CC BY
47АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
© Архипова Н.А.*
Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург
В статье анализируется актуальная проблема управления рисками в сфере недвижимости. Исследуются вопросы, связанные со спецификой управления рисками девелоперских проектов на рынке недвижимости. Особое внимание уделено методам и подходам к оценке рисков в системе управления недвижимостью.
Ключевые слова: управление риском, инвестиционный проект, де-велопмент, рынок недвижимости.
До кризиса 2008 г. рынок недвижимости развивался на восходящем тренде, что позволяло строить достаточно точные (с погрешностью не более 10 %) прогнозы цен на основе технических моделей. В конце 2008 г. ситуация кардинально поменялась. Стало ясно, что методы технического анализа не дают объективного результата, поскольку опираются на тенденцию макроэкономического роста [1]. Базовый тренд сменил направление, и для применения технических моделей потребовалось накопление фактического материала в новом периоде. К тому же известно, что рынок недвижимости в России очень специфичен и отличается от своих аналогов за рубежом. В связи с этим на первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев будущего развития рынка недвижимости [2].
При применении фундаментального анализа изучаются причины изменения спроса и предложения что приводит, в свою очередь, к учету изменения цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными. В связи с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов, сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену недвижимости как ключевой показатель на рынке. Одним из наиболее распространенных подходов к применению фундаментального анализа на фондовом рынке является дедуктивный- подход от общего положения к частному [3]. Он подразумевает, что в первую очередь анализируется макроэкономическая ситуация, затем объект сужается до отрасли, а далее - до конкретного предприятия путем сравнения имеющихся альтернатив.
Управление риском является частью общего управления девелоперским проектом. Субъект управления принимает решения под воздействием внешней среды. Внешняя среда обуславливает параметры объекта управления [4]. Не-
* Студент кафедры Организации и управления производственными комплексами.
предсказуемость последствий принимаемых решений обусловлена возможностью различных состояний среды поскольку в момент принятия решения не известно будущее состояние среды, способного оказать влияние на последствия. То или иное состояние внешней среды вызывается определенными причинами - факторами риска. Фактор риска - причины, обеспечивающие возможность появления разных состояний среды и, как следствие, недетерминированность последствий принимаемых решений. Уровень риска - оценка возможных последствий рассматриваемых решений, мера риска -количественное выражение уровня риска [5]. Управление рисками неотделимо от общего управления девелоперским проектом и, по сути, представляет собой процесс принятия решений. На практике управление стратегическими рисками представляет собой поиск компромисса между выгодами от уменьшения риска и необходимыми для этого затратами, а также принятия решения о том, какие действия для этого следует реализовать (включая отказ от каких бы то ни было действий) [6].
Конечной целью управления рисками проектов на рынке недвижимости является получение наибольшей выгоды при оптимальном или приемлемом для девелопера соотношении дохода и риска. В системе управления рисками на рынке недвижимости следует выделить две подсистемы - управляемую и управляющую [7]. Управляемая подсистема (объект управления) представляет собой реализуемые девелоперские проекты с совокупностью возникающих финансово-хозяйственных отношений между участниками инвестиционно-строительного процесса. Подобные отношения возникают между девелопером и страховщиками, кредиторами, подрядчиками, покупателями и т.п. Управляющая система (субъект управления) - это группа людей, которая осуществляет целенаправленное воздействие на объект управления посредством различных приемов и методов [8].
С точки зрения принятия решений по предотвращению потерь от осуществления рисковых событий выделяются следующие подходы к управлению рисками: активный, адаптивный и пассивный. Активное управление предполагает максимальное использование имеющейся информации для минимизации рисков. Данный подход подразумевает организацию непрерывного контроля и мониторинга рисков, и осуществление значительных затрат на данные процессы [9]. Субъект управления должен опережать рисковые события, которые могут повлиять на результат проекта на рынке недвижимости. Адаптивный подход основан на принципе адаптации к внешней среде проекта на рынке недвижимости. Субъект управления реагирует на изменение внешних условий, в этом случае возможно предотвращение лишь части возможных потерь. Пассивный подход не предполагает активных действий по предотвращению потерь со стороны субъекта управления. Управляющие воздействия при этом подходе запаздывают. Цель пассивного управления - нейтрализовать влияние рискового события на дальнейшие
процессы проекта на рынке недвижимости. При этом затраты на процессы управления рисками минимальны, однако возможные потери могут быть значительны [10]. Следует отметить тесную связь между применяемым подходом к управлению и степенью управляемости риском. Так, к неуправляемым рискам применять активный подход не имеет смысла, скорее следует использовать адаптивный подход - в виде реакции на вновь поступающую информацию о неуправляемых рисках.
Далее рассмотрим этапы системы управления рисками. Одним из наиболее распространенных является подход, предложенный в Своде знаний по управлению проектами PMI США, согласно которому выделяют пять групп процессов: инициации, планирования, исполнения, мониторинга и контроля, и завершения. Отдельная глава, посвященная управлению рисками проекта, включает следующие этапы, составляющие систему управления рисками: планирование управления рисками; идентификация рисков; качественный анализ рисков; количественный анализ рисков; планирование реагирования на риски; мониторинг и контроль рисков [11]. Наиболее важным этапом системы управления рисками является этап - анализ рисков, включающий в себя идентификацию рисков, их качественный и количественный анализ и оценку. Именно от качества проведения данного этапа зависит дальнейшее качество разработки стратегии управления рисками проекта на рынке недвижимости. Результатом процесса идентификации рисков должгн стать список идентифицированных рисков, сгруппированных в реестр. Следующими подэтапами системы управления стратегическими рисками является качественная и количественная оценка идентифицированных и значимых с точки зрения девелопера [12]. К методам качественного анализа рисков относят следующие методы: экспертные методы - мозговой штурм, метод Дельфи, опросы, рейтинговые оценки, SWOT-анализ, метод анализа уместности затрат, метод аналогий. Количественный анализ, как правило, производится в отношении тех рисков, которые в процессе идентификации и качественного анализа определены как значительно или потенциально влияющие на результаты проекта на рынке недвижимости. В процессе количественного анализа используют следующие методы: построение дерева решений; определение показателей предельного уровня (анализ точки безубыточности); анализ чувствительности; сценарный подход; имитационное моделирование; статистический подход [13]. Таким образом, методы количественного анализа дают возможность выразить в числовом выражении как частные риски, выявленные в процессе качественного анализа, так и общий риск инвестиционно-строительного проекта.
Метод корректировки ставки дисконта позволяет привести будущие потоки денежных средств к настоящему периоду времени, используя ставку дисконтирования. Дисконт - это мера риска. Норма дисконта представляет собой скорректированную с учетом инфляции минимально приемлемую для
инвестора доходность вложенного капитала при доступных альтернативных безрисковых направлениях источниках вложения [14]. Метод корректировки ставки дисконта сам по себе, как правило, не используется, а дополняет другие способы - моделирования, сценариев, чувствительности. Главным, на наш взгляд, недостатком анализа чувствительности проекта является оценка риска при изменчивости лишь одного из важных показателей проекта на рынке недвижимости - отпускной цены на строительную продукцию, рост затрат на реализацию проекта, увеличение продолжительности его реализации и др. Это делает оценку риска изолированной и не позволяет учесть в полной мере все значимые риски проектов на рынке недвижимости. Поэтому использование анализа чувствительности в практической деятельности девелопера как самостоятельного инструмента оценки риска весьма ограничено. Наиболее распространенным в настоящее время методом является метод сценариев, позволяющий учесть многовариантность развития событий. При этом данный метод является субъективным. Субъект - лицо, принимающее решения, является основным рисковым фактором при использовании данного метода. Метод моделирования объединяет в себе метод сценариев и метод анализа чувствительности, что позволяет снизить недостатки данных методов по отдельности. При этом определение ключевых факторов риска происходит также субъективно, что не позволяет полностью доверять полученным результатам.
Рассмотрев основные методы анализа рисков, представленные в современных экономических исследованиях, можно заключить, что большинство методических подходов к оценке рисков требует особого сбора данных, навыков, трудозатрат, и на практике большее признание получают эвристические модели, использующие опыт управленцев.
Список литературы:
1. Романюк Г.Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. -
2014. - № 6 (42). - С. 56-60.
2. Селютина Л.Г. Экономическая оценка инвестиций: учеб. пособие. -СПб.: Изд-во СПбГИЭУ 2010. - 322 с.
3. Девяткин А.Г. Роль управления в развитии производства // Наука и современность. - 2015. - № 39. - С. 136-140.
4. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. - 2009. -Т. 28. - № 1. - С. 5-10.
5. Берестовская В.М., Тюренков Д.Ю. Особенности управления проектами в современных условиях // Гуманитарные научные исследования. -
2015. - № 3 (43). - С. 148-151.
6. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. - 2015. - № 22. -С. 366-369.
7. Некрашевич Д.С. Проблемы регулирования городской жилищно-строительной деятельности // Наука и современность. - 2014. - № 31. - С. 208-213.
8. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки. - СПб.: ВВМ, 2006. - 272 с.
9. Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. - 2015. - № 2 (15). - С. 71-72.
10. Преображенская Е.Г. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью в крупном городе // Актуальные вопросы экономических наук. - 2013. - № 34. - С. 245-250.
11. Баффетт У Эссе об инвестициях, корпоративных финансах и управлении компаниями. - М., 2011. - 268 с.
12. Селютина Л.Г. Значение информационного моделирования строительных процессов и объектов проектирования в современных условиях // Сборники конференций НИЦ Социосфера. - 2015. - № 1. - С. 9-10.
13. Терпугова А.В. Особенности российского рынка жилья и методов его оценки // Гуманитарные научные исследования. - 2015. - № 9 (49). -С. 241-243.
14. Овчинникова М.Н. Управление рисками как неотъемлемая часть инвестиционной деятельности // Актуальные вопросы экономических наук. -2008. - № 1. - С. 364-369.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ СОВРЕМЕННОГО ЛИДЕРА
© Забазнова Т.А.*, Секачева Т.В.Ф
Себряковский филиал Волгоградского государственного
архитектурно-строительного университета, г. Михайловка
Современные предприятия, независимо к какой сфере хозяйствования они относятся, поставлены в сложные условия. В этих условиях на первый план выходит работа лидера. Лидерство - важнейший компонент эффективного руководства. Современный лидер способен создать сплоченную команду для более эффективной работы.
Ключевые слова руководитель-лидер, принятие решений; мотивация.
* Директор СФ ВолгГАСУ, заведующий кафедрой Экономики и финансов, доктор экономических наук, доцент.
* Доцент кафедры Экономики и финансов.
