CC BY
326
АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Кулумбетова Д.Б. Давлеткалиева К.Б.
Казахско-Русский международный университет, г. Актобе
Аннотация. В статье дается характеристика рынка жилой недвижимости, рассматриваются факторы, оказывающие влияние на его формирование и развитие, приводятся результаты анализа состояния рынка недвижимости города Актобе и Актюбинской области, рассматриваются средние цены, темпы строительства, перспективы развития данного рынка.
Ключевые слова, жилая недвижимость, рынок недвижимости, стоимость жилья, жилищное строительство, арендное жилье, кредитное жилье, сделки купли-продажи
Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей [2]. Необходимость проведения анализа и оценки развития рынка недвижимости определяется ее значимостью в экономической и социальной сферах, ее ролью в обеспечении благосостояния и качества жизни населения.
В условиях рыночного хозяйствования объекты недвижимости вовлекаются в торговый оборот, приобретая различные формы и оказывая воздействие на потребительские инвестиционные процессы,
- понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с консалтинговой, оценочной, риэлторской, девелоперской и иными видами деятельности;
- появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.
- ипотека, как инструмент инвестирования в недвижимость, является достаточно востребованной, для многих это единственный реальный способ купить жилье в собственность.
Рынок недвижимости делится на два разных сегмента - рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. В настоящее время в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка жилой недвижимости, которое определяется многими факторами неэкономического порядка, социальными, демографическими, культурными и т.д. Специфику рынку жилой недвижимости придает также длительность и сложность покупки или продажи жилой недвижимости, длительность сроков ее использования; низкая ликвидность; зависимость от «человеческого» фактора, финансовых возможностей населения разных регионов для приобретения недвижимости, государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и природных условий в регионе. Жилая недвижимость занимает особое место в системе общественных отношений. ее можно рассматривать как потребительское благо и как инвестицию.
Основными факторами, регулирующими рынок жилой недвижимости, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Величину спроса на региональном рынке жилой недвижимости определяют следующие основные факторы. уровень платежеспособность населения региона; изменения общей численности и структуры населения; изменения во вкусах и предпочтениях населения, условия и доступность ипотечного кредитования. Величину предложения на рынке жилой недвижимости определяют следующие основные факторы. наличие резерва объектов недвижимости в находящейся в эксплуатации; объемы нового строительства и затраты на него.
Виды сделок на рынке жилой недвижимости подразделяют на сделки купли-продажи, аренды, ипотеки и др. По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный [1]. Первичный рынок обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот, на вторичном рынке жилой недвижимости проводятся сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации.
На первичном рынке стоимость жилой недвижимости определяется уровнем затрат на строительство и уровнем планируемой прибыли застройщика. В целом стоимость первичного жилья превышает стоимость находящегося в эксплуатации на 20-30%, что объясняется стабилизацией рыночных механизмов, отсутствием износа, большей комфортабельностью, удобством планировки, иными техническими требованиями к новым домам.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике средняя стоимость жилья эконом-класса на вторичном рынке недвижимости г. Актобе в настоящее время составляет около 800 долларов за кв. метр [4]. В 2014 году продолжилась тенденция повышения цен на рынке жилья. Стоимость нового жилья в области за 2014 год возросла более чем на 30 процентов, а цена за «квадрат» вторичного жилья, поднялась более чем на 15 процентов (таблица 1). Спрос и предложение на коммерческую недвижимость в городе сохраняется, несмотря на повышение цен и нестабильную экономическую ситуацию.
Таблица 1 - Цены продажи нового жилья и перепродажи вторичного жилья в г. Актобе в
2010-2014гг.
Недвижимость, тип сделки Средняя цена на недвижимость (за кв.м.) в Актобе (в тенге)
2010г. изменение за год, % 2011г. изменение за год, % 2012г. изменение за год, % 2013г. изменение за год, % 2014г. изменение за год, %
Стоимость на вторичном рынке 110087 -1,51 117009 6,29 124974 6,81 127567 2,07 147380 15,53
Средняя стоимость нового жилья 96813 0,01 101720 5,07 137940 35,61 143917 4,33 189124 31,41
На рисунке 1 приведена динамика стоимости жилой недвижимости за период 20052014 годы.
Из рисунка 1 видно, что средний уровень цен на жилье, находящееся в эксплуатации в городе по сравнению с докризисным 2007 годом сократился примерно на 9%, а средний уровень цен на новое жилье увеличился примерно на 35%, что обуславливается постоянно растущей себестоимостью строительства и спросом на качественное, новое жилье.
40% реализуемого в городе жилья относится к малоэтажным частным или многоквартирным домам. При этом еще около 40% предложения представлено квартирами в четырех и пятиэтажных домах. На квартиры в современных многоэтажных домах (свыше 6 этажей) приходится не более 20% предложения. Вместе с тем существенная часть предложения (преимущественно в малоэтажном сегменте) представлена незаконно возведенными объектами, что существенно повышает риски при совершении сделки купли-продажи. Так в Актобе насчитывается около 10 тыс. незарегистрированных объектов недвижимости основная часть которых представлена частными домами и земельными участками [5].
По данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость средняя стоимость индивидуальных жилых домов составила в марте 30021538 тенге за объект. Это на 4,44% меньше чем месяц назад и на 38,15% ниже, чем в марте 2013 года. Столь резкое снижение цен в годовой амплитуде обуславливается непропорциональным приростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка. В свою очередь средняя стоимость сотки земли для индивидуального жилищного строительства, садоводства и ведения сельского хозяйства составила 169 380 тенге за сотку. Это на 0,41% меньше чем месяц назад и на 95,58% ниже, чем год назад. Так же как и в случае с индивидуальными жилыми домами резкое снижение цен в годовой
амплитуде обуславливается непропорциональным ростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка.
200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
Рис 1. - Динамика стоимости жилой недвижимости в г. Актобе за период 2005-2014 годы
Элитная вторичная жилая недвижимость реализуется по 1000 долларов за «квадрат», средняя стоимость элитного жилья в новостройках составляет около 1200 долларов за квадратный метр. Стоимость жилья в новостройках, возводимых в рамках различных социальных программ не превышает 700 долларов за кв. метр.
За счет естественного прироста населения спрос на жилье в городе стабилен. Однако значительная его часть ориентирована на недорогое жилье. При этом за счет кредитных средств заключается сравнительно большое количество сделок, достигающее на первичном рынке примерно 20-25% от общего объема транзакций. Причем немалое количество жилья приобретается в рамках социальных программ.
За 2013 год в Актобе построили более более 300 тысяч «квадратов» жилья. Из них 1,4% запланированного ввода жилья составляет индивидуальное жильё, построенное за счёт средств населения (157,1 тысячи «квадратов»). Ещё 32,7% составляет коммерческое жильё за счёт средств предприятий (это около 100 тысяч квадратных метров). Кредитное жильё по системе жилстройсбережений составит около 10,9% от общего ввода жилья (33,3 тысячи квадратных метров). Арендное жильё для молодых семей - 2,6% (7,8 тысяч квадратных метров), жильё через «Самрук Казына» - 1,3% (3,85 тысяч). А арендное жильё для очередников составляет всего 1,2% (3,699 тысячи квадратных метров) [5].
По уровню обеспеченности жильем Актюбинская область занимает 9-е место среди регионов Казахстана, с показателем 20,1 квадратов на человека. Постановлениями Правительства Республики Казахстан от 31.05.2013 года, от 30.09.2013 года и от 31 марта 2014 года утверждены изменения и дополнения в программу «Доступное жилье -2020», в том числе в части отдельных параметров и механизмов реализации программы АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
Впоследствии на основе объединения этой Программы и других действующих программ: «Развитие регионов», «Программы развития моногородов на 2012-2020 годы», «Модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2011-2020 годы», «А; булак на 20112020 годы» была разработана Программа развития регионов до 2020 года, утвержденная По-
I
3
И
Ч I
III I I I
находящееся в | эксплуатации новое жилье
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
становлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728. Целью Программы является создание условий для развития социально-экономического потенциала регионов через формирование рациональной территориальной организации страны, стимулирование концентрации населения и капитала в центрах экономического роста [6].
В рамках Программы предусмотрен комплекс мер государственной поддержки следующих действующих и новых основных направлений жилищного строительства: строительство жилья местными исполнительными органами для очередников, а также через «Жилстройсбербанк» для всех категорий граждан и для молодых семей, возведение арендного жилья по линии АО «КИК», строительство и реализация жилья через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», намечено более активное привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование ГЧП, развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки, ИЖС, а также развитие строительной индустрии и другие направления. Главной целью государственной жилищной политики является создание условий для обеспечения граждан доступным жильем.
Таблица 2 - Финансирование объектов жилой недвижимости и инфраструктуры, планируемых к строительству в 2015 году
№ Наименование строящихся объектов жилой недвижимости и инженерно-коммуникационной инфраструктуры Планируемый объём средств
Строительство арендного жилья для очередников МИО
1 Строительство жилого дома №4 А,Б,В,Г в микр. «Нур Актобе», г. Актобе 883 220,00
3 Строительство жилых домов в области 305 053,00
Итого 1 188 273,00
Строительство арендного жилья для молодых семей
1 Строительство жилого дома №27 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе" 558 520,00
2 Строительство жилого дома №28 А,Б,В,Г в микрорайоне "Нур Актобе" 821 480,00
Итого 1 380 000,00
Строительство кредитного жилья ЖССБК
1 Строительство жилого дома №26 А,Б,В,Г в микрорайоне "Нур Актобе" 1 236 490,00
2 Строительство жилого дома №19 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе" 962 630,00
3 Строительство жилого дома №20 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе" 970 880,00
Итого 3 170 000,00
Всего по жилью: 5 738 273,00
Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры 3 677 729,00
Всего за счет средств Республиканского Бюджета 9 416 002,00
В соответствии с Программой жилищного строительства за период 2012-2020 годы в области планируется построить более четырех миллионов квадратных метров жилья. По итогам 9 месяцев 2014 года введено в эксплуатацию 19,6 тыс. кв. метров общей площади кредитного жилья через систему жилстройсбережений за счет средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 186 семей. Также введено в эксплуатацию 16,9 тыс. кв. метров общей площади арендного жилья для очередников за счет средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 237 семьи. За счет средств местного бюджета периода введены в эксплуатацию 103 квартиры населению, стоящему в очереди в акиматах. В Программе, наряду с традиционными видами жилищного строительства, предусмотрены новые направления: арендное жилье через АО «Казахстанская ипотечная компания», арендное жилье для молодых семей с правом выкупа, жилье через Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
На 2015 год предполагается финансирование из республиканского бюджета строительных работ (услуг) по возведению объектов жилой недвижимости и инфраструктуры в
размере 5738273 тыс. тенге, из них на строительство жилой недвижимости в г. Актобе предполагается выделение 1755491 тыс. тенге (таблица 2) [3].
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- рынок арендного жилья города Актобе демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;
- на конец 2014 года ситуация на рынке недвижимости более или менее стабильная, резких скачков цен не наблюдалось;
- Актюбинская область занимает одну из лидирующих позиций по реализации программы «Доступное жилье-2020»; в регионе наблюдается увеличение объема строительных работ (в 1,4 раза), планомерно реализуются все девять направлений программы «Доступное жилье-2020»;
- несмотря на активное начало строительства жилья по госпрограмме 2011-2014 годов, в целом в области лидирует индивидуальное строительство. 72% возведенных в уходящем году квадратных метров жилья построены населением на собственные деньги.
Литература
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
3. Информация по объектам, планируемых к строительству в 2015 году в рамках программы "Доступное жилье-2020". Официальная информация Акимата Актюбинской области.
4. http://www.stat.gov.kz. Официальный сайт Комитета по статистике Министерства Национальной Экономики Республики Казахстан.
5. http://www.krn.kz. Портал КазРиэлт-Недвижимость
6. Программа развития регионов до 2020 года, утвержденная Постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728 «Об утверждении Программы развития регионов до 2020 года (с изменениями по состоянию на 05.02.2015 г.)».
