CC BY
28
Приоритеты России
О ТЕНДЕНЦИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ВЫЯВЛЕНИИ МОНОПОЛИЗМА, ОПРЕДЕЛЯЮЩЕГО РОСТ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ И ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
В. Г. САДКОВ, доктор экономических наук, профессор, директор Института бизнеса и права Орловского государственного технического университета
Я. В. ПОТАПОВА Орловская региональная академия государственной службы
Рынок жилой недвижимости, на долю которой приходится более 30 % мирового богатства, является важнейшей составляющей в экономике любой страны и частью ее национального достояния. Именно рынок жилья обеспечивает создание материально-вещественной основы жизнедеятельности для каждого человека. Состояние данного рынка является своеобразным индикатором состояния экономики: если на рынке жилья ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот. Таким образом, динамика его развития позволяет прогнозировать изменение общенациональной экономической конъюнктуры 1.
К сожалению, до настоящего времени какой-либо внятной общепризнанной экономической модели рынка российской недвижимости не предложено. Более того, если относительно таких городов, как Москва и Санкт-Петербург, имеются достаточно объемные мониторинговые наработки относительно динамики спроса, предложения и заключенных сделок, на основании которых проводятся анализ трендов и делаются соответствующие прогнозы, то в регионах такие базы, как правило,
1 Тургель И. Д., Придвижкин С. В. Рынок недвижимости как
сложная пространственная система: теория и методология анализа // Региональная экономика — 2006, №6. С. 22 — 31.
являются коммерческой тайной риэлтерских фирм и в свободном доступе отсутствуют.
Очевидно, что развитие строительной индустрии оказывает значительное влияние на формирование цен рынка недвижимости.
Основные цели и задачи развития отрасли определены в «Концепции стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года». Главные задачи в жилищном строительстве — ликвидация тенденции к старению и сокращению жилищного фонда и инженерных систем, переход к их интенсивному восстановлению и воспроизводству на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ, а также проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
Решение перечисленных задач требует:
1) разработки и реализации комплексной программы реконструкции жилых зданий, первых массовых серий, которая должна охватывать отдельные объекты, кварталы застройки, микрорайоны, города и населенные пункты, в целом, с ранжированием жилищного фонда «реконструкция — снос» и обязательным учетом кадастровой ценности земельного участка;
2) увеличения объемов многоэтажного строительства в крупных и крупнейших городах и плот-
ности застройки в связи с быстрым ростом стоимости земельных участков на городской территории;
3) развития малоэтажного строительства в двух перспективных направлениях — малоэтажной высокоплотной застройки и строительства развивающихся одноквартирных жилых домов.
Кроме этого получат развитие жилые комплексы, включающие увеличенную внеквартирную инфраструктуру. Для коммерческого жилья будут применяться индивидуальные проекты жилых домов и жилых комплексов с повышенным комфортом проживания за счет насыщенности квартир инженерным оборудованием, увеличением состава подсобных помещений и объектов инфраструктуры.
В прогнозируемом периоде планируется произвести качественные изменения строящегося и реконструируемого жилища. Во-первых, будет осуществлен переход к проектированию и строительству энергоэффективных домов из экологически чистых материалов и конструкций. Во-вторых, расширится до 50 % и более объем строительства частных семейных жилых домов в пригородных зонах и в сельской местности. В городах, в основном, будут строиться новые жилые дома повышенной комфортности. Для решения проблемы социального, в том числе бесплатного, жилья планируется использовать существующий жилищный фонд с обязательной его реконструкцией — повышением уровня комфортности квартир, энергоэффективности жилых домов, экологической безопасности жилой застройки и развитием в ней сети объектов социальной сферы услуг.
В перспективе до 2010 г. улучшение уровня жизни и качества проживания требует ввода в действие жилья в 2010 г. не менее 80 млн. кв. м в год, а за 2003 — 2010 гг. — суммарно 410 — 430 млн кв. м путем строительства коммерческого и муниципального жилья, в т. ч. домов для малосемейных, молодежных жилых комплексов, общежитий, домов для престарелых и инвалидов с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного — 20 % соответственно2.
Жилищный фонд Российской Федерации составляет 3 002 млн кв. м. В 2007 г. было введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн кв. м, что составило 119,4 % к соответствующему периоду предыдущего года. В 2006 г. темп роста
2 Концепция стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года //http://www. gosstгoy. ги/
жилищного строительства к 2005 г. составлял 116,1 % (для примера: в 1986 г. было введено 76 млн кв. м).
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Московской области, где введено 12,6 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. В Москве — 8,0 %, Краснодарском крае — 6,2 %, Санкт-Петербурге — 4,4 %, Республике Татарстан — 3,4 %, Тюменской области — 3,2 %, Республике Башкортостан — 3,1 %, Ростовской и Челябинской областях — по 2,8 %, Свердловской области — 2,7 %.
Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2 %. В 2007 г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 181,1 тыс. жилых домов общей площадью 25,7 млн кв. м., что составило 128,9 % к 2006 г. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительства жилья составила в России 42,6 %.
В то же время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70 %) жилья. За период с 2000 по 2006 г. площадь таких домов возросла с 66,89 млн кв. м. до 96,06 млн кв. м. Прослеживается тенденция потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25 % сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения 3.
В результате осуществления стратегии развития строительного комплекса планируется достижение следующих результатов:
1) темп роста инвестиций в основной капитал отрасли за счет всех источников финансирования — 8—10 % в год;
2) темпы роста объемов строительно-монтажных работ по договорам строительного подряда — 6 — 8 % в год;
3) ввод в действие жилых домов всех форм собственности — около 80 млн кв. м в год;
4) рост объемов производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций от 1,3 до 2,8 раза;
5) доля предприятий, производящих инновационную продукцию, в общем количестве предприятий промышленности строительных материалов — 12—15 %, в общем числе строительных организаций — 8—10 %;
3О жилищном строительстве в 2007 году //http://www. gks. ги/
6) доля импортных строительных материалов в среднем по отрасли — 4—5 %.
Как видим, о динамике цен на жилье в данном документе речи не идет. В проекте основных направлений развития градостроительства в Российской Федерации на 2004 — 2010 гг. этот вопрос так же умалчивается 4.
К специфическим особенностям города, региона, определяющими тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:
• экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона;
• административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;
• демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;
• географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров);
• структура и состояние недвижимого фонда города;
• природно-климатические и экологические условия и пр.
Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются 5:
a) политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей;
b) степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990—1994 гг.);
c) степень привязанности рынка к валюте (в какой валюте — рубли, доллары, евро — объекты выставляются на продажу). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998—1999 гг.;
d) конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в го-
4 Основные направления развития градостроительства в Российской Федерации на 2004—2010 годы //http://www. gos-stroy. gov. ru/
5 Стерник Г. М. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения //http://www. realtymarket. ru/
роде, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых, факторов);
е) взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).
Особняком от проблемы анализа динамики рынков недвижимости региона, и в то же время неразрывно с ней связанный, стоит вопрос оценки себестоимости строительства. Без тщательного анализа и аудита структуры себестоимости и ее роли в формировании цены на недвижимость вопрос о том, какую сверхприбыль получают строительные компании, остается открытым.
Наиболее весомой статьей в себестоимости являются материальные затраты. Для того чтобы понять, велика ли зависимость между ростом цен на недвижимость и стройматериалы, необходимо провести следующий анализ.
В первую очередь, на основании данных Федеральной службы государственной статистики (далее Росгосстат) по средним ценам приобретения основных видов материалов строительными организациями по субъектам Российской Федерации, были определены индексы роста цен в регионах Центрального федерального округа (далее — ЦФО) за период с 2002 по 2007 г.
В связи со спецификой рынка недвижимости данные по г. Москве и Московской области в расчет не принимались. Данные по Орловской области представлены в табл. 1 и 2.
Аналогичные данные были получены и по остальным областям ЦФО. За рассматриваемый период в Орловской области быстрее всего росли цены на цемент и его производные. Аналогичная ситуация прослеживается и по другим субъектам. Данные по пяти наиболее сильно подорожавшим видам стройматериалов представлены в табл. 3.
Спрос на цемент и другие стройматериалы существенно превышает предложение, но ввода в строй новых мощностей по их производству стоит ждать не ранее чем через 4—5 лет. Уже сверстанные инвестиционные программы бизнеса и долгий цикл строительства таких объектов не позволят построить заводы в более короткие сроки.
Объем производства цемента в России в 2007 г. составит 62—63 млн т. При этом потребности в цементе неуклонно растут. Дефицит цемента в 2010—2014 гг. оценивается в 7—8 млн т. По данным Союза производителей сухих строительных смесей,
Таблица 1
Средние цены приобретения основных видов строительных материалов по Орловской области, в рублях (согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики)
Орловская область 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
Панели наружных стен для жилищного строительства, за куб. м 4 360,98 5 926,83 5 024,04 5278,85 6 081,73 8 357,69
Панели внутренних стен несущие, за куб. м 2 792,89 3 713,27 3931,00 4 233,14 4 802,72 6 806,40
Плиты покрытий и перекрытий ребристые, за куб. м 3 146,34 4 268,29 3 780,00 3 962,00 4 570,00 6257,00
Плиты покрытий и перекрытий многопустотные, за куб. м 1 467,31 2 131,04 1 657,47 1 867,82 2 370,79 3 217,41
Блоки стен подвала из тяжелого бетона, за куб. м 1 142,12 1 338,83 1 387,85 1 628,06 1 943,10 2 532,78
Бетон товарный, за куб. м 1 370,67 1 610,35 1 857,63 2 093,13 2 528,96 3 725,48
Раствор товарный, за куб. м 1 180,38 1 388,89 1 481,17 1 668,99 2 240,16 3 305,09
Кирпич керамический, за куб. м 2 356,84 2 819,35 3 426,43 3835,00 4 025,00
Кирпич силикатный, за куб. м 1 568,62 1 761,27 2 712,05 3505,36 3275,37 4 182,06
Панели гипсобетонные, за куб. м
Щебень, за куб. м 299,81 339,79 369,38 383,32 489,50 686,46
Песок, за куб. м 104,82 78,45 102,45 126,84 141,89 164,41
Гравий керамзитовый, за куб. м 460,00 838,00 922,00 1 172,00
Стальные конструкции по чертежам «» КМ»», за т
Сталь сортовая, за т 23 676,46 17 427,82 21 276,56 22 439,37 30 112,94 32 649,86
Арматура периодичекого профиля класса АШ, за т 10 243,44 18 366,80 24 711,54 26 538,46 24 218,91
Лес пиленый, за куб. м 2 420,00 2 750,00 3 300,00 4 854,41 6 366,16
Плиты древесностружечные, за кв. м 75,90
Плиты минераловатные, за куб. м 2 795,83 832,65 2 058,00 1 142,36
Плитки керамические глазурованные облицовочные, за кв. м 173,98 251,19 236,00
Листы асбоцементные обыкновенного профиля, за кв. м 81,11
Рубероид, за кв. м 14,52 13,80 11,00 13,94 15,32
Линолеум, за кв. м 130,97 167,00
Стекло оконное, за кв. м 101,00 88,00 210,00
Цемент, за т 836,28 1 312,05 1 327,52 1 953,53 2 478,01 5 058,63
Асфальто-бетонная смесь, за т 1 514,12 1 284,00 1 535,02 1 744,00 2 231,20
Битумы, за т 4 621,63 5 373,69 8 220,82 8 000,00
Мастики, за т 13 398,00
Олифа, за т 39 603,96 28 712,87
Краски, за т 38 290,45 52 564,43 44 072,16 53 000,00 57 072,33 46 891,60
Трубы чугунные, за т 20 000,00 23 674,12 28 277,78
Трубы стальные водогазопроводные, за т 12 704,48 16 403,89 28 708,05
Трубы асбоцементные, за м 33,78 31,37 57,77
Умывальники фаянсовые, за комплект 1 059,20
Таблица 2
Индексы роста цен основных видов строительных материалов по Орловской области
Орловская область 2003 г. к 2002 г. 2004 г. к 2003г. 2005 г. к 2004 г. 2006 г. к 2005 г. 2007 г. к 2006 г. 2007 г. к 2002 г.
Панели наружных стен для жилищного строительства, за куб. м 1,359 0,848 1,051 1,152 1,374 1,916
Панели внутренних стен несущие, за куб. м 1,330 1,059 1,077 1,135 1,417 2,437
Плиты покрытий и перекрытий ребристые, за куб. м 1,357 0,886 1,048 1,153 1,369 1,989
Плиты покрытий и перекрытий многопустотные,за куб. м 1,452 0,778 1,127 1,269 1,357 2,193
Блоки стен подвала из тяжелого бетона, за куб. м 1,172 1,037 1,173 1,194 1,303 2,218
Бетон товарный, за куб. м 1,175 1,154 1,127 1,208 1,473 2,718
Раствор товарный, за куб. м 1,177 1,066 1,127 1,342 1,475 2,800
Кирпич керамический, за куб. м 1,196 1,215 1,119 1,708
Кирпич силикатный, за куб. м 1,123 1,540 1,293 0,934 1,277 2,666
Таблица 3
Окончание табл. 2
Орловская область 2003 г. к 2002 г. 2004 г. к 2003г. 2005 г. к 2004 г. 2006 г. к 2005 г. 2007 г. к 2006 г. 2007 г. к 2002 г.
Панели гипсобетонные, за куб. м
Щебень, за куб. м 1,133 1,087 1,038 1,277 1,402 2,290
Песок, за куб. м 0,748 1,306 1,238 1,119 1,159 1,568
Гравий керамзитовый, за куб. м 1,100 1,271 2,548
Стальные конструкции по чертежам «» КМ»», за т
Сталь сортовая, за т 0,736 1,221 1,055 1,342 1,084 1,379
Арматура периодичекого профиля класса АШ, за т 1,793 1,345 1,074 0,913
Лес пиленый, за куб. м 1,136 1,471 1,311 2,631
Плиты древесностружечные, за кв. м
Плиты минераловатные, за куб. м 2,472 0,409
Плитки керамические глазурованные облицовочные, за кв. м 1,444
Листы асбоцементные обыкновенного профиля, за кв. м
Рубероид, за кв. м 0,950 0,797 1,267 1,055
Линолеум, за кв. м 1,275
Стекло оконное, за кв. м 0,871 2,079
Цемент, за т 1,569 1,012 1,472 1,268 2,041 6,049
Асфальто-бетонная смесь, за т 1,195 1,136 1,279 1,474
Битумы, за т 1,530 0,973
Мастики, за т
Олифа, за т 0,725
Краски, за т 1,373 0,838 1,203 1,077 0,822 1,225
Трубы чугунные, за т 1,194
Трубы стальные водогазопроводные, за т 1,291 2,260
Трубы асбоцементные, за м 0,929
Умывальники фаянсовые, за комплект
Индексы роста цен за шесть лет (2002—2007 гг.) по самым быстро дорожающим материалам
Область Цемент Раствор товарный Бетон товарный Блоки стен подвала из тяжелого бетона Кирпич керамический
Белгородская 6,17 3,64 3,02 3,42
Брянская 6,09 3,32 2,91 2,85 3,02
Владимирская 5,07 2,88 4,15 2,66 2,53
Воронежская 6,42 3,28 2,95 3,18 2,30
Ивановская 5,40 2,98 3,00
Калужская 4,83 3,97 3,96 2,65 2,31
Костромская 1,95 2,64 2,88
Курская 5,56 2,91 4,75 4,52
Липецкая 5,78 3,83 4,15 1,96
Орловская 6,05 2,80 2,72 2,22 1,71
Рязанская 5,69 4,38 2,96 3,85 1,58
Смоленская 6,29 3,84 3,65 3,61 5,14
Тамбовская 6,06 2,86 2,69 3,30 2,12
Тверская 3,39
Тульская 2,45 2,71 2,44 3,56 2,45
Ярославская 4,97 3,56 3,43 1,30
Среднее значение по ЦФО 5,13 3,31 3,33 2,83 2,84
рентабельность его производства — 70 %, но прибыль не вкладывается в модернизацию производства, о необходимости которой так давно говорили владельцы цементных заводов.
Немаловажную роль в повышении цен также играет холдинг «Евроцемент групп», который все считают монополистом, не исключая Федеральную антимонопольную службу (далее — ФАС).
ФАС признала: холдинг — монополист, он нарушает антимонопольное законодательство. «Ев-роцемент групп» пообещала не нарушать, но не удержалась 6.
По официальным данным, озвученным ФАС, за 2006—2007 гг. рост цен на цемент составил от 20 до 60 %. По словам директора по связям с общественностью ОАО «Евроцемент групп» Сергея Мещерякова, причины роста цен на продукцию цементных заводов носят объективный характер: «Все дело в повышении цен на сырье, материалы, оборудование, в постоянном и существенном удорожании услуг естественных монополий, составляющих в себестоимости цемента более 60 %. Например, в этом году газ подорожал на 15 %, электроэнергия — на 12,4 %, шлак, который широко используется в производстве цемента, — в четыре раза, металл — в два раза и т. д.». Однако статистику подорожания цемента своей компании Сергей Мещеряков так и не предоставил.
Зато отметил, что, по рекомендации ФАС, с лета прошлого года «Евроцемент групп» начал выставлять свою продукцию на биржевые торги, которые стали определять динамику цен на цемент. Безусловно, биржа создает преимущества для покупателей, благодаря равным условиям участников торгов и невозможности сговора. Но как тогда можно объяснить тот факт, что крупные компании (а более мелкие ориентируются на уровень крупнейших в ЦФО, таких как «Евроцемент») направляют ограниченное количество цемента на торги, создавая искусственный дефицит? Генеральный директор Российского союза строителей (далее — РСС), входящий в состав Экспертного совета ФАС по развитию конкуренции в сфере строительства и промышленности строительных материалов, Михаил Викторов придерживается мнения, что «в основе предложенного механизма формирования цен лежит стремление монополий обосновать и легализовать рост цен на цемент. Лишь около 10 % объемов продаж цемента в России реализуется через биржи, преимущественно монополистами. Определение рыночных цен на цемент по данному объему не может являться показательным. До тех пор пока объемы биржевых поставок цемента не будут составлять 30—35 % от всего объема российского производства, биржевые цены не могут служить ориентиром для всех контрактов и поставок» 7.
6 Дорогой мой материал // http:// www. weh-kaliningrad. ru /
7 Овян Анна. «Евроцемент» не твердеет? //http://www.
novayagazeta. ru
В результате, осенью 2007 г. правительство направляло в Федеральную антимонопольную службу запрос с требованием разобраться в причинах удорожания цемента. В антимонопольной службе объяснили это тем, что в ноябре выпустили свои рекомендации по сдерживанию цен на цемент на бирже. Следует отметить, что результата биржевые торги цементом пока не принесли: основной рост цен на стройматериалы пришелся на вторую половину 2007 г, когда новшество уже работало в полную силу.
В середине декабря 2007 г. делегация Ассоциации строителей России подписала соглашение о строительстве семи кирпичных и одного цементного завода в России силами китайских коллег. Однако таких договоренностей могло бы быть значительно больше, если бы правительство снизило или отменило импортные пошлины на оборудование для производства цемента и изделий из цемента 8.
Нехватка строительных материалов — это серьезный, сдерживающий темпы строительства фактор. Постоянное удорожание еще больше усугубляет ситуацию, ведет к увеличению себестоимости строительства, тем самым вызывая рост цен и без того недешевой недвижимости.
Зависимость между удорожанием стройматериалов и жилья можно оценить, сопоставив динамику изменения их стоимости.
Наиболее быстро стройматериалы дорожают в Белгородской и Липецкой областях — более чем в три раза. В Орловской области этот показатель равен 2,17. Это ниже среднего по ЦФО.
В табл. 5 представлены средние цены за 1 кв. м. на первичном рынке жилья в регионах ЦФО.
На основе проведенного анализа по ценам на жилье, в Центральном регионе выявлены следующие закономерности. Отметку 30 тыс. руб. за 1 кв. м, по итогам 2007 г, преодолели 7 областей, в т. ч. Калужская, Костромская, Тверская — около 35 тыс. руб.
Наиболее дорогое жилье в Ярославской области, его цена превысила 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Самые дешевые новостройки по ЦФО продаются в Орловской области. Динамика темпов роста цен представлена в табл. 6.
Наиболее быстрыми темпами дорожают новостройки в Костромской и Смоленской областях.
Почти в три с половиной раза выросли цены на жилье в Курской, Липецкой, Воронежской, Ярославской областях.
В Орловской области этот показатель ниже среднего по Центральному региону. Устойчивый
8 Повлияет ли удорожание стройматериалов на рост цен на жилье? //http:// www. rway. ru /
Таблица 4
Средние индексы роста цен на стройматериалы по областям ЦФО
Область 2003 г. к 2002 г. 2004 г. к 2003 г. 2005 г. к 2004 г. 2006 г. к 2005 г. 2007 г. к 2006 г. 2007 г. к 2002 г.
Белгородская 1,173 1,322 1,090 1,348 1,312 3,063
Брянская 1,216 1,359 1,275 1,074 1,397 2,832
Владимирская 1,114 1,514 1,135 1,183 1,267 2,432
Воронежская 1,214 1,226 1,103 1,208 1,369 2,561
Ивановская 1,187 1,199 1,061 1,251 1,423 2,993
Калужская 1,274 1,186 1,126 1,234 1,207 2,364
Костромская 1,108 1,152 1,333 1,149 1,301 2,601
Курская 1,205 1,155 1,213 1,382 1,248 2,699
Липецкая 1,306 1,253 1,256 1,256 1,345 3,141
Орловская 1,157 1,092 1,256 1,210 1,289 2,172
Рязанская 1,257 1,209 1,122 1,056 1,437 2,449
Смоленская 1,196 1,307 1,179 1,140 1,273 2,799
Тамбовская 1,216 1,206 1,170 1,141 1,257 2,263
Тверская 1,220 1,193 1,209 1,133 1,168 2,384
Тульская 1,200 1,180 1,069 1,212 1,203 2,249
Ярославская 1,147 1,201 1,155 1,341 1,161 2,282
Средний индекс роста цен по ЦФО 1,199 1,235 1,172 1,207 1,291 2,580
Таблица 5
Динамика цен на первичном рынке жилья по областям ЦФО, руб. за 1 кв. м (согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики)
Область 2002г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
Белгородская 9 033,10 11 531,90 13 733,40 15 793,20 25 842,90 30 511,67
Брянская 8 353,60 11 532,30 13 977,90 14 995,60 19 020,90 23 874,48
Владимирская 9 439,50 13 250,40 16 147,80 18 053,70 29 513,80 32 133,30
Воронежская 7 678,30 10 760,70 13 300,00 15 130,70 21 438,90 26 477,04
Ивановская 8 427,50 10 260,90 11 921,10 13 402,60 21 172,80 28 598,64
Калужская 11 775,10 13 567,80 15 671,00 19 962,40 29 056,60 35 563,08
Костромская 9 228,60 10 277,90 13 530,40 15 480,70 28 927,20 34 143,34
Курская 6 733,00 9 370,80 11 740,80 14 068,40 18 826,90 24 747,49
Липецкая 8 681,20 10 894,20 15 722,40 18 504,50 23 700,90 32 114,74
Орловская 10 295,80 11 650,50 13 996,60 15 282,40 18 918,50 23 292,06
Рязанская 10 194,20 10 964,40 13 409,90 16 564,70 25 495,30 33 298,31
Смоленская 6 793,00 9 994,00 12 982,50 14 607,70 21 728,90 25 491,93
Тамбовская 8 895,90 10 566,70 11 822,40 14 060,30 19 599,30 25 623,83
Тверская 11 201,90 15 260,00 18 417,60 19 121,30 28 894,30 34 521,92
Тульская 9 687,10 11 184,00 15 812,60 19 507,30 25 885,40 30 925,40
Ярославская 12 407,00 14 067,10 18 148,70 19 681,80 39 406,00 42 697,61
Средние цены по ЦФО 9 301,55 11 570,85 14 395,94 16 513,58 24 839,29 30 250,93
рост цен наблюдается на протяжении всего рассматриваемого периода. Потребительский спрос как на первичном, так и на вторичном рынке Орловской области за 2002—2007 гг. характеризовался устойчивостью и отсутствием заметных сезонных колебаний. При этом спрос на жилье малых площадей — комнаты и однокомнатные квартиры в низшем ценовом сегменте — по-прежнему многократно превышает предложение.
В общей структуре продаж наибольшую долю также занимают однокомнатные квартиры (57 %) — самый востребованный на сегодня продукт первичного рынка, далее идут двухкомнатные квартиры (23 %). Несколько увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома. Если раньше она редко составляла более 5%, то сейчас встречаются объекты, где эта величина достигает 6—7 %, иногда — 9 %.
Сопоставив данные табл. 4 и 6, получим следующие результаты (см. табл. 7).
Строгой зависимости «рост цен на стройматериалы — рост цен на жилье» не прослеживается. По каждой области были периоды, когда стройматериалы дорожали быстрее жилья, и наоборот. Скорее можно отметить чередование между темпами роста цен. Если в одном из периодов быстрее дорожают строительные материалы, то стоимость жилья «наверстывает» темпы в следующем. Это связано со спецификой строительной отрасли, где цикл производства достаточно длительный (как минимум — это один год). Таким образом, удорожание материалов отражается на цене жилья лишь на конечном этапе — при ее продаже.
Тем не менее, по данным за шесть лет по Центральному федеральному округу в среднем и по каждой области в отдельности, новостройки дорожали значительно более быстрыми темпами, чем материалы. Так, если в Орловской области этот разрыв составляет 9 %, то в Ярославской области он достигает 116 %.
Расчет коэффициентов корреляции между показателями дал следующие результаты:
1) темп роста цен жилья 2007 к 2002 — темп роста цен стройматериалов 2007 к 2002 — 0,5386;
2) темп роста цен жилья 2007 к 2006 — темп роста цен стройматериалов 2007 к 2006 — 0,5709;
Таблица 6
Индексы роста цен на первичном рынке жилья по областям ЦФО за период с 2002 по 2007 гг.
Область 2003 к 2002 2004 к 2003 2005 к 2004 2006 к 2005 2007 к 2006 2007 к 2002
Белгородская 1,277 1,191 1,150 1,636 1,181 3,378
Брянская 1,381 1,212 1,073 1,268 1,255 2,858
Владимирская 1,404 1,219 1,118 1,635 1,089 3,404
Воронежская 1,401 1,236 1,138 1,417 1,235 3,448
Ивановская 1,218 1,162 1,124 1,580 1,351 3,393
Калужская 1,152 1,155 1,274 1,456 1,224 3,020
Костромская 1,114 1,316 1,144 1,869 1,180 3,700
Курская 1,392 1,253 1,198 1,338 1,314 3,676
Липецкая 1,255 1,443 1,177 1,281 1,355 3,699
Орловская 1,132 1,201 1,092 1,238 1,231 2,262
Рязанская 1,076 1,223 1,235 1,539 1,306 3,266
Смоленская 1,471 1,299 1,125 1,487 1,173 3,753
Тамбовская 1,188 1,119 1,189 1,394 1,307 2,880
Тверская 1,362 1,207 1,038 1,511 1,195 3,082
Тульская 1,155 1,414 1,234 1,327 1,195 3,192
Ярославская 1,134 1,290 1,084 2,002 1,084 3,441
Средний индекс по ЦФО 1,257 1,246 1,150 1,499 1,230 3,278
Отсюда, необходимо проведение глубокого анализа по рынкам жилья в каждом регионе, что является предметом отдельного изучения. Это позволит дать объективную оценку уровня конкуренции и будет способствовать более быстрому и обоснованному выявлению нарушений антимонопольного законодательства.
Таблица
Разница между темпами роста цен на жилье и стройматериалы*
Область 2003 г. к 2002 2004 г. к 2003 2005 г. к 2004 2006 г. к 2005 2007 г. к 2006 2007 г. к 2002
Белгородская 0,104 -0,131 0,060 0,288 -0,131 0,315
Брянская 0,165 -0,147 -0,202 0,194 -0,142 0,026
Владимирская 0,290 -0,295 -0,017 0,452 -0,178 0,972
Воронежская 0,188 0,010 0,034 0,209 -0,134 0,887
Ивановская 0,031 -0,038 0,064 0,328 -0,072 0,401
Калужская -0,121 -0,031 0,148 0,222 0,017 0,656
Костромская 0,005 0,165 -0,189 0,720 -0,121 1,098
Курская 0,187 0,098 -0,014 -0,044 0,067 0,977
Липецкая -0,051 0,190 -0,079 0,025 0,010 0,559
Орловская -0,026 0,109 -0,164 0,028 -0,058 0,090
Рязанская -0,182 0,014 0,114 0,483 -0,130 0,818
Смоленская 0,276 -0,008 -0,054 0,348 -0,100 0,953
Тамбовская -0,029 -0,087 0,019 0,253 0,051 0,617
Тверская 0,142 0,014 -0,171 0,378 0,027 0,697
Тульская -0,045 0,234 0,164 0,115 -0,009 0,944
Ярославская -0,013 0,089 -0,071 0,661 -0,077 1,159
Средний индекс по году 0,057 0,012 -0,022 0,291 -0,061 0,698
* Из темпов роста цен на жилье вычитаются темпы роста цен на стройматериалы.
3) темп роста цен жилья 2006 к 2005 — темп роста цен стройматериалов 2006 к 2005 — 0,1843.
Это позволяет сделать вывод, что стоимость жилья связана с материальными затратами лишь частично. Таким образом, можно констатировать, что явная или неявная монополистическая деятельность строительных компаний также (а иногда и в большей степени) является определяющей роста цен на рынке жилья.
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 г. № 135-Ф3// Справочно-пра-вовая система «Гарант».
2. Князева И. В. Антимонопольная политика в России: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Национальная экономика» — 2-е изд., перераб. — Москва: Омега-Л, 2007. — 493с.
3. Авдашева С., Шаститко А. Модернизация антимонопольной политики в России.// Вопросы экономики. 2005, №5. С. 101—116.
4. Тургель И. Д., Придвиж-кин С. В. Рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа // Региональная экономика. 2006, № 6. С. 22—31.
5. Основные направления развития градостроительства в Российской Федерации на 2004—2010 гг. //http://www. gosstroy. gov. ru/
6. Концепция стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 г. //http://www. gosstroy. ru/
7. О жилищном строительстве в 2007 г. //http://www. gks. ru/
8. Стерник Г. М. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения //http://www. realtymarket. ru/
9. Дорогой мой материал // http://www. wehkaliningrad. ru /
10. «Повлияет ли удорожание стройматериалов на рост цен на жилье?» //http://www. rway. ru/
11. Анна Овян. Евроцемент» не твердеет? //http:// www. novayagazeta. ru
12. Индикаторы рынка недвижимости //http://www. irn. ru/
