CC BY
91
Ипотечное кредитование
анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие
их развитие
Одним из наиболее перспективных направлений розничного банковского бизнеса является ипотечное кредитование. Количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличилось с 300 в 2005 г. до 600 в 2006 г1. В целях стимулирования спроса со стороны населения банки постоянно увеличивают число ипотечных программ. В настоящее время в России действуют более 2 000 банковских программ по ипотеке2. При разработке ипотечных кредитных программ российские банки используют мировой опыт и накопившуюся отечественную практику.
Для анализа ипотечных программ банков важно выделить их основные параметры: кредитуемый объект недвижимости; пакет документов для оформления кредита; сумма кредита; процентная ставка; валюта кредита; срок кредитования; порядок погашения кредита и процентов; срок рассмотрения кредитной заявки.
Требования к заемщикам. В последние годы произошла либерализация условий предоставления ипотечных кредитов. Первоначально банки предъявляли очень жесткие требования к потенциальным заемщикам: возраст 25 — 45 лет, высокий уровень официальной заработной платы, высшее образование и т. д. Однако в условиях нарастающей конкуренции банки смягчили требования к потенциальным заемщикам. В настоящее время банки более активно стали заниматься кредитованием предпринимателей — собственников бизнеса, в то же время, предъявляя высокие требования к документам, подтверждающим уровень их дохода.
1 Гуркина Е. Ускользающее жилье // Профиль. — 2007. — № 5. - С. 60.
2 Паперная И. Страсти по жилью // Профиль. — 2007. —
№ 22. — С. 77.
и.н. Рыкова,
доктор экономических наук, Москва
Н.В. ФИСЕНКО Северо-Кавказский банк Сбербанка России
Объект недвижимости. В настоящее время банки предоставляют ипотечные кредиты на различные объекты недвижимости: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; не завершенные строительством объекты; земельный участок. До недавнего времени банки предпочитали предоставлять кредиты на покупку изолированных комнат лишь в том случае, если впоследствии вся квартира переходила в собственность заемщика. Однако в условиях роста цен на недвижимость комнаты в общежитиях являются более доступными для значительной части населения. Это подтолкнуло банки к внедрению специальных ипотечных программ на приобретение изолированных комнат. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также дало разрешение банкам-агентам предоставлять кредиты на изолированные комнаты. Банки начинают кредитовать под долевое участие в строительстве (однако требуют в залог при данном виде кредитования уже имеющееся в собственности заемщика или третьего лица жилое помещение). Внедряются ипотечные программы на строительство жилого дома под залог земельного участка. Абсолют Банк предлагает уникальную программу кредитования на приобретение коммерческой недвижимости. Некоторые банки начали программу рефинансирования.
Пакет документов для оформления кредита. В условиях усиливающейся конкуренции банки стараются сократить перечень таких документов3. Ми-
3 Павлова И. В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке. Методология ипотечного жилищного кредитования // Банковское кредитование. — 2005. — № 4.
нимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:
— документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/пору-чителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;
— документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
— документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
— документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации);
— документы, подтверждающие обязательства заемщика.
Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заем-щика/созаемщика/поручителя каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика/созаемщика/поручителя в зависимости от политики банка.
Исчезновение документов, требуемых для оформления кредита, станет возможным только в том случае, если кредитные бюро будут хранить не только кредитные истории, но и сведения о регистрации и проживании граждан, информацию об образовании, платежной истории, иных обязательствах (например, алиментах), занятости, налоговых отчислениях и т. д.
Обеспечение кредита. Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В российской банковской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных кредитов и погашению процентов обеспечивается, в основном, неустойкой и залогом приобретаемого объекта недвижимости. Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть свободно от обременений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита имущество должно использоваться заемщиком для проживания. Сдача приобретенного объекта недвижимости в аренду возможна при согласии банка, что оговаривается в кредитном договоре. Ряд банков использует в качестве дополнительного обеспечения поручительство физических или юридических лиц.
В соответствии с российским законодательством, если гражданин, взявший ипотечный кредит и не имеющий другого жилья, вдруг лишается возможности платить, то его можно выселить только в социальный жилой фонд. При этом банку придется нести затраты на переселение и решение всех судебных вопросов. Развитию ипотечных программ будет способствовать предоставление залогодержателям реальных прав по внесудебному обращению взыскания на предмет залога и установление на законодательном уровне процедуры перевода на покупателя заложенного права требования при его реализации на публичных торгах4.
Сумма кредита. В последнее время банки значительно сократили требования к величине первоначального взноса (с 30 до 10 %, а иногда и 0 %). Факт оплаты или наличия собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита банки требуют подтвердить до получения (или одновременно с получением) кредита. В настоящее время многие банки не требуют подтверждения факта оплаты первоначального взноса. Исключения составляют родственные сделки. При этом банк обязывает заемщика провести эти деньги через счета, открытые в кредитующем банке.
При этом немаловажная роль в процессе ипотечного кредитования принадлежит оценочной компании. Сумма кредита определяется исходя из оценочной стоимости объекта недвижимости. Некоторые недобросовестные оценщики за определенное вознаграждение завышают оценочную стоимость недвижимости, что значительно повышает риски банка. Так как в случае отказа клиента платить по кредиту банк не сможет реализовать недвижимость по цене, соразмерной сумме кредита. Таких фактов немного, так как оценочной компании это чревато отзывом лицензии.
Ряд банков внедрил ипотечные кредиты без первоначального взноса. Суть кредита в том, что заемщик оформляет два кредита — потребительский (на 15 % от стоимости приобретаемого объекта
4 Каурова Н. Н. Тенденции и перспективы развития рознич-
ного бизнеса коммерческих банков в России // Банковский ритейл. - 2006. - № 2.
недвижимости) и ипотечный (на 85 %). Необходимо отметить, что данные программы стимулируют рост продаж, но связаны с высоким риском для банков, поэтому они не получили широкого распространения. По пессимистическим оценкам, в случае падения цен на недвижимость заемщикам будет выгоднее отказаться платить по кредиту и отдать банку приобретенную квартиру, стоимость которой уже не покроет выданной ссуды5.
Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности. В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие виды доходов:
• доходы, получаемые им по другим местам работы;
• доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;
• доходы супруги (а) заемщика;
• сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщи-ком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет — для женщин, 60 лет — для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
Многие банки в расчет платежеспособности клиентов принимают «серые» доходы заемщиков, однако проверить их сложно, а чаще всего невозможно, что приводит к увеличению кредитного риска.
Некоторые банки определяют сумму кредита, исходя из суммарного актива, без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков. Суммарный актив представляет собой принадлежащий на праве собственности заемщику, заемщику и его супругу, созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в том числе коттеджи), в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещении для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги); автомобили или иные транспортные средства; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется на приобретение заемщи-ком/созаемщиком у продавца следующих объектов недвижимости:
• квартир;
5 Арт Я.«Покер лжецов» по-русски // Профиль. — 2007. — № 8. — С. 23.
• земельных участков;
• индивидуальных жилых домов.
Однако при данном кредитовании оценочная стоимость суммарного актива должна превышать определенную сумму.
Процентная ставка. Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (например, минимальная безубыточная ставка размещения) и внешними условиями (уровня рыночных процентных ставок).
Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость ипотечных продуктов, себестоимость обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс для всех коммерческих подразделений и отчет о прибылях и убытках в коммерческих подразделениях6.
Однако кредитная организация — достаточно сложная структура. Помимо коммерческих подразделений, приносящих банку прибыль, функционируют еще и так называемые обслуживающие подразделения, которые необходимо содержать. Поэтому при расчете себестоимости, в том числе ипотечных, кредитных продуктов, необходимо решить задачу распределения всех затрат: прямых, косвенных, производственных и непроизводственных.
Цена ипотечного кредитного продукта складывается непосредственно из прямой себестоимости, расходов, связанных со сбытом, и маржи банка. Словом, на формирование конечной стоимости влияет огромное количество факторов: какие-то увеличивают ее, какие-то уменьшают.
На начальном этапе легко распределить прямые затраты, которые находятся «на поверхности». Это заработная плата, арендные платежи. Естественно, при условии, что ипотечное подразделение и кредитующие филиалы четко распределены по территориям и можно разделить все арендуемые площади равномерно. По расходным материалам ипотечного подразделения ведется строгий учет распределения посредством формирования заявок. В конечном счете, точно известно, сколько и каких материалов израсходовано в ходе предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Все это автоматически включается в стоимость работы ипотечного подразделения.
В то же время в процессе ипотечного жилищного кредитования образуется большое количество затрат, которые сложно отнести на конкретные под-
6 Павлова И. В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское кредитование. — 2005. — № 3.
разделения. Вариантом решения данной проблемы может быть следующий: составление тарифного соглашения между подразделениями, установление соответствующих коэффициентов, в частности определение коэффициента участия по клиентам.
Одна из основных задач состоит в том, чтобы в конечном итоге отнести первоначальные затраты обеспечивающих подразделений на ипотечное кредитующее подразделение. В этих целях рассматриваются прежде всего следующие данные: стоимость аренды, расходы на внедрение технологий, фонд оплаты труда, затраты управления информационных (компьютерных) технологий. Вполне понятно, что управление информационных (компьютерных) технологий изначально оказывается самым дорогостоящим. В интересах налаживания его работы покупается оборудование, аккумулируются огромные расходы, связанные с оплатой каналов телекоммуникаций. И сначала все эти расходы аккумулируются и относятся именно на те подразделения, которые являются инициаторами приобретений.
Однако существуют расходы, которые нет возможности зарегистрировать и привязать к ипотечному кредитующему подразделению. Поэтому службы банка могут договориться по поводу того, что, например, вся стоимость обеспечивающих подразделений, которая осталась после распределения прямых затрат, распределяется пропорционально. Процент, приходящийся на ипотечное кредитующее подразделение, целесообразно определить в тарифном соглашении. Можно разносить затраты либо на основании договоренностей, которые жестко фиксируются в тарифном соглашении, либо по операциям, если есть возможность зарегистрировать распределение через данные бухгалтерских систем или систем внутреннего документооборота, т. е. четко определить количество операций и трудозатраты ипотечного подразделения.
Исходя из ставки привлечения ресурсов для ипотечных жилищных кредитов и себестоимости ипотечного кредитного продукта банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой привлекательности вложений в данный вид актива.
Эффективная доходность может использоваться для сравнения уровней доходности различных ипотечных кредитных продуктов между собой и с другими видами активов банка.
Эффективная доходность варьируется в зависимости от параметров ипотечных кредитных продуктов - взимаемых банком комиссий и плат,
устанавливаемых для каждого продукта индивидуально, например:
— сбор за рассмотрение заявления-анкеты;
— комиссии за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);
— плата за аренду банковской сейфовой ячейки;
— комиссия за снятие наличных денежных средств со счета клиента.
Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно различаться в разных банках.
В настоящее время средние процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 12 — 14 % в рублях и 10 — 11 % в валюте. Приход на российский рынок иностранных банков (Райффайзенбанк, Ситибанк, Банк Сосьете Женераль Восток и др.) не вызвало их резкого снижения. Это подтверждает, что действующие процентные ставки отражают реальную ситуацию на рынке и оснований предполагать их резкое снижение в настоящее время нет. К факторам, которые будут способствовать постепенному снижению процентных ставок, можно отнести: уменьшение инфляции, уменьшение стоимости привлекаемых ресурсов, увеличение размера портфеля ипотечных кредитов и сокращение операционных издержек.
Валюта кредита. Большинство банков предлагает своим клиентам ипотечные кредиты в рублях, долларах США и евро. В последнее время появились ипотечные кредиты в швейцарских франках и японских иенах. Процентная ставка по таким кредитам ниже, чем по остальным, и составляет 6 — 7 %. Это вызвано тем, что ресурсы в данных валютах привлекаются под более низкие процентные ставки. Однако необходимо отметить, что клиент, получивший кредит в швейцарских франках и японских иенах, может столкнутся с рядом трудностей. Во-первых, необходимость проведения конверсионных операций. Клиенту придется конвертировать полученные денежные средства в рубли, доллары или евро, чтобы расплатиться с продавцом недвижимости, а при погашении кредита будет вынужден производить обратную операцию. И все же указанные расходы не превышают тех расходов, которые понес бы клиент при получении кредита в рублях. Однако клиент должен помнить, что, получив кредит в иностранной валюте, он зависит от курса валюты. Срок ипотечного кредита достаточно длителен, и стоит взвесить, стоит ли экономия в ежемесячном платеже переживаний и нервов клиента в течение 25 лет. По нашим расчетам, чтобы расходы при кредитовании в йенах достигли расходов при кредитовании в рублях, курс йены должен вырасти с отметки 0,23 (в настоящее
время) до ориентировочно 0,30. И здесь есть выход — рефинансироваться в другом банке в рубли. Во-вторых, в соответствии с российским законодательством, разница между банковской ставкой и ставкой, установленной Налоговым кодексом (9 % в валюте), подлежит налогообложению. Таким образом, клиент понесет дополнительные расходы. При этом до 1 января 2007 г. налог на материальную выгоду составлял 13 %. В настоящее время он поднялся до 35 %. Но и здесь есть некоторые плюсы для клиента. В том случае, если до момента получения ипотечного кредита заемщик не пользовался имущественным вычетом (при этом он должен предоставить в банк письмо из налогового органа, подтверждающее данный факт), он освобождается от уплаты налога на материальную выгоду.
Срок кредитования. За последние годы средний срок предоставления ипотечных кредитов значительно увеличился (с 10 — 15 до 30 лет). Появились ипотечные программы на срок до 40 лет. Ипотечные кредиты с более длительным сроком являются более выгодными для заемщика. Во-первых, чем длиннее срок кредита, тем меньше сумма ежемесячного платежа. Во-вторых, если кредит выдается на больший срок, то это позволяет банку увеличить сумму выдаваемого кредита. В то же время необходимо отметить, что многие заемщики стремятся как можно быстрее погасить взятый ипотечный кредит. Например, в Сбербанке и ВТБ ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8 — 10 % от среднегодового объема портфеля7. Значительный объем досрочных выплат ведет к недополучению банками прибыли. Большинство банков использует в ипотечных программах мораторий или штрафы за досрочное погашение кредита.
Порядок погашения кредитов и процентов. Погашение суммы основного долга и процентов происходит ежемесячно. Наибольшее распространение в России получила система аннуитетных платежей. Такая система оплаты позволяет заемщику планировать расходы, а банку — прогнозировать предстоящие доходы.
Сроки рассмотрения кредитной заявки являлись важной проблемой ипотечных программ многих банков. Часто возникала ситуация, что в период рассмотрения кредитной заявки стоимость квартиры увеличивалась, и у клиента происходил срыв сделки. В последнее время банки значительно сократили сроки рассмотрения кредитных заявок: с 10 — 15 до 3 — 5 дней (при наличии у клиента полного пакета
7 Гуркина Е. Злостные плательщики // Профиль. — 2006. — № 45. — С. 71.
документов). Ряд банков объявили о еще более значительном сокращении срока рассмотрения кредитной заявки (2 дня). Однако большинство банков не стало внедрять системы ипотечного экспресс-кредитования. Во-первых, в условиях относительной стабилизации цен на жилье необходимость в этом отпала. Во-вторых, ипотечное экспресс-кредитование значительно увеличивает риски банков.
Законодательно четко не определен механизм проверки банками сведений, предоставленных клиентом. Значительную часть времени банк тратит на то, чтобы собрать информацию о потенциальном заемщике. Проверка клиента осуществляется всеми доступными банку методами, часто сомнительными. В результате можно получить информацию о том, что заемщик не был замечен в мошенничестве.
Новые ипотечные программы банки разрабатывают совместно с агентствами недвижимости, строительными и страховыми компаниями. При наличии договоренности между банком и агентством недвижимости последнее может предоставлять своим клиентам консультацию о возможности и процедуре получения ипотечного кредита в банке-партнере. Также агентство недвижимости может предоставить кредитную заявку клиента в банк, который производит ее рассмотрение и оформление кредита в более короткие сроки. Банки и строительные компании предлагают совместный ипотечный продукт со сниженной процентной ставкой в течение инвестиционного периода (до 2 лет). Новые кредитные программы банки внедряют при партнерстве со страховыми компаниями. Так, для оформления страховки при получении ипотечного кредита пакет документов можно передавать в банк. В страховую компанию документы доставляются курьером банка. Это позволяет сократить время оформления страхового полиса. Страховые компании открывают счета в банке-партнере, что делает более удобным для клиента систему оплаты страховки. Другим вариантом сотрудничества является проведение специальных акций по предоставлению страховой компанией-партнером скидок при страховании приобретенного с помощью ипотечного кредита жилья. Причем установленный страховой тариф действует на весь срок кредита.
В результате развития рынка ипотечного кредитования в России программы банков будут становиться более либеральными и доступными для клиентов: будет происходить плавное снижение процентной ставки, расширится круг потенциальных заемщиков, большинство кредитов будет предоставляться без первоначального взноса.
