CC BY
59
ЭКОНОМИКА
УДК 338.242
I АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ РАЗВИТИЮ | РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕРВИСЕ И ТУРИЗМЕ
Морозов Владимир Юрьевич, доктор экономических наук, профессор кафедры государственного и муниципального управления,
Бондаренко Марина Викторовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры
государственного и муниципального управления, m.bond@mail.ru,
ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва
The contemporary conditions determine the urgent task of developing the real estate market. Solving this task is prevented by bureaucratic barriers, market monopolization in a number of regions, the low level of development of construction industry and adjoining manufactures and other numerous factors.
В современных условиях важной задачей является развитие рынка недвижимости. Ее успешной реализации мешают административные барьеры, монополизация рынка в ряде регионов, а также слабый уровень развития строительной индустрии и смежных производств и многие другие факторы.
Keywords: real estate market, региональное строительство, строительная индустрия Ключевые слова:рынок недвижимости, региональное строительство, строительная индустрия
Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономики страны и воздействует на экономическое, социальное и политическое развитие территории.
Сфера недвижимости многогранна, представляет собой обширную область предметов и общественных отношений, связанных с собственностью, государственным регулированием, многими сферами человеческой деятельности. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которая не может быть нарушена без несоизмеримых потерь для объекта.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Это так называемая недвижимость по происхождению.
В России существует также недвижимость по закону. К ней относят воздушные, космические, морские суда, космические объекты (ст. 130 ГК РФ) [1]. Мы привели неполный перечень недвижимого имущества.
В англо-саксонской правовой системе недвижимость делится на «real-estate» — недви-
жимость как объекты материального мира (например, здания, сооружения, земельные участки) и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости (в частности, ипотека, сервитуты).
В классическом понимании рынок представляет собой организационно-экономические отношения в сфере распределения и обмена. Рынок является формой связи хозяйственных субъектов, отношения между которыми строятся на базе института частной собственности.
Применительно к рынку недвижимости можно сказать, что это регулируемая гражданским законодательством сфера обращения недвижимого имущества, выражающаяся во взаимодействии друг с другом продавцов, покупателей и третьих лиц на предмет совершения сделок с жилыми помещениями.
С точки зрения территориальных границ и масштабов рынка недвижимости, различают несколько его уровней: местный, региональный, национальный и мировой (внешний).
На сегодняшний день в условиях глобализации экономических отношений и углубле-
ния интеграции России в мировое сообщество национальный рынок недвижимости не остается индифферентным к процессам, происходящим на мировых финансово-торговых площадках, а также метаморфозам в жилищной сфере крупных развитых стран. Таким образом, в исследовании внутреннего рынка недвижимости, кроме эндогенных показателей, необходимо учитывать и экзогенные факторы (например, мировые цены на нефть, динамика цен на жилье на европейском и североамериканском рынках). И хотя мы не стремимся недооценивать роль внешнего мира, роль внутренних факторов, определяющих спрос, предложение и цену остается ключевой.
Рассматривая масштабы внутреннего рынка недвижимости, необходимо выделить следующую особенность: чем ниже уровень (местный, региональный), тем плодотворнее и содержательнее результаты анализа. Это свойство обусловлено тем, что рынок недвижимого имущества территорий неоднороден в силу различной степени развития функционирующего экономического комплекса. Но поскольку недвижимое имущество как объект сделок тесно связан с землей, максимальное к нему приближение позволяет установить уникальные характеристики локального рынка недвижимости, отражающие специфику ценообразования, формирование спроса и предложения. Однако в условиях недостатка статистической информации выход на уровень агрегированных оценок для национального рынка неизбежен. Вместе с тем, изучение регионального рынка невозможно без иллюстрации выявленных эффектов на примере отдельных городов.
Дело в том, что рынок недвижимости, как и многие другие рынки, подвержен циклическим колебаниям, зависящим от общей экономической конъюнктуры. При этом на некоторых участках волновых траекторий рынка недвижимости могут образовываться так называемые ценовые пузыри, одной из причин возникновения которых является перекос в структуре спроса в сторону инвестиционной компоненты. Таким образом, анализ спроса позволяет привести дополнительные доказательства существования ценового пузыря, стадию его развития, и, возможно, спрогнозировать момент его разрыва. Пузырь на рынке недвижимости является разновидностью экономического пузыря и может образоваться по причине
системного сбоя в структуре спроса и несоразмерном его превышении над предложением.
Успешному развитию рынка недвижимости мешают препятствия, монополизация рынка в ряде регионов, а также слабый уровень строительной индустрии и смежных производств. Можно сказать, что эти факторы играют ключевую роль в ограничении объемов строительства недвижимого имущества и стимулировании роста цен на него. Кроме того, следует принимать меры для улучшения качества застройки, обеспечить обустройство новых районов дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Для решения указанных проблем применение только административных рычагов недостаточно: необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги.
Перед регионами и муниципалитетами стоят собственные задачи. В частности, им нужно привести свою правовую базу в соответствие с требованиями земельного, жилищного и градостроительного законодательства, значительно увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений.
Всю совокупность факторов, препятствующих развитию рынка недвижимости, можно объединить в несколько групп.
Первая группа факторов — административные барьеры. Административные барьеры выражаются в излишней бюрократизации процесса согласования строительных проектов и получения земли под застройку. Подготовка к застройке обычного жилого дома по стандартному проекту, например, в Иркутске занимает 6 месяцев, а в Москве — 3—4 года. Вследствие этого на рынке постепенно сокращается предложение нового коммерческого и социального жилья. В целях уточнения контрольных и надзорных полномочий государственных органов в области капитального строительства и земельных отношений в действующее законодательство были внесены соответствующие поправки (Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Одним из результатов поправок стало упрощение процедуры согласования проектной документации и прохождения экспертиз. Совокупные затраты застройщиков в связи с упрощением процедуры государственной экс-
пертизы проектов должны были снизиться примерно на 30—60% [3], что трансформировалось в снижение себестоимости строительных работ и увеличение объемов строительства.
Помимо «узких мест» в государственной экспертизе проектной документации, действующая в настоящее время система государственного регулирования и надзора в сфере строительства не в состоянии обеспечить приемлемую ответственность строительных компаний за нарушения в этой сфере. Строительный рынок контролируют 15 разных ведомств и 13 надзоров, но при этом чиновник, выдающий лицензии, не несет никакой ответственности за их качество, а строительные компании не отвечают за результаты своей работы.
В качестве альтернативы лицензированию строительной деятельности было предложено ввести механизм корпоративной финансовой ответственности строительных компаний. Соответствующие поправки в законодательство предусматривают создание института саморегулируемых организаций, которые будут осуществлять реальный контроль и надзор сообща, и нести ответственность также вместе. Аналогичные саморегулируемые организации на сегодняшний день контролируют, например, профессиональную деятельность оценщиков и арбитражных управляющих. В качестве примера успешного применения корпоративной модели контроля из зарубежной практики инициаторы нововведения привели Италию, где была внедрена система саморегулирования в эксплуатации лифтов. Как следствие, количество брака изменилось в сторону уменьшения в два раза, а количество взысканных штрафов увеличилось вдвое. Подобные изменения ситуации предполагаются и на строительном рынке в России через два-три года после введения системы саморегулирования.
Однако введению в действие системы саморегулируемых организаций предваряет большой объем подготовительной работы, поэтому на сегодняшний день отказ государства от контроля за строительными компаниями признается нецелесообразным. Для совершенствования существующей системы государственного регулирования строительного комплекса было принято решение об учреждении единого государственного строительного надзора и продлении лицензирования строительной деятельности.
Вторая группа факторов — недостаток земельных участков для жилищного строительства.
Казалось бы, проблема дефицита земельных участков не должна касаться России. Рассмотрим этот вопрос подробнее.
В ходе реализации возникла масса проблем. Основная сложность заключается в том, что период точечной застройки в городах закончился. На сегодняшний день резервы точечной застройки городских территорий практически исчерпаны, то есть все земельные участки, где можно было построить жилье, уже заняты. Для продолжения строительства необходимо осуществлять инженерную подготовку новых территорий. Как правило, вкладывать средства в строительство инженерных сетей муниципалитеты вынуждают самих строителей. В результате сроки строительства увеличиваются, и в конечном итоге будущие жильцы покупают метры по цене, включающей эти дополнительные расходы. Для решения данной проблемы муниципалитетам необходимо передавать под застройку участки уже со всей необходимой инфраструктурой. Эта норма призвана помочь развернуть массовое строительство. Необходима поддержка модернизации коммунальной инфраструктуры, которая позволит сделать акцент на развитии новых микрорайонов [1].
Инженерная подготовка под строительство — мероприятие сложное и дорогостоящее. К тому же нередко населенные пункты не имеют генеральных (территориальных) планов развития. В лучшем случае они являются сильно устаревшими. Например, развитие Москвы в начале XXI века определялось Генеральным планом города, утвержденным в 1971 году, в котором не было предусмотрено ни увеличение численности населения, ни возрастание нагрузок на инфраструктурные сети. В настоящее время ведется активный мониторинг готовности генеральных планов развития городов [5].
Кроме того, данная проблема осложняется тем, что участки передаются под застройку без проведения соответствующих конкурсов. Таким образом, оборот земли в регионах носит закрытый, нерыночный характер. Во многих субъектах РФ строительные площадки достаются перекупщикам и простаивают, тем самым искусственно создается дефицит в ожидании еще большего роста цен на землю. В конце концов, такие манипуляции оборачиваются инфляцией, спекулятивными сделками и приводят к неустойчивости на рынке
недвижимости в целом. Понятно, что такой рынок не будет развиваться никогда.
Третья группа факторов — неразвитость промышленности строительных материалов. Одной из потенциальных угроз развитию рынка недвижимости является промышленность строительных материалов, объемы производства которых (например, цемента, кирпича) не соответствуют потребностям рынка [4].
Сегодня жилищное строительство в стране тормозится из-за нехватки такого важнейшего строительного материала, как цемент. Нынешнее производство цемента может обеспечить максимум 7% прироста ввода новых объектов недвижимого имущества.
Как оказывается, положение отрасли таково: средний износ основных фондов составляет 70%; производительность труда на российских цементных заводах в 5 раз ниже, чем на аналогичных по мощности зарубежных заводах; доля более безопасного в экологическом отношении и более экономичного «сухого» способа производства в общем объеме российского цемента не превышает 15%, в то время как за рубежом она доходит до 90%. Такие перекосы связаны с нехваткой инвестиций в техническое переоснащение цементных предприятий. Например, на строительство нового завода мощностью 1,5 млн тонн цемента в год, использующего «сухой» способ производства, требуется примерно $200 млн; на реконструкцию завода такой мощности нужно до $120 млн, а на перевод одной линии с «мокрого» на «сухой» технологический способ — до $40 млн. Сейчас дорогостоящее оборудование для цементных заводов приходится импортировать: ранее в России действовал завод «Волгоцеммаш», производивший оборудование для отрасли, — теперь он его не выпускает. На сегодняшний день только два из 43 цементных производств обновили свои линии, что говорит о непопулярности таких инвестиций.
Проблемы с производством цемента усиливаются сложностями, связанными с его транспортировкой ввиду обострившегося дефицита подвижного состава. Россия практически не имеет железнодорожной тары для железнодорожных перевозок сыпучих строительных материалов. Так, парк хопперов-цементовозов составляет примерно 12 тыс. единиц, а ежегодное их выбытие составляет около 500 штук. Хопперы-цементовозы в России не производятся и в период СССР закупались на Украине.
В пиковые периоды строительства нехватка хопперов-цементовозов вынуждает железную дорогу использовать зерновозы.
Необходимо также отметить высокую концентрированность цементного рынка. Из действующих на рынке около 50 предприятий на долю «Евроцемент групп» приходится 13 из них, общий объем продукции которых составляет порядка 40%. Причем на рынке европейской части России, где в основном и действует этот холдинг, его доля оценивается свыше 55%. У остальных компаний доля рынка не превышает 8%. Соответственно, некоторые цементные комбинаты, не имея практически никаких конкурентов, проводят агрессивную ценовую политику, направленную на повышение цены на свою продукцию [4].
Таким образом, отсталость технологической базы цементной отрасли, нежелание инвесторов вкладывать средства в обновление производственных технологий, проблемы с транспортировкой и монополизированность цементной индустрии тормозят развитие рынка недвижимости, способствуют росту цен на объекты недвижимого имущества в регионах.
В целях обеспечения материальной базы регионального строительства необходимо создавать в субъектах промышленность строительных материалов в соответствии с разрабатываемым планом. Конечно, не в каждом субъекте РФ следует создавать производство санитар-но-технического оборудования, но по таким направлениям, как цемент, кирпич, соответствующие предприятия должны быть организованы. Например, глина есть практически на всей территории страны, поэтому целесообразно создавать кирпичное производство, а не ввозить этот материал из других регионов. Особенно эта проблема актуальна для Дальнего Востока и Сибири, где по причине дорогой транспортировки доля транспортных расходов в общем объеме строительства практически удваиваются. Еще одна проблема — размещение по стране крупных производств. Для модернизации оборудования деревообрабатывающей, цементной и других отраслей необходима оптимизация ставок ввозных таможенных пошлин на приобретаемое оборудование.
Таким образом, динамичному развитию рынка недвижимости препятствуют различные факторы. Остаются неизученными многие вопросы, в частности, оценки инвестиционного и потребительского спроса на имущество, пути
преодоления ценовых перегревов. Существующие на сегодняшний день исследования региональных рынков недвижимости носят преимущественно маркетинговый характер, при этом недостаточно внимания уделяется качественным и количественным закономерностям формирования спроса, цены и предложения недвижимого имущества.
Высокие темпы роста за последние годы были характерны не только для России, но также имели место во многих развитых странах мира. Недвижимость является ключевым фактором, обеспечивающим социальную стабильность в стране.
Проведенное исследование показало, что в сфере строительства конкурентные отношения
между застройщиками не получили развития, о чем свидетельствует массовое нарушение органами местного самоуправления федерального законодательства о предоставлении земельных участков под жилищное строительство на конкурсной основе. Данный вывод подтверждают и результаты опроса строительных компаний. Монополизм в производстве цемента препятствует входу новых участников на рынок строительных материалов, ограничивает конкуренцию, тормозит технологическое обновление и мешает наращиванию производства.
Устранение выявленных недостатков будет способствовать развитию рынка недвижимости не только в отдельных регионах, но и в стране в целом.
Литература
1. www.wikipedia.org — свободная интернет-энциклопедия Wikipedia (дата обращения: 13.05.2011).
2. www.fas.gov.ru — официальный интернет-сайт Федеральной антимонопольной службы России (дата обращения: 13.05.2011).
3. www.gosstroy.gov.ru — официальный интернет-сайт Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (дата обращения: 13.05.2011).
4. www.housing.mos.ru — официальный интернет-сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (дата обращения: 13.05.2011).
5. www.minregion.ru — официальный интернет-сайт Министерства регионального развития Российской Федерации (дата обращения: 13.05.2011).
6. www.omorrss.ru — официальный интернет-сайт общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз строителей» (дата обращения: 13.05.2011).
