения и площади, предназначенные для хранения и обработки металлопродукции.

Складские площадки и помещения для строительных материалов - специально оборудованные помещения и площади, предназначенные для хранения, обработки и комплектации строительных материалов и конструкций.

Складские помещения по комплексности решений

Складское помещение - объект недвижимости, предназначенный только для хранения и обработки товаров.

Офисно-складской комплекс - объект недвижимости, предполагающий совместное и комплексное использование офисных и складских площадей. Офисно-складской комплекс соединяет либо в одном здании, либо в близлежащих зданиях помещения офисного и складского назначения.

Производственно-складской комплекс - объект недвижимости, предполагающий совместное выполнение как складских, так и производственных работ. Производственноскладской комплекс соединяется либо в одном здании, либо в близлежащих зданиях помещений производственного и складского назначения. Под производством здесь обычно имеется ввиду сборочное, ремонтное, предпродажное мелкое производство из комплектующих.

Офисно-производственно-складской комплекс - объект недвижимости, предполагающий совместное и комплексное использование офисных, производственных и складских помещений.

Мультифункциональный транспортный терминал - большой объект недвижимости, предполагающие наличие офисных, производственных, складских, бытовых зданий и сооружений, предприятий транспорта, работающих в единой системе обслуживания значительных товаро-транспортрных узлов.

Подводя итоги проведенному выше анализу структуры рынка складской недвижимости, следует обратить внимание не следующие тенденции:

1. В настоящее время происходит постепенное сокращение сегментов, характеризующихся ограниченными функциональными возможностями, и расширение сегментов, состоящих из объектов, предлагающих широкий спектр возможностей высокого качества.

2. Большое количество производственных и торговых организаций все чаще и чаще рассматривают складские бизнес-процессы как непрофильные и неключевые и передают их в рамках так называемого аутсорсинга на исполнение профессиональным внешним организациям.

3. Складские комплексы стремятся стать многофункциональными логистическими терминалами, реализующими не только складские услуги, но и большой спектр услуг, в том числе производственного и коммерческого характера.

Литература

1. Ермолаев, Е.Е. Девелопмент - особая форма управления в инвестиционно-строительной сфере /Е.Е. Ермолаева // Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». - №2 (28). - 2007.

2. Мазур, И.И. Девелопмент. Экономика / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. - М., 2004.

3. Максимов, С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование / С.Н. Максимов. - СПб: Питер, 2003.

4. Попова, И.В. Выбор сегмента деловой активности при разработке девелоперского проекта / И.В. Попова// Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». - №1 (17). -2006.

5. Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л. Разу. - М.: КноРус, 2007.

6. Стогов, К.М. Состояние и развитие классификации девелоперского бизнеса / К.М. Стогов// Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». - № 6 (32) - 2007.

© В. К. Билалова - ст. преп. каф. бухгалтерского учета и финансов ин-та социальных и гуманитарных знаний, г. Казань.