CC BY
19
Актуальные проблемы проведения общего собрания собственников помещений в недавно введенном в эксплуатацию многоквартирном доме
Actual problems of holding a general meeting of owners of premises in a newly commissioned
apartment building
Маркин Даниил Николаевич
Магистрант 1 курса,
ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия»
Российская Федерация, г. Саратов E-mail: dan-mark-n@mail.ru
Markin Daniil Nikolaevich
1st year Master's student, Saratov State Law Academy Russian Federation, Saratov E-mail: dan-mark-n@mail.ru
Аннотация.
В статье представлено исследование нормативно-правовых и правоприменительных актов, регулирующих процедуру проведения общего собрания собственников помещений в новостройках, а также правовой статус застройщика как субъекта данных правоотношений. Исследуя данную тему, автор выделяет ряд проблем, которые возникают при проведении общего собрания собственников из-за наличия разных подходов к толкованию правовых норм правоприменителем: неопределенность в отношении правомочий застройщика, отсутствие в жилищном законодательстве четких правил по определению необходимого кворума. Особое внимание при написании статьи было уделено пробелам в правовом регулировании и анализу подходов арбитражных судов и судов общей юрисдикции к урегулированию жилищных споров. В результате исследования материалов правоприменительной практики автором был сформирован ряд рекомендаций по формированию единообразного подхода к толкованию правовых норм, регулирующих данные правоотношения.
Annotation.
The article presents a research of normative-legal and law-enforcement acts, regulating the procedure of the general meeting of owners of premises in new buildings, and also a legal status of a builder as a subject of these legal relations. While studying this topic, the author singles out a number of problems which arise during the general meeting of owners because of the different approaches to the legal norms' interpretation by the law enforcer: uncertainty concerning the powers of the builder, the absence in the housing laws of clear rules for determining the necessary quorum. When writing the article special attention was paid to the gaps in legal regulation and the analysis of the approaches of arbitration courts and courts of general jurisdiction to the settlement of housing disputes. As a result of the study of materials of law enforcement practice the author has formed a number of recommendations for the formation of a uniform approach to the interpretation of legal norms governing these legal relations.
Ключевые слова: управление, многоквартирный дом, общее собрание собственников, застройщик.
Key words: management, apartment building, general meeting of owners, developer.
Периоды введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства помещений сопряжены с рядом юридических, экономических и организационных сложностей. Особенности складывающихся в данной сфере общественных отношений предопределили специфику правового регулирования процедуры проведения общего собрания собственников помещений в новостройках, обусловленную необходимостью защиты прав и законных интересов граждан и организаций. Однако действующие законодательные положения получают различное толкование в правоприменительной деятельности. Ввиду того, что общее собрание является органом управления многоквартирным домом, решающим значимые вопросы взаимодействия собственников друг с другом и с третьими лицами, неопределённость в отношении процедуры его проведения негативно сказывается стабильности гражданского оборота и определенности правового статуса участников жилищных правоотношений.
Первой проблемой, возникающей при проведении общего собрания, является неопределенность в отношении правомочий застройщика по участию в управлении многоквартирным домом. Положениями статьи 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию принимать участие в общем собрании наряду с собственниками помещений могут также лица, принявшие в установленном законом порядке помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче [1].
Действующее законодательство непосредственно не предусматривает наличие аналогичных правомочий у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома), однако анализ правоприменительной практики свидетельствует о складывании двух взаимоисключающих подходов к решению вопроса о возможности его участия в управлении многоквартирным домом.
Согласно первому подходу, поскольку застройщик после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию де-факто выступает собственником, неся бремя расходов в отношении помещений, не переданных иным лицам, постольку он наделен всеми полномочиями на участие в общем собрании. К примеру, по мнению Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, изложенному в Определении от 01.12.2020 по делу №2 88-27237/2020 [2], осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, а все непереданные по передаточному акту помещения, с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, принадлежат застройщику на праве собственности, из чего и следует его право на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Тождественные доводы приведены в Решении Хорошевского районного суда города Москвы от 17.03.2021 по делу № 2-2735/2021 [3], в соответствии с которым у застройщика возникают обязанности, вытекающие из владения имуществом, в частности по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома, следовательно, застройщик является полноправным участником правоотношений по определению порядка содержания и пользования общедомовым имуществом, в том числе и при проведении общего собрания.
Согласно второму подходу, положения жилищного законодательства не терпят расширительного толкования, а застройщик к числу лиц, наделенных правом на участие в общем собрании, не отнесен. В Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 № 13АП-11291/2021 по делу № А56-117434/2020 [4] отмечено, что факт несения застройщиком расходов на содержание помещения до момента его передачи лицу, принявшему такое помещение по акту приема-передачи, не означает, что застройщик автоматически становится лицом, уполномоченным на принятие решений, отнесенных к компетенции общего собрания. Первый кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 25.03.2021 № 88-5183/2021 [5] указывает, что застройщик имеет право голосовать в общем собрании только теми площадями, которые не переданы по договорам долевого участия в строительстве и инвестиционным контрактам (договорам), и, впоследствии, оформлены в его собственность (в случае внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности застройщика на конкретные жилые помещения). Аналогичной позиции придерживается и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [6].
Анализируя правоприменительную практику, нельзя не отметить, что подход к допустимости участия застройщика в общем собрании имеет под собой определенные основания. Действительно, в силу части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика, а до внесения соответствующих изменений в ЖК РФ [7] право участника долевого строительства принимать участие в общем собрании было фактически признано Судебной коллегией по экономическим спорам
Верховного Суда РФ в Определении от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212 по делу № А56-2498/2016 именно по причине несения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вместе с тем представляется, что подобная аналогия закона, применяемая судами в случае участия в общем собрании застройщика, не соответствует специфике рассматриваемых жилищных правоотношений.
Во-первых, исходя из логики, по которой застройщик наделяется правом на участие в общем собрании лишь ввиду несения бремени расходов содержания определенных помещений в многоквартирном доме, подобные правомочия должны предоставляться также арендатору или нанимателю жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, нанимателю жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, на которых в силу вышеуказанной статьи также возложена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, что, принимая во внимание наличия у указанных помещений законного собственника, способствовало бы формированию неопределенности в отношении лица, уполномоченного принимать решения по вопросам управления многоквартирным домом.
Во-вторых, не стоит забывать и про то, что организация предпринимательской деятельности в силу своей природы сопряжена с многообразием хозяйственных рисков, опасностью потери прибыли или опасностью неполучения определенных благ [8, С. 104]. Обеспечивая строительство многоквартирного дома, застройщик не лишен возможности предусмотреть необходимость несения расходов, связанных с содержанием помещений, не переданных по передаточному акту, либо зарегистрировать право собственности на спорные помещения.
В-третьих, можно согласится с тем фактом, что несение застройщиком бремени расходов, обусловленных содержанием непереданных собственникам помещений, определяет заинтересованность данного лица в вопросах, связанных с определением размера платы за содержание помещения и коммунальные услуги. Однако к компетенции общего собрания относится решение широкого круга вопросов, ввиду чего наделение застройщика правом, к примеру, участвовать в принятии решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, критерию заинтересованности не отвечает. В свою очередь жилищное законодательство не содержит положений, предусматривающих возможность учитывать голос лица, принявшего участие в общем собрании, лишь по отдельным вопросам повестки дня голосования.
Таким образом, можно предположить, что предоставление законодателем названных полномочий лицам, принявшим помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, надлежит расценивать в качестве дополнительной гарантии, обеспечивающей соблюдение законных интересов будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Действие этой гарантии ограничено разумным сроком, до истечения которого действующее добросовестно лицо должно предпринять действия, направленные на государственную регистрацию права собственности. Застройщик же, в силу своего правового статуса, не должен наделяться правом на участие в общем собрании, за исключением случаев государственной регистрации права собственности на спорные помещения.
Второй значимой проблемой, возникающей при проведении общего собрания в недавно введенных в эксплуатацию многоквартирных домах, является отсутствие в жилищном законодательстве четких правил по определению общего числа голосов в целях расчета необходимого кворума.
По общему правилу, установленному частью 3 статьи 45 ЖК РФ, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Однако в законе нет указания на то, каким образом должно определяться искомое общее число голосов.
Согласно первому подходу, в качестве общей полезной площади дома в целях расчета кворума возможно учитывать лишь находящиеся в собственности либо переданные в установленном законом порядке помещения. Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 22.07.2019 по делу № 33-33794/2019 [9] суд отразил вывод о том, что в случае, если собственность на помещения зарегистрирована не была, отсутствуют основания учитывать соответствующую площадь при определении кворума. Аналогичную позицию занял и Третий кассационный суд общей юрисдикции, указав в Определении от 28.06.2021 № 88-11349/2021[10], что наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений или лиц, принявших от застройщика помещение по акту приема-передачи и наделенных правом на участие в общем собрании. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ также указало, что при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов должны учитываться только голоса собственников помещений и лиц, принявших помещения по передаточному акту, безотносительно общей площади многоквартирного дома.
Согласно второму подходу, все помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общедомовому имуществу, должны учитываться в качестве общей полезной площади дома в целях расчета кворума. Свердловский областной суд в Апелляционном определении от 28.05.2020 по делу № 33-5981/2020 [11] отметил, что факт передачи либо непередачи помещений по передаточным актам не может влиять на порядок определения общего числа голосов. В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2019 по делу № А40-146733/2018 [12] подчеркивается, что при обратном подходе выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем, по мнению суда округа, согласиться нельзя.
Как закреплено в части 3 статьи 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Е.В. Бобров, Л.С. Колпакова отмечают, что указанная формулировка вызывает возражения исследователей, характеризуется неоправданной усложненностью, затрудняющей применение нормы права, а также предлагают определять количество голосов, принадлежащее каждому собственнику, отталкиваясь от площади всех помещений в доме (кроме общего имущества) [13].
К сожалению, в отсутствие законодательной дефиниции «общего числа голосов» не представляется возможным однозначно определить, каким образом должна быть разрешена названная коллизия. Однако использование в целях расчета кворума только тех помещений, в отношении которых было зарегистрировано право собственности либо составлен передаточный акт, не только дестабилизирует гражданский оборот, на что справедливо указал Арбитражный суд Московского округа в вышеуказанном постановлении, но и, в отдельных случаях, делает практически невозможным определение общего числа голосов.
Во-первых, изменение количества подписанных передаточных актов означает динамическое изменение общего числа голосов, в результате чего становится затруднительным определение итогового кворума на момент окончания голосования. При этом сами сведения об общей площади многоквартирного дома являются общедоступными, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и документах технического учета, в отличие от сведений о количестве подписанных передаточных актов или иных документов о передаче.
Во-вторых, следование указанному подходу означало бы также и то, что решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, сможет принимать собственник даже одного помещения в доме, если он в данный момент является единственным лицом, наделенным правом на участие в данном собрании, что противоречит части 7 статьи 46 ЖК РФ, согласно которой для принятия подобных единоличных решений лицо должно оформить право собственности на все помещения в многоквартирном доме.
Несоблюдение требований о наличии кворума является безусловным основанием для признания решений общего собрания недействительными [14, С. 95]. Однако в обоих вышерассмотренных случаях действительность решений гражданско-правового сообщества фактически ставится в зависимость от позиции конкретного суда, оценивающего соблюдение процедуры проведения общего собрания в аспекте того или иного толкования.
Представляется, что фактическое наделение застройщика полномочиями по участию в общем собрании не соответствует положениям жилищного и гражданского законодательства и специфике данных общественных отношений, а общее количество голосов должно определяться от общей площади помещений в многоквартирном доме, не относящихся к общему имуществу, безотносительно факта регистрации права собственности на них. Наиболее эффективным способом обеспечения единообразного применения законодательства судами является подготовка Пленумом Верховного Суда РФ разъяснений по вопросам судебной практики.
Список используемой литературы:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (Часть I). Ст. 14; 2022. № 18. Ст. 3010.
2. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2020 по делу № 8827237/2020 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
3. Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 17.03.2021 по делу № 2-2735/2021 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
4. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 № 13АП-11291/2021 по делу № А56-117434/2020 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
5. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.03.2021 № 88-5183/2021 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
6. Письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-0Г/04 <По вопросам проведения общего собрания собственников в МКД> // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
7. Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2018. № 1 (Часть I). Ст. 69.
8. Костюкова А.И., Черемисина С.Г. Предпринимательские риски: сущность и возможности управления // Инновационная наука. - 2017. - № 5. - С. 103-105.
9. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2019 по делу № 33-33794/2019 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
10. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28.06.2021 № 88-11349/2021 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
11. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 28.05.2020 по делу № 33-5981/2020 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
12. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2019 по делу № А40-146733/2018 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
13. Бобров Е. В., Колпакова Л. С. Проблемы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме // Контуры глобальных трансформаций: политика, экономика, право. 2013. №4 (30). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-provedeniya-obschego-sobraniya-sobstvennikov-pomescheniy-v-mnogokvartirnom-dome (дата обращения: 10.04.2022).
14. Маслей C. Э. Отсутствие кворума как основание для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме // Вестник Омского университета. Серия «Право». - 2018. - №1 (54). - С. 94-98.
