Актуальные проблемы формирования ипотечного портфеля коммерческих банков в условиях кризисного развития экономики России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

4. Горегляд В.П. Старая концепция нового бюджета // Вопросы экономики. - 2002. - № 10. - С. 28.

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ПОРТФЕЛЯ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСНОГО РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

© Коробчанская Е.А.*

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», г. Ростов-на-Дону

Статья посвящена проблемам формирования и управления портфелем ипотечных кредитов коммерческих банков России. Автором выявлены основные проблемы формирования портфеля ипотечных кредитов в условиях мирового финансового кризиса, а также даны рекомендации по оптимизации данного процесса.

В большинстве экономически развитых стран ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Именно ипотека позволяет согласовать: интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в увеличении объемов строительства и, соответственно, бизнеса в целом, а также государства в общем экономическом росте и повышении стабильности, которому и будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Основной причиной вызвавшей мировой финансовый кризис стал рост невозврата ипотечных ссуд на финансовом рынке США, а также нелики-видность недвижимости, служащей обеспечением по ипотечным ссудам и как следствие банкротство ряда крупных американских банков. Данные явления наблюдались и в нашей стране, хотя и не в таких масштабах как за рубежом. Объясняется это тем, что рынок ипотечного кредитования в России только начинает развиваться и не достиг таких масштабов как в США. Последствия современного кризиса для нашей страны выразились в оттоке иностранных инвестиций, ухудшении финансового положения промышленных предприятий, производящих продукцию на экспорт, обвале цен на рынке недвижимости. Если говорить о банковской системе в частности то, основными последствиями явились падение ликвидности, вызванное как невозможностью заимствования дешевых денежных ресурсов на междуна-

* Аспирант кафедры «Финансы и Кредит», главный специалист ГКА ОИК ЦИК ООО «Ростовский» Филиала № 2351 ВТБ24 (ЗАО).

родных рынках межбанковских кредитов, так и отток свободных денежных средств населения с депозитных вкладов, что привело к сокращению объемов кредитования и ужесточению условий по предоставлению кредитов; снижение платежеспособности потенциальных и действующих заемщиков, что также привело к снижению объема выдаваемых кредитов и увеличению роста просроченной задолженности. Все вышеперечисленные факторы существенно ухудшили качество кредитных портфелей отечественных коммерческих банков, особенно затронув портфель ипотечных кредитов.

Как показал кризис, основной ошибкой многих российских банков стало то, что в связи с высокой конкуренцией на рынке ипотечного кредитования в докризисный период многими из них были чрезмерно либерализованных условия предоставления ипотечных кредитов, а именно: стало возможным получение кредитов без первоначального взноса; стали менее жесткими требования к потенциальному заемщику в отношении возрастных ограничений, уровню образования и т.п.; упростилась процедура анализа платежеспособности потенциального заемщика; большинство банков перешли на скорринговую систему оценки. В связи с данной ситуацией кредитными организациями, коммерческими банками и Правительством РФ были предприняты ряд мер с целью снижения долговой нагрузки на заемщиков по ипотечным жилищным кредитам. Были разработаны способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения долговой нагрузки заемщика при сохранении приемлемого уровня доходности кредитора. Основными из них стали:

1. Снижения аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита. Следует отметить, что данная мера малоэффективна для кредитов со сроком погашения более 10 лет. Это связанно с особенностью структуры аннуитетного платежа, а именно с тем, что больше временный промежуток между конкретным платежом и окончанием срока кредита, тем выше в этом платеже доля начисленных процентов и ниже доля выплаты по основному долгу.

2. Снижение аннуитетного платежа за счет неполной уплаты доли по погашению основного долга. Структура аннуитета зависит от срока полного погашения кредита и уровня процентной ставки. Зависимость доли в счет погашения основного долга в размере аннуитета обратно пропорциональна как сроку кредита, так и размеру процентной ставки, т.е. доля платежа по основному долгу будет больше, чем меньше срок кредита и процентная ставка.

3. Неполная уплата начисленных процентов. В случае, если обязательства по уплате процентов исполнялись заемщиком в неполном объеме, сумма непогашенных процентов должна быть каптализированна в общем размере задолженности по кредиту. Таким образом, сумма основного долга по окончании льготного периода может возрасти в сравнении имевшейся до его начала.

4. Стабилизационный заем. Данный заем предполагает выдачу отдельного кредита с целевым назначением - на погашение ежемесячных платежей по основному ипотечному кредиту в установленные сроки и без изменения первоначального графика платежей [1].

Ни одну из выше перечисленных мер нельзя назвать абсолютно эффективной. Они могут оказать реальную помощь как заемщику, так и банку только в определенных ситуациях. Для того чтобы в результате данная помощь оказалась эффективной необходимо, чтобы финансовое положение заемщика за достаточно краткосрочный период времени улучшилось на столько, чтобы он смог погашать новые платежи превышающие, те которые он выплачивал по ипотечному кредиту до его реструктуризации. В противном случае, он только ухудшит свою финансовую зависимость перед кредиторами, а для банков это станет отложенной просроченной задолженностью и временным искусственным занижением резервов на возможные потери по ссудам.

Некоторыми банками в условиях кризиса также были разработаны специальные программы, благодаря которым текущие заемщики банка, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, могли выставить недвижимость, служащую обеспечением по ипотечным кредитам на продажу. Но данные программы также нельзя признать эффективными т.к. в результате обесценения залогов и предшествующим получением кредитов на покупку данных объектов без первоначального взноса текущая рыночная стоимость данных объектов в кризисный период не покрывала остаток ссудной задолженности по кредиту.

В настоящий момент вопрос управления качеством кредитного портфеля является наиболее актуальным для отечественных коммерческих банков. Это связано в первую очередь с тем, что кредитные операции являются одним из важнейших направлений банковской деятельности т.к. кредитование - это наиболее доходная статья активов коммерческих организаций, хотя и наиболее рискованная. Кризисные явления, взволновавшие в последние годы как мировой, так и отечественный финансовый рынок, показали актуальность и значимость совершенствования системы управления качеством кредитного портфеля коммерческого банка. Задача формирования оптимального кредитного портфеля банка определяется тем, что главной целью является формирование оптимального кредитного портфеля при наличии жестких ограничений по суммам имеющихся в наличии свободных кредитных ресурсов, их стоимости, процентным ставкам на выдаваемые кредиты, срокам привлечения ресурсов, максимальному размеру кредита на одного заемщика. Рассматривая деятельность баков по формированию ипотечных портфелей и управлению ими в условиях посткризисного развития экономики нельзя не обратить внимание на создание новых ипотечных продуктов - ипотечных программ, ориентированных на различные категории как физических лиц, так и предприятий.

В 2011 году все более ярко становится очевидным новый принцип подхода к ипотечному кредитованию, когда ипотечное кредитование осуществляется исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей, демонстрируя тем самым все большую ориентацию на потребителя банковских продуктов, реализуемых исходя из возможностей клиентов (рис. 1).

Подход к формированию ипотечных программ кредитования России в докризисный период

БАНК

Условия кредитования, формулируемые банком

-П-

Программа ипотечного кредитования

-Ц-

ЗАЕМЩИК

Подход к формированию ипотечных программ кредитования России в посткризисный период

БАНК

-и-

Условия кредитования, формулируемые банком

л ' '

Программа ипотечного кредитования

Условия кредитования, соответствующие возможностям заемщика

тг -

Возможности заемщика

тт- -

ЗАЕМЩИК

Рис. 1. Система формирования программ ипотечного кредитования

в России докризисного и посткризисного периода Рассматривая особенности подходов к формированию ипотечного портфеля банка нельзя не отметить то, что ипотечный портфель представляет собой целенаправленно сформированную в соответствии с определенной кредитной стратегией совокупность вложений в кредитуемые объекты, в том числе и уже просроченную задолженность. Исходя из этого, при формировании оптимального ипотечного портфеля следует стремиться к реализации разработанной кредитной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных вложений, попадающих под систему лимитов ипотечного кредитования самой кредитной политики.

Совершенствование процесса формирования портфеля ипотечных кредитов является одной из основных мер в данном направлении. Так в качестве основных рекомендаций для коммерческих банков при формировании портфеля ипотечных кредитов, могут служить следующие:

- отказ от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса. Минимально допустимый уровень необходимого первоначального взноса должен быть не ниже 10-15 %;

- применение консервативного подхода к определению рыночной стоимости закладываемой недвижимости. Проведение верификации рыночной стоимости объекта недвижимости путем заказа отчета об оценке в разных оценочных компаниях;

- жесткий контроль на этапе аккредитации оценочных и страховых компаний на предмет соответствия требованиям банка;

- жесткий контроль на этапе аккредитации компаний-застройщиков;

- проведение ретроспективного прогноза платежеспособности заемщика, оценка вероятности сохранения уровня дохода в случае потери текущего места работы, в том числе в случае наступления кризисных явлений;

- снижение доли заемщиков, основным источником доходов которых являются дивиденды от функционирования предприятий, производящих продукцию на экспорт в общем объеме портфеля ипотечных кредитов в связи с существенной зависимостью эффективности работы данных предприятий от колебаний на мировых финансовых рынках;

- привлечение в качестве дополнительного обеспечения поручительства физических и юридических лиц, а в случае выдачи кредита на покупку квартиры в незавершенном строительством объекте недвижимости оформление в залог дополнительного имущества, находящегося в собственности заемщика;

- увеличение доли ипотечных кредитов с переменными процентными ставками, привязанным к основным экономическим индикаторам (ставке рефинансирования, ставке ЬШог, ставке МосПрайм), которые выгодны для банков в плане оптимизации процентных рисков.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что совершенствование системы управления качеством кредитного портфеля коммерческого банка и портфеля ипотечных кредитов в частности является на сегодняшний день одной из приоритетных задач для российских коммерческих банков. В конкурентной борьбе за потенциального заемщика банку необходимо иметь четко выработанную стратегию по управлению качеством кредитного портфеля, направленную не только на повышение его доходности, но, в первую очередь, на снижение его рискованности т.к. кризисные явления последних лет показали, что непродуманная кредитная политика может иметь для коммерческого банка самые негативные последствия.

Список литературы:

1. Хе О.В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов // Деньги и кредит. - 2009. - № 5.

2. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юрид. Центр-Пресс, 2003.

СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ПОРТФЕЛЕМ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ В РАМКАХ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ

© Коробчанская Е.А.*

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», г. Ростов-на-Дону

Статья посвящена проблемам управления портфелем ипотечных кредитов коммерческих банков России. Автором выявлены основные

* Аспирант кафедры «Финансы и Кредит», главный специалист ГКА ОИК ЦИК ООО «Ростовский» Филиала № 2351 ВТБ24 (ЗАО).