CC BY
67DOI 10.47576/2712-7516_2021_6_9_882 УДК 338.49
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Оленина Ольга Анатольевна,
кандидат экономических наук, доцент, кафедра экономики транспортной инфраструктуры и управления строительным бизнесом, Российский университет транспорта, г. Москва, Россия, e-mail: oleninaolga@mail.ru
Ступникова Елена Анатольевна,
кандидат экономических наук, доцент, кафедра экономики транспортной инфраструктуры и управления строительным бизнесом, Российский уни-верситет транспорта, г. Москва, Россия, e-mail: stupnikovaea@yandex.ru
Кузьминов Валерий Владимирович,
кандидат педагогических наук, доцент кафедры управления и информационных технологий, Владимирский юридический институт ФСИН России, г. Владимир, Россия, e-mail: kuzminova_n@mail.ru
Куклина Анастасия Игоревна,
старший техник отдела ценообразования и договоров на строительно-монтажные работы, ООО «ТехСтрой», г. Москва, Россия, e-mail: rediskanastia@mail. ru
В статье выполнен анализ современного состояния рынка объектов жилой недвижимости в Российской Федерации. Авторами проанализировано влияние условий внешней среды, таких как экономические кризисы, пандемия новой коронавирусной инфекции, динамика заработной платы, стоимость и объемы вводимых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости.
Ключевые слова: жилищное строительство; жилищная политика; обеспеченность жильем; новое строительство.
UDC 338.49
ANALYTICAL REVIEW OF THE HOUSING CONSTRUCTION MARKET IN THE RUSSIAN FEDERATION
Olenina Olga Anatolyevna,
PhD in Economics, Associate Professor, Department of Transport Infrastructure Economics and Construction Business Management, Russian University of Transport, Moscow, Russia, e-mail: oleninaolga@mail.ru
Stupnikova Elena Anatolyevna,
PhD in Economics, Associate Professor, Department of Transport Infrastructure Economics and Construction Business Management, Russian University of Transport, Moscow, Russia, e-mail: stupnikovaea@yandex.ru
Kuzminov Valery Vladimirovich,
Candidate of Pedagogy, Associate Professor of the Department of Management and Information Technologies, Vladimir Law Institute of the Federal Penitentiary Service of Russia, Vladimir, Russia, e-mail: kuzminova_n@mail.ru
Kuklina Anastasia Igorevna,
Senior Technician of the Department of Pricing and Contracts for Construction and Installation Works, TechStroy LLC, Moscow, Russia, e-mail: rediskanastia@ mail.ru
The article analyzes the current state of the residential real estate market in the Russian Federation. The authors analyzed the impact of environmental conditions, such as economic crises, a pandemic of a new coronavirus infection, dynamics of wages, the cost and volume of residential real estate commissioned. Keywords: housing construction; housing policy; provision of housing; New construction.
Важным достижением либерально-демократических реформ конца 1990-х гг. стало превращение 89 % граждан России в частных владельцев своих квартир, домов, гаражей, дачных участков. С тех пор рынок жилой недвижимости России прошел ряд этапов развития в условиях несовершенства правового регулирования со стороны государства и ростом инфляции, что являлось условиями становления вторичного рынка жилой недвижимости.
Глобальные мировые экономические изменения 2008-2009 гг., начавшиеся с ипотечного кризиса в США в 2007 г., нанесли серьезный удар по экономике России, валовой
внутренний продукт России за год сократился на 7,8 % [5]. Резко сократился объем ипотечного кредитования населению со стороны банков. Платежеспособный спрос на жилье со стороны населения резко упал, сделки купли-продажи жилья значительно сократились. Банки повысили ставки по ипотечным кредитам до 14,9 % и ужесточили требования к заемщикам. В результате в 2009 г. сократилось количество выданных ипотечных кредитов почти в три раза, что повлияло на темпы ввода жилья.
На рис. 1 представлена динамика ввода общей площади жилых домов в Российской Федерации в 2009-2020 гг. [2]
Рисунок 1 - Ввод общей площади жилых домов в Российской Федерации в 2000-2020 гг., тыс. кв. м
(составлено по данным Росстата)
Как следует из графика, в 2014 г. был перекрыт рекорд советского периода по вводу общей площади жилья (1987 г. - 72,8 млн м2) и достигнут результат 83,1 млн м2, а в 2015 г., не превзойденный до сих пор, - 84,4 млн м2 введенных площадей.
Резкое падение цен на нефть и девальвация рубля в 2014 г. привели к снижению темпов строительства жилья в 2016-2018 гг. В 2019 г. строительство восстановилось, и ввод нового жилья составил 81,076 млн м2.
Пандемия новой коронавирусной инфекции COVID-19 нанесла существенный удар
по жилищному строительству в России в марте-апреле 2020 г.
Однако своевременные меры Правительства Российской Федерации позволили выправить ситуацию, и по концу 2020 г. ввод нового жилья составил по неуточненным данным 81,155 млн м2 [2]. При этом, по законодательству [11], начиная с отчета за август 2019 г., в общем вводе жилых домов подлежат учету жилые дома, возведенные на садовых земельных участках.
В 2020 г. сдано 1104,4 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах, что на 1,8 % меньше, чем в 2019 г. [7]
Если не учитывать построенные российскими дачниками дома, то по итогам 2020 г. получится показатель 75,5 млн м2 жилья, что на 5,9 % меньше показателя предыдущего года.
По причине карантина основной объем ввода жилья пришелся на декабрь 2020 г. и составил с учетом жилых домов на участках садоводства 16,2 млн м2, или на 12,6 % меньше, чем в предыдущем году.
К 2024 г. Правительство Российской Феде -рации планирует довести объем вводимого нового жилья до 120 млн м2 в год. К 2030 г. планируется в совокупности построить более 1 млрд м2 жилья.
Число построенных квартир в Российской Федерации в 2000-2020 гг. представлено на рис. 2 [13].
Рисунок 2 - Число построенных квартир в Российской Федерации в 2000-2020 гг., тыс. квартир
(составлено по данным Росстата)
Как следует из графика, если финансовый кризис 2007-2008 гг. привел к резкому сниже -нию числа построенных квартир в России, то кризис 2014 г. с резкой девальвацией рубля, наоборот, привел к резкому росту объемов строительства и установлению рекорда в 2015 г. - 1195 тыс. квартир, который до сих пор не удалось побить. За 20 лет число новых квартир возросло почти в три раза.
Строителями возведено в 2020 г. всего 9 тыс. многоквартирных домов. Население строит больше, всего в 2020 г. было построено 289,2 тыс. жилых домов, включая 51 тыс. на дачных земельных участках.
Структура введенных жилых домов по этажности в России в 2020 г. представлена на рис. 3 [4].
Рисунок 3 - Этажность построенных квартир в Российской Федерации в 2020 г., тыс. кв. м
(составлено по данным Росстата)
Как следует из диаграммы, больше всего в 2020 г. было построено двухэтажных домов -27 % от общего числа домов. На втором месте - многоэтажные дома свыше 17 этажей - 26 %. На третьем месте - одноэтажные дома - 17 %. Далее следуют 12-16 этажные дома - 8 %.
Следовательно, высотные дома свыше 12 этажей составляют 34 % от всей численности построенных в 2020 г. домов. С одной стороны, радует, что большое количество россиян
переехали в новые квартиры. С другой стороны, считается, что наиболее комфортным жильем в городах считаются пяти-, шестиэтажные дома.
Традиционно лидирует по строительству жилых домов Московская область, на ее долю приходится 10,8 %, и Москва - 6,2 %.
Объемы ввода в эксплуатацию жилых домов в расчете на 1000 человек населения в 2000-2020 гг. представлены на рис. 4 [1].
Рисунок 4 - Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения в 2000-2020 годах, м2 общей пл. жил. Помещений (составлено по данным Росстата)
В сельской местности строилось меньше жилья в расчете на 1000 человек населения, чем в городе, вплоть до 2014 г., за исключением 2009 г. С 2015 г. в действие вводится больше жилья на селе в расчете на 1000 человек населения, чем в городской местности.
Между тем эта статистика может неточно отражать действительное положение дел, так как в областях Подмосковья и Ленинград -ской области часто строят дома и проживают многие жители обеих российских столиц.
В целом обеспеченность жильем в России считается достаточно высокой в сравнении с зарубежными показателями. Так, на одну квартиру приходится 2,2 россиянина, по 2,6 француза, по три американца и канадца и по 3,2 бразильца.
В то же время на одного россиянина в среднем приходится 25,8 кв. метров жилья, а, например, на одного американца - 70 кв. метров, на одного немца - 39 кв. метров. Если в
США средняя площадь квартиры составляет 160 кв. м, то в России в 2,2 раза меньше -73 кв. м. Россия обогнала Польшу, в которой средняя площадь квартиры составляет 70 кв. м.
Рис. 5 иллюстрирует объемы ввода общей площади жилых домов в России по материалам изготовления стен [3].
Как следует из графика, в России предпочитают строить дома из кирпича, хотя в последние годы этот показатель несколько снизился. Постепенно растет количество монолитных домов. Падает количество домов из камня, а также из панелей и блоков.
В России еще с советских времен традиционно строятся прочные жилые дома, способные выдержать суровые погодные условия, с централизованным отоплением, горячим водоснабжением и канализацией. Но в сельской местности и малых городах сохраняются дома без водопровода и кана-
Рисунок 5 - Общая площадь жилых домов в Российской Федерации по материалам стен в 2000-2020 гг.,
тыс. кв. м (составлено по данным Росстата)
лизации. К сожалению, централизованное теплоснабжение в целом в России очень неэффективное с большими потерями тепла из-за изношенной инфраструктуры.
Для обеспечения дальнейшего роста нового строительства жилья в регионах, с одной стороны, необходимы недорогие долгосрочные источники финансирования, с другой - доступная ипотека для населения.
Правительство установило льготные ставки по ипотеке 6,5 % до середины 2021 г. Но речь идет не только о приемлемой ставке по ипотечным кредитам, но и о возможности обслуживать ее. Поэтому важно, чтобы росли реальные доходы населения.
График изменения номинальной средней заработной платы в России в 2000-2020 гг. представлен на рис. 6 [6].
Рисунок 6 - Изменение средней заработной платы в Российской Федерации в 2000-2020 гг., руб.
(составлено по данным Росстата)
Как следует из графика, номинальная средняя заработная плата в России непрерывно растет на протяжении 2000-2020 гг. При этом в 2000 г. номинальная средняя заработная плата равнялась 2223 руб., а в 2020 г. - 51083 руб., т.н. рост составил 2298 %. Только за последний год прирост номинальной средней заработной платы составил 6,7 %.
Вместе с тем для основной массы населения страны, особенно в отсталых регионах, медианная заработная плата значительно ниже средней. Поэтому для многих жителей регионов ипотека является недоступной.
Средняя заработная плата в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье, крупных городах, отдельных регионах, связанных с добычей полезных ископаемых, и остальными
регионами страны существенно различается.
При этом в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и крупных городах цены на жилье гораздо выше, чем в остальных регионах страны. Кроме того, в пригородах и в сельской местности цены на жилье ниже, чем в городах. Поэтому во многих регионах России цены на квартиры в новостройках составили менее 30 тысяч рублей за один м2.
Считается, что жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке может позволить себе приобрести около половины российских семей. Для второй половины семей без поддержки государства квартиры недоступны [8-10].
Динамика значений средней фактической стоимости строительства 1 м кв. жилья в сравнении с данными по средней заработной плате представлена на рис. 7.
Рисунок 7 - Средняя фактическая стоимость строительства 1 м кв. общей площади жилых помещений (во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях); номинальная средняя заработная
плата в 2010-2020 гг. в России, руб.
4,31
Как следует из графика, рост средней заработной платы, наконец, опередил рост стоимости строительства.
Между тем для покупки жилья требуются доходы всех членов семьи. Доступность жилья определяется в процессе сопоставления доходов населения с ценами на жилую
5
4,5 4
3,5 3
2,5 2
1,5 1
0,5 О
недвижимость. Чем выше доход семьи, тем ниже коэффициент и доступнее жилье. Нормальным считается, если семья может купить квартиру меньше, чем за три года.
Динамика коэффициента доступности жилья в Российской Федерации в 2010-2020 гг. отражена на рис. 8 [12].
-Фтп=г
3.0В
3.3
3,39
З.а? 3,23-ЗтЗгБ-
3.33
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2013 2019 2020 Рисунок 8 - Динамика коэффициента доступности жилья в Российской Федерации в 2010-2020 гг.
Коэффициент доступности жилья с 2010 по 2020 г. снизился с 4,31 до 3,33, или на 22,7 %. Однако в течение 2019-2020 гг. показатель незначительно увеличился, это свидетельствует о примерно равном соотношении до-
ходов населения и цен на недвижимость.
Таким образом, анализ рынка жилищного строительства в Российской Федерации свидетельствует о восстановлении темпов роста объемов строительства жилья. Стро-
ительные компании предпочитают строить высотные дома свыше 12 этажей, что усложняет организацию комфортной среды для проживания. Усугубляется данная ситуация отсутствием контроля со стороны государственных органов за реализацией застройщиками своих социальных обязательств. Также вызывает много вопросов многоэтажное строительство за пределами городов при введении моратория на высотное строи-
тельство (например, в Московской области введен в 2013 г.).
Несмотря на то что коэффициент доступности жилья практически не снижается, реально располагаемых денежных доходов приблизительно половине российских семей недостаточно для покупки жилья или оформления ипотеки. Для этого необходимы меры государственной поддержки.
Список литературы_
1. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения. - URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 04.12.2021).
2. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации. - URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 07.12.2021).
3. Ввод общей площади жилых домов по материалам стен в Российской Федерации. - URL: https://rosstat.gov. ru/folder/14458 (дата обращения: 10.12.2021).
4. Ввод общей площади жилых домов по этажности в Российской Федерации. - URL: https://rosstat.gov.ru/ folder/14458 (дата обращения: 10.12.2021).
5. ВВП России по годам: 1991-2021. - URL: http://global-finances.ru/vvp-rossii-po-godam/ (дата обращения: 10.12.2021).
6. Номинальная средняя заработная плата в Российской Федерации. - URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 04.12.2021).
7. О жилищном строительстве в 2020 году. - URL: https://gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d02/21.htm (дата обращения: 10.12.2021)
8. Средняя заработная плата в Российской Федерации. - URL https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_ salaries?print=1 (дата обращения: 10.12.2021).
9. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях в Российской Федерации. - URL: https://rosstat. gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 10.12.2021).
10. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений по субъектам Российской Федерации. - URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 06.12.2021).
11. Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (последняя редакция). - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/ (дата обращения 03.12.2021).
12. Фонд «Институт экономики города» Динамика доступности жилья в россии в 2006-2020 гг. URL: https:// urbaneconomics.ru/sites/default/files/zapiska_po_dostupnosti_zhilya_v_subektah_rf_2020_itog.pdf (дата обращения 08.12.2021).
13. Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер. - URL: https://rosstat.gov.ru/ folder/14458 (дата обращения: 10.12.2021).
References_
1. Vvod v dejstvie zhilyx domov v raschete na 1000 chelovek naseleniya. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (data obrashheniya: 04.12.2021).
2. Vvod v dejstvie zhilyx domov v Rossijskoj Federacii. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (data obrashheniya: 07.12.2021).
3. Vvod obshhej ploshhadi zhilyx domov po materialam sten v Rossijskoj Federacii. URL: https://rosstat.gov.ru/ folder/14458 (data obrashheniya: 10.12.2021).
4. Vvod obshhej ploshhadi zhilyx domov po e'tazhnosti v Rossijskoj Federacii. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (data obrashheniya: 10.12.2021).
5. VVP Rossii po godam: 1991-2021. URL: http://global-finances.ru/vvp-rossii-po-godam/ (data obrashheniya: 10.12.2021).
6. Nominal'naya srednyaya zarabotnaya plata v Rossijskoj Federacii. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (data obrashheniya: 04.12.2021).
7. O zhilishhnom stroitel'stve v 2020 godu. URL: https://gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d02/21.htm (data obrashheniya: 10.12.2021)
8. Srednyaya zarabotnaya plata v Rossijskoj Federacii. URL https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_ salaries?print=1 (data obrashheniya: 10.12.2021).
9. Srednyaya fakticheskaya stoimost' stroiteГstva odnogo kvadratnogo те&а obshhejploshhadi zhilyx pomeshhenij vo vvedenny'x V e'kspluataciyu zhilyxi nezhilyx zdaniyax V Rossijskoj Federacii. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 ^а оЬ^Ь^етуа: 10.12.2021).
10. Srednyaya fakticheskaya stoimost' stroiteГstva odnogo kvadratnogo те&а obshhej ploshhadi otdeГno stoyashhix zhilyx domov bez pristroek, nadstroek i vstroennyx pomeshhenij ро sub"ektam Rossijskoj Federacii. URL: https:// rosstat.gov.ru/folder/14458 ^а оЬ^Ь^етуа: 06.12.2021).
11. FedemГnyj zakon "О vedenii grazhdanami sadovodstva i ogorodnichestva dlya sobstvennyx nuzhd i о vnesenii izmenenij V otdeГnye zakonodateГnye аМу Rossijskoj Federacii" ot 29.07.2017 N 217-FZ (poslednyaya ^акауа). URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/ ^а obrashheniya 03.12.2021).
12. Fond «Institut e'konomiki до^а» Dinamika dostupnosti zhiГya V rossii V 2006-2020 дд. URL: https:// urbaneconomics.ru/sites/default/files/zapiska_po_dostupnosti_zhilya_v_subektah_rf_2020_itog.pdf (data obrashheniya 08.12.2021).
13. postroennyxkvartir VRossijskojFederaciii srednijrazmer. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (data obrashheniya: 10.12.2021).
