135ББК 67.404.12
Е. В. Тресцова
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Модернизация Гражданского кодекса РФ привела имущественный оборот к необходимости упорядочения правового режима недвижимого имущества в части установления квалифицирующих признаков таких объектов и дифференциации их видов по различным классификационным основаниям, в связи с чем судебная практика потребовала решить проблему единообразного применения новых правил в деятельности правоприменительных органов.
Ключевые слова: недвижимое имущество, правовой режим, Гражданский кодекс РФ, нотариальная форма сделки.
The modernization of the Civil Code of the Russian Federation has led to a property revolution in the need to streamline the legal regime of real estate in terms of establishing the qualifying characteristics of such objects and differentiating their types on different classification grounds, and therefore the judicial practice required solving the problem of uniform application of new rules in the activities of law enforcement agencies.
Key words: real estate, legal regime, Civil Code of the Russian Federation, notarial form of the transaction.
Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Из данного положения следует, что законодатель применяет как равнозначные по своему правовому содержанию категории «недвижимая вещь», «недвижимость» и «недвижимое имущество». При этом квалифицирующим признаком любого объекта недвижимого имущества, искусственно созданного человеком, служит критерий «прочной связи объекта с землей». Формально его содержание образует либо невозможность перемещения имущества в пространстве либо несоразмерность ущерба его назначению при перемещении вещи [2, с. 67—68].
Судебная практика оценивает такую связь через признак укрепленно-сти фундамента как конструктивной части объекта недвижимости в глубь поверхности земельного участка. При этом такой конструктивный элемент должен свидетельствовать о капитальности постройки с соблюдением градостроительных норм и правил ее возведения, при которых она не может рассматриваться в качестве самовольного строения.
Наличие технического паспорта также не является достаточным основанием для признания вещи недвижимым имуществом. Правоприменители
© Тресцова Е. В., 2018
констатируют наличие ошибок в деятельности органов технического и кадастрового учета при оценке объектов, в силу чего вещи движимые по своей природе приобретают статус недвижимого имущества. Отсюда важен момент определения вещи в качестве недвижимости: либо момент ее фактического создания, либо момент кадастрового учета, либо момент государственной регистрации права на такую вещь [1, с. 18].
Представляется, что создание вещи не всегда приводит к результату, вследствие которого вещь становится недвижимостью. Для этого имеет значение ее целевое назначение, определяемое через категорию и назначение земельного участка, на котором она возводится, а также наличие документов об отводе земельного участка под строительство объекта и разрешение о его строительстве.
Принятие вещи на государственный учет индивидуализирует ее в имущественном обороте, придает ей статус недвижимого имущества через присвоение уникального кадастрового номера. Вместе с тем ошибки кадастрового учета, затрагивающие права и интересы третьих лиц, могут привести к установлению судом иной природы вещи, которая не имеет правового режима недвижимости [2, с. 69].
Если право на вещь было зарегистрировано как на недвижимое имущество, то действует презумпция о том, что такое право предполагается действительным, пока оно ни кем не оспорено в суде. В силу данного обстоятельства акт государственной регистрации права на вещь как недвижимое имущество можно отменить на основании судебного решения, если приоритет права на такую вещь существует у другого лица. При этом оно может доказать, что объект не имеет признаков недвижимости, а сведения о нем в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) появились ошибочно в силу акта, который в последствие был отменен или признан недействительным.
Таким образом, элемент правового режима недвижимой вещи, связанный с регистрацией прав на нее, не во всех случаях означает, что объект относится к недвижимому имуществу.
Актуальной проблемой правового режима недвижимых вещей является государственная регистрация. Закон сохраняет требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включая право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Такие органы также предоставляют информацию о зарегистрированных правах.
Сохранение государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом законодатель сохраняет только для случаев, установленных в законе. Правовые последствия для сделки, которая требует государственной
регистрации, наступают после ее регистрации, а изменение условий зарегистрированной сделки подлежат государственной регистрации.
Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, их ограничений (обременений), а также сделок с недвижимыми вещами предполагает соблюдение ряда предписаний закона: во-первых, принципов государственной регистрации, к которым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Во-вторых, в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В-третьих, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Требование о нотариальной форме сделок с недвижимым имуществом имеет значение для случаев, когда она касается отчуждения долей в праве общей собственности, относится к случаям управления имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности лиц. Предполагается, что возврат в имущественный оборот нотариальной формы сделок с недвижимыми вещами во всех случаях нецелесообразен. Однако когда стороны такой сделки имеют статус социально незащищенной категории лиц, то она должна быть обличена в нотариальную форму [4, с. 84]. Речь идет о сделках пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления имуществом подопечных, людей, нуждающихся в постороннем уходе по причине ограниченных возможностей здоровья или возрасту.
Нотариальная форма сделки с недвижимым имуществом гарантируется полной имущественной ответственностью нотариуса, а риски по ней обеспечиваются обязательным страхованием гражданско-правовой ответственности нотариуса, системой коллективного страхования нотариальной деятельности при оформлении сделок с недвижимостью, действием компенсационного фонда. Кроме того, нотариус как специалист на рынке недвижимого имущества может квалифицированно установить вид сделки с недвижимым имуществом, установить содержание ее условий, разъяснить сторонам их права и обязанности, собрать пакет документов для последующей государственной регистрации сделки. перехода прав по ней и ограничений (обременений) путем их последующего направления в органы Росреестра.
Создание Единой информационной системы нотариата способствует установлению контактов с регистрирующими органами на предмет подачи заявлений о запрете совершать регистрационные действия по заявлению третьих лиц. Важно, что законодатель установил ответственность лиц, участвующих в сделке с недвижимостью и обеспечивающих ее совершение в форме возмещения убытков, компенсации стоимости утраченного по вине регистратора прав жилого помещения и иные меры защиты прав и законных интересов граждан.
В случаях участия физических лиц в сделках по долевому участию в строительстве закон гарантирует переход на систему финансового проектирования и участие банков в контроле за расходованием застройщиком
средств дольщиков. Предполагается открытие специальных счетов, в том числе эскроу-счетов, потратить средства по которым можно только по факту передачи дольщикам построенных квартир.
Банковский механизм контроля позволит предупредить в имущественном обороте сомнительные сделки по строительству объектов недвижимости, а также недобросовестность застройщиков и их мошеннические схемы удорожания строительства.
Требование о добросовестности (осмотрительности) стороны в сделках с недвижимостью подкрепляются выводами судебной практики. На момент совершения сделки по приобретению недвижимости право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий с имуществом, и об этом в ЕГРН была внесена соответствующая запись. Приобретатель знал, что в нарушение установленного порядка сторона сделки и его правопредше-ственники не зарегистрировали право собственности на недвижимость. Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда ещё не истек срок на обжалование определения суда об отмене ареста этого имущества, а переход права собственности на него был зарегистрирован после отмены указанного определения вышестоящим судом. В период регистрации перехода права собственности на недвижимость уполномоченный орган предупредил приобретателя имущества о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности из-за ареста этих объектов. Аффилированность между истцом и ответчиком имелась на момент совершения сделок по отчуждению имущества, родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок. Спорное имущество не передавалось в фактическое владение приобретателя. Имущество приобретено покупателем по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этой недвижимости. Сделки по отчуждению имущества совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости, а имущество фактически оставалось во владении и пользовании истца на основании договоров аренды. При этом заключенные сделки (договор купли-продажи и договор аренды) являлись явно убыточными для истца [4, с. 94].
С учетом изложенного можно заключить, что правовой режим недвижимого имущества требует единого правоприменения и уяснения правил его толкования судами.
Библиографический список
1. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд., испр. и доп. М. : Статут, 2018. 528 с.
2. Тресцова Е. В. Модернизация объектов недвижимого имущества в гражданском законодательстве Российской Федерации // Lex russica. 2015. № 1. С. 67—75.
3. Щербатова С. Мошеннические схемы с квартирами психически больных людей // Жилищное право. 2018. № 5. С. 83—95.
