CC BY
332ОБЗОР КЛАССИФИКАЦИЙ ОБЪЕКТОВ
СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Вязунова Надежда Борисовна, магистрант Цуриков Сергей Витальевич, к.э.н., доцент Россия, г. Новосибирск, НОУ ВПО «Сибирская академия финансов
и банковского дела»
Рассматриваются классификации объектов складской недвижимости на зарубежном и российском рынках. Дана характеристика складов относительно параметра классификации. Предлагается концепция краткой классификации складской недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для рынка.
Ключевые слова: конкурентоспособность компании, логистический сервис, рынок складской недвижимости, классификация складской недвижимости
REVIEW OFCLASSIFICATIONS OFWAREHOUSE REAL ESTATE Vyazunova Nadezhda Borisovna, graduate student Tsurikov Sergey Vitalievich, Candidate of Economic Sciences,
associate professor
Russia, Novosibirsk, NSEIHPE Siberian Academy of Finance and Banking
The paper Considers the classification of objects of the warehouse real estate on the foreign and Russian markets. Made characteristic warehouses with respect to parameter classification. We propose the concept of a brief classification of warehouse real estate, the most compact and convenient in application, adapted to the market.
Key words: competitiveness of the company, logistics service, warehousing property market, classification of warehouse real estate
В современных условиях главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. Отсутствие единой, согласованной характеристики складов классов типа A, A-, B не позволяет с точностью определить количество существующих и строящихся объектов той или иной классификации. Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду.
Вследствие чего возникает необходимость в организации и управлении движением материальных потоков таким образом, чтобы снизить расходы при продвижении товара к потребителю. Конкурентоспособность компа-
нии зависит от ее возможности решать задачи по снижению себестоимости продукции и повышению качества поставок.
Одним из основных факторов, влияющих на возможность предоставления качественного логистического сервиса и на сокращение расходов, является наличие складского помещения, оптимально подходящего для целей компании. Необходимость в специально оборудованной площади для хранения запасов имеется на всех этапах движения материального потока, начиная с первичного сырьевого источника и заканчивая потребителем. В этом кроется причина большого видового разнообразия складских объектов.
Обращая внимание на зарубежный опыт, можно отметить, что ни в европейской, ни в американской практике классификаций объектов складской недвижимости как таковой не существует вообще. Причин этому несколько. Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. Во-вторых, по оценке риэлтеров, за рубежом не практикуется возведение складского здания, привязанного к определенному классу. Причина этого в том, что инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить гораздо меньший процент годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, по сравнению с российскими условиями. В этой связи девелоперы за рубежом берутся строить складские площади в основном ВшМ^о-Бий (под конкретного клиента), поэтому доля проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России.
Еще одна особенность, которая отличает российский рынок складской недвижимости от зарубежного рынка, связана с переоборудованием бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения класса «С» или «Б». В первую очередь, это связано с приватизацией этих помещений. Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на централизованное снабжение - основу советской плановой экономики. Поэтому задач, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов, перед такими помещениями в то время не стояло. Логистические компании, имеющие свои технологии хранения и переработки грузов, требовали помещений, удовлетворяющих стандартам, по которым они привыкли работать. Рост российской экономики, спрос на новые складские помещения, отсутствие тройст-
венных стратегических союзов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно отвлеченных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок.
В настоящее время профессиональное сообщество и логистов, и девело-перов осознало тот факт, что все существующие классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. При строительстве Build-to-Suit классификация вообще не имеет никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей своего вида деятельности. Например, для клиентов, в грузообороте которых преобладает мелкая и малогабаритная номенклатура, а также речь идет о подборе и комплектации товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. Компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А».
В данном контексте может заинтересовать опыт Японии, где главным ограничивающим моментом выступает именно земля, ее там мало и она очень дорогая. Японцы вышли из положения, проектируя многоуровневые склады с возможностью погрузки-разгрузки грузового транспорта, как на первом, так и на более высоких этажах.
Единая классификация объектов складских помещений уже давно оправдала свое право на существование. Она позволила бы безошибочно определять критерии стоимости того или иного объекта, а также упростить процесс взаимодействия участников рынка.
Рассмотрим основные классификации объектов складских помещений.
Основной классификацией на рынке складской недвижимости считается классификация от KnightFrank, разработанная в конце 1990-х годов. Данная классификация была основана на опыте зарубежных компаний и адаптирована под требования российского рынка.
Реакция на появление классификации была неоднозначна. Некоторые участники рынка и эксперты высказывались о несоответствии представленных документов реалиям рынка и отмечали их направленность только лишь на интересы разработчиков.
Также было высказано мнение о ненужности подобной классификации, поскольку арендаторов и конечных пользователей не интересует статус их складского комплекса.
Помимо претензий к рейтингу со стороны участников складского рынка, существовали и другие объективные проблемы. Наиболее серьезная из них возникала, когда пользователю требовался ряд специфических характеристик объекта. В соответствии с ними складской комплекс не может быть отнесен к какому-либо классу. Некоторая часть характеристик должна соответствовать одному классу, а другая, не менее важная, другому классу. И варианты, когда более приоритетные характеристики относятся к более низкому классу, невозможно исключить из практики складского рынка.
В 2004 году агентство SwissRealtyGroup предложило свою классификацию складских помещений в России:
Таблица 1. Классификация агентства Swiss Realty Group
Класс Характеристика
А Здания, рассчитанные на использование в складских целях. Необходимо подчеркнуть, что местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствовать современным принципам складской логистики. Последующая классификация осуществляется с учетом отсутствия каких-либо параметров, которые соответствуют классу «А».
А- 20-30 летние реконструированные здания или помещения. Они имеют схожие с помещениями класса «А» характеристики, но отличаются своим расположением: промзона, черта города.
В+ Помещения, построенные в 1990-х годах, но не имеющие нескольких параметров, которые присущи классу «А». В связи с тем, что проявляется хаотичный рост инвестиций в сфере строительства складов, такие помещения на рынке представлены в большом количестве.
В Помещения, построенные в 1970-1980 годах, и имеющие черты, свойственные плановой экономике. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. Это может потребоваться для того, чтобы наиболее оптимально использовать складские площади, например, установить современную охранную сигнализацию, произвести замену или ремонт полов и другое.
С Помещения, которые не планировались и не использовались в качестве складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные производственные помещения. Эти здания потребуют существенной модернизации, как в техническом, так и в строительном планах. Для этого может потребоваться установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка пожарной сигнализации, отопления, внешняя
С- Старые здания 1930-1960 годов постройки. Это могут быть бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощных хранилищ. Такие здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации.
Д Помещения, не предназначенные для использования в складских целях. Такие здания с экономической точки зрения проще снести, чем потратить - это связано с огромным количеством денежных средств, на восстановление и приведения в порядок к современным показателям.
Однако, по мнению специалистов компании KnightFrank, в предложенной классификации SwissRealtyGroup существуют многочисленные несоответствия объективной картине рынка. Основная проблема в том, что эта классификация не проработана и, в целом, составлена неграмотно. По всем классам отсутствуют конкретные числовые показатели по высоте потолков, нагрузке на кв.м. пола, шагу колонн и т.д. Кроме того, по имеющимся числовым показателям, есть явные несоответствия принятым стандартам.
В итоге в конце 2004 года компания KnightFrank предоставила свой новый, дополненный и переработанный вариант классификации:
Таблица 2. Классификация компании Knig~
^гапк
Параметр / Класс А+ А В+ В С Б
1 2 3 4 5 6 7
Тип складского Современное, Современное, Прямо- Прямо- Капи- Подвальные
здания из легких из легких угольной угольной тальное помещения /
металлокон- металлокон- формы, формы, производ- объекты ГО,
струкций и струкций и вновь по- вновь по- ственное не отапли-
сэндвич- сэндвич- строенное строенное помеще- ваемые про-
панелей, панелей, / реконст- / реконст- ние / уте- изводствен-
прямоуголь- прямоуголь- руирован- руирован- пленный ные помеще-
ной формы ной формы ное ное ангар ния / ангары
Этажность 1 этаж 1 этаж 1 этаж 1, 2 этажа 1, 2 этажа 1 этаж
Грузовые лиф- Нет Нет Нет Грузо- Грузо- Нет
ты/подъемники подъем-ность не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.) подъем-ность не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв. м.)*
Колонны Нет / шаг колонн не менее 12 метров Нет / шаг колонн не менее 9 метров Нет Нет Нет Нет
Расстояние ме- Не менее 24 Не менее 24 Нет Нет Нет Нет
жду пролетами метров метров
Площадь за- 40-45% 40-45% 40-45% Нет Нет Нет
стройки
Пол (ровный Есть Есть Есть Асфальт Асфальт, Нет
бетонный пол с или бетон бетонная
антипылевым без по- плитка,
покрытием, с крытия бетон без
нагрузкой не покрытия
менее 5
тонн/кв.м., на
уровне 1,20 м от
земли)
Высота потол- Не менее 13 Не менее 10 От 8 м От 6 м От 4 м Нет
ков (стеллажи) метров, (6-7 ярусов) м(несколько уровней)
Температурный Регулируе- Регулируе- Регули- Система Система* Система*
режим мый мый руемый отопления отопления* отопления*
Система пожар- Автоматиче- Автоматиче- Автома- Есть Есть* Есть*
ной сигнализа- ская ская тическая
ции и пожаро-
тушения
Система венти- Есть Есть Есть Есть* Есть* Есть*
ляции
Система охран- Есть Есть Есть Есть Есть* Есть*
ной сигнализа-
ции и система
видеонаблюде-
ния
Охрана по пе- Нет Нет Нет Есть Есть* Есть*
риметру терри-
тории
Автоматические Есть (Не ме- Есть (Не ме- Есть (Не Нет Есть (Во- Нет
ворота докового нее 1 на 500 нее 1 на 700 менее 1 на рота на
типа кв.м.) кв.м.) 1000 нулевой
(dockshelters) с кв.м.) отметке)*
погрузочно-
разгрузочными
площадками
регулируемой
высоты
(docklevelers)
Пандус для раз- Нет Нет Есть Есть Есть* Есть
грузки авто-
транспорта
Автономная Есть Есть* Есть* Есть* Нет* Нет
электроподстан-
ция и тепловой
узел
Площадки для Есть Есть Есть Есть Есть* Есть*
отстоя и манев-
рирования большегрузных автомобилей
Парковка для Есть Есть Нет Нет Нет* Нет*
легковых авто-
мобилей
Офисные поме- Есть Есть Есть Есть* Есть* Есть*
щения на складе
Вспомогатель- Есть Есть Есть Есть Есть* Нет
ные помещения
при складе (туа-
леты, душевые, подсобные по-
мещения, разде-
валки для пер-
сонала)
Система учета и Есть Есть* Есть* Есть* Нет Нет
контроля досту-
па сотрудников
Телекоммуни- Оптико- Оптико- Оптико- Есть Есть* Есть*
кации волоконные волоконные волоконные
Огороженная и Есть Есть Есть Нет Нет Нет
круглосуточно
охраняемая, ос-
вещенная благо-
устроенная тер-
ритория
Расположение Есть Есть Есть Нет Нет Нет
вблизи цен-
тральных маги-
стралей
Профессиональ- Есть Есть Есть* Нет Нет Нет
ная система
управления
Опытный деве- Есть Есть* Есть* Нет Нет Нет
лопер
Ж/Д ветка Есть* Есть* Есть* Есть* Есть* Есть*
* отмечены желательные, но необязательные параметры
Данная классификация наиболее современна, актуальна и активно применяется как в России, так и за ее пределами. Однако стоит обратить внимание на ее некоторую условность. Практически невозможно создать иде-
альную систему — каждый объект складской недвижимости уникален и требует создания собственного подкласса.
Так же существуют классификации объектов складской недвижимости по следующим параметрам (табл. 3).
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Таблица 3. Классификация объектов складской недвижимости
№ Параметр классификации Вид склада Характеристика склада
1 2 3 4
Склад логистики снабжения Склад логистики снабжения специализируется на хранении материальных ресурсов (сырья, материалов, комплектующих и другой продукции производственного назначения) и снабжает, прежде всего, производственных потребителей.
1 По отношению к базисным функциональным областям логистики Склад логистики производства Склад логистики производства входит в состав организационной системы производства и предназначен для обеспечения производственного процесса. На этом складе хранят, перерабатывают относительно постоянную номенклатуру грузов, поступающую со склада с определенной периодичностью и малым сроком хранения, что позволяет добиваться автоматизированной обработки груза или высокого уровня механизации.
Склад логистики распределения Склад логистики распределения служит для поддержания непрерывности движения товаров из сферы производства в сферу потребления. Его основное назначение: преобразовывать производственный ассортимент в торговый и бесперебойно обеспечивать различных потребителей, включая розничную сеть.
2 По принадлежности материального по- Закрытый склад Закрытый склад предназначен для хранения продукции одного предприятия и торговой сети.
тока Открытый склад Склады коллективного пользования, склады-отели.
Склад материальных ресурсов На складах материальных ресурсов предприятий-потребителей принимают продукцию, выгружают, сортируют, хранят и подготавливают ее к производственному потреблению.
3 По виду хранимой продукции Склад незавершенного производства Склад незавершенного производства предназначен для хранения запасов полуфабрикатов и комплектующих изделий, обеспечивающих непрерывность производственного (технологического) процесса.
Склад готовой продукции На складах готовых изделий предприятий-изготовителей осуществляются складирование, хранение, подсортировка или дополнительная обработка продукции перед ее отправкой, маркировка, подготовка к погрузке и погрузочные операции.
Склад тары и упа- Склады предназначены для выгрузки, сортировки,
ковки хранения и подготовки к дальнейшему использованию тары и упаковки.
Склад возвратных отходов и остатков Склады предназначены для хранения и дальнейшей переработке и использования возвратных отходов и остатков.
Склад инструментов Склады предназначены для выгрузки, сортировки, хранения и подготовки к дальнейшему использованию и потреблению инструментов.
По масштабу деятельности Центральный склад Центральные или зональные склады, обслуживают региональные склады своей системы продвижения товаров в географических или административных регионах.
4 Региональный склад Региональные склады, обслуживают местные склады в одном регионе.
Местный склад Местные склады обслуживают мелкооптовых и/или розничных потребителей в районах потребления товаров.
По зоне обслуживания производственных процессов Общезаводской склад Центральные (общезаводские) склады обслуживают все или большинство подразделений предприятия. В них хранят большое количество одного материала (металл, смазочные материалы, инструменты и т.д.) или многономенклатурный состав относительно небольших количеств вспомогательных материалов.
5 Участковый склад Участковые склады предназначены для обеспечения нескольких смежных цехов, потребляющих в основном однородные материалы в значительных количествах.
Прицеховой склад Прицеховые склады обслуживают один цех, участок производства, где хранимый складом материал является основным видом потребляемого материала, полуфабриката.
Собственный склад Складские помещения, классифицируемые согласно праву собственности.
Арендуемый склад
Коммерческий склад
6 По форме собственности Склады государственных и муниципальных предприятий
Склады общественных и некоммерческих организаций, ассоциаций и т.п.
Склад буферных запасов Склад буферных запасов предназначен для обеспечения бесперебойного снабжения производственных процессов.
7 По функциональному назначению Склад транзитно-перевалочный Транзитно-перевалочные склады размешаются на железнодорожных станциях, водных пристанях и служат для принятия грузов на партионное хранение. Это связано с необходимостью перегрузки грузов с одного вида транспорта на другой. Склады осуществляют приемку грузов, краткосрочное хранение и отправку их целыми тарными местами.
Склад сортиро-вочно- распределительный Сортировочно-распределительные склады предназначены для накопления текущих запасов продукции. Единицы хранения находятся на этих складах непродолжительное время. К основным функциям таких складов относятся приемка продукции по количеству и качеству, сортировка и подготовка ее к отпуску и
отправке потребителям.
Склад распределительный Распределительные склады преобразовывают производственный ассортимент в торговый ассортимент. Обеспечивают различных потребителей, включая розничную сеть. Предназначены в основном для перемещения и обработки продукции (консолидация, комплектация, фасовка и маркировка товаров), а не для ее хранения. Могут представлять собой крупный автоматизированный склад, предназначенный для приема продукции от различных поставщиков, приема заказов, их обработки и поставки продукции заказчикам.
Склад хранения Склады хранения предназначены для складирования, хранения, охраны и защиты продукции. Склады сезонного хранения — хранилища для овощей, а также другие склады, на которых осуществляется обработка и хранение продукции сезонного характера.
Склад торговый Склады торговли, находящиеся в местах сосредоточения производства, принимают товары от производственных предприятий большими партиями, комплектуют и отправляют крупные партии товаров оптовым покупателям, находящимся в местах потребления.
Специальный склад Таможенные склады, склады остатков и отходов, резервные склады, склады досрочного довоза и т.п.
8 По отношению к участникам логистической системы Склад производителя Обычно используются крупными производителями, имеющими собственные логистические цепи. Предназначены для промежуточного хранения, продукции между складами готовой продукции и складами оптовой или розничной продажи.
Склад оптовой торговой компании Склады оптовой продажи - это как правило склады дистрибьюторов или региональных дистрибьюторов. Основное назначение - хранение продукции полученной из складов готовой продукции или распределительных складов производителя. Потребители, как правило, розничные продавцы.
Склад розничной торговой компании Склад торгово- посреднической компании Склады розничной торговли - склады розничных продавцов, предназначенные обычно для обеспечения нужд торговых павильонов или магазинов. Пополняются со складов оптовой торговли, реже с распределительных складов потребителя или складов готовой продукции потребителя. Склад торгово-посреднической компании представляет собой комплекс, формируемый: по отраслевому признаку-обеспечивает материально-техническими ресурсами определенную отрасль; по определенной специфической номенклатуре хранимой продукции; по широкому ассортименту.
Склад транспортной компании Это вид складов, редко зависящий от потребителей и производителей. К складам транспортных компаний следует относить авиа терминалы, морские порты, железнодорожные склады и т.д. Прямое использование складов транспортных компаний зачастую связано с решением сложных вопросов логистики, например удалённые доставки, или доставки продукции в очень больших партиях (товарный ж/д эшелон).
Склад экспедиторской компании Склады экспедиторской компании предназначены для централизованного снабжения торговых предприятий, а также приемки поступающей на склад продукции и кратковременного ее хранения.
Склад предприятия по грузопере-работке Главными задачами складов по грузопереработке являются: разукрупнение или консолидация поступающих партий продукции и подборка заказов в точном
соответствии с требованиями потребителей.
9 По уровню специализации Узкоспециализированный склад Узкоспециализированный склад предназначен для хранения одного вида товара.
Склад ограниченного ассортимента Склад ограниченного ассортимента предназначен для хранения отдельных товарных групп.
Склад широкого ассортимента Склад широкого ассортимента предназначен для хранения различных продовольственных или непродовольственных товаров в широком ассортименте.
Смешанный склад Смешанный склад предназначен для хранения продовольственных и непродовольственных товаров.
10 По режиму хранения Неотапливаемый склад Неотапливаемые склады предназначены для хранения продукции, не теряющей своих свойств, при температуре ниже 0°С.
Отапливаемый склад Отапливаемые склады имеют отопительное оборудование и устройства для вентиляции воздуха. Предназначены для хранения продукции, требующей поддержания температуры и относительной влажности.
Склад-холодильник Современный склад-холодильник - это, как правило, отдельно стоящее здание, в котором находятся камеры хранения и вспомогательные помещения. Современные холодильные склады используются для долгосрочного хранения продуктов питания. В основном холодильные склады делят на два типа: одни поддерживают среднюю температуру от -2 до +5 градусов, вторые выдерживают низкую температуру до -25 градусов.
Склад с фиксированным темпе-ратурно- влажностным режимом Предназначен для продукции, требующей для сохранения качества определенный влажностный режим и определенную температуру.
11 По степени механизации складских операций Немеханизированный склад На немеханизированных складах все операции осуществляются вручную.
Частично-механизированный склад На частично-механизированных складах большая часть операций технологического процесса выполняется с использованием средств малой механизации -ручных тележек, гидравлических тележек и т.д. или вручную.
Механизированный склад На механизированных складах основная часть операций выполняется с помощью средств механизации. В закрытых помещениях, как правило, с применением напольного безрельсового транспорта, а на открытых площадках - бензиновыми, газовыми и дизельными автопогрузчиками, мостовыми и козловыми кранами и т.п. Некоторые операции - приемка и комплектация -могут осуществляться с использованием средств малой механизации или вручную.
Автоматизированный склад Автоматизированные склады выполняют ряд операций (транспортировка, складирование) с помощью автоматизированных средств (автоматизированные стеллажные краны-штабелеры, робокары и т.п.), а остальные - с применением различных средств механизации.
Автоматический склад На автоматических складах все операции выполняются с помощью автоматизированных технических средств.
12 По виду конструкции складских зданий (сооружений) Закрытый склад (отдельное сооружение) Закрытые склады бывают одноэтажными, многоэтажными, отапливаемыми, неотапливаемыми утепленными и неотапливаемыми неутепленными.
Полузакрытые площади (имеют Полузакрытые склады — это навесы для защиты материалов от атмосферных осадков в безветренных
только навес или крышу и одну, две или три стены) районах; навесы с 1—3 стенами предохраняют материалы от попадания на них атмосферных осадков под воздействием ветра и защищают работающих под навесами людей.
Открытые (специально оборудованные) площади Открытые склады — это площадки с твердым покрытием (приподнятые и слегка наклоненные), на которых сосредоточен запас материала или изделий, не подвергающихся атмосферным и температурным воздействиям.
Специальные складские устройства Специальные складские устройства — это сооружения бункерного и резервуарного типа.
13 По этажности здания Многоэтажный склад Многоэтажным можно считать любой склад, где ворота приемки и отгрузки и зона хранения разнесены по вертикали, даже если зона хранения занимает всего один этаж. Основная специфика таких складов заключается в наличии грузовых лифтов или подъемников непрерывного действия.
Одноэтажный склад высотой до 6 м. Складское помещение, имеющее не более одного этажа высотой до 6 м.
Высотный склад высотой более 6 м. Высотный склад характеризуется тем, что в общем случае складирование осуществляется в поддонах на стеллажах, расположенных рядами и обеспечивающих полную избирательность хранимого материала, а материалы транспортируются при помощи специальных автопогрузчиков, мостовых кранов-штабелеров или стеллажных кранов-штабелеров.
Высотно-стеллажный склад высотой более 10 м. Высотно-стеллажными складами называют такие склады, в которых стеллажи достигают высоты, при которой эксплуатационная нагрузка в несколько раз превышает вес ограждений. Это обусловливает использование стеллажей для опоры крыши и навески стен.
Склад с перепадом высот Складское помещение, имеющее в своей конструкции перепады высот.
14 По возможности доставки и вывоза груза Пристанционный или портовый склад Пристанционный или портовый склад расположен на территории железнодорожный станции или порта.
Прирельсовый склад Прирельсовый склад имеет подведенную железнодорожную ветку для подачи и уборки вагонов.
Глубинный склад Глубинный склад расположен вдали от железнодорожных путей, речных пристаней и морских портов.
Склад с автодорожным подъездом Склад имеет подведенную автодорожную ветку.
15 По пожарной и взрывопожарной опасности Склад категории А Категория повышенной взрывопожароопасности.
Склад категории Б Категория взрывопожароопасности.
Склад категории В1-В4 Категория пожароопасности.
Склад категории Г Категория умеренной пожароопасности.
Склад категории Д Категория пониженной пожароопасности.
Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и де-велоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.
При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости. В то же время обычный продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто не тратить время и силы на то, чтобы разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.
Предложим свою классификацию складских помещений на основе классификации компании KnightFrank. В данной классификации будем учитывать только те параметры, которые, по нашему мнению, являются наиболее важными при определении класса здания и существенно влияют на стоимость недвижимости.
Таблица 4. Краткая классификация объектов складской недвижимости _на основе классификации компании KnightFrank_
Параметр / Класс А+ А В+ В С Б
1 2 3 4 5 6 7
Тип складского Современ- Современ- Вновь по- Вновь Капиталь- Подвальные
здания ное, из лег- ное, из лег- строенное / постро- ное произ- помещения /
ких метал- ких метал- реконст- енное / водствен- объекты ГО, не
локонст- локонст- руирован- реконст- ное поме- отапливаемые
рукций и рукций и ное руиро- щение / производствен-
сэндвич- сэндвич- ванное утепленный ные помещения
панелей панелей ангар / ангары
Расстояние Не менее 24 Не менее 24 Нет Нет Нет Нет
между проле- метров метров
тами
Пол (ровный Есть Есть Есть Асфальт Асфальт, Нет
бетонный пол с или бетон бетонная
антипылевым без по- плитка,
покрытием, с крытия бетон без
нагрузкой не покрытия
менее 5
тонн/кв.м., на
уровне 1,20 м
от земли)
Высота потол- Не менее 13 Не менее 10 От 8 м От 6 м От 4 м Нет
ков (стеллажи) метров, (6-7 ярусов) м (несколько уровней)
Температур- Регулируе- Регулируе- Регулируе- Система Система* Система* ото-
ный режим мый мый мый отопления отопления* пления*
Система по- Автомати- Автомати- Автомати- Есть Есть* Есть*
жарной сигна- ческая ческая ческая
лизации и по-
жаротушения
Система вен- Есть Есть Есть Есть* Есть* Есть*
тиляции
Система ох- Есть Есть Есть Есть Есть* Есть*
ранной сигна-
лизации и сис-
тема видеонаб-
людения
Охрана по пе- Нет Нет Нет Есть Есть* Есть*
риметру терри-
тории
Автоматиче- Есть (Не Есть (Не Есть (Не Нет Есть (Воро- Нет
ские ворота менее 1 на менее 1 на менее 1 на та на нуле-
докового типа 500 кв.м.) 700 кв.м.) 1000 кв.м.) вой отмет-
^оскБИекеге) с ке)*
погрузочно-
разгрузочными
площадками
регулируемой
высоты ^оск-
1еуе1еге)
Пандус для Нет Нет Есть Есть Есть* Есть
разгрузки авто-
транспорта
Автономная Есть Есть* Есть* Есть* Нет* Нет
электропод-
станция и теп-
ловой узел
Площадки для Есть Есть Есть Есть Есть* Есть*
отстоя и ма-
неврирования больше-
грузных автомобилей
Парковка для Есть Есть Нет Нет Нет* Нет*
легковых ав-
томобилей
Вспомогатель- Есть Есть Есть Есть Есть* Нет
ные помеще-
ния при складе
(туалеты, под-
собные поме-
щения, разде-
валки для пер-
сонала)
Система учета Есть Есть* Есть* Есть* Нет Нет
и контроля
доступа со-
трудников
Телекоммуни- Оптико- Оптико- Оптико- Есть Есть* Есть*
кации волоконные волоконные волоконные
Расположение Есть Есть Есть Нет Нет Нет
вблизи цен-
тральных ма-
гистралей
Профессио- Есть Есть Есть* Нет Нет Нет
нальная систе-
ма управления
Ж/Д ветка Есть* Есть* Есть* Есть* Есть* Есть*
* отмечены
желательные,
но необяза-
тельные пара-
метры
Право выбора всегда остается за клиентом, главное чтобы были удовлетворены требования, необходимые для достижения целей клиента.
В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации складской недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для рынка.
Рынок складской недвижимости остается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости, и при этом является лидером по инвестиционной привлекательности среди всех секторов коммерческой недвижимости. Бурный рост рынка связан с низким уровнем затрат по реализации проектов (по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости) и высоким уровнем спроса на качественные склады. Несмотря на большое количество вводимых новых площадей, спрос по-прежнему превышает предложение.
И для того, чтобы успеть выбрать объект складской недвижимости оптимально подходящий для целей предприятия, необходимо хорошо ориентироваться в требованиях и стандартах, существующих на рынке складской недвижимости.
Библиографический справочник:
1. АлесинскаяТ.В. Основы логистики. Функциональные области логистического управления. - Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2009. 79 с.;
2. Бердышев С.Н., Улыбина Ю.Н. Искусство управления складом. - Litres, 2010.;
3. Гаджинский А. М. Современный склад. Организация, технология, управление и логистика. - М.: ТК Велби, 2005.;
4. Таран С.А. Как организовать склад. Практические рекомендации профессионала. Изд. 2-е. — М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2008. — 240 с.;
5. Официальный сайт компании KnightFrank www.knightfrank.ru;
6. http://www.pro-sklad.com/articles/articles_268.html;
7. http://www.mobius-sklad.ru/ru/faq/enciklopediya-hraneniya/;
8. http://www.architek.ru/lib/1/warehouse/070615.html;
9. http://www.znaytovar.ru/s/Klassifikaciya_skladov.html;
10. http://www.inger.ru/sgp.html;
11. http://intertrans.ru/books/voronkov/pri-etom-v-silu-mnogoobra;
12. http://do.gendocs.ru/docs/index-181124. html;
13. http://www.transportall.ru/info/logistics/394/2439.html.
