CC BY
221
4.4. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С УЧАСТИЕМ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Бериев Тимур Валерьевич, аспирант Всероссийская государственная налоговая Академия Министерство финансов Российской Федерации, кафедра гражданского права
Контакты автора: [email protected]
Аннотация. В данной статье приводятся основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства.
Предлагается внесение изменений в гражданское законодательство, в части касающейся государственной регистрации соглашения об изменении или прекращении договора аренды, субаренды (п.2 ст.609 ГК РФ).
Ключевые слова: договорное обязательство, Земельный кодекс РФ, субарендатор, односторонний отказ, арендодатель, земельное законодательство
GROUNDS AND PROCEDURE FOR AMENDMENT AND TERMINATION OF LAND LEASE AGREEMENT INVOLVING SMALL AND MEDIUM BUSINESS
Beriev Timur Valeriyevich, graduate student of civil law, VGNA Russian Finance Ministry
Annotation. This article describes the grounds and procedure for amendment and termination of land lease agreement with the participation of small and medium businesses.
Proposed changes in civil law, in part on the state registration of an agreement to amend or terminate the lease, sublease (p.2 st.609 Civil Code).
Keywords: contractual obligation, the Land Code, subtenant, unilateral refusal, landlord, land law
По общему правилу, согласно п.9 ст.22 ЗК Российской Федерации, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. В виде исключения из этого общего правила законодатель, по всей видимости, называет один случай. Так, в п.4 ст.11.8 ЗК РФ императивно предписано, что в случае образования земельных участков из используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ра-
нее заключенные договоры аренды земельных участков.
В остальных же случаях односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается только если это предусмотрено законом или соглашением сторон (п.3 ст.450 ГК РФ). В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения такого соглашения сторонами, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п.3 ст.453).
В этом плане согласованная воля сторон основного договорного обязательства, направленная на его трансформацию или прекращение, является сущностной отличительной чертой изменения и расторжения договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Поскольку как мы выяснили, соглашение об изменении или расторжении договора аренды земельного участка по своей правовой природе является самостоятельным, «особым» договором, то как и для любого договора, сторонам необходимо определить его существенные условия. Последние должны находиться во взаимосвязи с существенными условиями основного договорного обязательства с учетом положений, предписанных п.1 ст.432 ГК РФ, исследованных и указанных нами ранее.
На этом фоне аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ). Самым «естественным ходом» прекращения обязательств по договору аренды земельного участка следует признать его надлежащее исполнение сторонами (п.1 ст.408 ГК РФ). Не вдаваясь в подробности, отметим, что арендные отношения могут быть прекращены и по иным общим основаниям прекращения обязательств, установленных в ст.ст.407-419 ГК РФ. Кроме того, прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством также возможно:
а) в связи с истечением срока, на который был заключен договор;
б) в случае досрочного расторжения договора.
Договор аренды земельного участка, как правило,
прекращается по истечении срока аренды. Так, согласно п.п.1, 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды земельного участка, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. В отличие от прекращения договора в связи с истечением срока аренды, правовое регулирование расторжения (изменения) договора путем одностороннего отказа от его исполнения страдает, по нашему мнению, значительными недостатками. Во-первых, не предусмотрен какой - либо определенный момент его расторжения (изменения), и во-вторых, односторонний отказ от договора (его исполнения) допускается при отсутствии каких-либо серьезных к тому оснований. Такое правовое регулирование не способствует стабильности арендных отношений.
Ввиду этого полагаем, п.3 ст.450 ГК РФ в законодательном порядке необходимо дополнить следующими положениями:
- право стороны на односторонний отказ от договора (его исполнения) реализуется путем уведомления ею другой стороны; договор считается прекращенным с момента получения такого уведомления;
- в случае, когда при наличии основания для отказа от договора (его исполнения) сторона, имеющая на это право, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения, отказ от договора (его исполнения) не допускается, если иное не предусмотрено договором.
Эти же положения, следует применять и к случаям одностороннего изменения договора аренды земельного участка. Предлагаемые меры, на наш взгляд, явятся существенной гарантией прав сторон по упорядочению оснований изменения, расторжения договора, включая арендные отношения .
Одним из оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) служит существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях (п.1 ст.451 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда (ст.173 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации)2 при существенном нарушении договора другой стороной3, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В отличие от общих оснований, предусмотренных ст.46 ЗК РФ, ст.450, Гк Российской Федерации, пункт 9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания в отношении досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Согласно п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если
1 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11. Пункт 9.1.
2 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
2002.. № 95ФЗ (в ред. от 09.03.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст.3012. Далее по тексту - АПК РФ; Гражданское право для курсантов и слушателей образовательных учреждений системы МВД России. Часть 1: Курс лекций / Отв. ред. М.В. Карпычев, А.М. Хужин; Вступ. ст. В.И. Ка-ныгина. - Н. Новгород: Нижегородская академия МВД России. 2007. С.271.
3 Российская газета. 1996. Пункт 59..
такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок4. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора.
Как следует из смысла указанной статьи, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки арендодателем вопроса о расторжении договора аренды земельного участка как во внесудебном порядке, так и через суд. Например, как следует из п.27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой»5, если в договоре аренды земельного участка предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п.3 ст.450 ГК РФ.
Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, п.2 ст.46 ЗК РФ содержит перечень дополнительных по отношению к ст.619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п.3 ст.46 ЗК РФ. Заметим, что указанный в п.2 ст.46 ЗК РФ перечень не является исчерпывающим. В настоящее время, исходя из того, как он сформулирован, его следует признать открытым, поскольку в соответствии с подп.7 п.2 ст.46 ЗК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка и в иных случаях, помимо названных в подп.1-6 п.2 названной статьи.
По правилам ст.46 ЗК РФ, ст.619 ГК РФ осуществляется и принудительное прекращение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п.2 ст.6 ЗК РФ)6. При этом прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 ст.46 ЗК РФ, не допускается (п.3 ст.46 ЗК РФ):
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях7.
Согласно Федеральному закону от 22.07.2005г. № 116-ФЗ (в ред. от 25.12.2009) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения: о ведении промышленно-производственной деятельности (п.5 ст.21.); об осуществлении туристско-рекреационной деятельности (ст.31.8.); об осуществлении деятельности в портовой особой экономической зоне (ст.31.18.) договор аренды земельного участка, заключенный на условиях, предусмотренных названными соглашениями (ст.12), прекращается8.
4 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
2005..№ 5,
5 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
6 Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под редакцией В.В. Петрова. М., 1997. С.141 .
7 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации.
2001. № 136ФЗ (постатейный) / Отв. ред. С.Н. Волков, научн. ред. Ю.Г. Жариков. «Юстицинформ». 2009.
8 Федеральный закон от 22.07.2005г. № 116-ФЗ (в ред. от
25.12.2009) «Об особых экономических зонах в Российской Феде-
рации» // Собрание законодательства Российской Федера-
ции..2005. № 30 (ч. II), Ст. 3127.
По своим правовым последствиям названные соглашения влекут: прекращение договора аренды земельного участка о введении промышленнопроизводственной деятельности (ст.21.), прекращение осуществления туристско-рекреационной деятельности (ст.31.10.), расторжение договора аренды земельного участка в портовой особой экономической зоне (ст.31.20.).
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.618 ГК РФ). Анализ судебной практики показывает, что для применения п.1 ст.618 ГК РФ основание досрочного прекращения договора аренды не имеет значения9. Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды и затрагивает права субарендатора, постольку субарендатор должен быть привлечен к участию в деле о расторжении договора аренды (ст.ст.50, 51 АПК РФ). При этом остается неясным вопрос: вправе ли арендодатель истребовать земельный участок у субарендатора до того момента, как он заявит о желании воспользоваться своим правом при досрочном прекращении договора аренды? Ответ на этот вопрос, по всей видимости, следует искать в материалах судебной практики, согласно которым следует, что в случае прекращения договора аренды арендодатель не вправе истребовать земельный участок у субарендатора, если не докажет, что тот отказался от заключения договора аренды10.
В качестве оснований для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендатора выступают следующие случаи:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Например, если арендодатель передал арендатору земельный участок без необходимых документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды11;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст.620 ГК РФ)12.
9 Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа. 2007. № Ф09-6146/07-С6.
10 Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа. 2009. № Ф10-795/09 по делу № А64-4078/08-І4.
11 Пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3
12 Постановление Федерального Арбитражного Суда 2005 по делу № КГ-А41/191-05.
Кроме того, анализ действующего законодательства показывает, что по требованию арендатора договор аренды земельного участка также может быть досрочно расторгнут судом, если:
а) арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п.2 ст.611 ГК РФ)13;
б) арендодатель нарушает срок предоставления земельного участка в аренду (п.3 ст.611 ГК РФ)14;
в) арендодатель не сообщил при заключении договора аренды арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.613 ГК РФ);
г) арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст.612, п.1 ст.616 ГК РФ).
При наличии хотя бы одного из указанных оснований договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. Зададим вопрос: возможно ли применение статьи 620 ГК РФ к отношениям по субаренде, когда арендатор нарушает права субарендатора.
На основании Постановления Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2006г. № Ф08-1446/2006 по делу № А53-17123/2005-С4-20, применение норм ст. 620 ГК РФ к отношениям между арендатором и субарендатором допустимо. Устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение догово-ра15.
Порядок изменения и расторжения договора аренды земельного участка определяется по правилам ст.452 ГК РФ. Согласно указанной статьи, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок16. Поскольку исходя из п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, то и соглашение о внесении изменений в договор аренды также должно быть выражено в письменной форме17.
13 Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа 2004 по делу № Ф09-3873/04-ГК.
14 Постановление Федерального Арбитражного Суда МО 2006. по делу № КГ-А40/1913-06; Постановление Федерального Арбитражного Суда СЗО 2006. по делу № А56-10229/2005 и др.
15 Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа 2009 № КГ-А40/9494-09-П по делу № А40-5968/08-50-45.
16 Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, № 9, 1996, № 5, 1997.
17 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. -С.331-332; Пункт 7 Информационного письма Президиума Выс-
Что же касается необходимости государственной регистрации соглашения об изменении или прекращении договора аренды земельного участка, то заметим, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации
18
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат разъяснений по этому вопросу. Между тем, на практике не только часто возникают споры, нужна ли такая регистрация, но и судами принимаются самые противоречивые решения.
Анализ ст.ст. 17, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.131, п.2 ст.609 ГК РФ, дает нам право утверждать, что если договор аренды земельного участка заключенный на срок более одного года, прошел государственную регистрацию, то и соглашение об изменении или прекращении договора аренды, субаренды необходимо регистрировать19. Соответственно, соглашения об изменении или прекращении договора аренды, субаренды земельного участка, заключенные менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации (ст.26 ЗК РФ).
В целях устранения данного пробела в части, касающейся государственной регистрации соглашения об изменении или прекращении договора аренды, субаренды, считаем целесообразным законодательно видоизменить формулировку п.2 ст.609 ГК РФ на следующую редакцию: «Договор аренды недвижимого имущества, субаренды, заключенные на срок более года, а также их изменение, прекращение подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом».
Установив для всех единые правила, данная законодательная мера, на наш взгляд, позволит снять многие спорные моменты, имеющие место в правоприменительной практике по этому вопросу.
По своим правовым последствиям при изменении договора аренды земельного участка обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора аренды земельного участка, обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Итак, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, вышеизложенное позволяет нам сделать следующие выводы:
шего Арбитражного Суда Российской Федерации.1997. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1997.№ 7,.
18 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997. № 122ФЗ 2009 // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30.1997. Ст. 3594.
19 Постановление Федерального Арбитражного Суда ДО 2006 № Ф03-А51/06-1/4217; Постановление Федерального Арбитражного Суда СЗО 2005 № Ф04-7220/2005 (15781-А03-9); Постановление Федерального Арбитражного Суда МО 2004 № КГ-А41/10485-04.
1) по общему правилу внесение изменений в условия договора аренды земельного участка законодатель разрешает только с согласия арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства, и при соблюдении его прав со стороны арендодателя;
2) самым «естественным ходом» прекращения обязательств по договору аренды земельного участка следует признать его надлежащее исполнение сторонами и его прекращение по истечении срока аренды;
3) при наличии взаимного согласия сторон, условий договора аренды земельного участка, последний может быть как изменен, так и расторгнут в любое время одной из сторон, причем, как во внесудебном, так и судебном порядке;
4) при отсутствии взаимного согласия, о внесении изменений в условия договора, стороны договора аренды земельного участка вправе предъявить требование в судебном порядке на внесение изменений в договор, а также выдвинуть требование о его досрочном прекращении.
Список литературы:
1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11. Пункт 9.1.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации 2002.. № 95ФЗ (в ред. от 09.03.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст.3012. Далее по тексту - АПК РФ; Гражданское право для курсантов и слушателей образовательных учреждений системы МВД России. Часть 1: Курс лекций / Отв. ред. М.В. Карпычев, А.М. Хужин; Вступ. ст. В.И. Каныгина. - Н. Новгород: Нижегородская академия МВД России. 2007. С.271.
3. Российская газета. 1996. Пункт 59.
4. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005..№ 5,
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
6. Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под редакцией В.В. Петрова. М., 1997. С.141 .
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2001. № 136ФЗ (постатейный) / Отв. ред. С.Н. Волков, научн. ред. Ю.Г. Жариков. «Юстицинформ». 2009
8. Федеральный закон от 22.07.2005г. № 116-ФЗ (в ред. от
25.12.2009) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Феде-рации..2005. № 30 (ч. II), Ст. 3127.
9. Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа. 2007. № Ф09-6146/07-С6.
10. Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа. 2009. № Ф10-795/09 по делу № А64-4078/08-14.
11. Пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
2002. № 3
12. Постановление Федерального Арбитражного Суда 2005 по делу № КГ -А41 /191 -05
13 Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа 2004 по делу № Ф09-3873/04-ГК.
14. Постановление Федерального Арбитражного Суда МО 2006. по делу № КГ-А40/1913-06; Постановление Федерального Арбитражного Суда СЗО 2006. по делу № А56-10229/2005 и др.
15. Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа 2009 № КГ-А40/9494-09-П по делу № А40-5968/08-50-45.
16. Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996г. «О некото-
рых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, № 9, 1996, № 5, 1997.
17. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - С.331-332; Пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федера-ции.1997. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1997.№ 7,.
18 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997. № 122ФЗ 2009 // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30.1997. Ст. 3594.
19. Постановление Федерального Арбитражного Суда ДО 2006 № Ф03-А51/06-1/4217; Постановление Федерального Арбитражного Суда СЗО 2005 № Ф04-7220/2005 (15781-А03-9); Постановление Федерального Арбитражного Суда МО 2004 № КГ-А41/10485-04.
РЕЦЕНЗИЯ
Тематика научной статьи Бериева Т.В. посвящена одной из актуальных проблем юридической науки, а именно исследованию законодательства, регулирующего основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков с таким специфическим субъектом как малое и среднее предпринимательство.
В работе указывается, что соглашение сторон об изменении или расторжении договора аренды земельного участка по своей правовой природе является самостоятельным, «особым» договором. Одним из оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) служит существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. По требованию одной из сторон договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. В отличие от общих оснований, автором выявлены специальные основания в отношении досрочного расторжения договора аренды земельного участка, высказаны конкретные предложения по совершенствованию законодательства в части исследуемой темы.
Исходя из изложенного, научная статья Бериева Т.В. представляется актуальной, значимой, рекомендуется к опубликованию.
Профессор кафедры
гражданско-правовых дисциплин
Доцент, к.ю.н. Е.М. Донцов
