Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Стоимость инвестиций

АНАЛИЗ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

А.Ю. МАРЕНКОВЛ,

заместитель управляющего филиалом ОАО «Банк ВТБ», г. Липецк

В последнее десятилетие для отечественной экономики характерно интенсивное развитие строительной отрасли. Частными инвесторами при поддержке финансовых и кредитных организаций реализуются крупномасштабные долгосрочные проекты, связанные с созданием и эксплуатацией объектов инвестиционной недвижимости, таких как офисные и торгово-развлекательные центры, деловые комплексы и промышленные площадки. Для инвесторов указанных проектов актуален вопрос оценки объектов недвижимости, отражающей реальную стоимость бизнеса и позволяющей привлекать дополнительные финансовые ресурсы. В частности, кредитные организации, финансирующие проекты инвестиционной недвижимости и заинтересованные в снижении рисков и гарантиях доходности кредитного портфеля, рассматривают стоимость объектов недвижимости как главную составляющую обеспечения предоставляемых заемных средств.

В настоящее время распространена практика привлечения независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов инвестиционной недвижимости. Однако внешняя оценка проводится единовременно либо нерегулярно и не отражает динамику фактической стоимости объектов инвестиций на протяжении многолетнего периода их эксплуатации. На взгляд автора, целесообразно использовать ряд положений действующих международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) для раскрытия в отчетности организаций-инвесторов информации о справедливой стоимости объектов недвижимости. Раскрытие информации выгодно прежде всего самим компаниям-инвесторам и их собственникам, обеспечивая указанную выше оценку фактической стоимости

бизнеса и его способности генерировать денежные потоки. В настоящей статье мы рассматриваем возможности оценки справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях и направления анализа инвестиций, открывающиеся при введении такой оценки.

Согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» под инвестиционной понимается недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), предназначенная (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров и услуг, либо для административных целей или продажи в ходе обычной деятельности [IAS 40, п. 5]. От инвестиционной недвижимости следует отличать недвижимость, занимаемую владельцем и предназначенную (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров и услуг либо для административных целей.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости определяется МСФО 40 как сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов». Справедливая стоимость отражает оценки осведомленных и желающих совершить сделку покупателей и продавцов на достаточно активном и открытом рынке. Ценность использования, напротив, отражает оценки, произведенные

организацией-владельцем, в том числе и влияние факторов, которые могут быть присущими только данной организации и неприменимыми к остальным. Так, справедливая стоимость не отражает ни один из перечисленных ниже факторов, которые, как правило, не доступны осведомленным и желающим совершить сделку покупателям и продавцам [IAS 40, п. 49]:

• дополнительную стоимость в результате создания портфеля недвижимости на различных территориях;

• синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной недвижимости и прочих активов;

• конкретные юридические права и правовые ограничения в отношении текущего владельца недвижимости;

• конкретные налоговые льготы или налоговое бремя в отношении текущего владельца недвижимости.

Согласно требованиям международных стандартов финансовой отчетности организация может выбрать одну из двух моделей учета: по справедливой стоимости либо по себестоимости. В последнем случае объекты учитываются в соответствии с положениями МСФО (IAS) 16 «Основные средства», при этом их ликвидационная стоимость принимается равной нулю [IAS 40, п. 53]. В любом случае организация раскрывает справедливую стоимость в пояснениях к отчетности, а если справедливую стоимость оказывается невозможно достоверно оценить, раскрывается описание объекта недвижимости, причины невозможности его оценки по справедливой стоимости и диапазон значений, в котором вероятно находится справедливая стоимость.

Рассмотрим порядок оценки справедливой стоимости, рекомендуемый международными стандартами финансовой отчетности. Согласно п. 45 МСФО 40 наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. МСФО 40 поощряется, но не требуется привлечение независимого оценщика, обладающего соответствующей квалификацией и недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории и на той же территории. Задача организации — выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии данной

недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров. При отсутствии действующих цен на активном рынке организация учитывает информацию из различных источников, в том числе [IAS 40, п. 46]:

• действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;

• наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;

• прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также, когда это возможно, данные из внешних источников по аналогичным операциям. При этом используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков. Сравнивая указанные рекомендации с положениями профессиональных стандартов оценщиков, действующих в Российской Федерации, можно прийти к выводу о практической идентичности определений справедливой стоимости МСФО и рыночной стоимости в указанных стандартах. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогом ценности использования в федеральных стандартах оценки является инвестиционная стоимость объекта [ФСО № 2,п. 8].

Таким образом, для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости организация может предпринять следующую последовательность действий:

• сформулировать критерии сопоставимости объекта по назначению, расположению, состоянию и условиям использования;

Таблица 1

Классификация признаков объектов инвестиций в недвижимость для целей сопоставления сделок

Объекты инвестиций Признаки сопоставимости

Офисные центры Класс офисного центра: А+, А, В+, В, С, D и др.

Торговые и развлекательные центры Категория: торговый, торгово-развлекательный, развлекательный Доля видов деятельности: торговля (по видам товаров), общественное питание, отдых и досуг

Сочетание видов деятельности (офисный и торговый центр и др.) Структура общих или полезных (при невозможности выделения общих) площадей под идентифицируемыми видами деятельности

Все объекты Наличие инфраструктуры (транспортные магистрали, прилегающие территории, парковочные площадки и т. д.) Общая и полезная площадь, занимаемая территория с учетом объектов внешнего благоустройства Дата постройки и техническое состояние Способ использования (сдача в аренду или иной, сроки и особые условия договоров аренды)

• определить перечень сделок, совершенных с сопоставимыми объектами в период, охватывающий отчетную дату;

• установить возможность достоверной оценки справедливой стоимости на отчетную дату;

• в случае недостаточной активности рынка либо недоступности информации о ценах сделок прибегнуть к альтернативным способам оценки, соответствующим п. 46 МСФО 40. Формулировка критериев сопоставимости объектов инвестиционной недвижимости должна опираться на их классификацию. В табл. 1 приведены предлагаемые критерии сопоставимости на основе классификации для некоторых распространенных случаев инвестиций в недвижимость.

Количественные критерии сопоставимости (по общим и полезным площадям, срокам договоров аренды и т. д.) определяются спецификой ситуации, в которой проводится оценка. Например, на активном рынке со значительным числом сделок в течение периода оценки (±2... 3 мес. от отчетной даты) количественные критерии сопоставимости могут ужесточаться (±50 % от параметров оцениваемого объекта), на менее активных рынках — ослабляться (±75-80 % и т. п.). На менее активных рынках также допустимо расширять период анализа цен (например, до ±6. 9 мес. от отчетной даты) с обязательным учетом изменения экономических условий.

При оценке вероятности достоверной оценки справедливой стоимости необходимо учитывать как количество сделок на рынке, информация по которым доступна организации, так и диапазон колебаний рыночных цен (табл. 2). Организация может принять решение о возможности достоверной оценки даже по небольшому числу сделок (менее 10 в анализируемый период) при стабильности цен, и наоборот, о невозможности такой

оценки при значительном разбросе цен. Рекомендуется рассчитывать отклонение максимальной и минимальной цен сделок от среднего значения и интерпретировать их в следующем порядке:

• разброс в пределах ±20 % от среднего значения — достаточная стабильность для достоверной оценки;

• разброс в пределах ±50 % — недостаточная стабильность при возможности интервальной оценки и ее уточнения с учетом дополнительных факторов;

• разброс свыше ±50 % — невозможность достоверной оценки, обычно свидетельствует о неправильном выборе исходных критериев сопоставимости.

В примере табл. 2 среднее значение рыночной цены может быть принято в качестве достоверной оценки, поскольку разброс минимальной и максимальной цен находится в приемлемом интервале (от - 12,6 до + 21,0 %).

Достаточно часто условия на рынке не позво-

Таблица 2

Пример оценки справедливой стоимости на основе данных о ценах сделок с недвижимостью

Сделки с объектами недвижимости Цена сделки, тыс. руб. /м2 общ. пл. Отклонение от средней цены, %

1. Офисный центр «Альфа», 30.08.2008 35,000 -5,9

2. Деловой комплекс «Дельта», 15.09.2008 32,500 -12,6

3. Бизнес-центр «Пик», 15.02.2008 45,000 +21,0

7. Комплекс «Парнас», 20.04.2009 37,500 +0,8

Средняя цена 37,200 X

Минимальная цена 32,500 -12,6

Максимальная цена 45,000 +21., 0

ляют получить информацию о достаточном числе сделок за период, охватывающий отчетную дату. При доступности информации о ценах на других сегментах рынка инвестиционной недвижимости методы, описанные в п. 46 МСФО 40, допускают оценку справедливой стоимости с применением корректировок. Пример корректировки такой информации приведен в табл. 3.

Иллюстрируемый табл. 3 способ корректировки на основе соотношения средних цен позволяет оценить справедливую стоимость в условиях, когда рынок для объекта инвестиционной недвижимости перестает быть активным (значительно сокращается число сделок в данном районе на сопоставимых условиях). Данный способ предполагает определение коэффициента соотношения средних цен, применяемого в последующем отчетном периоде, и требует как количественного тестирования возможности достоверной оценки справедливой стоимости на параллельном сегменте рынка недвижимости (см. табл. 2), так и качественной оценки изменения экономических условий. В частности, коэффициент соотношения цен на различных сегментах рынка нужно с осторожностью применять за пределами интервала в 1 — 2 года после периода, по данным которого он рассчитан, и недопустимо применять на длительных интервалах (свыше 3 лет). К сожалению, использование более чувствительных экономико-математических моделей, в том числе для учета влияния макроэкономических и региональных факторов на цены объектов недвижимости, существенно ограничивается информационной базой анализа. Поэтому часто единственным методом, доступным организации, является описанный в пп. (с) п. 46 МСФО 40 расчет дисконтированной стоимости арендных платежей.

Как правило, на любом сегменте рынка инвестиционной недвижимости доступна информация о ценах по договорам аренды, поэтому метод оценки справедливой стоимости на основе дисконтированных денежных потоков работоспособен в большинстве случаев при отсутствии активного рынка по сопоставимым или аналогичным объектам. Следует отметить, что при оценке справедливой стоимости на основе дисконтированных денежных потоков должен учитываться именно средний уровень цен по предложениям аренды на рынке, а при использовании данных об условиях аренды объекта, принадлежащего организации, все показатели должны корректироваться с учетом рыночных цен. Так, в составе денежных потоков необходимо учитывать оттоки по расходам на эксплуатацию объекта, приведенным к средним по рынку значениям. В противном случае организация получает показатель ценности использования (инвестиционной стоимости в терминологии федерального стандарта оценки № 2), отражающий специфические условия ее деятельности, вместо справедливой (рыночной) стоимости. В состав денежных потоков включаются также налоговые платежи, такие как налог на имущество организаций и налог на прибыль организаций (либо единый налог при упрощенной системе налогообложения).

Выбор ставки дисконтирования денежных потоков определяется уровнем рыночного (систематического) риска, связанного с эксплуатацией данного типа объектов инвестиционной недвижимости, как предписывается пп. (с) п. 46 МСФО 40. С этой целью могут использоваться данные публичной отчетности по сегментам компаний, располагающих объектами инвестиционной недвижимости, ценные бумаги которых обращаются на

Таблица 3

Корректировка информации о ценах параллельного сегмента рынка инвестиционной недвижимости,

тыс. руб. /м2 общей площади

Сделки Офисные центры Офисные площади Соотношение цен,

с недвижимостью общ. пл. > 25 000 м2 до 10 000 м2 коэф.

На предыдущую отчетную дату — с 01.07.2007 по 30.06.2008

1.... 27,500 - X

33,750 - X

3.. - 28,500 X

X

Средняя цена 34,400 30,800 1,117

На отчетную дату - с 01.07.2008 по 30.06.2009

1.. - 38,000 X

2.. - 34,500 X

- X

Средняя цена Нет данных 35,600 X

Расчетная цена 39,765 X 1,117

фондовом рынке, с последующей корректировкой на уровень финансового рычага и иные факторы. Поскольку на отечественном фондовом рынке компании, располагающие объектами инвестиционной недвижимости бизнес-класса, практически не представлены, организациям рекомендуется использовать экспертную оценку на базе общих индикаторов фондового рынка и прочей доступной информации.

Справедливая стоимость, оцененная описанными выше методами, может использоваться во внешнем и внутреннем экономическом анализе для расчета общепринятых показателей, таких как рентабельность активов и показатели финансовой устойчивости. В последнем случае предлагается корректировать нераспределенную прибыль организации на величину изменения стоимости объектов инвестиционной недвижимости, чтобы получить объективную оценку собственного капитала и внеоборотных активов. Однако на базе справедливой стоимости может быть осуществлен расчет ряда специальных показателей, таких как предлагаемый коэффициент доходности инвестиций в недвижимость.

Коэффициент доходности инвестиций в недвижимость рекомендуется рассчитывать на основе данных об изменении справедливой (рыночной) стоимости объектов недвижимости и чистых денежных потоков по текущей деятельности, связанных с его эксплуатацией, по следующей формуле:

I + СЕ -1 ¿ИН = 1 СЕ 10 X 100%, (1)

10

где dИН - коэффициент доходности инвестиций в недвижимость, %;

^ и 11 - справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода соответственно, руб.;

CF1 - чистый денежный поток от эксплуатации объекта инвестиционной недвижимости (денежные средства по текущей деятельности) в отчетном периоде, руб.

Экономический смысл расчета коэффициента доходности инвестиций в недвижимость состоит в выявлении эффективности использования имущества, причем доходом считается как прирост стоимости имущества, так и поступление денежных средств (например, в виде арендной платы за вычетом издержек эксплуатации) в соответствии с определением п. 5 МСФО 40. Использование в расчете именно денежных потоков вместо бухгалтерских показателей прибыли определяется

необходимостью сопоставления рассчитанного коэффициента доходности инвестиций в недвижимость с альтернативными инвестициями, в том числе с финансовыми вложениями. Амортизационные отчисления и прочие неденежные доходы и расходы учитываются в данном показателе в виде влияния на денежные потоки за счет снижения (прироста) налоговых платежей.

Для целей анализа показатель (1) удобно представить в следующем виде:

I -1 СЕ

И =21_10 + = И + И (2)

10 10

где dИН - коэффициент доходности инвестиций в недвижимость, коэф.;

dпc - доходность за счет прироста стоимости недвижимости, коэф.;

dCF - доходность использования недвижимости, коэф.

Вводимый показатель доходности за счет прироста стоимости недвижимости отражает результат изменения справедливой стоимости, то есть среднего уровня рыночных цен на отчетную дату по сравнению с предшествующим периодом. Показатель доходности использования определяется чистыми денежными потоками, генерированными активом за отчетный период в специфических условиях конкретной организации. Таким образом, доходность инвестиций в недвижимость зависит от внешних и внутренних факторов. Если справедливая стоимость рассчитывалась не по данным о ценах сопоставимых сделок с недвижимостью, а по информации о действующих на рынке предложениях аренды, то показатель доходности за счет прироста стоимости отражает рыночные тенденции изменения доходности бизнеса арендодателей. На достаточно эффективных и стабильных рынках инвестиционной недвижимости оценки справедливой стоимости, полученные по ценам сделок и по ценам предложений аренды, сильно коррелируют и позволяют выявить требуемую рынком доходность инвестиций, что является одним из возможных подходов к оценке рыночной ставки дисконтирования.

Дальнейший факторный анализ модели (2) рекомендуется проводить в направлении выявления причин изменения доходности использования недвижимости (1ср Анализ фактора доходности за счет прироста стоимости недвижимости С1пс также возможен средствами экономико-математического моделирования с выделением влияния общеэкономических, региональных и иных факторов.

При анализе доходности использования недвижимости организация должна учесть как минимум влияние изменения цен по договорам аренды, изменения показателя предоставленных по договорам аренды площадей, а также влияние изменения издержек эксплуатации объекта. При этом в отношении цен по договорам аренды аналитик располагает возможностью выявления отклонений за счет среднерыночных тенденций изменения цен и за счет специфических условий организации. При анализе издержек эксплуатации следует учитывать, что они практически всегда являются условно-постоянными, а также тот факт, что многие расходы по эксплуатации перекладываются на арендаторов при заключении договоров аренды. Поэтому дальнейшее разложение изменения издержек эксплуатации на составляющие целесообразно лишь в случае их значительного объема или существенного роста по сравнению с предыдущими периодами. В целом факторную модель анализа доходности использования недвижимости можно представить следующим образом:

Ё р х •- Е _Ё Р х щ е

<ЛСР _ -

/о

(3)

подстановок или интегральным методом, расширяя зависимость (2) следующим образом:

а1 х ч - е, (4)

<ИН _ < ПС + Ё

где dcp—доходность использования недвижимости, коэф.;

pi и s¡ — цены по договорам аренды, руб. /м2, и сданные в аренду площади, м2, соответственно;

E—денежные оттоки по эксплуатации объекта, руб. /период;

10 — справедливая (рыночная) стоимость объекта на начало отчетного периода, руб.;

w¡ — удельный вес площадей, сданных в аренду по цене р;, в общих площадях объекта, коэф.;

/0 — справедливая стоимость 1 м2 общей площади объекта на начало отчетного периода, руб. /м2;

(Е/1) — ставка эксплуатационных издержек за отчетный период, период-1.

Поскольку структура площадей объекта инвестиционной недвижимости изменяется обычно лишь в случаях его достройки или реконструкции, влияние фактора структуры при неизменности объекта покажет изменения в количестве договоров аренды, заключенных на различных условиях. Если производилась достройка или реконструкция объекта, в числителе формулы (1) и в показателе доходности за счет прироста стоимости следует учесть затраты на указанные мероприятия. Пример анализа доходности инвестиций в недвижимость на основе моделей (2) и (3) приведен в табл. 4 и 5. Анализ рекомендуется проводить методов цепных

где dИН — коэффициент доходности инвестиций в недвижимость, коэф.;

СПС — доходность за счет прироста стоимости недвижимости, коэф.;

а1 — отношение арендной платы за 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости (фактор арендной доходности), коэф.; w¡ — удельный вес площадей с арендной доходностью а1 в общей площади объекта недвижимости, коэф.;

е — отношение ставки издержек эксплуатации в оценке по денежным оттокам на 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости (фактор относительных эксплуатационных издержек), коэф.

Учет влияния соотношения темпов роста арендной платы по анализируемому объекту недвижимости и в среднем по сегменту рынка проводится путем модификации зависимости (4) следующим образом:

(5)

<ИН _ < ПС + Ё

х т, х щ - е,

где Сш — коэффициент доходности инвестиций в недвижимость, коэф.;

СПС — доходность за счет прироста стоимости недвижимости, коэф.;

— отношение арендной платы за 1 м2 площади по данному объекту недвижимости к средней по рынку сумме арендной платы в аналогичных условиях, коэф.;

т1 — отношение средней по рынку арендной платы за 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости, коэф.;

wi — удельный вес площадей с арендной доходностью т1 в общей площади объекта недвижимости, коэф.;

е — отношение ставки издержек эксплуатации в оценке по денежным оттокам на 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости, коэф.

В рассматриваемом примере (табл. 4, 5) влияние относительных издержек эксплуатации на общую доходность инвестиций в недвижимость можно считать несущественным (менее 0,1 процентного пункта). Положительное отклонение результативного показателя сложилось в основном за счет действия факторов роста рыночной стоимости объекта (+3,07 процентных пункта),

о

о

Таблица 4

Данные для факторного анализа доходности инвестиций в недвижимость

Показатель За предыдущий год За отчетный год Отклонение

Исходные данные для анализа

Рыночная стоимость объекта, руб. 825 000 000 893 750 000 68 750 000

Площади, сданные в аренду, м2:

1-2 этажи 3 200 3 800 600

3-12 этажи 16 000 18 000 2 000

парковочные места 3 500 3 500 0

Итого сдано в аренду, м2 22 700 25 300 2 600

Общая площадь, м2 27 500 27 500 -

Арендная плата, руб. /м2-год:

1-2 этажи 7 200 7 800 600

3-12 этажи 5 400 6 000 600

парковочные места 3 600 3 840 240

Издержки эксплуатации 5 750 000 6 400 000 650 000

Расчетные аналитические показатели

Рыночная стоимость 1 м2 на начало года, руб. /м2 28 500 30 000 1 500

Доходность за счет прироста стоимости ^ПС), % 5.26 8.33 3.07

Арендная доходность (а), коэф.:

1-2 этажи 0,25263 0,26000 0,00737

3-12 этажи 0,18947 0,20000 0,01053

парковочные места 0.12632 0,12800 0,00168

Структура площадей коэф.:

1 - 2 этажи 0,11636 0,13818 0,02182

3 - 12 этажи 0,58182 0,65455 0,07273

парковочные места 0,12727 0,12727 0,0

Относительные издержки эксплуатации (г), коэф. 0,00734 0,00776 0,00042

Доходность использования недвижимости % 14,84 17,54 2,7

Доходность инвестиций в недвижимость ^ИН), % 20,10 25,87 5,77

Справочно: Рыночная стоимость объекта на начало предыдущего года, руб. 783 750 000

Таблица 5

Результаты факторного анализа доходности инвестиций в недвижимость (метод цепных подстановок)

фактор Расчетное Влияние факто-

значение ра, процентных

¿ин, % пунктов

Прирост стоимости объекта 23,17 +3,07

Структура площадей по 25,10 +1,93

договорам аренды

Арендная доходность пло- 25,91 +0,81

щадей

Относительные издержки 25,87 -0,04

эксплуатации

Итого: X +5,77

в том числе за счет доход- X +2,70

ности использования

изменения структуры площадей и уровня арендной платы (+1,93 и +0,81 процентных пункта соответственно). В целом позитивная динамика доходности инвестиций в недвижимость на уровне факторов, контролируемых организацией, опреде-

лялась увеличением числа заключенных договоров аренды при поддержании уровня арендной платы. Динамика влияния внешнего фактора - рыночной стоимости объекта недвижимости - подтверждает первоначальную оценку эффективности инвестиций и стабильность имущественного положения компании.

Аналитикам следует обращать внимание на соотношение темпов роста цен на объект инвестиций с общим ростом цен на рынке недвижимости. Существенное отставание темпов роста рыночной цены на объекты, принадлежащие компании, от среднего уровня цен может свидетельствовать о наличии неблагоприятных факторов, таких как насыщение данного сегмента рынка недвижимости, негативные инфраструктурные изменения и т. п. Указанное соотношение темпов роста цен целесообразно отслеживать, когда оценка справедливой стоимости получена на основе объективных и репрезентативных данных из внешних источников.

Таким образом, использование в анализе показателя справедливой стоимости дает ряд преимуществ для аналитиков как при оценке реального финансового положения хозяйствующего субъекта, осуществляющего инвестиции в недвижимость, так и при определении доходности его основной деятельности. Регулярная оценка компаниями-инвесторами справедливой стоимости принадлежащих им объектов с инициативным раскрытием соответствующей информации в пояснениях к отчетности в соответствии с положениями международного стандарта финансовой отчетности

Литература

МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость» будет способствовать повышению рейтинга кредитоспособности при осуществлении последующих проектов. Мы рекомендуем проводить анализ доходности инвестиций в недвижимость на основе предложенных моделей также кредитным и финансовым аналитикам, что обеспечит адекватное представление о фактической эффективности деятельности организаций инвестиционно-строительной отрасли, уточнение стоимости бизнеса, кредитоспособности инвестора и ценности предоставляемого им залогового обеспечения.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

4. Международные стандарты финансовой отчетности 2008: издание на русском языке. — М.: Аскери-ACCA, 2008. - 1100 с.

5. МСФО: точка зрения КПМГ. Практическое руководство по международным стандартам финансовой отчетности, подготовленное КПМГ. 2007/8: В 2 ч. / Пер. с англ. — 4-е изд. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. — Ч. 1. — 1014 с.; Ч. 2. — 745 с.

6. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость: пер. с англ. / Э. Мак-Лин, Г. В. Элдред. — М.: Диалектика, 2008. — 411 с.

7. International Good Practice Guidance: Project Appraisal Using Discounted Cash Flow / Professional Accountants in Business Committee International Federation of Accountants, 2008. — 24 p. // http://www. ifac.org/.

8. Measuring and disclosing the fair value of financial instruments in markets that are no longer active / IASB Expert Advisory Panel, October 2008. — L.: International Accounting Standards Board, 2008. — 82 p. // http://www.iasb.org/.

ВНИМАНИЮ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ!

Предлагаем публикацию годовой и квартальной отчетности.

Стоимость одной публикации - 2950 руб. (в том числе НДС 18 %) за две журнальные страницы формата А4.

При единовременной оплате публикации годовой отчетности за 2007 год, 1, 2 и 3-й кварталы 2008 года редакция гарантирует неизменность выставленных цен в течение 2008 года. Общая стоимость четырех публикаций составляет 11 800 руб. (в том числе НДС 18%).

Тел. /факс: (495) 621-69-49 (495)621-91-90

http:\\www.fin-izdat.ru E-mail: post@fin-izdat.ru