ИТОГИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2018 ГОДУ: ОСОБЕННОСТИ, ВЛИЯНИЕ НА ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 ЭО!: 10.24411/2072-4098-2019-11001 Итоги кадастровой оценки недвижимости в Московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости

П.С. Бабкин директор государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск) Е.С. Кизякин заместитель директора государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск)

Егор Сергеевич Кизякин, eckizakin@mail.ru

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года № 13ВР-1766 принято решение о проведении в 2018 году в Московской области государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, за исключением категории земель лесного фонда.

В 2018 году в Московской области государственная кадастровая оценка проведена впервые в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ). Вместе с Московской областью в 2018 году кадастровую оценку всей недвижимости по новому федеральному закону также провели Москва и Санкт-Петербург.

Напомним, что этот федеральный закон принят на фоне критики ранее действовавшей системы кадастровой оценки (согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее - Закон № 135-ФЗ) и призван улучшить ситуацию с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации.

В рамках настоящей статьи на основе опыта Московской области в том числе будет дана оценка новой системы кадастро-

вой оценки (согласно Закону № 237-ФЗ).

Особенности государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Московской области в 2018 году

Законом № 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 201 7 года № 226 (далее - Методические указания, Указания).

Методическими указаниями установлены этапы определения кадастровой стоимости:

• определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее -ценообразующие факторы);

• первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;

• сбор сведений о значениях ценообра-зующих факторов;

• сбор рыночной информации;

• группировка объектов недвижимости;

• построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора

вида модели оценки кадастровой стоимости;

• анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;

• расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний;

• анализ результатов определения кадастровой стоимости;

• составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

В Московской области отличительной особенностью каждого из указанных этапов является более высокая трудоемкость их выполнения по сравнению с другими субъектами Российской Федерации, которая обусловлена высокой степенью развития имущественного блока региона, что связано с такими показателями, как:

• численность населения (согласно данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru) составляет более 7,5 миллиона человек (второе место в России);

• плотность населения (согласно данным Федеральной службы государственной статистики составляет более 170 человек на один квадратный километр (четвертое место в России);

• количество земельных участков и объектов капитального строительства (согласно фонду данных государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) составляет 12,3 миллиона объектов (первое место в России).

Согласно статье 13 Закона № 237-Ф3 перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав. В целях кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области сфор-

мирован перечень объектов оценки, состоящий из графической и текстовой частей. В перечень включены сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), актуальные по состоянию на дату оценки - на 1 января 2018 года (адресное описание, сведения о границах земельных участков, вид использования, площадь и т. д.).

Информация о распределении объектов оценки (земельных участков и объектов капитального строительства) по видам использования представлена в таблице 1.

Распределение объектов недвижимости по населенным пунктам, коттеджным поселкам, садовым и дачным некоммерческим товариществам осуществлялось как в массовом порядке (картографическим способом - на основе границ объектов и границ указанных территорий; семантическим способом - на основе адресного описания, содержащегося в ЕГРН), так и в индивидуальном (распределение уточнялось органами местного самоуправления, а также гражданами посредством направления сведений о расположении конкретных участков на той или иной территории).

Основными источниками информации о ценообразующих факторах явились органы местного самоуправления (67 муниципальных районов и городских округов, существовавших на дату оценки), органы исполнительность власти Московской области (Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области), учреждения, подведомственные органам исполнительной власти Московской области (ГУП МО «Мособлгаз», ГУП МО «МОБТИ», ГБУ МО «Мосавтодор»), а также Управление Росреестра по Московской области, Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области, само-

Таблица 1

Распределение земельных участков и объектов капитального строительства в Московской области по видам использования

Вид использования Количество объектов, тыс. шт. Доля от общего количества, %

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Сады, огороды, дачи 1 834 47,0

Индивидуальное жилищное строительство 1 668 42,8

Производство 122 3,1

Сельскохозяйственное использование 65 1,7

Торговые и административные 40 1,0

Отдых (рекреация) 7 0,2

Прочие (многоквартирные дома, общественное использование, объекты обороны и т. д) 164 4,2

ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Квартиры 3 149 37,5

Индивидуальные жилые дома, таунхаусы, дачи 3 251 38,7

Гаражи 650 7,7

Производство 226 2,7

Торговые объекты 73 0,9

Прочие (социальные, сооружения, для временного проживания и т. д.) 1 051 12,5

регулируемые организации кадастровых инженеров.

Из указанных источников информации собраны следующие сведения:

• о характеристиках 12,3 миллиона объектов недвижимости (местоположение, вид использования, площадь, материал стен, год постройки, этажность, принадлежность к ветхому и аварийному фонду и т. д.);

• о характеристиках около 6 000 городских и сельских населенных пунктов (расстояние до МКАД, водных объектов, центра района, населенного пункта; наличие школ, дошкольных образовательных учреждений, объектов здравоохранения; близость к свалкам бытовых отходов; обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой; численность населения и т. д.);

• о характеристиках более 1 0 000 са-

доводческих и огороднических объединений граждан (состав участков и характеристики, аналогичные характеристикам населенных пунктов);

• о характеристиках более 8 400 зон с особыми условиями использования территорий (зоны линий электропередачи, газопроводов, охранные зоны производств и т. д.);

• о почвах более 65 000 земельных участков Московской области.

Проведена работа по оцифровке собранных сведений, в рамках которой семантические сведения представлены в форме таблиц в машиночитаемом формате с идентификаторами, а картографические сведения - в форме векторных слоев цифровых тематических карт в единой системе координат.

Таким образом, сформировано факторное пространство, необходимое для определения кадастровой стоимости.

В целях сбора рыночной информации использовались открытые источники, в том числе данные органов государственной власти и местного самоуправления о результатах конкурсов и торгов недвижимым имуществом.

В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее также - ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», Учреждение) и лидер онлайн-недвижимости - ЦИАН подписали соглашение, согласно которому сведения крупнейшей базы cian.ru о ценах на недвижимость Московской области предоставлены для осуществления кадастровой оценки объектов недвижимости. В том числе в ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» переданы сведения о 215 612 объявлениях о продаже объектов недвижимости в объеме, имеющемся в базе данных ЦИАН.

В целях наиболее полного покрытия оцениваемой территории рыночными данными выполнен дополнительный сбор сведений о ценах на объекты недвижимости из других открытых источников информации.

При сборе рыночной информации проведен анализ результатов торгов с объектами недвижимости, который показал, что такая информация часто не отражает ситуацию на рынке недвижимости. Также отметим, что в литературе по массовой оценке высказывается мнение о необходимости отказа при построении моделей оценки от цен сделок, свершенных на аукционах, в том числе в которых участвуют правительственные учреждения, в связи с нерыночным характером сделок, ограниченностью участников по сравнению с отрытыми данными (см. раздел 5.3 Стандартов Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) (International Association of Assessing Officers Standards).

Следует также отметить, что Росрее-стром для целей определения кадастровой стоимости сведения о сделках с объектами недвижимости не предоставлены (Росре-

естр ссылается на то, что имеет право предоставлять лишь обобщенную и аналитическую информацию).

В результате из указанных источников собрана рыночная информация о более чем 150 000 ценах предложений на объекты недвижимости, в том числе:

• 92 444 - на квартиры;

• 41 586 - на земельные участки и единые объекты недвижимости индивидуального жилищного строительства;

• 13 374 - на земельные участки и единые объекты недвижимости садоводческого, огороднического и дачного назначения;

• 2 120 - на земельные участки и единые объекты недвижимости торгового назначения;

• 1 509 - на земельные участки и единые объекты недвижимости промышленного назначения.

Использование значительного количества рыночной информации и широкого набора ценообразующих факторов обеспечили точность оценки недвижимости Московской области в 2018 году насколько это возможно в условиях массовой оценки. Напомним, что в рамках государственной кадастровой оценки применяются принципы группирования и методы массовой оценки. В модель оценки включаются только те це-нообразующие факторы, значения которых могут быть собраны в полном объеме в отношении всех объектов оценки и объектов-аналогов (рыночная информация) без субъективных суждений. Эти значения должны быть собраны из достоверных источников информации и подтверждены документально. В связи с этим состав ценообразующих факторов в моделях оценки представлен ценообразующими факторами, значения которых подтверждены для всего перечня оцениваемых объектов и рыночной информации. При этом на рынке недвижимости могут действовать дополнительные цено-образующие факторы, которые для всей совокупности объектов оценки и объектов-аналогов не будут удовлетворять условиям

полноты и (или) достоверности. Например, характеристика «вид из окна» (на площадной водный объект, во двор, на проезжую часть, мусорные баки) для квартир оказывает некоторое влияние на стоимость, однако использовать ее в качестве ценообра-зующего фактора при кадастровой оценке невозможно ввиду отсутствия информации для объектов оценки (3,15 миллиона квартир) и информации, позволяющей определить вид из окна для указанного количества объектов оценки. Поэтому такие дополнительные характеристики не используются в модели кадастровой оценки, что соответствует пункту 11.4 Методических указаний.

На основе собранных сведений (факторное пространство и рыночные данные) определены структура моделей оценки и уровень кадастровой стоимости, сформированы промежуточные отчетные документы.

Законом № 237-ФЗ предусмотрена процедура ознакомления с промежуточными отчетными документами об итогах государственной кадастровой оценки неограниченным кругом лиц с возможностью подать замечания в течение пятидесяти дней (части 12-23 статьи 14 Закона № 237-ФЗ). Следует отметить, что этот срок на 20 дней больше срока, установленного ранее действовавшей системы кадастровой оценки (статья 24.15 Закона № 135-ФЗ).

В целях публичной проверки предварительных результатов кадастровой оценки при поддержке правительства Московской области реализован целый комплекс мероприятий, а именно:

1) в период с 14 сентября по 12 ноября 2018 года Росреестром в Фонде данных государственной кадастровой оценки, а также Учреждением на официальном сайте ckomo.ru опубликованы промежуточные отчетные документы о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Московской области;

2) разработан сервис ознакомления с проектной кадастровой стоимостью по

кадастровому номеру, который добавлен в публичный доступ на сайт Учреждения (ckomo.ru);

3) разработана и добавлена в публичный доступ инструкция о способах подачи замечаний к промежуточным отчетным документам, согласно которой подать замечания возможно:

• посредством Регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области ^Юдк mosreg.ru);

• лично в структурных подразделениях государственного казенного учреждения Московской области «Московский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ);

• лично в Учреждение;

• на электронную почту Учреждения;

• почтовым отправлением в адрес Учреждения;

4) направлена памятка о возможности ознакомления с предварительными результатами кадастровой оценки и подачи замечаний:

• во все личные кабинеты пользователей Регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области;

• органам местного самоуправления для размещения на интернет-сайтах и информационных досках муниципальных образований;

5) еженедельно Учреждением проводились вебинары для граждан о способах подачи замечаний. Также на вебинарах рассматривались вопросы граждан о кадастровой оценке;

6) разработан видеоролик о порядке проверки и исправления гражданами результатов оценки, об особенностях применения кадастровой стоимости для налогообложения (видеоролик показывали 6 раз в день в течение периода ознакомления с промежуточными отчетными документами по каналу Подмосковье 360).

Таким образом, реализованы как предусмотренные законом, так и более широкие

мероприятия, направленные на повышение удобства публичной проверки предварительных результатов кадастровой оценки.

За предусмотренный законом период подачи замечаний (50 дней с даты опубликования) в Учреждение поступило замечаний в отношении около 10 300 объектов недвижимости.

По результатам публичной проверки исправлены выявленные ошибки и подготовлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области от 16 ноября 2018 года № 01/2018.

С учетом этапа «Подготовка к государственной кадастровой оценке» кадастровая оценка объектов недвижимости Московской области заняла почти 1,5 года и завершилась в ноябре 2018 года, в то время как на проведение оценки в 2015 году в соответствии с Законом № 135-ФЗ потребовалось лишь 4 месяца.

Следует отметить и лучший «интерфейс» взаимодействия с источниками информации. Если раньше вопросы организации сбора исходной информации ложились на плечи коммерческих организаций, то по Закону № 237-ФЗ весь комплекс работ по определению кадастровой стоимости осуществляется государственными бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что новая система кадастровой оценки (согласно Закону № 237-ФЗ) сформировала условия для более точного, качественного определения кадастровой стоимости и контроля результатов оценки.

Анализ результатов государственной

кадастровой оценки объектов недвижимости в Московской области в 2018 году

В процессе выполнения работ проводилась проверка уровня кадастровой оценки с использованием результатов оценочного зонирования. Оценочное зонирование

проведено на основании рыночной информации. По результатам оценочного зонирования информация о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости была представлена в картографическом виде (в качестве примера приведены рисунки 1а и 2а). Результаты кадастровой оценки (уровни удельной кадастровой стоимости) также представлены в картографическом виде (рисунки 1б и 2б) и сопоставлены с результатами оценочного зонирования.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов оценочного зонирования территории выполняется с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня рыночных цен.

Согласно проведенному анализу уровень кадастровой стоимости объектов оценки соответствует уровню рыночных цен. Характер распределения удельных показателей кадастровой стоимости по территории также соответствует рыночным данным. Незначительное расхождение диапазонов значений рассчитанной кадастровой стоимости с ценами рынка можно объяснить влиянием следующих факторов:

• в отличие от кадастровой стоимости на рыночные цены могут влиять специфические индивидуальные характеристики объекта (например конфигурация земельного участка и т. п.);

• выборки объектов оценки и объектов-аналогов не тождественны.

Таким образом, анализ результатов кадастровой оценки подтверждает высокое качество проведенной оценки.

Сравнение с предыдущим туром

кадастровой оценки

Кадастровая стоимость предыдущих туров оценки определена в рамках действия Закона № 135-ФЗ и Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» на следующие даты:

=1 о ь

5

о ф

го тз ф

Рис. 1. Распределение удельного показателя стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

а) рыночной и б) кадастровой

ф +

-VI

со

со со

-VI

=

а) б)

Рис. 2. Распределение удельного показателя стоимости земельных участков производственного назначения

а) рыночной и б) кадастровой

• 1 января 2013 года - по земельным участкам;

• 1 августа 2015 года - по объектам капитального строительства.

В 2018 году государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Московской области выполнена на основе Закона № 237-ФЗ и в соответствии с новыми Методическими указаниями по состоянию на 1 января 2018 года.

В таблицах 2 и 3 приведены результаты сравнения уровня оценки и уровня налогообложения по предыдущему туру кадастровой оценки (графы «БЫЛО») и по оценке от 2018 года (графы «СТАЛО»).

Как видно из таблиц, средний уровень кадастровой стоимости земельных участ-

ков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, дачное хозяйство снизился на 3-28 процентов в зависимости от удаленности (как правило, на удаленных территориях снижение уровня кадастровой стоимости земельных участков указанных видов использования более выражено).

Что касается земельных участков торгового назначения, то максимальный рост уровня кадастровой стоимости произошел на удаленности от МКАД до 0,5 километра (на 53%), на удаленности от МКАД 0,5-30 километров средний рост уровня кадастровой стоимости составил 23 процента, на удаленности от МКАД более 30 километров кадастровая стоимость в среднем снизи-

Таблица 2

Кадастровая стоимость земельных участков

БЫЛО СТАЛО

Удаленность от МКАД, км Количество объектов Кадастровая стоимость, р. / сот. Налог, р Кадастровая стоимость, р. / сот. Налог, р. Изменение, %

ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО *

до 30 592 386 365 000 10 950 353 000 10 590 -3

30-60 510 786 160 000 4 800 120 000 3 600 -25

от 60 533 193 65 000 1 950 49 000 1 470 -25

ПОД САДАМИ, ОГОРОДАМИ, ДАЧАМИ *

до 30 398 105 223 000 6 690 204 000 6 120 -9

30-60 724 593 120 000 3 600 86 000 2 580 -28

от 60 707 960 53 000 1 590 38 000 1 140 -28

ПОД ТОРГОВЫЕ ОБЪЕКТЫ **

до 0,5 415 550 000 412 500 914 000 685 500 66

0,5-30 15 527 444 000 333 000 573 000 429 750 29

30-60 8 395 261 000 195 750 242 000 181 500 -7

от 60 10 427 147 000 110 250 139 000 104 250 -5

ПОД ПРОМЫШЛЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ **

до 30 41 288 350 000 262 500 248 000 186 000 -29

30-60 32 998 92 000 69 000 77 000 57 750 -16

от 60 42 205 34 000 25 500 28 000 21 000 -18

Параметры расчета налоговой нагрузки:

* площадь земельного участка - 10 соток, налоговая ставка - 0,3 процента; ** площадь земельного участка - 0,5 гектара, налоговая ставка - 1,5 процента.

Таблица 3

Кадастровая стоимость квартир *

Удаленность от МКАД, км Количество объектов БЫЛО СТАЛО Изменение, %

Кадастровая стоимость, р. / кв. м Налог, р. Кадастровая стоимость, р. / кв. м Налог, р.

до 30 2 012 784 72 700 2 181 73 500 2 205 1

30-60 497 689 58 200 1 746 51 600 1 548 -11

от 60 446 869 51 200 1 536 44 600 1 338 -13

* Параметры расчета налоговой нагрузки: площадь квартиры - 50 квадратных метров, налоговый вычет - 20 квадратных метров, налоговая ставка - 0,1 процента.

лась на 5-7 процентов.

Уровень кадастровой стоимости земельных участков промышленного назначения в целом снизился на 5-24 процента. Наибольшее снижение наблюдается в первом «поясе» удаленности от МКАД.

Уровень кадастровой стоимости на квартиры на удаленности от МКАД до 30 километров остался практически без изменений (плюс 1%) и снизился на 11-13 процентов на удаленности более 30 километров.

Указанные изменения уровня оценки в целом обусловлены следующим:

• изменение ситуации на рынке недвижимости по отношению к датам предыдущих туров оценки. Направление динамики уровня кадастровой оценки соответствует направлению динамики уровня рыночных цен 1;

• применение при кадастровой оценке новых нормативных и методических документов.

Следует отметить и большую точность оценки, проведенной в 2018 году, в сравнении с предыдущими турами оценки: в модели оценки от 2018 года включено большее количество рыночной информации и большее количество ценообразующих факторов.

Говоря о точности, важно иметь в виду массовость кадастровой оценки. Согласно данным Росреестра на территории Московской области расположено более 3 906 000 земельных участков и 8 676 000 объектов капитального строительства. Разумеется, говорить о полном соответствии кадастровой и рыночной стоимостей на таких объемах неправильно. Массовый подход позволяет за достаточно обозримое время и довольно небольшие ресурсы определить стоимость всех объектов недвижимости субъекта Российской Федерации. При этом стоимость подавляющего количества объектов будет справедливая (близкая к уровню рыночных цен). Недостатком массового подхода является наличие, как правило, точечных отклонений от справедливой стоимости, обусловленных спецификой некоторых объектов или пропусками в учетных системах, что урегулировано новым законодательством, которым предусмотрена возможность запросить разъяснения по определению кадастровой стоимости и (или) направить обращение об исправлении ошибок кадастровой оценки (стати 20 и 21 Закона № 237-ФЗ). Бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, при по-

1 Смотри:

ИНрв ://realty. гЬо. ru/news/577d22959a7947a78ce91629 http://www.ezem.rU/info/analitika/1495126413.html

http://blackwood.ru/services/consulting/materials/obzor-rynka-zagorodnoy-nedvizhimosti4-kvartal-2017-itogi-goda https://www.irn.ru/articles/39793.html

http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/01/Сводный-обзор-КН-МР_4кв2017_ПФК^

ступлении таких обращений осуществляет проверку параметров расчета и при наличии несоответствий пересчитывает кадастровую стоимость.

В связи с этим, говоря об общем изменении уровня оценки, необходимо иметь в виду, что может наблюдаться изменение кадастровой стоимости отдельных объектов, не соответствующее общей тенденции как в большую, так и в меньшую сторону. Это связано как с массовым подходом к оценке, спецификой отдельных объектов, пропусками учетных систем, так и с изменением характеристик у конкретных объектов оценки, например, с уточнением сведений о виде использования. Например, участок 50:16:0402028:47 в предыдущей оценке был оценен как сельскохозяйственное поле по 16,54 р./кв. м. В 2018 году уточнили, что этот участок застроен и его следует рассматривать как землю под промышленное использование. Сейчас его кадастровая стоимость составляет 525,02 р./кв. м (см. рис. 3). Колоссальный рост на 3 100 процентов является обоснованным, так как предыдущая оценка была занижена.

Говоря о влиянии кадастровой стоимости на граждан и бизнес, часто отождествляют понятия «кадастровая стоимость» и

«налоговая нагрузка». Однако это неверно. Имущественные налоги, исчисляемые на основе кадастровой стоимости, также предполагают использование налоговых ставок, льгот и вычетов. Размер налогового бремени определяется всей совокупностью элементов налога. При этом налоговые ставки, устанавливаемые органами местного самоуправления по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц, и законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации по налогу на имущество организаций, оказывают определяющее воздействие на размер налоговых платежей. Именно эти элементы имущественных налогов предполагают учет аспектов экономического (инвестиционного) развития или социальной поддержки. Задачей же кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости, соответствующей уровню рыночных цен.

Вместе с тем в Российской Федерации институт управления территорией с использованием глубокого экономического анализа и установления дифференцированных ставок имущественных налогов развит слабо. Налоговые ставки устанавливаются, как правило, на максимальном уровне, предусмотренном федеральным законода-

Рис. 3. Графическая информация о земельном участке с кадастровым номером

50:16:0402028:47

тельством, и из года в год практически не изменяются, поэтому принято считать, что именно изменение уровня кадастровой стоимости влечет изменение уровня налоговой нагрузки, которая исходя из результатов государственной кадастровой оценки 2018 года снизится для общей массы земельных участков и объектов капитального строительства (см. таблицы 2 и 3).

Выводы

1. В 2018 году в Московской области проведена кадастровая оценка объектов недвижимости, в рамках которой собраны и обработаны беспрецедентные объемы информации.

2. В общей массе результаты оценки соответствуют уровню рыночных цен. Отклонения по единичным объектам обусловлены массовым подходом, спецификой отдельных объектов и пропусками в учетных системах.

3. Организационная составляющая кадастровой оценки в соответствии с Законом № 237-ФЗ в большей степени обеспечивает качество, чем по Закону № 135-ФЗ (возможность правообладателей уточнить характеристики объектов недвижимости, оценку проводит постоянно действующая государственная организация, больший срок оценки, лучший интерфейс взаимодействия с источниками информации, больший срок ознакомления с промежуточными результатами оценки).

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О проведении государственной ка-

дастровой оценки государственным бюджетным учреждением Московской области «Центр кадастровой оценки» : распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года № 13ВР-1766. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

2. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Федеральная служба государственной статистики : [сайт]. URL: www.gks.ru

6. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии : [сайт]. URL: www.rosreestr.ru

7. Стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) / пер. с англ. НП «Российская коллегия оценщиков». М. : Маросейка, 2013. 472 с.

8. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».