CC BY
439. Смирнова А.В. / соискатель кафедры коммерции и технологии торговли Российского университета кооперации. [Электронный ресурс]. Режим доступа: E-mail: [email protected] / (дата обращения: 23.11.2017).
УПРАВЛЕНИЕ МАРКЕТИНГОМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН Кыдырбаев А.Ж.
Кыдырбаев Адиль Жанузакович - магистрант, специальность: управление проектами, Учреждение образования Алматы Менеджмент Университет, г. Алматы, Республика Казахстан
Аннотация: в статье изложены ключевые аспекты в разработке и управлении маркетинговыми стратегиями на рынке недвижимости, способствующие достижению целей компаний по реализации недвижимости. Автором произведен мониторинг рынка недвижимости, выявлены проблемы и предоставлены пути их решения посредством использования стратегий маркетинга.
Ключевые слова: анализ, маркетинговая стратегия, конкурентоспособность, недвижимость, государственные инструменты регулирования рынка недвижимости, факторы влияния на рынок недвижимости.
В каждой отрасли маркетинговая деятельность имеет свои особенности, функционирующие на этих рынках. Операции с недвижимостью - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости [2, с. 200].
Недвижимость - один из сложных, эксклюзивных и социально значимых товаров, который требует специально разработанных методик проведения маркетинга. Маркетинг, являясь специфической функцией управления, имеет большое значение при определении характеристик и масштаба проекта на первоначальной стадии. Современное определение маркетинга, данное американской ассоциацией, представляет его как процесс планирования и воплощения идеи (продукта), установление цены на нее, продвижение и реализацию идей, товаров и услуг посредством обмена, удовлетворяющего цели отдельных лиц и организаций [1, с. 383].
Маркетинговая стратегия предприятия позволяет понять, как планировать и реализовывать всевозможные мероприятия в компании, направленные на реализацию планов и задач. Она связана с вопросами, направленными на то, чтобы увеличить продажи и доход предприятия.
Задачи маркетинговой стратегии:
- комплексное изучение всего рынка;
- объективная оценка спроса и потребностей;
- разработка маркетинговой стратегии и выработка методов, позволяющих ее реализовать [3].
Как в любой другой стране, становление и развитие рыночных отношений в экономике Казахстана связано в основном с объектами недвижимости. К маркетинговым стратегиям предъявляются определенные требования: четкая формулировка, конкретика; их разработка с учетом требований рынка; распределение на долгосрочные и краткосрочные; разработка с учетом ограниченности ресурсов [4].
Причинами затруднений в использовании маркетинговых инструментов является целый комплекс проблем, от специфики продажи дорогостоящих товаров и услуг длительного использования до высокой конкуренции в сегменте продаж.
Инструменты в свою очередь направлены на достижение компанией более выгодного положения на рынке среди действующих компаний, учитывая ассортимент, цену, рекламу и т.д. Действия стратегии по нейтрализации угроз со стороны как новых, так и действующих конкурентов предполагают создание для них различных препятствий, в том числе сокращение издержек по мере роста объемов производства, дифференциация продукции, стимулирование посредников, использование патентов.
Анализ рыночных возможностей посредством использования маркетинговых исследований и систем маркетинговой информации является одним из ключевых аспектов в достижении целей компании. Изучение маркетинговой среды, рынка индивидуальных потребителей, рынка предприятий также играют немаловажную роль в этом вопросе.
Необходимо учесть, что без формулирования четкой концепции маркетинга и разработки систем маркетинга не предоставляется возможным ориентировать деятельность компании или предприятия на достижение конкурентоспособности продукции или услуги.
К тому же на стратегию фирмы оказывают влияние компоненты внешней среды. Таковыми являются: налоговая система, политика поставщиков, потребителей, факторы политической, экономической, социально-демографической, природно-климатической среды и др. В первую очередь, развитие рынка недвижимости зависит от спроса и предложения. При постоянстве всех иных параметров снижение цены на объект недвижимости ведет к возрастанию спроса и наоборот.
Стратегический маркетинг на предприятии необходимо совершенствовать и необходимо постоянно совершенствовать знания в этой современной, сложной и имеющей большие перспективы развития области экономической науки.
Рынок недвижимости в Республике Казахстан только складывается. В классическом понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость.
Основным факторов, оказывающим влияние на рынок недвижимости является экономическая ситуация в стране. Одним из таковых является девальвация национальной валюты. В результате девальвации тенге в 2014 и в 2015 годах ипотечное кредитование на протяжении последних 2-х последних лет демонстрирует значительный спад. Это явилось следствием установления банками второго уровня (БВУ) повышенных требований по ипотеке, а также дефицитом долгосрочной ликвидности у БВУ. В пост-девальвационном периоде рынок недвижимости Казахстана по-прежнему малопривлекателен для прямых иностранных инвестиций [5].
За последние несколько лет, несмотря на рост объемов ежегодного ввода построенного жилья в эксплуатацию, состояние жилищного фонда по республики увеличилось незначительно. В связи с нарастанием естественного выбытия жилищного фонда общая площадь жилья и обеспеченность населения увеличиваются незначительно [6, с. 2].
Объемы ввода в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане показывают положительные тренды, прирост составил 84,2% [7].
Но, несмотря на это, девелоперы отдают предпочтение обновлению существующего, но морально устаревшего фонда коммерческой недвижимости, нежели строительству объекта «с нуля». Это обусловлено значительно низкими показателями качества самого строительства. И, немаловажную роль играют исполнители.
В данном вопросе стимулировать спрос на новостройки возможно за счет использования государственных программы жилищного строительства. Они могут облегчить доступ населения к недорогому жилью. Такие меры уже были предприняты и с 2012 года за счет средств государства было построено 3 млн кв.м. арендного жилья (9% от общего объема) и 2,6 млн кв.м. кредитного жилья (7% от общего объема). В дальнейшем объемы строительства арендного и кредитного жилья будут поддерживаться на текущих уровнях, т.е. по полмиллиона арендного и кредитного жилья в год.
63
Согласно концепции новой госпрограммы в сфере строительства жилья, инвестиции в жилищное строительство предполагаются на уровне 16 трлн тенге из которых 10% за счет средств государства. В случае успешной реализации программы можно ожидать ежегодный прирост жилищного строительства на 10 миллионов кв.м. (10,5 млн кв.м. в 2016 г.) [8].
Рынок в казахстанских условиях формируется при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости в большинстве случаев осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. О чем свидетельствует недостаточная разработка и отсутствие глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. Интенсивное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, слабой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц. От правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит и эффективность, и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере. К тому же, большая часть объектов недвижимости Казахстана обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа.
Следует упомянуть и о низком качестве жилищного фонда в Казахстане. По данным за 2015 год, обеспечение удобствами, в том числе канализациями, имели лишь 85% жилищ, центральное горячее водоснабжение - 56%, ванна - 62% от общего городского жилищного фонда. Для сельской местности соответствующие показатели в разы хуже.
Рынок новостроек более подвержен ценовым колебаниям в отличие от рынка вторичного жилья. Предложение превышает спрос на новостройки. Ежегодно в Казахстане увеличивается ввод в эксплуатацию нового жилья. К тому же, в течение следующих 15 лет по программе «Нурлы жер» планируется обеспечить жильем 1,5 миллиона семей. Вдобавок ко всему этому, в сентябре 2017 закончилась международная выставка «Экспо-2017», на рынке Астаны образовалось большое количество предложений на недвижимость, а спрос остается на прежнем уровне.
Исходя из вышеперечисленных факторов, можно сделать вывод, если не принять серьезных мер, рынок недвижимости Казахстана в ближайшие пять, шесть лет рухнет.
На мой взгляд, многие потенциальные покупатели жилья в новостройках теперь переориентируются на жильё вторичного рынка. Это обусловлено низким качеством вводимых в эксплуатацию новых жилых объектов. К примеру, ЧП в г. Караганда -знаменитая «Бесоба»; регулярные новостные выпуски и посты о низком качестве застройки многоэтажных жилых домов в мкр. Алгабас г. Алматы. «Алгабасовские» дома, построенные по госпрограмме «Доступное жилье-2020», также вызывают вопросы по поводу качества строения, что свою очередь отталкивает потенциального покупателя.
Если говорить конкретно о «Бесобе», то, по мнению экспертов, там с самого начала все было далеко не так безоблачно. И риэлторам, и оценщикам, и отделу продаж было известно о наличии в этом жилищном комплексе. Но, несмотря на это, специалисты работали с заказами, потому что все акты на дом подписаны, застройщики на тот момент находились на месте. В данный момент рыночная стоимость квартир, оставшихся в «Бесобе», равна нулю. Должно пройти немало времени, прежде чем история с разрушением забудется.
При этом, несмотря на относительно позитивную статистику введенных в эксплуатацию жилых домов, остается открытым вопрос о качестве подобного жилья. Мы предполагаем, что в 8 совокупности, такие факторы как сжатые сроки по Программам, неквалифицированные строительные кадры, дешевые строительные материалы, коррумпированность в государственных структурах - не характеризуют вводимое жилье как качественное и безопасное.
Основой для принятия стратегического плана маркетинга является комплексный анализ, который проводится на основе тщательного изучения окружающей среды
64
маркетинга. Так предприятиям необходимо регулярно проводить ситуационный анализ, что позволит как выявить наличие проблем на самом предприятии, так и подстроиться под реалии рынка для достижения своих целей. Также в этом вопросе способствуют активность, наступательность, предприимчивость руководителей всех рангов на предприятии. Необходимо учитывать и социально-экономические, и политические изменения, происходящие в стране, так как они предопределяют значимые направления казахстанских предприятий в области стратегического маркетинга.
Ключом в решении проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, является грамотная подготовка специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и приемами исследований.
На уровне государственного регулирования развития рынка недвижимости необходим соответствующий закон, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности. Нельзя и забывать о рамках государственного регулирования рынка недвижимости.
На данный момент Министерством Национальной экономики представлен проект новой Государственной программы «Нурлы жер». Основной задачей программы является стимулирование жилищного строительства путем субсидирования процентной ставки по ипотечным займам, создание регионального фонда арендного жилья для социально уязвимых категорий граждан.
Политика в отношении развития рынка недвижимости не может быть ограничена только задачами увеличения масштабов жилищного строительства. Необходимо комплексное решение проблем, обеспечивающее повышение удовлетворения потребности населения, как в качестве, так и в количестве жилой площади, которая доступна среднестатистическому жителю Казахстана.
Принципы маркетинга во многом определяют сущность управления недвижимостью. Его система может быть построена на основе различных подходов, например, таких как:
- маркетинговый, системный, прогнозируемый, функциональный, комплексный, процессный;
- нормативный, административный, интеграционный, ситуационный, ресурсный подходы.
Отставание казахстанской системы управления недвижимостью подтверждается тем, что не ведется (или ведется не систематически) мониторинг экологичности городов, районов, населенных пунктов по системе показателей, характеризующих уровень шума, вибрации, содержание в воздухе, воде и почве вредных примесей и элементов и др.; мониторинг параметров социальной инфраструктуры района, города, а также факторов микро- и макросреды.
Основной задачей обеспечивающей подсистемы системы маркетинга объектов жилищного фонда, состоит в создании условий для эффективной реализации функций маркетинга.
Исходя из системного подхода, эти условия охватывают, с одной стороны, деятельность всех служб компании или предприятия, а с другой - все аспекты деятельности и работы по достижению целей маркетинговой стратегии компании.
Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы.
Рынок строительства и недвижимости развивается, во многом за счет функционирования государственной политики по поддержанию жилищного строительства. Так, вследствие изменений в денежно-кредитной политике страны на рынке недвижимости в конце 2015 года наметилась позиция «выжидания».
С 2012 года в разы увеличилась доля городского жилищного фонда в сравнении с сельским, что указывает на урбанизацию и сокращение плотности населения в сельской местности.
Слабое развитие кондоминиумов и низкая активность собственников жилья в их управлении.
Нехватка годового ввода жилья для обеспечения его воспроизводства в связи с износом.
Относительно низкий уровень благоустроенности жилья в сельской местности.
Постоянная низкая доступность жилья для населения со средним уровнем доходов, что обусловлено отставанием темпов роста доходов населения от индекса потребительских цен, а также цен на рынке жилья.
Низкий спрос на ипотечные займы в связи с жестким требованием к первоначальному взносу по займу и относительно высокими процентными ставками.
Нехватка профессиональных строительных кадров из-за легкого доступа в строительный рынок, коррупционным схемам в тендерах на оказание строительно-подрядных работ на государственных объектах.
Отсутствие ответственности государства за качество вводимого жилья.
Узкий рынок строительных материалов, не покрывающий нужды внутреннего спроса. Обеспечение осуществляется за счет импорта, что, в итоге, ввиду плавающего курса доллара США, прямо влияет на ухудшение фактора доступности жилья.
Малоэффективная оптимизация основных фондов за счет своевременного вывода непроизводственных активов, а также недостаточное совершенствование организации производства и труда, что сказывается на правильной эксплуатации оборудования, недопущении простоев и аварий, осуществлении своевременного и качественного ремонта.
После отбора целевых рынков необходимо с применением современных методов и средств разработать нормативы конкурентоспособности (качества) объектов:
1) Показатели качества строительных и отделочных материалов, сантехнического и электротехнического оборудования, дизайн объекта недвижимости. При невозможности прогнозирования нормативов конкурентоспособности исходя из будущих требований рынка, следует принять нормативы из стандартов и строительных норм;
2) Улучшить показатели экологичности и эргономичности объекта, а также окружающей природной среды (оказывающие вредное воздействие объекта недвижимости на воздушный бассейн, почву, воду, природу человека и животного мира.
3) Своевременное внесение поправок в отечественное законодательство государственными органами для подготовки компетентными организациями квалифицированных кадров как для строительного, так и жилищного рынков, принимая за основу международные стандарты, внедряя их на практике. Этот ключ также применим для усиления ответственности строительных компаний в случае выявления проблем в недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию,
4) Со стороны государства может потребоваться создание платформ, отвечающих за поддержку отечественного производителя (применимо для компаний, выпускающих строительные и отделочные материалы) в вопросе улучшения качества их продукции, что в итоговом счете окажет воздействие на снижение импорта в данном сегменте рынка.
5) Экономические показатели конкурентоспособности объекта недвижимости, в состав которых входят цена объекта, затраты на техническое обслуживание и ремонты за нормативный срок службы объекта недвижимости.
Список литературы
1. Соловьев Б.А. Маркетинг: учебник // М: ИНФРА-М, 2009. 383 с.
2. Старинский В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие // под ред.
Краюхина Г.А, Асаула А.Н., Кускова Т.А. // Питер, 2009. 200 с.
3. Журнал «Генеральный Директор» - профессиональный журнал руководителя. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gd.ru/articles/8148/ (дата обращения: 07.11.2017)
4. Михалева Е.П. Маркетинг. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://be5.biz/ekonomika/m005/toc.htm/ (дата обращения: 07.11.2017).
5. АО «Рейтинговое агентство Регионального финансового центра города Алматы» Обзор рынка недвижимости РК: Итоги 3 квартала 2016 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rfcaratings.kz/wp-content/uploads/2015/11/ОЪ70г-гупка-nedvizhimosti-RK-za-9mes-2016-goda.pdf/ (дата обращения: 06.11.2017).
6. АО «Рейтинговое агентство Регионального финансового центра города Алматы» Обзор рынка недвижимости и строительства в Республике Казахстан // Алматы, 2016. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rfcaratings.kz/wp-content/uploads/Nedvizhimost-Ru.pdf/ (дата обращения: 06.11.2017).
7. Анализ рынка недвижимости в Казахстане. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.marketingcenter.kz/2017/07-17-analiz-rynok-nedvizhimostikazakhstan.html/ (дата обращения: 07.11.2017).
8. АО «Рейтинговое Агентство РФЦА» Обзор рынка недвижимости РК. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rfcaratings.kz/wp-content/uploads/2015/11/Obzor-rynka-nedvizhimosti-RK-za-9mes-2016-goda.pdf/ (дата обращения: 07.11.2017).
ПРИМЕНЕНИЕ ПРИНЦИПОВ ГОСТ Р ИСО 9004-2010 В СИСТЕМЕ МЕНЕДЖМЕНТА КАЧЕСТВА ЖКХ Логинова Н.С.
Логинова Наталья Сергеевна -магистрант, кафедра управления персоналом, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Забайкальский государственный университет, г. Чита
Аннотация: в данной статье рассмотрены особенности реализации ГОСТ Р ИСО 9004-2010 в части основных принципов управления качеством в системе ЖКХ. Выявлены основные проблемы реализации стандарта в сфере ЖКХ. Ключевые слова: ЖКХ, менеджмент качества, потребитель, принципы менеджмента качества, стандартизация качества услуг.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что стандарты менеджмента качества с момента принятия ГОСТ Р ИСО 9004-2010 реализуются во всех сферах деятельности хозяйственных обществ. Наличие на предприятии системы менеджмента качества, особенно сертифицированной, является одним из ведущих конкурентных преимуществ. В то же время именно сфера ЖКХ вызывает наибольшее число негативных отзывов по качеству услуг со стороны населения, прежде всего, по соотношению цены и качества.
ГОСТ Р ИСО 9004-2010 «Менеджмент для достижения устойчивого успеха организации. Подход на основе менеджмента качества» устанавливает такие принципы [1]:
- ориентация на потребителя;
- лидерство руководителей;
- вовлечение работников;
- процессный подход;
- системный подход к менеджменту;
