CC BY
168
Государственное и муниципальное управление
УДК 36.1400
ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ
© 2014 Пыркова Ольга Михайловна
кандидат экономических наук, доцент Самарский государственный экономический университет E-mail: [email protected]
Ключевые слова: социальное жилье, социальное арендное жилье, рынок жилья, строительносберегательные кассы.
Показана роль социального жилья в России. Рассматриваются проблемы российского рынка жилой недвижимости. Обосновывается объективная необходимость участия государства в обеспечении жильем низкодоходных групп населения. Изложена точка зрения на то, как россиянам улучшить свои жилищные условия.
THE PRIORITY DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF SYSTEM OF SOCIAL HOUSING IN RUSSIA
© 2014 Pyrkova Olga Mikhaelovna
Candidate of Economic Sciences, associate professor Samara State University of Economics E-mail: [email protected]
Keywords: social housing, social rent housing, housing market, construction savings banks.
The role of social housing in Russia is shown. Problems of the Russian market of residential real estate are considered. Objective need of participation of the state for provision of housing for low-profitable groups of the population locates. The point of view is stated on how Russians to improve the living conditions.
Одной из наиболее острых социальных проблем в России является проблема обеспечения жильем граждан, которым государство Конституцией Российской Федерации (ст. 40) гарантирует права на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Проблема строительства доступного жилья в России является важнейшей экономической и социальной задачей уже несколько лет, однако решение ее все усложняется. Беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость с 2002 по 2008
год, значительно обгоняющий рост заработной платы, делал возможность решения задачи создания доступного жилья все менее и менее выполнимой. Сформиро-
ванный за все истекшие годы жилищный фонд далеко отстает от современных требований населения.
За годы советской власти особенно в период 1986-1990 гг. строительство велось достаточно интенсивными темпами (в среднем за год 68,7 млн.кв. м)1, и ввод жилья достиг к 1988 году 82 млн.кв. м в год. Однако этого не было достаточно для решения жилищной проблемы, число очередников росло ежегодно, все обязательства по выполнению требований населения в жилье лежали на государстве.
Основными проблемами российского рынка жилой недвижимости являются низкие темпы строительства нового жилья. В годы перестройки до начала последнего десятилетия жилищное строительство сократилось почти в три раза, и его ежегод-
108
Региональное развитие • №3,4 • 2014
regrazvitie.ru
ный объем составлял около 30 млн.кв. м в год. Объемы строительства жилья в России за последнее десятилетия выросли с 30,3 млн. кв. м в 2000 году до 64,1 млн.кв. м в 2008 г. В годы кризиса объемы строитель-
ства несколько сократились и на начало 2012г. составили 62,3 млн.кв. м., что явно недостаточно для удовлетворения потребностей населения (табл. 1).
Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
(млн. кв. м. общей площади)
Годы
1988 1990 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Российская Федерация 82 61,7 30,3 31,7 33,8 36,4 41,0 43,6 50,6 61,2 64,1 59,9 58,4 62,3
В результате Россия обладает одной из самых низких обеспеченностью жильем на душу населения 23 кв. м. Это существенно (иногда в два раза) ниже норм жилищной обеспеченности, установленных в Европе и США.
Негативным является и то, что значительную часть жилищного фонда в стране составляют дома, построенные 40 и более лет назад, имеющие высокий (свыше 30%) процент износа, доля ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда возросла до 3,0%.
Огромная очередь на улучшение жилищных условий - 2 млн. 800 тыс. семей (или 5% в общем числе семей) и 415,5 тысяч молодых семей стоят на учете. Это подтверждает объективную потребность в расширении рынка жилой недвижимости.
В настоящее время обеспечение нуждающихся жильем реализуется посредством ипотечного кредитования и ряда социальных жилищных программ.
Ипотечное жилищное кредитование -это важно, но это доступно не для всех. Число россиян, которые могут приобретать жилье в ипотеку, на самом деле не велико, такую возможность имеют не более 10% населения, поэтому расширение ипотечного кредитования не может сделать жилье доступным.
Социальное жилье также не может решить проблемы большинства населения. Его строится ничтожно мало. В стране должно быть минимум 5% социального жилья. В России же количество такого жи-
лья не дотягивает даже до 1%. Можно назвать лишь два реальных проекта социального жилья, реализованных в стране за последние годы. Это программа жилья для военнослужащих, уволенных в запас, и программа жилья для участников Великой Отечественной войны. Все остальные программы, которые финансируются из бюджетов субъектов Федерации («Молодой семье - доступное жилье», «Переселение жителей из ветхих и аварийных домов» и др.), сегодня реально не помогают улучшить жилищные условия того сегмента населения, на который они рассчитаны.
Таким образом, ни ипотека, ни государственные жилищные программы пока не могут повысить доступность жилья. Несмотря на сокращение объемов финансирования из государственных и муниципальных бюджетов на строительство социального жилья, необходимость участия государства в обеспечении жильем малоимущих категорий россиян оправдана, так как рынок не может решить эту проблему. Социальное жилье обязательно надо строить для сирот, врачей, учителей, военных и других низко доходных групп населения, нуждающихся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем. Однако в казне государства никогда не хватит денег, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, поэтому в современных условиях в России необходимо искать инновационные пути решения жилищной проблемы.
109
Государственное и муниципальное управление
Способы формирования рынка доступного жилья
Увеличение объемов нового жи-
лищного строительства
Повышение эффективности
управления жилищным строи- 4—
тельством
Снижение себестоимости строительства жилья
Учет стандарта потребительско-
го качества социально доступно-
го жилья
Повышение платежеспособного
спроса
—► Применение технологии жилищ-но - накопительного кредитования
—► Совершенствование развития со-
циальных жилищных программ
—» Ипотечное жилищное кредитова-
ние
Создание социального арендного жилищного фонда
—» Внедрение строительносберегательных касс
Рисунок 1 - Направления и способы формирования рынка доступного жилья в России
Проблему формирования рынка социально доступного можно решить только комплексно: повышая платежеспособный спрос населения и увеличивая объемы нового жилищного строительства (рис.1).
Прежде всего, государство должно создать возможность для приобретения жилья. Доступность жилья означает, что для каждой доходной группы нужно разработать механизм, с помощью которого люди смогут это жилье приобрести.
Перспективным является внедрение строительно-сберегательных касс (или строительных обществ) - это один из основных институтов инвестирования жилищной сферы и эффективных инструментов улучшения жилищных условий граждан. Основой механизма финансирования является объединение группы лиц, имеющих общие интересы в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья. Подобное объединение граждан для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять-шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипо-
течный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5-6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18 лет. Одновременно государство помогает участнику накопительной системы, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика.
В России существует огромная потребность в таком инструменте. В течение уже длительного времени в России разрабатывается закон о строительносберегательных кассах, рассчитанный на сегмент населения, который можно назвать средним классом. По оценкам, специалистов с помощью строительносберегательных касс удовлетворить свои потребности в жилье смогут порядка 30 млн. наших сограждан. В настоящее время на рассмотрение Правительства Россий-
110
Региональное развитие • №3,4 • 2014
regrazvitie.ru
ской Федерации внесен новый вариант данного законопроекта.
Мировой опыт показывает, что наиболее успешно строительно-сберегательные кассы работали в странах, которые очень близки по структуре доходов населения к России. Прежде всего, речь идет о Словакии и Венгрии, где за 10 лет строительносберегательными вкладами были охвачены от 30 до 45% населения.
Для семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не имеющих возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях социальных программ, наиболее доступной формой является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию, обслуживанию, уплате налогов. Поэтому необходимо формирование нового сегмента на жилищном рынке, регулируемого законодательством - арендного сектора.
Специалисты считают, что «строительство жилья для социальной аренды может решить жилищные проблемы, особенно тех, кто сегодня не может приобрести его в собственность, а это большая часть населения страны. Такая практика общеизвестна в мире. Приблизительно 37% строящегося жилья в Швейцарии сдается в аренду. В Великобритании этот показатель составляет 56%, в США около 25%. Наши соседи на Украине уже приняли Закон «О жилищном фонде социального назначения». В нем заложено главное - жилье получают малоимущие семьи по договору социального найма или социальной аренды, но по срочному договору»2.
Социальный арендный жилищный фонд может быть представлен несколькими видами жилья - доходные дома, бездотационные дома, муниципальные арендные дома.
Создание доходных домов имеет целью не столько их окупаемость для бюджетов и принесение каких-либо доходов, а в первую очередь решение жилищной проблемы граждан. Претендовать на заключение договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в приоритетном порядке должны именно очередники.
Можно с большой уверенностью сказать, что строительство государственных и муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное современное жилье. Оно послужит своеобразным буфером между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома смогут успешно конкурировать с огромной армией частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем. Это выведет из тени огромные денежные потоки и, возможно, даже явится стимулом продажи владельцами квартир "лишнего" жилья, используемого под сдачу, что приведет к увеличению предложения и опять же ослабит рост цен.
Еще одной возмездной формой улучшения жилищных условий являются бездотационные дома - это дома городского жилищного фонда, жители которых оплачивают содержание жилья и коммунальные услуги по себестоимости, то есть город не выделяет на эксплуатацию таких домов никаких дотаций. При этом дома принадлежат городу, очередники живут там без права приватизации и выкупа.
Бездотационное жилье - специфический сегмент городского жилищного фонда, который создан, чтобы предоставить очередникам возможность ускоренного, альтернативного получения жилья с использованием личных средств. Город предоставляет квартиру - жилье нормальных потребительских качеств с муниципальной отделкой, но оплачивать эту квартиру надо исходя из реальных затрат на ее содержание.
Тем не менее, данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.
Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду появятся в Калининградской, Нижегородской областях и Татарстане. В следующие годы предполагается начать массовое строительство таких домов, и в 2016 - 2020 гг. доля некоммерческого наемного жилья должна составить 10% всего вводимого жилого фонда, цена аренды та-
111
Государственное и муниципальное управление
ких помещений, возможно, будет ниже среднерыночной.
Программа найма жилья в сети бездотационных домов действует в Москве и Московской области с весны 2009г. Столичное правительство за последние годы построило 10 бездотационных домов для очередников - семь на территории города и три в Подмосковье.
Эта программа позволяет очередникам не проводить долгие годы ожидания на учете, а снять квартиру у города без права приватизации и выкупа квартир. На сегодня с помощью этой программы улучшили жилищные условия около 900 семей. Норма предоставления жилья в бездотационном доме - не менее 18 кв. м общей площади, но не более одной комнаты на очередника. Квартиры в бездотационных домах предоставляются очередникам либо со снятием с учета, либо без снятия3.
Муниципальные арендные дома - это дома, построенные на средства местного бюджета, находящиеся в собственности и управлении муниципалитета. Малоимущая семья, подавшая заявление, получает квартиру в таком доме в аренду (без права приватизации), или становится на очередь, если свободных квартир нет. Квартира предоставляется в аренду не на всю жизнь, а лишь до тех пор, пока семья находится в категории «малоимущие». При выходе из этой категории она обязана освободить квартиру, в которую вселяются в порядке очередности другие малоимущие. Плата за наем в таком доме не взимается, коммунальные услуги дотируются из местного бюджета. Дотация зависит от дохода жильцов, чем он выше, тем дотация меньше и наоборот.
Решающая роль в новой жилищной политике должна принадлежать государственно-частному партнерству. Социальное жилье в нужном количестве, в том числе жилье малоэтажное, может быть быстро построено частными инвесторами. Для этого государство должно создать им необходимые условия и предоставить льготы: бесплатную землю, снизить или отменить многие налоги, исключить все обременения при подключении домов к коммунальной инфраструктуре, а также и
барьеры в виде выделения части квартир местным администрациям. Это позволит снизить стоимость жилья и объемы бюджетных субсидий для малоимущих нанимателей.
В настоящее время в России разработана и адаптирована специально для экономики России и других развивающихся стран Программа «Жилищный шаг»4. Механизм Программы полностью соответствует Российскому законодательству и не содержит никаких законодательных ограничений.
Основными целями Программы являются:
■ Сформировать и внедрить, для развития жилищного кредитования в Российской Федерации, новый альтернативный «западной» ипотеке механизм, который поможет населению с невысоким уровнем доходов, самостоятельно решить жилищный вопрос.
■ Сделать условия платежей за жильё необременительными для заемщика.
■ Создать условия для появления в России долгосрочного цивилизованного найма жилья, на доступных для граждан условиях. Дать возможность семьям со средним уровнем дохода не только купить жилье, но и обеспечить ценовую доступность цивилизованного найма жилья.
Если механизм Программы будет внедрен, люди получат возможность приобрести жилье не только в кредит, но и на условиях выгодной цивилизованной аренды; а также обеспечить устойчивое развития рынка жилищного кредитования и выполнение ориентиров, поставленных правительством, по реализации долгосрочной стратегии развития национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также исполнение Федеральной целевой программы «Жилище».
Таким образом, приоритетными направлениями развития системы доступного жилья в России должны стать:
■ выработка государственной стратегии по созданию доступного жилья. Определить ценовые параметры доступного жилья для каждого региона России, типологию вариантов доступного жилья, методы стимулирования инвесторов и строите-
112
Региональное развитие • №3,4 • 2014
regrazvitie.ru
лей для создания инвестиционно-
привлекательного климата в этой сфере;
■ создание законодательных условий для тех групп покупателей, которые сегодня могут купить собственное жилье;
■ определение бюджетных возможностей для поддержки таких групп покупателей жилой недвижимости, как военнослужащие, молодые семьи и другие;
■ создание социального арендного жилищного фонда;
■ внедрение строительно-
сберегательных касс.
■ внедрение механизма Программы «Жилищный шаг».
Российский статистический ежегодник.
2012: Стат.сб./Росстат. - М., 2012.
2
Широков А. Доступное жилье — социальное. // http://opec.ru/1241499.html
3 Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 27.09.2010 № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы»//
http://www.bestpravo.ru/moskva/oy-postanovlenija/b2o.htm
^Программа "Жилищный шаг
//"http://sherjou.at.ua/news/programma_zhilis hhnyj_shag/2012-11-06-37
113
