Анализ факторов, формирующих ценность наземных объектов недвижимости, при освоении городского подземного пространства

Зайцева Н.В.

YAK 69.035.4

Н.В. Зайцева

АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ФОРМИР"ЮШИХ ЦЕННОСТЬ НАЗЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕАВИЖИМОСТИ, ПРИ ОСВОЕНИИ ГОРОАСКОГО ПОАЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА

Освоение подземного пространства позволяет не только решить пространственные проблемы крупных городов, но и дает возможность увеличить ценность наземных объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры региона. Процесс активного освоения подземного пространства для размещения транспортных и инженерных систем, объектов торговли и бытового обслуживания, складов и автостоянок, необходим для решения пространственных проблем многофункциональных мегаполисов. В московском регионе также стоит проблема дефицита наземных пространственных ресурсов, которую можно решить, используя подземное пространство города. Для этого необходимо выявить факторы, формирующие ценность наземных объектов недвижимости, при освоении подземного пространства.

В ходе исследования инфраструктуры

московского региона, рассматривались отдельно его административные единицы - округа. Все наземные объекты, а именно здания и сооружения были разделены на пять групп, по их целевому назначению:

• жилые кварталы;

• объекты культурно-бытового назначения;

• объекты административного назначения;

• объекты производственного назначения;

• объекты складского назначения.

К объектам культурно-бытового назначения относятся: предприятия общественного питания,

театры, кинотеатры, спортивные сооружения, магазины. Объектами административного

назначения являются офисные помещения, а также помещения, в которых располаются администрации округов. Объекты производственного назначения представляют собой помещения, в которых располагаются большие или малые производства и производственные комплексы. Склады и складские помещения выделены в группу объектов складского назначения.

Проведенное исследование показало, что стоимость аренды 1 м2 наземного объекта изменяется не только в зависимости от целевого назначения помещения, но и от его месторасположения.

Опираясь на произведенный анализ инфраструктуры Московского региона, следует отметить, что ценность наземных объектов, формируется рядом факторов. Эти факторы можно разделить на 3 группы: экономические, экологические и социальные. Экономические факторы характеризуются следующими признаками:

• удаленность от центральных транспортных узлов;

• развитость инфраструктуры района;

• изношенность здания;

• наличие коммуникаций инженерного оборудования;

• размеры арендуемого помещения;

• удобство подъезда;

• наличие специальных технических помещений;

• наличие специального оборудования.

Группа экологических факторов характеризуется 3 признаками:

• наличие шумового фона;

• наличие вибрации;

• экологическая обстановка района.

Социальная группа факторов, характеризуется:

• архитектурной ценностью здания;

• наличием зоны отдыха;

• исторической ценностью района;

• безопасностью (наличие охраны).

Каждая группа факторов представляет собой набор признаков, наличие или отсутствие которых будет увеличивать или уменьшать величину арендной платы (таблица).

В таблице «+» обозначено влияние того или иного признака на величину арендной платы. Но в некоторых случаях влияние признака может быть как положительное, так и отрицательное, и тем самым снижать или увеличивать величину арендной платы.

Так, например, удаленность от центральных транспортных узлов будет снижать величину арендной платы жилого объекта, объектов культурно-бытового, административного и складского назначений в том случае, если эти объекты будут находиться в непосредственной близости к наземной проезжей части. В этом случае будет более целесообразно размещать проезжую часть в подземном пространстве, высвобождая поверхность для размещения парков, зон отдыха и пр.

Развитость инфраструктуры района очень емкое понятие и включает в себя такие составляющие как наличие паркингов, гаражей, автомагистралей, объектов которые выделены в группу «объекты культурно-бытового назначения». Наличие развитой инфраструктуры не влияет только на ценность объектов производственного назначения.

На величину арендной платы объектов культурнобытового и административного назначения также не будут влиять размеры арендуемого помещения и наличие специального оборудования. Этот признак не отразиться и на ценности жилых кварталов.

Наличие шумового фона и вибрации возникает в следствии близости к транспортным автомобильным и железнодорожным узлам, пересадочным пунктам, метро, строительным площадкам, рынкам и торговым комплексам, площадкам проведения культурных мероприятий, аэродромам, а также при наличии шумовых установок. Часть таких объектов может быть убрана в подземное пространство, что снизит шумовой

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕННОСТЬ НАЗЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ

Факторы, влияющие на ценность Жилые кварталы Культурно- бытовые Админи- стратив- ные Производст- венные Складские

Экономические удаленность от центральных транспортных узлов + + + - +

развитость инфраструктруры района + + + - +

изношенность здания + + + + +

наличие внутренних коммуникаций + + + + +

размеры арендуемого помещения + - - + +

удобство подъезда + + + + +

наличие специальных помещений + + + + +

наличие специального оборудования - - - + +

Эколо- гиче- ские наличие шумового фона + + + - -

наличие вибрации + + + + +

экологическая обстановка + + + - +

Социаль- ные архитектурная ценность здания + + + - -

наличие зоны отдыха + + + - -

историческая ценность района + + + + -

безопасность (наличие охраны) + + + + +

фон и как следствие увеличит ценность наземных объектов. Неблагоприятная экологическая обстановка, преобладающая в крупных городах, каким и является Москва значительно снижает ценность жилых кварталов, объектов культурно-бытового, административного и складского назначений, в то время как на объекты производственного назначения влияет незначительно. Это обусловлено прежде всего тем, что производстенные объекты раполагаются, как правило, в промзонах, где экологическая обстановка неблагоприятна, в следствии размещения самих производственных объектов.

Следует отметить, что признаки социальной группы факторов в большей степени влияют на ценность жилых кварталов, объектов культурно-бытового и административного назначений. Ценность производс-

твенных объектов будет формироваться исторической ценностью района и наличием охраны, а складские объекты только наличием охраны.

В заключении можно сделать вывод, что существует ряд факторов - экономических, экологических и социальных, которые формируют ценность наземных объектов недвижимости. Эти факторы, в свою очередь, характеризуются набором признаков, наличие которых в большей или меньшей степени влияет на величину арендной платы наземных объектов. Перемещение объектов, отрицательно влияющих на окружающую среду, в подземное пространство будет не только благоприятно отражаться на окружающей среде, но и увеличит ценность объектов недвижимости, расположенных на поверхности.

КОРОТКО ОБ АВТОРАХ

Зайцева Н.В. - аспирантка. Московский государственный горный университет.

YAK 65

В.А. Фаткулин

МОАЕЛИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ В YГЛЕАОБЫВАЮЩЕЙ ОТРАСЛИ (на примере Аальнего Востока России)

тоящий момент состояние угледобывающей отрас-ет быть оценено как критическое. Это состоя-пределяют две базовые причины:

- низкий технический уровень шахтного и карьерного фондов. Для реконструкции и обновления этих

фондов требуются существенные капиталовложения, которые не могут быть покрыты собственными затратами;

- несвоевременные и не в полном объеме платежи потребителей за отгруженный уголь. В свою очередь, это приводит к возникновению долгов у угледобывающих предприятий в бюджеты всех уровней.

Опыт хронического недофинансирования государством, точнее, федеральным центром, таких проектов указывает на необходимость создания в регионе условий для привлечения инвестиций для развития угледобычи. Без развития собственных предприятий уголь для потребностей энергетики придется продолжать закупать

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Зайцева Н. В.

Текст научной работы на тему «Анализ факторов, формирующих ценность наземных объектов недвижимости, при освоении городского подземного пространства»