CC BY
16
001: 10.24411/2072-4098-2019-11005 Актуальные вопросы юридической защиты собственников при налогообложении объектов недвижимости в Самарской области
А.Г. Власов заведующий кафедрой Землеустройства и кадастров ФГБОУ ВО «Самарский государственный экономический университет», доцент, Заслуженный землеустроитель Российской Федерации, Государственный советник Российской Федерации III класса, кандидат технических наук (г. Самара) Д.И. Васильева доцент кафедры Землеустройства и кадастров ФГБОУ ВО «Самарский государственный экономический университет», доцент, кандидат биологических наук (г. Самара) О.В. Сафонова заместитель генерального директора, директор консультационного центра ООО «Независимый кадастровый центр», оценщик 1-й категории, член Союза финансово-экономических судебных экспертов, член экспертного совета Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (г. Самара)
Александр Григорьевич Власов, kaf-zik@yandex.ru
Важнейшей задачей государственной политики в области создания условий для устойчивого социально-экономического развития является вовлечение в экономический оборот земельных ресурсов и повышение эффективности их использования. Цель проведения государственной кадастровой оценки (далее - ГКО) объектов недвижимости - земельных участков и объектов капитального строительства (далее также - ОКС) - определение их кадастровой стоимости для налогообложения. В некоторых случаях кадастровая оценка также применяется для установления арендной платы, а также для определения цены выкупа земельных участков, которые находятся в собственности государства. В соответствии с определением, прописанном в законодательстве Российской Федерации, кадастровая стоимость - это рыночная стоимость объектов недвижимости, которая установлена для определенной календарной даты на основе разработанных методик, которые основываются на использовании технологий массовой оценки.
При этом кадастровая стоимость должна достаточно объективно отражать уровень цен на определенную дату на рынке недвижимости. В этом случае налог на недвижимость, который опирается на рыночную базу, справедлив. В настоящее время вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и проблемы юридической защиты собственников при налогообложении являются очень актуальными (см. [1-8]).
В настоящее время на территории Самарской области для целей налогообложения для различных категорий земель и объектов недвижимости применяются результаты кадастровой оценки, которые определялись в 2011-2013 годах в рамках действия статьи 24 Закона № 135-Ф3 [9]. Но в 2019 году по нескольким категориям земель уже начата работа по определению кадастровой стоимости земель по правилам Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ). Применение новых методик расчета, изме-
нение исполнителя работ с частных оценщиков на государственное бюджетное учреждение (ГБУ) Самарской области «Центр кадастровой оценки», подведомственное Министерству имущественных отношений Самарской области, а также новый порядок проведения государственной кадастровой оценки порождают массу вопросов у собственников (см. [11, 12]). Разобраться в тонкостях законодательства помогают юристы.
Тема обоснованного налогообложения в Самарской области очень актуальна (см. [13, 14]), поэтому последние несколько лет субъектами предпринимательства и частными лицами востребованы юридические услуги, касающиеся вопросов рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки и включения объектов недвижимости в перечни объектов с повышенными налоговыми ставками.
Целью проведения ГКО земель является определение стоимости земельных участков, приближенной к рыночной стоимости. Исходя из анализа результатов сравнения государственной кадастровой оценки с рыночными ценами необходимо снижение кадастровой стоимости земель коммерческого использования города Самары под торговые объекты на 55 процентов, под офисы на 52 процента, под гостиничный сервис на 33 процента, земель производственно-складского использования на 44 процента. Отсрочка проведения переоценки приведет к более существенному снижению ликвидности земельных участков и налогооблагаемой базы (см. [15-20]).
В Самарской области результаты государственной кадастровой оценки по всем категориям земельных участков и объектам капитального строительства основываются на данных рынков 2003-2012 годов. Неопределенность в столь важном вопросе, как формирование базы по имущественным налогам, основанной на информации 9-15-летней давности, приводит к тому, что инвесторы (из-за региональных рисков), бизнес (из-за невозможности прогнозировать издержки) остерегаются осуществлять
долгосрочные инвестиции, а бюджет недополучает доходы (см. [21]).
В 2016 году ЗАО «Эксперт-Оценка» была проведена работа по ГКО объектов капитального строительства на территории Самарской области по государственному контракту № 1-2016/0КС на выполнение работ от 20 апреля 2016 года. Согласно проекту отчета об определении кадастровой стоимости от 22 сентября 2016 года № 2-ОКС16
[22] выявлено повышение кадастровой стоимости объектов по сравнению с ранее определенной стоимостью в соответствии с постановлением правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области»
[23]:
городской округ Самара - среднее повышение 180,97 процента; городской округ Новокуйбышевск -среднее повышение 121,06 процента; городской округ Отрадный - среднее повышение 105 процентов; городской округ Похвистнево - среднее повышение 33,45 процента; городской округ Чапаевск - среднее повышение 180 процентов.
Среднее повышение кадастровой стоимости по перечисленным муниципальным образованиям составило 84,34 процента (см. табл. 1).
В досудебном порядке за период с 2014 по 2017 год в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Комиссия), поступило 150 000 заявлений по 317 057 объектам недвижимости, из них 95,5 процента заявлений подано по вопросам пересмотра кадастровой стоимости. Из общего числа заявлений, принятых Комиссией к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
Таблица 1
Результаты сравнения государственной кадастровой оценки (данные проекта отчета [23]) с рыночными ценами, % *
Территориальная привязка Объекты
многоквартирной жилой застройки индивидуальной жилой застройки для хранения транспорта торговли и многофункционального назначения офисно-делового назначения производственного назначения садового, огородного и дачного строительства санитарно-курортного назначения
Ленинский и Самарский районы города Самары -22 -22 +1 +55 +67 +39 -64 -23
Куйбышевский и Красноглинский районы города Самары +14 +59 +104
Прочие районы города Самары -2 +64 +96 +47
Город Тольятти -8 -45 +41 +24 +22 +100 -56 +16
Город Новокуйбышевск -3 -48 -27 +9 -4 -17 +25
Город Кинель -16 -35 -4 -4 +26
Город Сызрань -9 +8 +5 -12
Районные центры Самарской области +3 +36 +17 +52
Сельские населенные пункты с высоким уровнем развития -22 -38 -41 +6 +8 +13 -53
Прочие сельские населенные пункты -13 -29 -19 +22 +26 +71
* «+» - переоценка, «-» - недооценка (выделено заливкой).
его рыночной стоимости принято в отношении 16 424 заявлений (52 процента от поданных заявлений или 25 913 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости - в отношении 14 506 заявлений (28 296 объектов недвижимости).
В том числе за период с 1 января по 30 сентября 2017 года в созданные при территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии комиссии поступило 40 800 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 85 924 объектов недвижимости. Юридическими лицами подано 25 000 заявлений,
физическими лицами - 15 284 заявления, органами государственной власти - 88 заявлений, органами местного самоуправления - 402 заявления. Из общего числа заявлений, поданных в комиссии, 39 164 заявления подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Следовательно, в заявлениях, поданных в комиссии, преобладающим основанием (95,45%) для пересмотра является установление в отношении объекта его рыночной стоимости; в 4,46 процента заявлений причиной указана недостоверность сведений об объекте недвижимости,
£100 000
о"
со
§ 10 000
т ^
с; о
1 000
50 332
100
10
Виды объектов недвижимости в заявлениях, принятых к рассмотрению в комиссиях
использованных при определении его кадастровой стоимости; а в 0,09 процента заявлений оснований не указано.
Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (см. рис.).
Указанные цифры показывают, что 48 процентов заявителей, не нашедших положительного решения проблемы завышенной базы налогообложения в досудебном порядке, вынуждены обратиться в суд. Рассмотрение споров в судебном порядке осуществляется в рамках статей 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в Самарском областном суде. Так, в 2017 году по вопросу установления кадастровой стоимости в размере рыночной было рассмотрено более 1 700 заявлений, а в 2018 году - более 2 200.
Рост числа обращений вызван еще и тем, что закончился пятилетний срок, в течение которого в соответствии с нормами статьи 24.18 Закона № 135-Ф3 действующая кадастровая стоимость может быть оспорена
в досудебном порядке.
Суды рассматривают такие заявления через процедуру восстановления нарушенного срока на обращение с иском в соответствии с положениями пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Судебная практика показывает, что в подавляющем большинстве дел о пересмотре кадастровой стоимости требования заявителей удовлетворяются частично. Так, суды считают ненадлежащим доказательством отчет об оценке как обязательное приложение к административному иску. Конструкция судебного процесса основана на назначении судом судебной экспертизы по ходатайству заинтересованных лиц -муниципальных образований, на территории которых находятся спорные объекты, с единственным вопросом: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости или земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости?».
1
При этом сам отчет как доказательство обычно не исследуется. По результатам судебной экспертизы, принимаемым судом как единственно верное доказательство и показывающим, как правило, рыночную стоимость объекта выше, чем в отчете об оценке, выносится судебное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Вместе с тем для Самарской области актуальным остается вопрос сохранения бюджетов муниципальных образований. Однако местные власти не всегда используют возможность оспаривания решений Комиссии по рассмотрению споров и установления справедливой кадастровой стоимости в соответствии с положениями постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П, в котором дана оценка конституционности положения части первой статьи 24.18 Закона № 135-Ф3. В частности, в указанном постановлении подчеркивается, что результаты кадастровой оценки, в случае если они затрагивают права и законные интересы муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет, могут быть оспорены в суде даже в отношении объектов, не находящихся в собственности муниципального образования.
Актуальным для местных властей остается вопрос определения кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости и участков. Определение кадастровой стоимости таких объектов осуществляет орган кадастрового учета -филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ и Методическими указаниями, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, и Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [28], а начиная со 2 марта 2019 года - в соответствии с Порядком, утвержденным приказом [29].
Указанные Методические указания по определению кадастровой стоимости и его порядок, равно как и сама методика определения стоимости вновь образованных объектов, указывают на необходимость определения средних удельных показателей по кадастровому кварталу, в котором образован объект. Однако территории развиваются, и на месте дачных участков вырастают микрорайоны жилой застройки. Так, например, недооценены помещения жилого назначения в кадастровом квартале 63:17:0603001, а это тысячи квадратных метров квартир. Ситуация с низкой кадастровой стоимостью жилья в указанном квартале сложилась потому, что ранее в нем находились лишь дачные домики и средний удельный показатель кадастровой стоимости в квартале в 19 раз ниже реального, - в результате бюджет муниципального района Волжский Самарской области недополучает колоссальные суммы налогов.
В сложившейся ситуации следует предложить несколько вариантов решения вопроса.
Поскольку существующие методики расчета не предусматривают иного порядка определения кадастровой стоимости вновь образованных объектов, предлагается обжаловать в части недостоверности сведений о среднем удельном показателе (его отсутствии) в указанном кадастровом квартале для жилых помещений постановление правительства Самарской области от 1 4 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области», с возможностью установления в судебном порядке нового удельного показателя.
Есть и другой способ - орган местного самоуправления может обратиться в суд с обжалованием кадастровой стоимости всех «недооцененных» объектов недвижимости в установленном законом порядке с учетом положений постановления Конституционного Суда Российской Федерации от
5 июля 2016 года № 15-П [26]. Подобной практики в регионе еще не было.
Еще одним актуальным вопросом, решение которого требует участия во взаимодействии с налоговыми органами юристов, является возврат сумм излишне уплаченных налогов за прошлые периоды.
В 2018 году Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 334-ФЗ) были внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, касающиеся начала применения кадастровой стоимости в случае ее оспаривания. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Перерасчет сумм ранее исчисленных налогов осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом.
Положения, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН, по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Относительно указанной нормы возникало много споров и вопросов. В конце 2018 года Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба опубликовали ряд писем с ответами на вопросы, касающиеся применения оспо-
ренной кадастровой стоимости и перерасчета налога на земельные участки и недвижимое имущество.
В письме Министерства финансов Российской Федерации от 27 сентября 2018 года № 03-05-05-01/69209 дан ответ на вопрос о налоге на имущество организаций в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости по решению Комиссии по рассмотрению споров или суда с 1 января 2019 года. В письме говорится, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения
0 кадастровой стоимости, установленной решением указанной Комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Изменения вступили в силу с 1 января 2019 года и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
В письме Министерства финансов Российской Федерации от 29 сентября 2018 года № 03-05-05-02/69137 дан ответ на вопрос о земельном налоге в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению Комиссии по рассмотрению споров или суда с 1 января 2019 года. В письме указывается, что кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда об установлении рыночной стоимости этого объекта налогообложения, принятых после
1 января 2019 года (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с даты начала применения
для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Подтверждают указанные положения и письма Министерства финансов Российской Федерации от 1 октября 201 8 года № 03-05-06-01/70282 и от 27 ноября 2018 года № БС-4-21/228992 в отношении налогов на имущество физических лиц. При этом следует учитывать, что перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество физических лиц для налогоплательщиков - физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом излишне уплаченного налога.
Принятые Законом № 334-ФЗ изменения в статью 52 Налогового кодекса Российской Федерации и последующие разъяснения Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службы дали возможность собственникам объектов недвижимости по решению Комиссии по рассмотрению споров или по решению суда (если решение датировано после 1 января 2019 года) проводить перерасчет сумм ранее исчисленных налогов за три налоговых периода (см. табл. 2).
Таким образом, в 2019 году некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги, уплаченные в качестве земельного налога или налога на имущество за 2016-2018 годы (см. табл. 2).
Однако поправки, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации, вступают в противоречие с положениями Закона № 237-ФЗ, в статье 18 которого указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 этого закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспари-
вании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Таким образом, для правообладателей объектов недвижимости ухудшаются условия оспаривания кадастровой стоимости, определенной в рамках Закона № 237-ФЗ.
Больше всего вопросов у собственников и местных властей возникает в связи с переходом на новый порядок определения кадастровой стоимости в соответствии с положениями Закона № 237-ФЗ.
Для решения возникших проблем в соответствии с пунктом 2 Перечня поручений по реализации Послания Президента Российской Федерации от 1 марта 201 8 года и указаниями Д.А. Медведева во исполнение поручений Президента России от 15 марта 2018 года № ПР-436 необходимо обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости. В соответствии с указанным Перечнем поручений разработан проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».
В Самарской области опубликован приказ Министерства имущественных отношений от 28 сентября 201 8 года № 1 444 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в 2019 году», в котором говорится о проведении в области государственной кадастровой оценки земельных участков категорий сельскохозяйственного назначения в 2019 году, земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов, земельных участков в составе земель населенных пун-
Таблица 2
Отклонения удельного показателя кадастровой стоимости от рыночных данных для земельных участков различного назначения, % *
Земельные участки для Величина отклонения Города и муниципальные районы, в которых отмечается недооценка или переоценка земельных участков
минимум максимум среднее
домов малоэтажной, в том числе индивидуальной, жилой застройки +5 +47 +26 Городские округа Похвистнево, Камышлинский
-2 -100 -133 Городские округа Самара, Тольятти, Кинель, Отрадный, Октябрьск, Сызрань Муниципальные районы Волжский, Елховский, Кинель-Черкасский, Кинельский, Похвистневский, Сергиевский
-109 -429 Городские округа Новокуйбышевск, Алексеевский, Богатовский, Большеглушицкий, Борский, Безенчукский, Больше-черниговский, Кошкинский, Красноярский, Приволжский, Нефтегорский, Ставропольский, Сызранский, Шигонский, Хворостянский
дачного строительства, садоводства и огородничества +10 +85 +43 Городские округа Тольятти, Октябрьск, Похвистнево, Сызрань Муниципальные районы Кошкинский, Сергиевский
-1 -99 -96 Городские округа Самара, Кинель, Отрадный Муниципальные районы Алексеевский, Богатовский, Борский, Безенчукский, Волжский, Елховский, Кинель-Черкасский, Кинельский, Красноярский, Пестравский, Похвистневский, Ставропольский, Хворостянский
-165 -325 Городские округа Новокуйбышевск, Большеглушицкий, Приволжский, Шигонский
объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания +33 +91 +66 Все города и муниципальные районы
офисных зданий делового и коммерческого назначения +31 +92 +66 Все города и муниципальные районы
производственных и административных зданий, строений, сооружении промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок +16 +66 +43 Все города муниципальные районы
-15 -15 -15 Муниципальный район Большеглушицкий
«+» - переоценка, «-» - недооценка (выделено заливкой).
ктов в 2020 году и объектов капитального строительства в 2021 году.
В настоящее время в регионе начата работа по подготовке индивидуальных сведений об объектах оценки, которые необходимо учитывать в рамках определения кадастровой стоимости для ее точного расчета. Это осуществляется посредством заполнения и сдачи деклараций о характеристиках объектов. Однако пока собственники заполняют и сдают декларации в единичных случаях, и юридические службы совместно с оценщиками должны помочь собственникам оценить открывшуюся возможность учета качественных параметров объектов «на входе», чтобы избежать необходимости отстаивать свои интересы в процессах оспаривания государственной оценки.
Помощь в решении этих вопросов оказывают ГБУ (государственные бюджетные учреждения) по кадастровой оценке. На сайте ГБУ размещены декларации и порядок их заполнения.
Предстоящие кадастровые оценки Самарской области будут проходить в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ, согласно которым для правообладателей объектов недвижимости оставлена возможность оспаривать результаты определения кадастровой стоимости. Этот закон предоставляет немного больше права правообладателям, чем было предусмотрено ранее действовавшим законодательством. Для обращения в суд предварительное обращение правообладателей объектов недвижимости в Комиссию не является обязательным. Это касается как юридических, так и физических лиц. Однако под вопросом остается именно создание в регионе досудебной комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, что делает процедуру решения вопросов с завышением налоговой базы по недвижимости в судебном порядке единственным приемлемым путем.
Изложенное свидетельствует о том, что проводившиеся государственные када-
стровые оценки, выполняемые независимыми оценщиками в соответствии с Законом № 135-Ф3, имели ряд достоинств и недостатков. Несмотря на то, что недовольство результатами проведенных кадастровых оценок привело к принятию Закона № 237-Ф3, опыт некоторых регионов Российской Федерации показывает, что выполненные в рамках Закона № 237-ФЗ государственные кадастровые оценки не являются идеальными. В результате в 2018 году были подготовлены поправки к Закону № 237-Ф3.
Таким образом, сегодня в России институт кадастровой оценки является изменяющимся и несформировавшимся. Происходящие в законодательстве изменения, касающиеся кадастровой оценки, говорят о том, что эта тема является актуальной и только совместное участие власти, бизнеса и граждан в работе по усовершенствованию законодательства приведет к формированию законов, которые консолидируют интересы всех участников процесса налогообложения объектов недвижимости в Российской Федерации.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости : монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева. Н. Новгород : Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 2011. 155 с.
2. Васильев С. В. Кадастровая оценка объектов недвижимости для налогообложения // Экономика и финансы.URL: http:// federalbook.ru/files/FS/Soderjanie/FS-26/II/ Vasilyev.pdf
3. Грибовский С. В. Задача наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке // Вопросы оценки. 1999. № 1. С. 2433.
4. Махт В. А. Руди В. А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения : учебное пособие. Омск : Издательство «РУСИНКО», 2003. 169 с.
5. Медведева О. Е. О методиках кадастровой и рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения // Вопросы оценки. 2011. № 1. С. 22-29.
6. Медведева О. Е., Козлов В. М., Козлов П. В. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию // Вопросы оценки. 2010. № 1. С. 58-64.
7. Мишустин М. В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов : монография. М. : ЮНИТИ, 2007. 359 с.
8. Пансков В. Г. Налоги и налоговая система Российской Федерации. М. : Финансы и статистика, 2008. 493 с.
9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
10. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Хасаев Г. Р. [и др.]. Анализ динамики собираемости земельных платежей в субъекте РФ (на примере Самарской области) // Известия вузов «Геодезия и аэрофотосъемка». 2016. № 6. С. 55-63.
12. Хасаев Г. Р. [и др.]. Кадастровая оценка недвижимости в системе социально-экономического развития региона (на примере Самарской области) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2016. № 3 (134). С. 51-60.
13. Khasaev G., Vlasov A., Vasilieva D., Lo-banov V., Parsova V. Impact of Real Property Market on Changes of Cadastral Value And Formation of Samara Regional Budget // Proceedings of the 2018 International Conference «Economic Science for Rural Development». No 48 Jelgava, LLU ESAF, 2018. P. 138-144.
14. Власов А. Г., Васильева Д. И., Чепу-рин Е. М. Построение и анализ рейтинга муниципальных районов региона по собираемости земельных платежей (на примере Самарской области) // Землеустройство,
кадастр и мониторинг земель. 2017. № 5. С. 40-48.
15. Оценка земельных ресурсов / под ред. В. П. Антонова и П. Ф. Лойко. М. : Институт оценки природных ресурсов, 1999. 361 с.
16. Пылаева А. В. Система массовой оценки недвижимости как средство эффективного управления территорией / А. В. Пылаева, В. Б. Безруков, Ю. Л. Коваль // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2009. № 3. С. 83-84.
17. Пылаева А. В. Эволюция понятия «кадастровая оценка» в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2009. № 10. C. 31-33.
18. Пылаева А. В. Опыт проведения в Российской Федерации массовой кадастровой оценки земель в целях налогообложения // Государственное регулирование экономики. Региональный аспект : материалы 6 международной конференции. Н. Новгород, 2007. Т. 1. С. 317-320.
19. Пылаева А. В. Развитие кадастровой оценки недвижимости : монография Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2012. 138 с.
20. Смирнов Д. А. Принципы равенства налогового бремени как один из основных принципов налогового стимулирования / Д. А. Смирнов, Н. Н. Сайченкова // Налоги. 2007. № 5. С. 11-12.
21. Khasaev G., Vlasov A., Vasilieva D. Modeling and analysis of collection of land payments in the municipal areas, depending on economic and geographical factors // Baltic Surveyng. International Scientific Journal. 2017. Volume 6. P. 71-79.
22. Проект отчета 02-ОКС16 о процедуре государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектах незавершенного строительства Самарской области в 2016 году. URL: https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ ais_fdgko/!ut/p/z0/04_Sj9CPykssy0xPLMnM z0vMAfIjo8zi3QNNXA2dTQy93U0dzAwcPQ 08nMI8nQ0MDMz1C7IdFQExwaYM/p0/IZ7_ GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080=CZ6_GQ 4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontrolle
r!null==/?action=viewProcedure&id=901&sho wPrj=true (дата обращения: 22 апреля 2019 года).
23. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области : постановление правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118. URL: https://www.samregion.ru/ documents/government_resolution/118-ot-14-03-2012/ (дата обращения: 22 апреля 2019 года).
24. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации : Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 21-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
25. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
26. По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года №15-П. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
27. Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
28. Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов не-
движимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 113. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
29. Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 № 514. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
30. О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 334-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
31. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 27 сентября 2018 года № 03-05-05-01/69209. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
32. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 29 сентября 2018
года № 03-05-05-02/69137. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
33. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 1 октября 2018 года № 03-05-06-01/70282. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
34. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 27 ноября 2018 года № БС-4-21/228992. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
35. Перечень поручений по реализации
* *
Послания Президента Федеральному Собранию : утвержден. Президентом Российской Федерации 16 марта 2018 года № Пр-436. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
36. О проведении государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в 2019 году : приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 28 сентября 2018 года № 1444. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Окончание. Начало на с. 77
Чтобы оставаться конкурентоспособными в новых рыночных условиях, предполагающих сокращение предложения и рост стоимости жилья, девелоперам придется повышать качество своих проектов: например, находить необычные архитектурные и дизайнерские решения, обустраивать в ЖК обширную внутреннюю инфраструктуру и т.д. Однако существует риск, что эти позитивные изменения приведут к дефициту бюджетного предложения. Чтобы процесс удорожания жилья не повлек за собой резкое падение спроса, застройщики могут пойти по пути сокращения метражей квартир: им эта стратегия хорошо известна.
«После непростых 2008 и 2015 гг. строительная отрасль уже проходила цикл уменьшения площадей жилья, - говорит Валерий Кочетков. - Однако сейчас рынок насытился студиями по 25 кв. м и "евродвушками" по 45 кв. м: за последние годы такие объекты в большом объеме перешли на "вторичку", а значит, они будут составлять конкуренцию проектам на "первичке", в которых девелоперы решатся на подобную квартирографию».
Для участников рынка более предпочтителен, в частности, вариант с развитием инициированной властями ипотечной программы с субсидируемой ставкой: льготные условия, распространяемые на семьи с двумя и более детьми, могут поднять показатели продаж на 10%, а при включении в программу других категорий населения доля сделок с использованием ипотеки способна достигнуть 85% от общего объема продаж.
Есть мнение, что, поскольку банковский процент по кредиту для девелоперов будет уменьшаться с учетом доли реализованного жилья, застройщики станут вести агрессивные продажи на старте реализации ЖК. В таких условиях еще больше усилится роль маркетинговой активности, а это тоже означает дополнительные расходы, часть из которых ляжет на плечи покупателя.
Еще одним следствием повышения среднего ценника жилья на первичном рынке старой Москвы может стать отток клиентов в область. «С учетом развития транспортной инфраструктуры, в первую очередь, открытия Московских центральных диаметров (МЦД), запланированного на начало следующего года, у Подмосковья есть серьезный потенциал вернуть себе покупателя, - считает Валерий Кочетков. - Если в области появятся проекты, не уступающие по концепции столичным, да еще рядом с МЦД, мы можем увидеть миграцию спроса в Подмосковье. Тем более что стоимость жилья недалеко от МКАДа ниже, чем в Москве, в среднем на четверть».
Информация предоставлена пресс-центром компании ИНКОМ-Недвижимость
