CC BY
152
НА ПУТИ К МЕЖДУНАРОДНЫМ
СТАНДАРТАМ
УДК 657.6
МОДЕЛИ УЧЕТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРИЗНАНИЯ В СООТВЕТСТВИИ С МСФО (IAS) 40
Л. И. КУЛИКОВА,
доктор экономических наук, профессор E-mail: 777phd@rambler. ru Казанский (Приволжский) федеральный университет
В статье рассматриваются модели учета инвестиционной недвижимости после их первоначального признания в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (МСФО) 40. Особое внимание уделяется модели учета по справедливой стоимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в отчетности в зависимости от выбранной модели учета.
Ключевые слова: инвестиционный, недвижимость, модель, справедливая стоимость, себестоимость, международный стандарт.
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 предусматривает две модели учета инвестиционной недвижимости после первоначального признания: модель учета по справедливой стоимости либо модель учета по себестоимости. Выбор модели учета инвестиционной недвижимости является элементом учетной политики организации. Вместе с тем в МСФО (IAS) 40 говорится о том, что доля в недвижимости, которой обладает арендатор по договору операционной аренды, безальтернативно оценивается по справедливой стоимости.
При выборе модели учета для последующей оценки инвестиционной недвижимости необходимо принимать во внимание способ возникновения данного актива (табл. 1).
Несмотря на то, что МСФО (IAS) 40 разрешает два альтернативных варианта учетной политики в отношении инвестиционной недвижимости, все же в этом стандарте делается вывод о том, что лучшему представлению в финансовой отчетности будет способствовать применение модели учета по справедливой стоимости. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по себестоимости обеспечит более качественное представление информации.
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 требует, чтобы все организации в обязательном порядке определяли справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в целях либо оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), либо раскрытия информации (если организация использует модель учета по себестоимости). При этом поощряется, но не требуется, чтобы
Таблица 1
Варианты выбора модели учета инвестиционной недвижимости
Способ возникновения инвестиционной недвижимости Модель учета
Приобретение в собственность Модель учета по себестоимости или модель учета по справедливой стоимости
Аренда на условиях финансовой аренды Модель учета по себестоимости или модель учета по справедливой стоимости
Аренда на условиях операционной аренды Только модель учета по справедливой стоимости
организация определяла справедливую стоимость инвестиционной недвижимости исходя из оценки независимого оценщика, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории и расположенной на той же территории.
Модель учета по справедливой стоимости. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости на постоянной основе. Вместе с тем в МСФО (IAS) 40 рассмотрены случаи, когда можно применять модель учета по себестоимости в отношении отдельных объектов инвестиционной недвижимости.
Например, в момент приобретения организацией объекта инвестиционной недвижимости становится очевидно, что невозможно достоверное определение ее справедливой стоимости. Это происходит лишь в тех случаях, когда:
— сопоставимые сделки на рынке осуществляются не часто;
— отсутствуют альтернативные достоверные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных денежных потоков).
Еще одним примером является ситуация, когда не может быть достоверно определена справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости, который находится в стадии сооружения. Однако по окончании сооружения этого объекта организация рассчитывает надежно оценить его по справедливой стоимости. В данном случае объект, находящийся в стадии сооружения, оценивается по себестоимости. С момента достоверного определения справедливой стоимости
этого объекта или с момента завершения его сооружения (в зависимости от того, что произойдет раньше) объект будет оценен по справедливой стоимости.
Если по некоторым объектам инвестиционной недвижимости в силу причин, приведенных выше, будет использована модель учета по себестоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства», то в отношении остальных объектов инвестиционной недвижимости (включая объекты, находящиеся в стадии сооружения) организация обязана использовать модель учета по справедливой стоимости.
Справедливая стоимость не предполагает наличие особых условий или обстоятельств, например, нетипичные схемы финансирования, продажи с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.
При определении справедливой стоимости организация не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или иными формами выбытия актива.
Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. При оценке на другую дату в связи с изменениями рыночных условий сумма, представленная как справедливая стоимость, может оказаться неточной или неправильной, поэтому она подлежит изменению.
Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может определяться исходя из доходов от сдачи объектов в аренду, как настоящих, так и будущих, исходя из текущей ситуации на рынке. При расчете справедливой стоимости также следует учитывать любые оттоки денежных средств, включая арендную плату, связанные с инвестиционной недвижимостью.
В определениях справедливой стоимости присутствуют термины «осведомленность», «независимость», «желание совершить сделку» сторон. В МСФО (IAS) 40 дается подробное пояснение этих понятий.
Осведомленность сторон означает, что и продавец, и покупатель в разумной степени информированы:
— о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной недвижимости;
— о фактическом и потенциальном способах использования объекта;
— о конъюнктуре рынка по состоянию на отчетную дату.
Независимость сторон предполагает, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая из них действует независимо.
Желающий совершить сделку покупатель не будет платить цену за объект инвестиционной недвижимости более высокую, чем рыночная цена. Желающий совершить сделку продавец не готов продавать недвижимость по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в текущих рыночных условиях. Мотивация такого желающего совершить сделку продавца состоит в том, чтобы продать инвестиционную недвижимость на рыночных условиях по наиболее высокой цене, которую можно за нее получить.
Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров.
Пример 1. Организация «Сигма» в ноябре 2011 г. приобрела одно из пяти одинаковых зданий делового комплекса за 800 000 долл. США для сдачи его в операционную аренду. По состоянию на отчетную дату 31.12.2011 года стало известно, что в декабре было продано другое здание данного комплекса за 940 000 долл. США. Справедливой стоимостью здания, которая будет отражена в отчетности организации «Сигма» на 31.12.2011, будет являться сумма в 940 000 долл. США.
Справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости может определяться и при
отсутствии действующих цен на активном рынке. В этом случае организация может использовать информацию из других источников, в том числе:
— действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;
— наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
— прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов;
— данные из внешних источников (когда это возможно), такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории и в том же состоянии.
При расчете дисконтированной стоимости используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков.
Пример 2. Организация приобрела здание склада готовой продукции 31.10.2011 и заплатила за это здание 150 000 долл. США. Здание склада будет сдаваться в операционную аренду с 01.01.2012. В качестве модели учета была выбрана модель учета по справедливой стоимости. Действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости отсутствуют. По состоянию на 31.12.2011 необходимо оценить здание склада по справедливой стоимости. Оценка будет производиться исходя из прогноза дисконтированных денежных потоков, в основе которых лежат условия договора аренды. Согласно условиям договора срок договора аренды составляет 5 лет. От сдачи в аренду зданий подобного типа можно получать ежегодную арендную плату в сумме 50 000 долл. США (исходя из информационных источников, отражающих рыночную стоимость аренды). Ставка дисконтирования, по мнению специалистов, составляет 10 %. Прогнозный расчет дисконтированных денежных потоков от сдачи здания в аренду представлен в табл. 2.
Прогнозный расчет дисконтированных денежных потоков
Год Коэффициент Денежный поток, Дисконтированная
дисконтирования долл. США стоимость, долл. США
2012 0,9091 50 000 45 455
2013 0,8264 50 000 41 322
2014 0,7513 50 000 37 566
2015 0,6830 50 000 34 151
2016 0,6209 50 000 31 046
Итого 189 540
Таким образом, справедливая стоимость здания склада, отражаемая в отчетности на 31.12.2011, составит 189 540 долл. США.
Различные источники информации могут привести к различным значениям справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости. Организация должна выявить причины расхождений в полученных значениях и выбрать наиболее надежную оценку справедливой стоимости в диапазоне значений расчетных оценок.
Справедливая стоимость объектов инвестиционной недвижимости отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».
Справедливая стоимость отражает осведомленность и оценки осведомленных и желающих совершить сделку покупателей и продавцов. Ценность использования, наоборот, отражает оценки, произведенные организацией с учетом влияния факторов, которые могут быть присущи только данной организации и неприменимы к остальным организациям. Например, справедливая стоимость не отражает ни один из перечисленных ниже факторов, поскольку, как правило, они
Таблица 2 не доступны осведомленным и желающим совершить сделку покупателям и продавцам:
— дополнительную сто -имость в результате создания портфеля недвижимости на различных территориях;
— синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной недвижимости и прочих активов;
— конкретные юридические права и правовые ограничения в отношении текущего владельца недвижимости;
— конкретные налоговые льготы или налоговое бремя в отношении текущего владельца недвижимости.
При определении справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости необходимо иметь в виду, что отдельные активы включаются в эту стоимость. Примеры учета составных частей инвестиционной недвижимости представлены в табл. 3.
В справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку организация отдельно отражает данные статьи в составе обязательств или активов.
Справедливая стоимость арендуемой инвестиционной недвижимости отражает ожидаемые потоки денежных средств, включая условную арендную плату, получение которой ожидается.
Соответственно, если оценка объекта недвижимости произведена за вычетом любых ожидаемых платежей, то в целях учета для получения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости
Таблица 3
Учет составных частей инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IAS) 40
Объект инвестиционной недвижимости Составная часть объекта Порядок учета
Здание Оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха Оборудование включается в справедливую стоимость здания как объекта инвестиционной недвижимости и не отражается отдельно в составе основных средств
Меблированный офис Мебель сданного в аренду офиса Справедливая стоимость мебели включается в справедливую стоимость офиса как объекта инвестиционной недвижимости, поскольку арендная плата берется за меблированный офис
необходимо прибавить к этой сумме величину любого признанного обязательства по аренде.
В справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не отражаются:
— предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или улучшения;
— будущие экономические выгоды от таких затрат.
Пример 3. Организация приобрела здание склада готовой продукции, которое будет сдаваться в операционную аренду. На дату составления отчетности справедливая стоимость здания составляла 150 000 долл. США. До сдачи в аренду организация будет производить работы по реконструкции здания. Предполагаемые расходы по реконструкции составят 20 000 долл. США, после чего (по оценкам экспертов) справедливая стоимость здания увеличится. Вместе с тем до осуществления работ по реконструкции здание будет оценено в 150 000 долл. США.
Возможна ситуация, когда дисконтированная стоимость выплат, производимых организацией в связи с инвестиционной недвижимостью, будет превышать дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. В этом случае необходимо определить, возникнет ли обязательство у организации, и оценить это обязательство в соответствии с МСФО (IAS) 37 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы».
Пример 4. Организация приобрела в рассрочку на 5 лет здание торгового центра, которое предполагается сдавать в операционную аренду. Приведенная стоимость платежей за здание, которую должна уплатить организация, составляет 640 000 долл. США. Прогнозная дисконтированная стоимость арендных платежей, которые будут получены от арендаторов, составляет 600 000 долл. США. В данном случае организация отразит в учете оценочное обязательство в сумме 40 000 долл. США в соответствии с МСФО (IAS) 37.
При изменении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отражается прибыль или убыток в том периоде, в котором они возникли.
Пример 5. Организация «Факел» приобрела в октябре 2011 г. земельный участок за 540 000 долл. США. По состоянию на 31.12.2011 справедливая стоимость участка составляла 560 000 долл. США. В ноябре 2012г. получено сообщение о том, что рядом с земельным участком будет строиться завод по переработке бытовых отходов. По состоянию на 31.12.2012 справедливая стоимость участка уменьшилась и составила 460 000 долл. США. Изменение справедливой стоимости участка отражается бухгалтерскими записями (табл. 4).
В финансовой отчетности организации земельный участок будет показан следующим образом (табл. 5, 6).
Таблица 4
Корреспонденция счетов
Дата Дебет Кредит Сумма, долл. США
31.12.2011 Инвестиционная недвижимость Прибыль от изменения стоимости инвестиционной недвижимости 20 000
31.12.2012 Убыток от изменения стоимости инвестиционной недвижимости Инвестиционная недвижимость 100 000
Отчет о финансовом положении Отчет о совокупном доходе
Показатель Сумма, тыс. долл. США Показатель Сумма, тыс. долл. США
Инвестиционная недвижимость (отдельная позиция в активе) 560 Прибыль от изменения стоимости инвестиционной недвижимости 20
Таблица 5
Финансовая отчетность организации «Факел» (фрагмент) за год, окончившийся 31.12.2011
Таблица 6
Финансовая отчетность организации «Факел» (фрагмент) за год, окончившийся 31.12.2012
Отчет о финансовом положении Отчет о совокупном доходе
Показатель Сумма, тыс. долл. США Показатель Сумма, тыс. долл. США
Инвестиционная недвижимость (отдельная позиция в активе) 460 Убыток от изменения стоимости инвестиционной недвижимости (100)
Основные характеристики модели учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости представлены в табл. 7.
Модель учета по себестоимости. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по себестоимости, должна оценить всю свою инвестиционную недвижимость в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
Основные характеристики модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости представлены в табл. 8.
Пример 6. Организация «Факел» приобрела в октябре 2011 г. земельный участок за 540 000
долл. США. По состоянию на 31.12.2011 справедливая стоимость участка составляла 560 000 долл. США. В ноябре 2012г. получено сообщение о том, что рядом с земельным участком будет строиться завод по переработке бытовых отходов. По состоянию на 31.12.2012 справедливая стоимость участка уменьшилась и составила 460 000 долл. США. Организация отразит в учете убыток от обесценения, поскольку балансовая стоимость участка ниже возмещаемой суммы, что отражено бухгалтерской записью:
31.12.2012:
Д-т сч. «Убыток от обесценения инвестиционной недвижимости»
Таблица 7
Модель учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости
Показатель Порядок учета
Оценка при признании Первоначальная оценка производится по себестоимости. В первоначальную оценку необходимо включать затраты по сделке
Оценка после признания Все объекты инвестиционной недвижимости отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев
Отражение изменения справедливой стоимости Прибыль (убыток) от изменения относится на прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли
Амортизация Не начисляется
Исключения В исключительных случаях, когда невозможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости, используется модель учета по себестоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение Положения МСФО (IAS) 36 не применяются, поскольку они уже выполнены
Таблица 8
Модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости
Показатель Порядок учета
Оценка при признании Первоначальная оценка производится по себестоимости. В первоначальную оценку необходимо включать затраты по сделке
Оценка после признания Все объекты инвестиционной недвижимости отражаются по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения
Отражение изменения себестоимости Себестоимость не изменяется
Амортизация Начисляется так же, как по аналогичным основным средствам. По земельным участкам амортизация не начисляется
Обесценение Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства» и МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов», отражаемые как убыток в том периоде, в котором он определен
Таблица 9
Финансовая отчетность организации «Факел» (фрагмент) за год, окончившийся 31.12.2011
Отчет о финансовом положении Отчет о совокупном доходе
Показатель Сумма, тыс. долл. США Показатель Сумма, тыс. долл. США
Инвестиционная недвижимость (отдельная позиция в активе) 540 — —
Таблица 10
Финансовая отчетность организации «Факел» (фрагмент) за год, окончившийся 31.12.2012
Отчет о финансовом положении Отчет о совокупном доходе
Показатель Сумма, тыс. долл. США Показатель Сумма, тыс. долл. США
Инвестиционная недвижимость (отдельная позиция в активе) 460 Убыток от обесценения инвестиционной недвижимости (80)
К-т сч. «Инвестиционная недвижимость» — на сумму 80 000 долл. США.
В финансовой отчетности организации земельный участок будет показан следующим образом (табл. 9, 10).
При применении модели учета по себестоимости организация в обязательном порядке должна определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в целях раскрытия информации. В исключительных случаях, когда организация не может определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с до-
статочной степенью достоверности, она обязана раскрывать следующую информацию:
— описание инвестиционной недвижимости;
— причины, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;
— по возможности, границы оценок, в которых, скорее всего, находится справедливая стоимость.
Список литературы 1. Международные стандарты финансовой
отчетности 2009: издание на русском языке. М.: Аскери-АССА, 2009. 1047 с.
Новости Б5
1. В Москве будут штрафовать за грязные рекламные шиты
2. Жилье за материнский капитал
3. Информацию о состоянии счета налоговики будут ждать дольше
4. Разработан новый порядок постановки на учет в налоговых органах
5. Новая декларация 3-НДФЛ зарегистрирована и опубликована
Страховые взносы
жизнь после ЕСН
I он-лайн доступ к правовой системе, от 500 рублей в месяц!
п| Актуальные ^
Везде Законодательство Практика Аналитика
REFERENT.RU
Обзоры
"Вступают в силу.
Федеральное законодательство Законодательство Москвы Правоприменение и консультации Правовые методики БухгалтерПресс
Основные документы Кодексы
Нормативно-правовые акты Первичные учетные документы Бухгалтерская отчетность Налоговый учет и отчетность Отчетность бюджетных организаций Статистическая отчетность Гражданско-правовые договоры
