CC BY
100
организованной государственной социальной политики, тесном сотрудничестве всех заинтересованных сторон на основе социальной и профессиональной солидарности, активизации различных форм добровольно личного страхования, соблюдая основополагающие принципы данного института социальной защиты, что позволит добиться устойчивости экономического роста, совершенствования структуры экономики, повышения экономической и национальной безопасности страны.
Литература:
1. Бюджетное послание Президента РФ Федеральному собранию от 29.06.2011 «О бюджетной политике в 2012 - 2014 годах»
2. Федеральный закон от 29.12.2006 N 255-ФЗ (ред. от
03.12.2011) «Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством»
3. Федеральный закон от 19.05.1995 N 81-ФЗ (ред. от 07.03.2011) «О государственных пособиях гражданам, имеющим детей»
4. Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ (ред. от
03.12.2011) «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования».
5. Концепция совершенствования системы социального страхования в Российской Федерации (проект)//Аналитический вестник Совета Федерации.-2005.-№13.
6. Гусева Т.С. Эффективная система социального обеспечения
- один из необходимых признаков социального государства // Право социального обеспечения.-2011.-№2.
7. Федорова М.Ю. Социальное страхование как организационно-правовая форма социальной защиты населения: проблемы правового регулирования: монография.- 0мск,2000.
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ПОДЗЕМНЫХ ПРОСТРАНСТВ ГУП «НИ И ПИ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ»
Фоменко И.В. к.г.н.
Чернышова Н.А. к.г.н.
Семенова О.С. к.т.н.
Волков Н.С.
В статье дана оценка социально-экономической эффективности различных типов подземных пространств, рассматриваются различные группы объектов, размещаемых в подземном пространстве, преимущества и недостатки их строительства с точки зрения условий жизни горожан и качества городской среды.
Ключевые слова: подземное строительство, плотность застройки, редевелопмент, подземные пространства, городская среда.
EFFICIENCY OF THE ORGANIZATION OF VARIOUS TYPES OF MULTIFUNCTIONAL SPACES UNDERGROUND SUE «NO PI AND THE SOCIO-ECONOMIC GENERAL PLAN OF MOSCOW»
Fomenko I.V. Chernyshova N.A. Semenova O.S. Volkov N.S.
The paper assesses the socio-economic efficiency different types of underground spaces, are considered different groups of objects to be placed in the underground space, the advantages and disadvantages of their construction in terms of living conditions of citizens and the quality of the urban environment.
Keywords: civil engineering, building density, redevelopment, underground spaces, urban environment
В последние десятилетия в крупнейших городах мира наблюдается значительный рост объемов подземного строительства различного назначения. Этому способствует снижение стоимости подземного строительства, высокая плотность застройки и сокращение числа свободных земельных участков. Если раньше стоимость проектов подземного строительства была в несколько раз выше чем проектов наземных, то сегодня, совершенствование технологии подземных работ, а также увеличение затрат на приобретение земельного участка и его редевелопмент, привели к тому, что стоимость проектов подземного и наземного строительства выравнивается, особенно в зонах существующей высокоплотной застройки.
Наше исследование посвящено оценке социально-экономической эффективности различных типов подземных пространств, рассмотрены различные группы объектов, размещаемых в подземном пространстве, преимущества и недостатки их строительства с точки зрения условий жизни горожан и качества городской среды.
Объекты, размещаемые в подземном пространстве, можно подразделить на три группы.
1. Транспортно-коммуникационные объекты и сооружения, эффекты, получаемые при их размещении в подземном пространстве, включают:
- экономию городских территорий за счет участков самих объектов, а также их защитных зон;
- увеличение оборачиваемости транспортных средств;
- сокращение длительности поездок и доставки грузов;
- сокращение количества остановок и экономии энергетических ресурсов;
- максимальную сохранность существующей наземной застройки;
- улучшение санитарно-гигиенического состояния наземной среды.
2. Объекты обслуживания, торговли, общественного питания и досуга, выгоды, получаемые при их размещении в подземном пространстве, включают:
- экономию городских территорий;
- сохранение наземной застройки при размещении в сложившихся частях города;
- экономию времени населения за счет приближения объектов обслуживания к потребителю по пути его передвижения (попутное обслуживание);
- повышение размеров товарооборота и прибыли предприятий за счет расположения в зонах интенсивного скопления пешеходов и пассажиров (следствие - увеличение налоговых поступлений в бюджет города).
3. Объекты коммунально-складского хозяйства, промышленных зданий и сооружений, а также инженерно-транспортной инфраструктуры, эффекты, получаемые при их размещении в подземном пространстве, включают:
- экономию городских территорий;
- сокращение протяженности инженерных коммуникаций;
- улучшения санитарно-гигиенического состояния городской среды;
Таблица i. Характеристики типов МПП в местах пересечения УДС
- образование синергетического эффекта, обусловленного компактным планировочным решением.
Наиболее рациональным представляется создание подземных пространств, которые дополняют наземную застройку недостающими функциями и обеспечивают, таким образом, комплексное развитие территории. При этом подземные объекты должны представлять многофункциональные подземные пространства (далее МПП), объединяющую пешеходные переходы, торговые центры и отдельные предприятия торгово-бытового обслуживания, станции подземного транспорта и пересадочные узлы в единую подземную систему.
Подобный комплексный характер использования городской территории и организации подземного пространства обеспечивает городу ряд эффектов, в том числе:
- социально-экономический - увеличение числа мест приложения труда, экономия времени населением, снижение транспортной усталости, повышение рентабельности предприятий, улучшение санитарно-гигиенических условий проживания, транспортная безопасность;
- градостроительный - экономия городских территорий, решение транспортных проблем, увеличение площади озелененных и открытых пространств;
- бюджетный - увеличение поступлений в бюджет города за счет расширения налогооблагаемой базы (увеличение числа хозяйствующих субъектов);
- инженерно-экономический - повышение скорости движения всех видов транспорта, экономия горючего.
Помимо перечисленного, подземное строительство обеспечивает ряд дополнительных преимуществ:
- надежную защиту от воздействия климатических условий,
- относительную стабильность температуры и влажности воздуха, начиная с глубины 5-8 м;
- повышенную виброустойчивость и акустическую изоляцию по сравнению с наземными сооружениями;
- способность полов нести повышенные нагрузки от тяжелого технологического оборудования.
Указанные преимущества создают предпосылки для размещения в подземном пространстве разного вида складов, в т.ч. винох-ранилищ, архивов, ломбардов, а также производств, требующих термоконстантных условий внутренней среды.
Основным преимуществом подземного строительства для инвестора является сокращение затрат на приобретение земельного участка (приобретение в собственность или приобретение права аренды) и за счет последующей экономии на выплату арендных платежей за земельный участок.
При освоении подземного пространства следует принимать во внимание факторы, которые приводят как к увеличению, так и уменьшению удельных показателей стоимости строительства.
Так подземное строительство позволяет также сократить затраты на фундаменты, кровлю, отказаться от ряда конструктивных элементов наземных зданий (наружные оконные блоки, внутренние водостоки, отделка фасадов и др.).
К факторам, удорожающим подземное строительство, относятся:
- сложность инженерно-конструктивных решений подземных сооружений;
- дополнительные объемы земляных работ;
- усиление несущих и ограждающих конструкций;
- усложнение работ по гидроизоляции объектов;
- усложнение устройств санитарно-технического оборудования;
- стесненность при производстве работ в сложившихся массивах застройки.
Практика показывает, что взаимовлияние этих факторов позволяет считать, что в обычных геологических и гидрогеологических условиях удорожание сметной стоимости объектов в подземном исполнении, по сравнению с наземным, составляет 1,5-1,6 раза.
При этом организация подземных объектов может обеспечить инвестору дополнительный прирост доходов за счет обеспечения гарантированного потока пешеходов-посетителей и увеличения торговой прибыли, а также сокращения эксплуатационных и рекламных расходов.
Социальная эффективность практически не поддается стоимостной оценке, поскольку определяется через показатели обеспеченности населения природными и озелененными территориями, учитывается при расчетах рейтингов качества среды и др.
Социальная эффективность может быть определена на основе анализа следующих факторов:
- безопасность дорожного движения пешеходов, общественного транспорта и автомобилистов в местах пересечения УДС (количество аварий, число травм в местах пересечения УДС);
- обеспеченность территории объектами социальной инфраструктуры;
- обеспеченность территории парковками и другими объектами транспорта;
- обеспеченность территории «открытыми общественными пространствами»: спортивными площадками, выставочными залами, мини-кинотеатрами и др.;
- создание условий для развития малого бизнеса - строительство объектов недвижимости, помещений для развития.
Определение социальной эффективности МПП необходимо проводить для проектов размещения МПП в конкретном месте.
Экономическая эффективность подземного строительства также привязана к конкретному месту размещения на территории города, поскольку размер потенциального дохода от созданных объектов недвижимости значительно варьирует по территории города. Кроме того, экономическая эффективность значительно зависит от объемно-планировочных, инженерных, функционально-технологических и архитектурно-художественных особенностей конкретного проекта.
Виды деятельности для конкретного МПП определяются возрастным и профессиональным составом пешеходов-потребителей, уровнем дохода, целью поездок и поэтому требуют индивидуальной оценки для конкретного места размещения на территории города. На территории производственных зон, ВУЗов и студенческих городков, офисных центров, жилых кварталов, транспортно-пересадочных узлов, вокзалов потребительские запросы пешеходов могут отличаться.
Суммарный социально-экономический, градостроительный и бюджетный эффект подземного строительства может быть определен для каждого отдельного объекта МПП с учетом всех указанных выше факторов.
В настоящей работе определены усредненные показатели экономической и социальной эффективности проектов МПП. Экономическая эффективность МПП определялась на основе эффективности капитальных вложений в строительство путем оценки соотношения стоимости затрат и потенциальных доходов от недвижимости на данной территории. Также была проведена оценка размера дополнительных платежей в бюджет города и увеличения численности занятых.
В рамках исследования были разработаны шесть типов МПП, которые отличаются по функциям и перечню входящих в их состав объектов - транспортных, торговых, офисных, рекреационных пространств, объектов культурно-бытового обслуживания и общественного питания.
В Таблице № 1 представлены характеристики типов (наименование, назначение, перечень входящих в состав объектов) и представлено условное объемно-графическое отображение типов МПП.
Торговые и офисные помещения в составе МПП могут представлять собой отдельные помещения или атриумы, объединяющие несколько помещений. Они могут использоваться для продажи товаров потребительского спроса (продовольственных и непродовольственных), в качестве мини-офисов для банков, туристических фирм и др.
К объектам общественного питания в составе МПП относятся кафе, столовые, рестораны, закусочные, бистро, пункты экспресс-обслуживания. К помещениям коммунально-бытового обслуживания - пункты приема химчисток, мастерские по ремонту обуви, швейные мастерские, фотоателье, пункты проката спортивного инвентаря, кассы и др. К рекреационным зонам - спортивные площадки, выставочные залы, мини-кинотеатры и др.
Для определения экономической эффективности МПП разделили на три типа по размеру:
- малый МПП (общая площадь - до 1 тыс.кв.м);
- средний МПП (общая площадь от 1 до 10 тыс.кв.м);
- крупный МПП (общая площадь более 10 тыс.кв.м).
Все помещения предполагают один высокий этаж, высота подземного пространства ориентировочно составляет 8-10 м.
Подземные пешеходные переходы значительно отличаются по длине. При типовой ширине проезжей части 6 м площадь пешеходной зоны подземного перехода варьирует от 84 кв. м (при длине 14
м) до 288 кв. м (при длине 42 м). При типовой ширине проезжей части i2 м площадь пешеходной зоны подземного перехода варьирует от i68 кв. м (при длине i4 м) до 576 кв. м (при длине 42 м).
В наших расчетах были приняты следующие показатели площади пешеходной зоны: i00 кв.м - для малого МПП; 300 кв.м - для среднего МПП; 600 кв.м - для крупного МПП.
Определение экономической эффективности МПП проведена с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 2i.06.i999 № ВК 477 (методические рекомендации сформированы на базе методики инвестиционного анализа UNIDO, используемой в международной практике).
Для расчета стоимости затрат на строительство МПП были выделены 4 категории мероприятий:
- строительство подземного тоннеля в местах пересечений УДС, включающих пешеходные переходы с устройствами для доступа инвалидов и маломобильных групп населения (включающего и пешеходную зону подземного перехода, и прочие пространства - торговые, офисные и пр.);
- дополнительные мероприятия по организации торговых, офисных, рекреационных пространств, объектов общественного питания в составе МПП;
- дополнительные мероприятия по организации станции технического обслуживания (ТО) в составе МПП;
- дополнительные мероприятия по организации рекреационных зон в составе МПП;
- организация рекреационных площадей в составе МПП.
Стоимость затрат на строительство подземного тоннеля включает затраты на инженерное оборудование и объекты ГО ЧС.
В состав затрат включена стоимость предпроектной и проектной подготовки территории, в том числе стоимость рабочей документации на строительство объектов. Затраты определены в размере 4% от общих затрат по проекту.
Удельные показатели стоимости затрат на специальные мероприятия по организации торговых, офисных, рекреационных пространств в составе МПП определены в размере 50-70 % затрат на строительство отдельных зданий соответствующего назначения.
Оценка вероятных доходов от организации МПП рассчитана на основе оценки доходов от сдачи в аренду объектов недвижимости. Стоимость аренды на объекты недвижимости была определена на основе информации, предоставленной агентствами недвижимости и аналитическими компаниями, включая информационно-аналитическое агентство R-way, Миель, АН Азбука жилья, Инком, Миан, Русский дом Недвижимость, irn.ru, realty.dmir.ru.
Для оценки потенциального дохода были выделены следующие категории:
- доход от аренды офиса,
- доход от аренды торгового помещения и помещения культурно-бытового назначения, объектов общественного питания,
- доход от аренды паркинга,
- доход от аренды производственных помещений,
- доход от рекламы,
- доход от помещений рекреационного назначения.
На основании прогноза рынка недвижимости были определены удельные прогнозируемые показатели стоимости аренды объектов недвижимости в среднем по городу. Они использовались для оценки минимальных вариантов доходов МПП.
Для оценки максимальных доходов МПП были приняты значительно более высокие удельные прогнозируемые показатели стоимости аренды объектов недвижимости, характерные для центральных районов города.
Оценка затрат и доходов произведена по 6 вариантам в зависимости от типа и размера МПП. Для всех вариантов приняты стандартные условия реализации проекта:
- ставка дисконтирования - i2 %;
- срок жизни проекта - i0 лет;
- период разработки документации и строительства - i,5 года;
- все дополнительные помещения предоставляются в аренду под различное функциональное использование.
Вариант 1. Строительство малого МПП (общая площадь - до i тыс.кв.м) в соответствии с типом i (Таблица № i). Данный МПП предназначен для безопасного пересечения транспортных магистралей, может включать в себя рекреационные зоны (спортивные
площадки, места отдыха и др.) и предполагает строительство дополнительных помещений рекреационного назначения в целях получения минимального дохода.
Вариант 2. Строительство малого МПП (общая площадь - до 1 тыс.кв.м) в соответствии с типом 2 и типом 3 (Таблица № 1). Данный МПП предназначен для безопасного пересечения транспортных магистралей, может включать в себя рекреационные зоны (спортивные площадки, места отдыха и др.), дополнительные помещения торгового, офисного, культурно-бытового назначения, объекты общественного питания.
Данный вариант предполагает получение доходов от организации торговых и культурно-бытовых пространств, объектов общественного питания, офисов, организации рекреационных зон (выставочных стендов, спортивных площадок) и рекламных пространств.
Вариант 3. Строительство среднего МПП (общая площадь от 1 до 10 тыс.кв.м) в соответствии с типом 2 и типом 3 (Таблица № 1). Данный МПП предназначен для безопасного пересечения транспортных магистралей, а также для размещения многофункциональных общественных пространств и создания торгово-пешеходных галерей. Он может включать в себя дополнительные помещения торгового, офисного, культурно-бытового назначения, объекты общественного питания, рекреационные зоны (спортивные площадки, места отдыха и др.).
Данный вариант МПП, также как и вариант 2, предполагает получение доходов от организации торговых, культурно-бытовых пространств, объектов общественного питания, офисов, рекламы и организации рекреационных зон (выставочных стендов, спортивных площадок).
Вариант 4. Строительство крупного МПП (общая площадь более 10 тыс.кв.м) в соответствии с типом 4 (Таблица № 1). Данный МПП предназначен для создания транспортно-пересадочного узла (ТПУ), безопасного пересечения транспортных магистралей, а также для размещения многофункциональных общественных пространств и создания торгово-пешеходных галерей. Он может включать в себя помещения торгового, офисного, культурно-бытового назначения, объекты общественного питания, рекреационные зоны.
Данный вариант МПП, также как и вариант №3, предполагает получение доходов от организации торговых, культурно-бытовых пространств, объектов общественного питания, офисов, рекреационных зон (выставочных стендов, спортивных площадок) и рекламных площадей. Кроме этого предполагается получение дохода от организации паркинга.
Вариант 5. Строительство среднего МПП (общая площадь от 1 до 10 тыс.кв.м) в соответствии с типом 5 (Таблица № 1). Данный МПП предназначен для создания транспортно-коммуникационного узла, безопасного пересечения транспортных магистралей, а также для размещения паркинга. Вариант предполагает получение доходов только от рекламы и организации паркинга.
При оценке с условием среднегородской стоимости аренды на недвижимость все проекты являются прибыльным направлением инвестиций в долгосрочной перспективе (более 10 лет), однако их инвестиционная привлекательность для инвесторов по-прежнему незначительна.
Анализ рассмотренных вариантов организации МПП показал,
что:
- срок окупаемости большинства проектов при среднегородских показателях доходов от аренды недвижимости составляет около 10 лет, IRR - несколько процентов;
- проекты малых МПП (до 1 тыс.кв.м) являются прибыльным направлением инвестиций при условии, что более 70 % их площади сдается в аренду под различные функции;
- более крупные проекты приносят большую прибыль при аналогичных показателях рентабельности;
- полифункциональные проекты МПП, в составе которых размещены и торговые, и офисные, и рекреационные площади, объекты общественного питания, парковки имеют лучшие показатели эффективности;
- в центральных частях города, в престижных районах, где цены на аренду офисной, торговой недвижимости, парковочных мест высоки, срок окупаемости проектов МПП составляет 5-7 лет.
Налоговые поступления от коммерческой деятельности объектов, расположенных в подземном пространстве, позволят в 10-летний период покрыть затраты города на реализацию частно-государственного партнерства при строительстве МПП.
Показатели экономической эффективности вариантов МПП
номер варианта 1 2 3 4 5 6
мин макс мин макс мин макс мин макс мин макс
(округл), млн.руб. 100 100 200 500 2000 1700 2000 500 500 1800 1700
1ЯЯ, % 3,4% 3,4% 6,4% 3,2% 7,0% 3,9% 4,5% 4,2% 4,4% 3,9% 4,1%
срок окупаемости, лет 10 10 7 10 7 10 9 10 10 10 10
налоговые поступления в бюджет города Москвы за 10 лет, млн.руб. 3 9 15 90 160 260 280 84 85 300 305
Число мест приложения труда (численность занятых), чел. 10 21 24 220 248 420 420 97 97 365 365
Для города эффект от реализации МПП заключается: При условии финансирования затрат по строительству инвес-
- в обеспечении безопасного пересечения транспортных и пешеходных связей;
- в формировании транспортно-пересадочных и транспортнокоммуникационных узлов, обеспечивающих логистику пересадок пассажиров на различные виды транспорта;
- в увеличении обеспеченности территорий объектами сферы обслуживания (в т.ч. социальными объектами);
- в увеличении числа мест приложения труда;
- в увеличении налоговых платежей в бюджет города Москвы;
- в повышении качества городской среды.
Реализация проектов строительства пешеходных переходов
может оказывать влияние на направление потоков пешеходов и, соответственно, влиять на привлекательность объектов недвижимости, расположенных рядом с ними. Формирование крупных офисных центров может оказывать значительное влияние на баланс мест размещения населения и мест приложения труда в районах города.
Формирование крупных торговых центров рядом с ТПУ влияет на снижение числа пересадок на транспорте и уменьшает пиковые нагрузки на некоторые виды транспорта.
Сравнение показателей экономической эффективности (период окупаемости, внутренняя норма рентабельности, чистый приведенный доход) позволяет выявить наиболее прибыльные варианты, которыми являются варианты 2 и 3, расположенные в центральных частях города. Данные проекты могут быть полностью реализованы за счет средств частного инвестора.
Низко рентабельные проекты, расположенные в периферийных районах города, могут быть реализованы на условиях частно-государственного партнерства со значительным участием средств города.
тором, необходимо проработать ряд мер государственной поддержки, направленных на увеличение уровня рентабельности проекта. К таким мерам могут быть отнесены: финансирование и разработка предпроектной и проектной документации, страхование различных рисков, утверждение низкой стоимости аренды построенных помещений МПП для инвестора, обеспечение загруженности некоторых арендных площадей за счет размещения объектов социальной инфраструктуры, привлекающих посетителей. Так, например, помещения, расположенные в подземном пространстве, могут быть использованы городом для размещения целого ряда социальных объектов - от специальных аптек до центров досуга для пожилых людей.
Длительный срок окупаемости проектов увеличивает риски инвестора. Меры государственной поддержки могут снизить эти риски, тем самым увеличив их привлекательность для инвестора.
Инвестиционная привлекательность проекта во многом определяется тем, насколько предложение торговых, офисных площадей соответствует спросу со стороны посетителей (жителей, студентов, служащих, работников). В связи с этим необходимым является создание частно-государственного партнерства с участием не только инвестора-застройщика, но и предполагаемых резидентов -арендаторов построенных помещений. Это позволит обеспечить гарантированный высокий спрос на данные помещения.
Таким образом, проекты МПП должны разрабатываться на условиях частно-государственного партнерства, а отбор наиболее приоритетных проектов необходимо проводить как на основе определения экономической эффективности, так и с учетом качественного анализа социальных и градостроительных эффектов.
