CC BY
9
УДК 332.62
Бакуменко Н. С.
студент 4 курса землеустроительный факультет Гагаринова Н.В., к.э.н.
доцент
кафедра землеустройства и земельного кадастра Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина Россия, г.. Краснодар АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА
ФОРМИРОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Аннотация: В статье рассмотрены факторы, влияющие на рынок недвижимости. Проанализирована динамика сделок с объектами недвижимости по Краснодарскому краю. Выявлены недостатки информации, собранной в рамках массовой оценки объектов недвижимости в Краснодарском крае.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, ценообразующие факторы.
Bakumenko N.S.
student
4 course of land management faculty Kuban state agrarian University named after I. T. Trubilin
Russia, Krasnodar
Gagarinova N.B., candidate of economic Sciences, associate Professor associate Professor of land management and land cadastre Kuban state agrarian University named after I. T. Trubilin
Russia, Krasnodar ANALYSIS OF THE REAL ESTATE MARKET AND ITS INFLUENCE ON THE FORMATION OF THE CADASTRAL VALUE Abstract: the article considers the factors affecting the real estate market. Analyzed the dynamics of transactions with real estate in the Krasnodar region. Identified shortcomings of the information collected in the framework of mass valuation of real estate objects in the Krasnodar region.
Keywords: cadastral value, real estate valuation, real estate market, pricing factors.
Кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Данная стоимость является базой для расчета налогов, арендной платы, выкупной стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в 4 этапа:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) подготовка к проведению государственной кадастровой оценки;
3) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
4) утверждение результатов кадастровой стоимости.
На третьем этапе определяются ценообразующие факторы объектов недвижимости, выполняется группировка объектов недвижимости, сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, построение модели оценки кадастровой стоимости. Далее производится расчет кадастровой стоимости и анализируются ее результаты, затем составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки.
Оценщик для получения объективной информации перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости - исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах. Анализ рынка недвижимости подразумевает следующее: создание и наполнение аналитических баз данных, мониторинг рынка, исследование рынка, прогнозирование развития рынка.
На рынок всегда влияет несколько основных факторов — повышение налогов, усиление контроля государства за бизнесом, развитие российского производства, цифровая экономика, кредитование, развитие городов.
Сегодня на территории Краснодарского края в целом наблюдается повышенный рост объемов инвестиций в новое строительство, в том числе и на недвижимость на Черном море, а соответственно, на новый уровень выходит и качество капитальных строений. Кроме того, на территории края стартовал ряд социально значимых действенных строительных программ, среди которых «Повышение инвестиционной привлекательности Краснодарского края», целевая программа «Краснодару - столичный облик» и многие другие. Всё это приводит к повышению инвестиционной активности и во многом обуславливает повышение конкурентоспособности краснодарской недвижимости на российском и мировом рынках.
Для прогнозирования перспективного развития рынка недвижимости его следует рассматривать в разрезе отдельного сегмента вторичного жилья, отдельно новостроек.
Снижение цены на недвижимость в 2018 году обусловлено уменьшением спроса, который поддерживался за счет ипотечных средств. Данная проблема вызвана неуверенностью населения в завтрашних стабильных доходах или рабочих местах. Динамика цен на недвижимость по Краснодарскому краю представлена на рисунке 1.
60 ООО 69 ООО 6ЭООО 67 ООО «ООО 50 ООО 64 ООО 63 ООО 52 ООО
61 ООО 60 ООО
лир 17 май 17 йен 17 нйл 17 лег 1Т еен 17 мт 17 км 17 д« П она 1в феаТЙ мир апр 15
Рисунок 1 -Статистика цен на квартиры по месяцам в целом по Краснодарскому краю, руб/м2.
Прогноз цены на недвижимость зависит от характеристик самой недвижимости. Обзор рынка недвижимости 2017 года по данным сайтов с информацией о ценах, сделках позволяет полагать, что рынок вторичного жилья терпит снижение цены на недвижимость. Это сильнее всего касается такого сегмента как квартиры стоимостью 2-4 млн. рублей. В этот сегмент недвижимости в 2018 году входят 2-3 комнатные квартиры эконом класса. А также падение в цене на недвижимость осуществляется на квартиры эконом-класса до 1 500 000 рублей и квартиры бизнес класса от 5-6 млн. и более рублей. Но и в этих сегментах может измениться статистика в сторону серьезного уменьшения стоимости квадратного метра недвижимости. Финансовые трудности многих строительных компаний привели к образованию большого количества долгостроев в 2017 году и эта тенденция может продолжиться.
Анализ рынка недвижимости показывает, что большой объем продаж недвижимости совершается с привлечением заемных средств. Снижение реальных доходов и, как следствие, формирующаяся сберегательная модель поведения населения способствовали замедлению продаж на рынке недвижимости и сдерживанию потребительского спроса на объекты капитального строительства. Следовательно, восстановление и поддержание банковской сферы благоприятно скажется на продажах недвижимости.
На настоящий момент замедление движения на вторичном рынке вызвано позицией продавцов, которые не хотят уступать покупателям получить ту сумму, которую они для себя сформировали. Такая ситуация на рынке недвижимости продлится до тех пор, пока продавцы не осознают, что в следующем году их квартира уже подешевеет. Похожая ситуация прогнозировалась в свое время на рынке недвижимости в 2009 году, когда продавцам понадобилось от 3 до 6 месяцев для коррекции цен на свои объекты недвижимости. Рынок недвижимости чувствителен к изменениям в валютных котировках. Закономерность, здесь следующая: строительство
новостроек, ведется на импортных материалах, это увеличивает цену квадратного метра новостроек, а вторичная недвижимость подтягивается по цене к среднерыночной. Повышение стоимости строительных материалов и уменьшение спроса - самые важные факторы, влияющие на рынок недвижимости. Особенно эти факторы скажутся на тех строительных компаниях, у которых наибольшее количество начатых объектов строительства. Тем более если получение средств на строительство объектов рассчитано на кредитование банков и инвестиций от физических и юридических лиц, т. е. тех, у кого мало собственных средств. Такие стройки могут остановиться.
При анализе рынка недвижимости, важным является тот факт, что дата кадастровой оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов-аналогов для сравнения на «старую» дату, а также практически лишает оценщика возможности при необходимости связываться с подателями объявлений о продаже для уточнения деталей.
В результате анализа рыночной информации в сведениях отчета о проведении государственной кадастровой оценки на 01.01.2018 года, собранной в рамках массовой оценки объектов недвижимости Краснодарского края, выявлено что:
- рыночная информация представлена не по всем сегментам рынка;
- количество собранной рыночной информации не удовлетворяет требованиям репрезентативности по ценообразующим факторам по всем выделенным для моделирования группам;
- характеристики «Номер дома», «Материал стен», «Год постройки (год ввода в эксплуатацию)» указаны не для всех объектов аналогов, собранных по Краснодарскому краю.
Указанные сложности связаны со степенью развитости рынка недвижимости, а также с форматом и обычаями публикации сведений о продаже объектов недвижимости.
В целях решения указанных затруднений выполняется определение рыночной стоимости объектов из перечня объектов недвижимости, а также характеристики «Год постройки» и «Материал стен» для объектов определены на основании данных перечня объектов оценки, где это предоставлялось возможным. То есть производилось наследование характеристик из объекта оценки в объект аналог.
С учетом проблемы дефицита рыночной информации получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости объектов капитального строительства, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках просто прошедших по этим критериям объектов недвижимости.
Оценщик обязан глубоко проанализировать рыночную информацию. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую
стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной оспаривания кадастровой стоимости.
Использованные источники:
1. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)" [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
2. Обзор рынка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https: //www.realtymag.ru/krasnodarskiy-kray/kvartira/ prodazha/prices
3. Бакуменко Н.С. Теоритические аспекты проведения государственной кадастровой оценки в Краснодарском крае / В. Д. Жуков, Н.С. Бакуменко // Международный научно-практический журнал «Форум молодых ученых» // Саратов, 2018.-Вып. 8(24).
4. Барсукова Г. Н. История земельных отношений и землеустройства: учебное пособие / Г. Н. Барсукова, К. А. Юрченко, Н. М. Радчевский / Краснодар, 2011. - 463 с.
5. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288 с.
6. Гагаринова Н. В. Система управления земельными ресурсами в Краснодарском крае / Н.М. Каминская, А.А. Хальцева, Н. В. Гагаринова //Актуальные вопросы права, экономики и управления сборник статей V международной научно-практической конференции. - 2016. - С. 318-320.
7. Жуков В. Д. Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения / В. Д. Жуков, А. Н. Радчевский, К. А. Юрченко // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2015. - № 109. - С. 585-596.
8. Кузнецова А. С. Юрченко К. А. Практические вопросы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае / А. С. Кузнецова, К. А. Юрченко // Результаты научных исследований: материалы Междун. науч.-практ. конфер. - 2016. - С. 64-68.
9. Самойлова В.А. Анализ рынка недвижимости для целей массовой оценки // Перспективы развития российского государства и общества в современных условиях. - 2015. - № 1. - С. 77-80.
