CC BY
181
В. К. Билалова
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРСПЕКТИВНЫХ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ДЕВЕЛОПМЕНТА СЕГМЕНТОВ РЫНКА СКЛАДСКИХ И ЛОГИСТИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ
Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, склад, складской объект, складской терминал, логистический терминал, девелопмент, девелопмент складских объектов.
Рынок объектов недвижимости складского и логистического назначения является чрезвычайно привлекательной областью для реализации девелоперских проектов. Современные полнофункциональные логистические терминалы и склады пользуются устойчиво высоким спросом со стороны российских и зарубежных компаний. Учитывая многообразие объектов складской недвижимости, достаточно сложной задачей является определение целевого сегмента для девелопмента. В настоящей статье анализируются складские объекты различного целевого назначения и определяются наиболее перспективные для целей девелопмента сегменты.
The market of objects of the real estate of warehouse and logistic assigning is extremely attractive field for realisation of developer designs. Modern full-function logistic terminals and warehouses use was stable a great demand from the Russian and foreign companies. Allowing for variety of objects of the warehouse real estate, enough challenge is definition of a target segment for development. In the present article warehouse objects of various designated purpose are analyzed and the most long-range are determined for the purposes development segments.
Рынок девелопмента складских помещений и логистических центров традиционно считается как некий «маргинальный» сектор, в котором сложно представить наличие большого спроса и высоких прибылей. Но на российском рынке недвижимости сектор объектов складского назначения сегодня представляется «серой лошадкой», потенциал которой профессиональные участники рынка девелопмента серьезно недооценивают. Дело в том, что на сегодняшний день сложилась серьезнейшая диспропорция между увеличивающимся спросом на качественные складские комплексы и наличием определенного (не очень-то и большого) предложения по складским помещения среднего и низкого качества. Таким образом, в секторе складской недвижимости присутствует огромное количество ниш, потенциально выгодных для профессиональных девелоперов. Статья посвящена выявлению наиболее перспективных для целей девелопмента сегментов рынка складских и логистических объектов недвижимости.
В структуре рынка складской недвижимости следует выделить несколько дополнительных оснований, помимо традиционно используемых (класс, размер площадей, географический сегмент) [5]. В целом совокупность этих оснований можно объединить одной классификационной парадигмы - различие целевого назначения. Следует отметить, что оснований для целевой классификации может быть выделено несколько, и при этом не всякие основания имеют значение для принятия решения по девелоперской компании [3]. Другая сложность возникает при попытке определения таких оснований, которые бы дали возможность выделения непересекающихся сегментов исследуемого рынка. Учитывая эти сложности, на основе изучения доступного информационного материала выделены следующие основания для сегментной классификации рынка складской недвижимости по целевому назначению:
по характеру предоставляемых услуг; по производственно-технологическому назначению;
- по комплексности складского помещения.
По характеру предоставляемых услуг можно выделить: склад хранения;
склад с таможенными услугами: таможенный склад; склад временного хранения; склад с производственными услугами; склад с сопутствующими услугами; склад с транспортно-логистическими услугами; склад с торговыми услугами.
По производственно-технологическому назначению можно выделить следующие виды складской недвижимости:
- склад общего назначения; специализированные склады:
- холодильный склад; склад сыпучих материалов; продуктовый склад;
- фармацевтический склад;
- склад негабаритных грузов; складские площадки металлопродукции;
складские площадки и помещения для строительных материалов.
По комплексности складского помещения можно выделить:
- складское помещение;
- офисно-складской комплекс;
- производственно-складской комплекс;
- офисно-производственно-складской комплекс;
- мультифункциональный транспортный терминал.
В разрезе целевого назначения на рынке складской недвижимости в Москве и Подмосковье можно выделить следующие тенденции.
Современный складской комплекс имеет тенденцию к «обрастанию» все большим количеством предоставляемых услуг [2]. При этом широта спектра предлагаемых услуг обусловлена в первую очередь не спросом со стороны арендаторов, а возможностями организации, управляющей этим складским комплексом. Рассмотрение отдельных складских комплексов Москвы и Подмосковья показывает, что обычная российская складская организация начинает с обычного склада хранения. Затем, уверенно освоив этот традиционный набор основных складских услуг и работ, происходит постепенное расширение спектра услуг. До недавнего времени первым шагом по такому расширению было создание таможенного склада того или иного режима. Но к настоящему времени требования к таможенным складам ужесточаются, их количество сокращается, имеется четкая тенденция к укрупнению таможенных складов и централизации всего таможенно-складского хозяйства, что соответствует аналогичным тенденциям (но произошедшим ранее) в Восточной Европе и целесообразно с точки зрения государственного управления таможенной деятельностью. В связи с этим складские предприятия начинают осваивать и менее доходные виды услуг в первую очередь сопутствующих и транспортно-логистических. При этом, как показывает опыт развития подобных предприятий на Западе [4], тенденция сводится к вырастанию складских предприятий в крупные логистические компании, которые поглощают
или уничтожают мелкие фирмы, имеющие отдельные склады или предоставляющие небольшой спектр услуг. В России западные компании (или компании с западным капиталом и западными технологиями) сразу начинают со складских комплексов с широким спектром всевозможных услуг, так как уже имеют отработанный опыт их предоставления в других странах. Но при этом их услуги в первую очередь направлены на представителей крупного международного бизнеса и отдельные российские предприятия, работающие на международном уровне. Потребности местного крупного, среднего и малого бизнеса такими компаниями просто не рассматриваются и не удовлетворяются.
Спрос же на широкий спектр услуг таков, что если услуги того или иного рода предоставляются на хорошем качественном уровне, то постепенно ими начинают пользоваться арендаторы. Иными словами, основной сдерживающий фактор здесь не отсутствие спроса на услуги как такового, а определенная осторожность. Как показывает опыт работы складов компаний Кулон и ФМ Лоджистик, арендаторы начинают пользоваться даже начинают пользоваться совсем нескладскими услугами, такими как технико-экономическое обоснование закупок, маркетинговые исследования, консалтинг. Конечно, объем продаж по этим услугам сравнительно небольшой, но тем не менее и этот показатель сам по себе стремительно растет. И кроме того, с помощью этого рода услуг происходит расширение связей с другими потенциальными партнерами, укрепление связей с текущими арендаторами и улучшается деловая репутация.
Таможенные склады в ближайшее время будут подвергнуты дальнейшем централизации и повышению требований к ним. В связи с этим создание таможенного склада в рамках первых, стартовых проектов нецелесообразно. Такое решение возможно на базе уже известных на рынке и имеющих хорошую репутацию складских комплексов, которые уже имеют широкий спектр услуг (что показывают умение работать с различными видами деятельности и решать различного рода проблемы клиентов), или на базе широкой известности самой организации, что создаст возможность развития таможенного склада «с нуля». Хотя второй вариант менее перспективен.
Склад с производственными услугами на сегодняшний день явление не очень распространенное, но перспективное. Основным сдерживающим фактором здесь представляется отсутствие качественного и надежного предложения. Многие предприятия доверили бы складским комплексам работы по переупаковке, переэтикетизации, связанным с адаптацией к местному рынку (необходимы надписи на национальном языке, руководства, документация, получение сертификатов и прочее), а также по сборке и предпродажной подготовке, связанными с производственно-технологическими решениями и оптимизацией таможенных расходов, но для этого необходимо более тесное сотрудничество, в рамках которого только и может родиться такое доверия. На сегодняшний день эти услуги рассматриваются большинством российских компаний как свои, внутренние, хотя осознание возможности передачи во вне уже пришло. Дело только за появлением надежного партнера.
Склады с сопутствующими услугами сейчас становятся все более распространенным явлением. Если складской комплекс обслуживает большой по объему товарный поток, то он вынужден обслуживать и сопровождающий товар людской поток. В противном случае возникают стихийные формы самообслуживания, которые с одной стороны следует рассматривать как упущенную возможность, а с другой стороны бывают подчас деструктивного для основного бизнеса характера. Инфраструктура по сопутствующим услугам, если она организована не при больших складских терминалах (от 20 тыс. кв.м), представляет из себя в первую очередь маркетинговый инструмент, так как в экономическом плане не создает больших объемов продаж.
Склад с транспортно-логистическим услугами на сегодняшний день, пожалуй, наиболее динамично развивающаяся форма складских комплексов. Но такая форма складско-
го бизнеса чрезвычайно сложная и в России она представлена в первую очередь уже зрелыми компаниями с западным финансовым и организационным участием. Становление российских логистических компаний происходит постепенно, на основе органичного роста. Это обусловлено тем, что складская и транспортная логистика базируется в первую очередь на управленческих технологиях, которые значительно более сложно отчуждаемы, чем непосредственно производственные. С точки зрения развития проектируемой девелоперской организации данный сегмент практически недосягаем на первом этапе развития, а на втором этапе, на этапе расширения области профессиональной компетенции освоение этого сегмента без стратегического партнера, имеющего опыт ведения логистического бизнеса, достаточно затруднен, так как уже в настоящее время основные логистические компании предоставляют высокий уровень услуг.
По поводу складов с торговыми услугами необходимо отметить следующее. Основная направляющая развития московского региона в настоящее время сводится к превращению стихийно сложившихся оптовых и розничных рыночных площадей в цивилизованные торговые комплексы. При этом не всегда будет прослеживаться наследование территориального размещения, т.е. новый комплекс может возникнуть взамен старого и в другом месте, близком или далеком от прежнего местоположения. Но более четко будет прослеживаться организационно-хозяйственное наследование, т.е. владельцы и управляющие оптовых площадок будут активными организаторами новых комплексов. Вполне ожидаемо появление и новых торговых комплексов с новыми организаторами. На общей волне реструктуризации этого сектора торговли вход в этот сегмент будет слегка облегчен, хотя будет требовать серьезного административного ресурса, так как решения по перемещению и модернизации оптовых площадок в основном принимаются московскими и подмосковными властями. Одним из основных звеньев цивилизованного торгового комплекса является современное складское помещения с развитой торговой инфраструктурой [1]. Наиболее «созревшими» представляются продуктовые рынки, но исходя из доступной информации этот сектор является во многом закрытым и структурированным по этно-государственному принципу. Более открытым и еще более интересным для девелопмента представляется рынки строительных материалов. Уже сегодня концепция оптовых площадок по продаже строительных материалов по типу «Каширского двора» исчерпала себя. Здесь необходимо более цивилизованное решение, образцы которого можно найти в Восточной Европе [6]. Опять таки основным звеном в таком комплексе выступает складская инфраструктура и организационные решения на ее базе, позволяющие учитывать потребности малого торгового бизнеса и крупных торговых и строительно-производственных компаний. Интересным направлением представляется повышение уровня цивилизованности продуктового рынка (рынка свежих продуктов), который сегодня представлен площадками типа «восточный базар».
Но все девелоперские решения по созданию торгово-складских комплексов (особенно продуктовых) обладают определенной спецификой, которую можно свести к тому, что такой комплекс крайне желательно изначально проектировать как торгово-складской по территориальным, по технологическим, по организационным аспектам.
В разрезе производственно-технологическом тенденции развития складской инфраструктуры заключаются в следующем. В настоящее время наиболее осязаемой актуальностью обладают склады общего назначения. Этот сегмент рынка наиболее прозрачен и доступен для принятия решения. Но при этом именно здесь наблюдается наиболее плотная конкурентная среда. Специализированные склады - менее прозрачный сегмент. Оценить потребность в специализированных складах строительных материалов достаточно сложно, но если отталкиваться от потребностей конкретных и известных предприятий или если
все-таки без ошибок узнать эти потребности, то успех практически обеспечен. Здесь проявляет себя закономерность, связанная с любой специализацией.
В настоящее время представляется целесообразным создание складских комплексов комбинированного типа. Основная часть площадей должна быть складом общего назначения, но при этом оставшиеся площади можно обустроить под холодильные склады или под фармацевтические склады. Для принятия решения по чисто специализированным складам необходимо более глубокое исследование и желательно связи с потенциальными пользователями складского комплекса до начала его проектирования.
По комплексности решений в настоящее время и на ближайшую перспективу наиболее целесообразным представляется офисно-складской комплекс. Факторы сдерживающие развитие производственно-складских комплексов изложены при рассмотрении складов с производственными услугами. Но здесь они проявляют себя в меньшей степени, так как в общем случае производственно-складской комплекс может и не предполагать предоставления производственных услуг, а выполнение производственных, ремонтных и прочих работ самим арендатором. Учитывая, что наиболее комплексным решением является соединение офисных, складских и производственных помещений, именно это направление представляется перспективным, хотя и не сильно представленным на сегодняшний день. Наибольший спрос здесь может быть сформироваться за счет средних российских торговопроизводственных компаний.
Формализованное сравнение данных сегментов рынка с точки зрения возможностей и ограничений представлено в таблице 1.
Таблица 1 - Анализ возможностей и ограничений деятельности на целевых сегментах рынка складской недвижимости
Сегмента рынка складской недвижимости Возможности Ограничения Оценка тактической перспективности сегмента в баллах (1 - 10)
1 2 3 4
Склад хранения Большой уровень совокупного спроса, относительная организационная простота бизнеса Большая конкуренция, развитость спроса на дополнительные услуги 9
Склад с таможенными услугами Увеличение привлекательности склада, существенный дополнительных доход Государственная регламентация, необходимость властного ресурса 6
Склад с производственными услугами Существенное увеличение привлекательности, повышение технологического уровня, дополнительные доходы Дополнительные технологические и организационные сложности, отсутствие непосредственного массового спроса у российских компаний 8
Окончание табл. 1
1 2 3 4
Склад с сопутствующими услугами Увеличение привлекательности Невысокая доходность 6
Склад с транспортнологистическими услугами Увеличение привлекательности, дополнительные доходы, расширение сферы деятельности Организационные сложности, необходимость проверенных технологий 6
Склад с торговыми услугами Расширение сферы деятельности, дополнительные доходы Дополнительная конкуренция в торговле 7
Склад общего назначения Большой уровень совокупного спроса, Прозрачность рынка Большая конкуренция 9
Специализированные склады Необходимость дополнительных исследований, больший риск Невысокая конкуренция 6
Складское помещение Простота организации, меньшие инвестиции Требования рынка к комплексности решений 5
Офисно-складской комплекс Соответствие основным характеристиками спроса, дополнительные доходы Дополнительные инвестиции, сложности в управлении комплексом 8
Производственноскладской комплекс Расширение круга арендаторов, повышение технологического уровня Незначительный спрос на данную комплексность 6
Офисно- производственноскладской комплекс Расширение круга арендаторов, повышение технологического уровня Незначительный спрос на данную комплексность 7
Мультифункцио-нальный транспортный терминал Максимальная комплексность, высокие доходы Большие капиталовложения, большой риск, текущая невостребо-ванность рынком 7
В качестве выводов можно отметить, что наибольшими перспективам на ближайшие 3 - 5 лет обладают склады хранения общего назначения, имеющие офисные помещения. Но при этом следует иметь ввиду, что исходя из обозначенных тенденций все большим и большим спросом будут пользоваться складские комплексы, предоставляющие различные дополнительные услуги, из которых наиболее перспективными представляются производственные, сопутствующие и торговые. Именно их следует развивать девелоперу в первую очередь. Представляется целесообразным не развивать транспортно-логистических услуг, но сосредоточиться на производственных (ко-мануфактуринг) и торговых.
Начинать складской девелопмент со специализированных складов, если нет других дополнительных оснований, таких как более достоверных данных, устоявшихся связей с потенциальными партнера, нецелесообразно. Более успешным для начинающего девело-
пера видится старт с обычных складов общего назначения. Но в первом проекте вполне допустимо предоставить часть площадей для специализированных хранилищ (исходя из маркетинговой концепции объекта). После реализации 2 - 3 проектов без специализированных складских помещений или только с их частью можно рассматривать проекты уже чисто специализированного типа, если будут на то маркетинговые основания.
И, естественно, начинать целесообразно с офисно-складских комплексов, как с наиболее востребованных и проверенных объектов. В дальнейшем по мере погружения в рынок вполне допустимы решения офисно-производственно-складского типа. Мультифунк-циональные транспортные терминалы могут быть реализованы только после создания собственной складской инфраструктуры и на ее основе.
Литература
1. Дружков, Р.В. Развитие системы профессионального управления недвижимостью / Р.В. дружков// Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». - №5 (31). - 2007.
2. Ермолаев, Е.Е. Развитие новых форм управления в инвестиционно-строительном комплексе / Е.Е. Ермолаев// Вестник университета. Серия «Социология и управление персоналом». - №3 (29).
- 2007.
3. Мазур, И.И. Девелопмент. Экономика / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. - М., 2004.
4. Максимов, С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование / С.Н. Максимов. - СПб: Питер, 2003.
5. Пейзер, Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса / Р.Б. Пейзер, А.Б. Фрей // Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Urban Development Publishing (UDP), 2003.
6. Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л. Разу. - М.: КноРус, 2007.
© В. К. Билалова - ст. преп. каф. бухгалтерского учета и финансов ин-та социальных и гуманитарных знаний, г. Казань.
