CC BY
198
0.3.
tca.Hquqa.in иапоршчесих. наци, 2)/ЗТУ
ЖИЛИЩНАЯ РЕФОРМА И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ
В КИТАЕ
Сфера недвижимости является важнейшей составной частью и важным фактором роста национальной экономики. Рынок жилья в Китае начинает складываться только в период экономических реформ. До этого государство было единственным инвестором городского жилищного строительства и единственным собственником жилищного фонда. Распределение жилья осуществлялось через государственные предприятия и муниципалитеты в зависимости от должности работников, трудового стажа, наличия жилищных проблем и других факторов. Арендная плата за общественное жилье носила символический характер, так как была ниже себестоимости строительства и эксплуатации жилья. Подобная система финансирования и распределения общественного жилья не позволила решить острейшую жилищную проблему. Крестьяне, составлявшие 80% населения, не имели возможности пользоваться системой дотаций на жилье, которая являлась привилегией только городского населения. К началу реформ среднегодовой объем ввода общей жилой площади составлял только 37,5 млн. кв. м, 35% городских семей имели абсолютно неудовлетворительные жилищные условия. К этому следует добавить, что значительная часть жилищного фонда не имела элементарного инженерного и санитарно-технического оборудования1.
Разрабатывая новую стратегию решения этой важной проблемы в стране, государство начало с роста объемов жилищного строительства. В результате значительного увеличения государственных инвестиций в эту сферу в 1979 г. объем жилищного строительства вырос почти в два раза и составил 62,6 млн. кв. м. Однако вскоре стало ясно, что решение проблемы невозможно без привлечения средств населения и создания нормального рынка жилья.
В начале 80-х годов стала применяться так называемая трехдольная кооперация, когда строительство нового жилья должны были оплачивать в равных долях три стороны: государство, предприятие и его работники. Однако такая форма финансирования не получила значительного распространения, так как предполагала значительный рост финансирования со стороны государственного бюджета и предприятия. К этому времени бюджетные расходы государства на жилье составляли уже огромную сумму в 20 млрд. юаней, кроме того, 10 млрд. юаней государство выплачивало ежегодно в виде дотаций на содержание городского жилищного фонда. Тем не менее было очевидно, что финансовые ресурсы государства совершенно недостаточны для обеспечения потребностей населения в жилье и содержания
жилищного фонда. К тому же сложившаяся за годы плановой экономики система распределения государственного жилья стала серьезным источником коррупции и злоупотреблений со стороны государственных чиновников. Поэтому основой реформирования сферы жилья в 80-е годы становится коммерциализация жилищного строительства и приватизация уже имеющегося общественного жилищного фонда.
С этой целью была создана Китайская государственная корпорация жилищного строительства и недвижимости. Чтобы ускорить продажу общественного жилья, корпорация в 1984 г. начала эксперимент по приватизации, который проводился в г. Яньтае провинции Шаньдун. Обследование 40 тыс. домохозяйств, проведенное по результатам эксперимента в Яньтае, показало, что арендная плата за квартиру площадью 40 кв. м составляла примерно 4% дохода семьи со средним уровнем доходов. Поэтому важнейшим принципом реформы стало повышение арендной платы за жилье с 0,18 до 1,28 юаней за 1 кв. м. Чтобы минимизировать издержки населения в результате повышения арендной платы, государство выплачивало субсидии в размере 23,5% заработной платы с условием, что жилищная субсидия могла быть потрачена только на арендную плату2.
Но главным направлением реформы стала приватизация государственного жилья. В Яньтае был создан ипотечный банк, который предоставлял низкопроцентные кредиты для покупки жилья. Для тех, кто сразу оплачивал полную стоимость квартиры, банк предоставлял значительные скидки. При покупке квартиры в рассрочку первый взнос составлял от 20 до 30% ее стоимости. Ставки по ипотечным кредитам зависели от срока погашения: до 5 лет - 3%; от 5 до 10 лет - 3,3%; от 10 до 15 лет - 3,6% 3.
В 1987 г. Госсовет одобрил опыт и программу яньтайской жилищной реформы и принял решение о начале в 1988 г. жилищной реформы на территории всего Китая. Помимо этого ее проведение должно было стать важнейшей частью антиинфляционной политики государства. На конец 80-х годов в Китае приходится первый инфляционный пик: в 1988 г. годовой рост цен составил 18,5%. Приватизация жилья вместе с другими антиинфляционными мерами должна была способствовать снижению спроса на рынке потребительских товаров и направить избыточный денежный спрос населения на формирующийся рынок жилья. Поэтому проведение жилищной реформы не только сыграло важную роль в снижении уровня инфляции в конце 80-х годов, но и способствовало успеху экономических реформ в целом.
Через два года после проведения яньтайского эксперимента уже 26 из 30 провинций страны участвовали в проведении реформы. Ее основными принципами были: значительное повышение арендной платы за жилье, выплата государством субсидий к арендной плате, приватизация государственного жилья. Помимо выкупа уже имеющегося жилищного фонда началась продажа готового коммерческого жилья. По данным департамента недвижимости Министерства строительства, в 1988 г. было продано 28,3% построенного коммерческого жилья, однако в общем объеме инвестиций в капитальное строительство инвестиции в строительство коммерческого жилья составили лишь 7,2%.
Таблица 1.
Объемы строительства и продаж коммерческого жилья в 1987—1988 гг. (млн. кв. м)4
Годы Построено коммерческого жилья Продано жилья Средняя стоимость 1 кв.м, юаней
Всего Доля от объема строительства жилья Всего В т.ч. физическим лицам
1987 29,1 22,0% 23,85 4,27 503
1988 36,2 27,0% 25,49 7,23
На первом этапе реформы лишь небольшая часть населения была в состоянии покупать коммерческое жилье: владельцы частных предприятий, высокооплачиваемые государственные служащие и специалисты, граждане, имеющие родственников за рубежом, зажиточные крестьяне. По оценкам, они составляли не более 10% всего населения. На пути создания рынка жилья главным препятствием являлся слишком низкий уровень доходов населения, большая часть которого не могла купить жилье даже в рассрочку. Кроме того, население, выросшее в период плановой экономики, рассматривало жилищную реформу как противоречащую идеалам социализма. Реформа увеличивала социальное противостояние и, в частности, противоречила интересам государственных чиновников, занимавшихся распределением жилья.
Таким образом, жилищная реформа конца 80-х годов, включавшая повышение квартплаты, введение жилищных субсидий и выкуп государственного жилья по цене ниже себестоимости, не продвинула в достаточной мере решения проблемы.
В 1991 г. утвержденная в Шанхае новая программа жилищной реформы была рекомендована к распространению в других городах страны. Разработкой концепции реформы занималась специально созданная Канцелярия по жилищной реформе. Основными составляющими реформы стали: создание общественных фондов жилья, продажа занимаемого государственного и ведомственного жилья населению, повышение квартирной платы и коммерциализация системы эксплуатации недвижимости. В Шанхае и других крупных городах Китая в течение первой половины 90-х годов были созданы специальные группы при городских правительствах, которые занимались проведением реформы, а также общественные фонды жилья.
Общественные фонды жилья (ОФЖ) создаются местными правительствами и являются одной из форм обязательных долгосрочных сбережений. Они финансируются за счет средств предприятий (в размере 5% фонда заработной платы) и их работников (5% от заработной платы), а также выпуска специальных облигаций жилищного строительства и освобождены от уплаты подоходного налога. Впервые общественные фонды жилья были созданы в Сингапуре в 1955 г. Основная идея их создания заключается в том, что участники фонда вносят платежи в соответствии с определенной пропорцией от своей зарплаты. Являясь пайщиками фонда, они могут покупать жилье по льготным ценам, используя низкопроцентные кредиты, выдаваемые фондом.
Кроме того, ОФЖ выдает кредиты не только населению, но и юридическим лицам, т.е. предприятиям для строительства и реконструкции жилья. Однако членами ОФЖ могут стать в основном работники государственных предприятий и организаций, что касается работников коллективных, совместных, индивидуально-частных предприятий, крестьян-мигрантов в городах, то они не имеют права на членство в фондах.
Создание общественных фондов жилья сначала в Шанхае, а затем и в других городах страны позволило привлечь значительные финансовые ресурсы предприятий и населения в сферу строительства жилья и способствовало решению задачи перевода ее в рыночное русло.
В соответствии с программой жилищной реформы в Шанхае при выкупе занимаемого жилья его стоимость определяется рядом факторов: базовая стоимость 1 кв. м жилья (величина ее была определена в Шанхае в 1994 г. в размере 902 юаня или 108 дол.), время постройки жилья (годовая норма амортизации - 2%), район, этаж, наличие излишков жилой площади, которые оплачиваются по рыночной цене. Кроме того, применяются различные льготы и скидки, связанные с величиной трудового стажа, занимаемой должностью, ведомственные и государственные субсидии, учитываются накопления членов семьи на счетах ОФЖ. Приватизация жилья не облагается налогом с оборота и на операции с недвижимостью. С началом реформы в Шанхае в соответствии с действующими правилами приватизации в течение 5 лет было запрещено продавать или сдавать в аренду выкупленное жилье, однако с 1996 г. это правило было отменено 5.
С 1991 г. началось повышение квартплаты и была поставлена задача сближения ее с квартирной платой за коммерческое жилье. Чтобы минимизировать социальные издержки, предприятия стали выдавать жилищные субсидии нуждающимся семьям своих работников. Если уровень квартплаты превышал 5% доходов семьи, то она могла быть сокращена.
Следующим важным шагом реформы стало изменение системы эксплуатации и содержания жилого фонда. Вместо жилищно-эксплуатационных управлений стали формироваться кондоминиумы владельцев жилья, которые несут ответственность за ремонт и эксплуатацию жилья после приватизации.
В результате реформы к 1997 г. около 650 тыс. шанхайских семей приватизировали 34 млн. кв. м жилья, т. е. около 50% подлежащего приватизации общественного жилищного фонда, что являлось наивысшим показателем приватизации по стране. Основной формой распределения жилья в Шанхае стало приобретение его в частную собственность. Благодаря кредитам ОФЖ и банковским ипотечным кредитам за 1990—1996 гг. доля жилья, купленного частными лицами, в общем объеме его коммерческих продаж выросла с 12,3% до 54%, а доля расходов на покупку жилья в расходах шанхайцев - с 3,4% до 5,7%6.
Главными целями проведения жилищной реформы в рамках страны было вовлечение сбережений населения в инвестирование жилищного строительства и решение проблемы обеспеченности населения жильем. Главный принцип реформы состоял в том, чтобы население с высокими доходами покупало жилье по рыночным ценам, с низкими и средними доходами — по льготным ценам. Важнейшим условием формирования рынка
жилья являлось накопление капитала. Среднедушевой располагаемый доход городского населения с 1978 по 2005 г. вырос в 30,5 раз и составил в
2005 г. 10493 юаня. Население стало важным субъектом инвестирования в сфере жилищного строительства. Чтобы стимулировать спрос населения была создана система банковского ипотечного кредитования и так называемого политического кредитования, которое осуществляли общественные фонды жилья.
По данным официальной статистики, за 2001—2005 гг. построено более 1,3 млрд. кв. м. коммерческого жилья, т. е. в среднем 260 млн. кв. м в год. Душевая обеспеченность городского населения жильем увеличилась с 13,7 кв. м в 1990 г. до 25 кв. м в 2004 г. ’Примерно 80% городского населения имеет собственную квартиру. Уровень обеспеченности жильем сельского населения несколько выше и составляет 29,7 кв. м на душу. По социальным стандартам ООН, показатель среднедушевой обеспеченности жильем должен составлять не менее 30 кв. м, этого показателя Китай предполагает достигнуть к 2020 г.
Таблица 2.
Основные показатели состояния сферы недвижимости в 2000—2005 гг.
(млрд. юаней)8
2000 2005
Инвестиции в освоение недвижимости, 498 1576
в том числе в строительство жилья 331 1076
Объем продаж коммерческой недвижи- 393 1808
мости, 1498
в том числе коммерческого жилья
В результате проведения жилищной реформы в Китае сформировался рынок жилья. На последнем этапе реформы в 1998 г. общенациональная система распределения жилья была ликвидирована. Уже в 2000 г. 90% нового жилья приобреталось путем покупки и только 10% — распределялось государством и предприятиями. С точки зрения способа приобретения городское жилье в Китае делится на несколько категорий.
К категории коммерческого относится жилье, приобретаемое населением по рыночным ценам. На начальном этапе реформы его могло купить только население с высокими доходами. Но по мере развития жилищной реформы и роста доходов населения покупка коммерческого жилья стала обычным средством решения этой проблемы. Важным фактором, стимулирующим строительство и приобретение коммерческого жилья, стали банковские кредиты. Большую часть кредитов, выдаваемых банками в сфере недвижимости, получает население. Так называемые компании-девелоперы, т. е. компании по освоению недвижимости также очень широко пользуются банковскими кредитами для строительства коммерческого жилья.
К категории экономического жилья в Китае относится жилье, приобретаемое по льготным ценам населением с низкими и средними доходами, его строительством и распределением занимаются местные правительства. Чтобы понизить себестоимость строительства экономического жилья пра-
вительство использует в отношении предприятий-девелоперов политику снижения или освобождения от ряда налогов. Учитывая, что экономическое жилье составляет довольно заметную часть всего строящегося жилья в городах, правительство таким образом снижает цены на рынке недвижимости. Например, в Пекине, где строится довольно много экономического жилья, цены на него на 15—35% ниже рыночных. Однако существует серьезная проблема с определением границы, отделяющей категорию населения с низкими и средними доходами. Чтобы получить право на экономическое жилье, необходимо предоставить соответствующие документы об уровне доходов. При продаже экономического жилья правительство также применяет различные скидки и дотации. Все это способствует многочисленным злоупотреблениям и подлогам, количество желающих купить экономическое жилье значительно превышает возможности правительства обеспечить их потребности.
Кроме коммерческого и экономического жилья существуют категории ведомственного и социального жилья, которое распределяется на бесплатной основе государством и предприятиями. Объемы ведомственного жилья, которое предоставляется предприятиями специалистам, невелики. По оценкам, примерно 70 млн. чел. имеют ведомственные квартиры. С 1999 г. в крупных городах Китая началось строительство так называемого социального жилья. Это государственное жилье, которое предоставляется бедным слоям населения, имеющим городскую прописку. Арендная плата за такое жилье очень низкая. Политика социального жилья связана с финансовой поддержкой наиболее бедных слоев городского населения. Чтобы претендовать на такую квартиру семья должна быть не только бедной, но и иметь жилую площадь менее 5 кв. м на 1 человека9. Уровень бедности для Шанхая, Пекина и других крупных городов Китая определяется стандартом душевого дохода ниже 290 юаней в месяц. С введением системы социального жилья государство планирует полностью отказаться от жилищных дотаций, которые в 80-90-е годы оно платило работникам государственных предприятий.
Сфера недвижимости — одна из наиболее капиталоемких отраслей экономики, поэтому рост инвестиций является важнейшим фактором ее развития. За последние 15 лет инвестиции в недвижимость выросли очень значительно.
Таблица 3.
Удельный вес инвестиций в освоение недвижимости в объеме общественных инвестиций в основные фонды (млрд. юаней)10
Годы 1990 1995 2000 2005
Объем общественных инвестиций в основные фонды 451,7 2001,9 3291,7 8860,4
Объем инвестиций в освоение недвижимости 25,3 314,9 498,4 1575,9
Доля инвестиций в недвиж-сть в общем объеме инвестиций 5,6% 15,7% 15,1% 17,8%
Как можно видеть из таблицы, объем инвестиций в недвижимость за 15 лет вырос в 63 раза - с 25,3 до 1575,9 млрд. юаней, в то время как объем всех инвестиций в общественные фонды - в 19, 6 раза. Соответственно удельный вес инвестиций в недвижимость в общем объеме инвестиций увеличился с 5,6% до 17,8%.
Кроме государства и предприятий государственного сектора, которые раньше были единственными субъектами инвестирования в сфере недвижимости, в период реформы к процессу финансирования подключаются компании-девелоперы, банки, иностранный капитал и население. При этом, если роль государства и особенно государственных предприятий в финансировании сферы недвижимости снижается, то роль финансовых институтов и населения возрастает. Из-за сохранения достаточно многочисленных системных ограничений на финансовых рынках в настоящее время главным источником капитала в сфере недвижимости Китая являются банковские кредиты, другие каналы аккумуляции капитала, например, рынки ценных бумаг, трастово-инвестиционные компании не играют заметной роли в этом процессе.
По различным оценкам, собственный капитал компаний-девелоперов составляет от 20 до 30% всего объема их инвестиций в недвижимость, остальную часть необходимого капитала компании получают преимущественно от банков. Так как цены на недвижимость растут очень быстро, а большинство городского населения страны может приобрести жилье только по рыночным ценам, то и для населения банковские кредиты являются главным источником капитала. Поэтому кредитование сферы недвижимости занимает все более важное место в деятельности китайских банков. Доля кредитов в недвижимость в общем объеме выданных банковских кредитов выросла с 2,8% в 1998 г. до 13,4% в 2004 г. Особенно активно развивают кредитование недвижимости акционерные и государственные коммерческие банки. У государственных коммерческих банков доля кредитов в недвижимость в 2005 г. составила 18,7% общей массы выданных банковских кредитов, а у трех акционерных коммерческих банков Чжаошан, Хуася и Миныпэн - 20,7%; 20,2% и 30,7%. Пока эти показатели значительно ниже, чем в развитых странах, в которых доля кредитов в недвижимость составляет 30—50% общей массы кредитов, выдаваемых финансовыми институтами, в том числе в Японии этот показатель составляет 20%, в США - более 50%п.
Начиная со второй половины 90-х годов, сферу недвижимости в Китае стал активно осваивать иностранный капитал, в первую очередь в крупных городах, таких как Шанхай, Пекин, Гуанчжоу. Иностранный капитал создает компании-девелоперы и риэлтерские компании, покупает акции китайских компаний-девелоперов. Однако его интересы в основном сосредоточены на сегменте дорогого коммерческого жилья крупных городов. Поэтому его влияние на состояние рынка недвижимости в Китае в целом невелико. Тем не менее китайское правительство, обеспокоенное притоком спекулятивного иностранного капитала в сферу недвижимости, приняло ряд мер, ограничивающих его масштабы. В частности, в соответствии с принятым в 2006 г. Законом о вещном праве, введены ограничения в сфере недвижимости для иностранных компаний и граждан. Согласно закону покупать
недвижимость могут иностранные предприятия и организации, имеющие филиалы и представительства в Китае (за исключением компаний, занятых в сфере недвижимости), а также иностранные граждане, проживающие или обучающиеся в Китае более одного года. При этом они не имеют права произвольно сдавать в аренду или передавать жилье, купленное для собственного пользования. Это положение направлено против покупки иностранными компаниями и гражданами жилья в спекулятивных целях, что являлось одним из факторов роста цен на недвижимость в крупных городах.
В 1998 г. в Китае было прекращено распределение жилья через государственные предприятия и организации, в результате чего главным источником получения жилья для населения городов становится его покупка на рынке. Возможность получения льготных кредитов через общественные фонды жилья имеет только ограниченная часть работников государственных предприятий и организаций. В условиях постоянного роста цен на недвижимость для покупки жилья все большая часть населения обращается за банковскими кредитами. К концу 2005 г. примерно 26 млн. горожан воспользовались банковскими кредитами для этой цели, а общий объем ипотечного кредитования превысил 1,6 трлн. юаней. По итогам последних обследований, 91% покупателей жилья в городах использовал ипотечное кредитование. Объем кредитов, предоставленных банками населению, заметно превышает данный показатель у предприятий освоения недвижимости. Если проанализировать ситуацию в 7 крупнейших банках, на которые приходится большая часть выданных кредитов, то доля их кредитов в недвижимость составляет 19,6% от общего объема кредитов, при этом, кредиты физическим лицам на покупку жилья составляют почти 12%, а компаниям-девелоперам и строительным компаниям - 7,6%.
Начиная с 1998 г. кредиты населению растут высокими темпами. В 1999 и 2000 г. этот рост составил 218,6% и 148,7%, и хотя впоследствии он снизился, но продолжает оставаться высоким: в 2003 и 2004 гг. - 42,4% и 35,1%12.
Сфера недвижимости в Китае стала одной из ведущих отраслей экономики, она тянет за собой развитие других отраслей: металлургии, производства строительных материалов, электроэнергетики и т.д. Рост сферы недвижимости в последние годы привел к повышению спроса и соответственно к росту цен на продукцию этих отраслей. Повышение цен на дефицитную сырьевую продукцию вызвало рост инвестиций в эти отрасли и явилось одной из причин перегрева экономики.
Сфера недвижимости тесно связана с кредитно-финансовой сферой, спрос ее на финансовые ресурсы растет высокими темпами. Получая все более значительную часть банковских кредитов под более низкие проценты, чем другие отрасли (процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 г. составила 5,5%), она ослабляет финансовую поддержку высокотехнологичных отраслей. Аналогичная ситуация создается на рынке ценных бумаг. По данным обследований, доходность по операциям в сфере недвижимости примерно в два раза превышает доходность операций на рынке ценных бумаг, в результате капитал с рынка ценных бумаг переходит на рынок недвижимости, ухудшая ситуацию на этом рынке и нарушая его стабильность.
Следующая проблема заключается в том, что структура капитала в сфере недвижимости достаточно узкая, основным источником капитала, главным образом, являются банковские кредиты. Рост инвестиционного спроса предприятий в сфере недвижимости и потребительского спроса населения за счет преимущественно банковских кредитов ведет к серьезным финансовым рискам. Хотя источниками финансовых рисков являются три звена: банки, компании по освоению недвижимости, а также население, покупающее недвижимость, тем не менее уровень финансовых рисков банков является самым высоким.
Проблема высоких финансовых рисков в наибольшей степени связана с двумя сегментами рынка в экономике: рынком недвижимости и рынком ценных бумаг. По этой причине сферу недвижимости и фондовые биржи называют экономикой «мыльного пузыря». Как правило, наличие «мыльных пузырей» в экономике развитых стран не приводит к серьезным финансовым и экономическим кризисам, свидетельством этому может служить недавняя ситуация с кризисом ипотечного кредитования в США. Однако в развивающихся странах лопающиеся « мыльные пузыри» могут вызвать тяжелые последствия в сфере недвижимости и на фондовой бирже. Финансовый кризис, разразившийся в странах Азии в 1997 г., был вызван крахом экономики «мыльного пузыря». В Таиланде рост цен на рынке недвижимости в 1991-1997 гг. составил 48,3%, в Малайзии цены на недвижимость за 1996-1998 гг. выросли на 58,4%13. Важнейшей причиной финансового кризиса стал большой объем выданных банковских кредитов, которые заемщики не смогли вернуть, и они превратились в «плохие долги».
Таким образом, масштабы финансовых рисков кредитно-банковских учреждений, главным образом, выявляются через количество и качество выданных кредитов. Как уже отмечалось, объем и темпы выдачи кредитов сфере недвижимости Китая постоянно растут. Хотя доля этих кредитов в общей массе пока значительно меньше, чем в развитых странах, тем не менее она стремительно растет, особенно по отношению к массе среднесрочных и долгосрочных кредитов, где этот показатель уже достиг 30%. Поэтому китайские экономисты считают, что необходим строгий контроль в отношении банковского кредитования сферы недвижимости. Чрезмерно высокий объем банковских кредитов повышает кредитные риски, а сфера недвижимости является крайне привлекательной для спекулятивных операций. Если рост в сфере недвижимости замедлится, то это может стать сигналом для оттока инвестиций. Цены на недвижимость, являющуюся залогом в ипотечных кредитах, начнут снижаться, а кредиты в недвижимость превратятся в банковские долги.
Проблема финансовых рисков связана и с поведением покупателей недвижимости, прежде всего населения. Объемы ипотечного кредитования населения в Китае растут быстрее, чем кредиты компаниям по освоению недвижимости. Финансовые риски для покупателей жилья связаны с показателем соотношения цены на недвижимость и доходов населения. Иными словами, этот показатель оценивает, насколько достаточны доходы населения (за основу берется годовой доход семьи), чтобы оплатить покупку жилья.
По классификации, предложенной ООН в 2001 г., Китай относится к группе стран с доходом семьи от 1000 до 1999 дол. В этой группе стран
максимальное значение соотношения дохода и цены составляет 28, среднее - 6,9 и минимальное - 3,4. В Китае показатель соотношения дохода и цены до последнего времени оставался достаточно низким, однако в связи с тем, что рост цен на жилье обгоняет рост доходов населения, значение данного показателя изменяется в сторону увеличения. В крупных городах он вырос до 8, а в Шанхае, где рост цен самый значительный, - до 1414.
Цены на жилье демонстрируют постоянную тенденцию к росту. Средняя цена 1 кв. м городского коммерческого жилья в 1991 г. составила 796 юаней, в 1995 г. - 1509, в 2000 г. - 1948, в 2005 г. - 2550 юаней (318 ам. дол.). Рост цен на жилье в 2002-2004 гг. составил 3,7%, 5%, 9,7%, в крупных городах он превышал 10%. Лидером роста цен на жилье является Шанхай, в котором рост цен составил 27,5% в 2004 г. и 19,1% в 2005 г. Средняя цена жилья в 2005 г. в Пекине - 830 дол. за 1 кв. м, а в Шанхае - 1100 дол.15 Данные показатели по международным стандартам являются более чем скромными, если сравнить их с ценами на жилье в столичных городах Европы или России ( в середине 2007 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья составляла в Москве 4200 дол., в Санкт-Петербурге - 2100 дол.). Правда, следует отметить, что цены на элитное жилье в самом дорогом городе Китая - Шанхае также очень высоки и доходят до 13500 дол. за 1 кв. м. По оценкам некоторых экономистов, в 2003 г. цены на жилье в целом по стране были завышены на 20-30%, а в Шанхае на 50%16.
Одна из важнейших причин роста цен на жилье - рост цен на землю. Земля является очень дефицитным и все более дорогим ресурсом, особенно в крупных городах Восточного Китая. Право распоряжения землей принадлежит местным правительствам, которые манипулируют землей, искусственно повышая на нее цены. В результате цены на рынке земли растут еще более высокими темпами, чем цены на жилье. Рост цен на землю в 2002-2004 гг. составил 6,9%, 8,3%, 10,1%17.
Недвижимость является специфическим товаром. В условиях неразвитости и низкой эффективности рынка недвижимости Китая на него оказывает сильное влияние действие спекулятивных факторов. Здесь сталкиваются интересы местных властей, компаний по освоению недвижимости и риэлтерских компаний, различных представителей спекулятивного капитала, которые пользуются своими преимуществами знания достоверной информации. Их манипуляции являются важной причиной роста цен на рынке недвижимо сти.
С другой стороны, экономический рост ведет к росту доходов и сбережений населения. В 2005 г. общая сумма сбережений населения превысила 14 трлн. юаней (77% ВВП). Рост социального неравенства приводит к крайне неравномерному распределению доходов. По оценкам, свыше 80% банковских депозитов принадлежит 2,5% населения. Из-за неразвитости финансовых рынков и недостаточной эффективности производства возможности инвестирования для населения ограничены. Специфика жилья в том, что оно может выступать как продукт потребления, покупаемый для собственных нужд, так и продукт инвестирования, приобретаемый с целью получения прибыли. Рост цен на рынке недвижимости делает жилье привлекательным для групп населения с высокими доходами с точки зрения получения прибыли. По данным обследования Министерства строительства
в 2004 г., 17% коммерческого жилья в Пекине покупалось с инвестиционными целями. Около трети этого жилья (28,5%) в течение короткого времени вновь поступало в продажу, 23,5% сдавалось в аренду и почти половина купленного жилья не использовалась из-за ожиданий более благоприятной рыночной конъюктуры. Еще более распространена практика покупки жилья с инвестиционными целями в Шанхае и крупных городах Шанхайского региона, где, по данным обследований, 20% квартир покупается с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду18.
В то же время большая часть населения крупных городов не имеет финансовых средств для покупки коммерческого жилья. По данным обследований, эта часть составляет более 70%. Рынок доступного экономического жилья очень ограничен и к тому же развит преимущественно в крупных мегаполисах, что объясняется большими финансовыми возможностями правительств этих городов. Например, в Шанхае 30%, а в Пекине - 14% проданных в 2005 г. квартир относились к категории экономического жилья. В целом по стране масштабы его строительства невелики, темпы роста объема продаж экономического жилья в несколько раз ниже аналогичного показателя продаж коммерческого жилья (в 2004 г. соответственно 3,2% и 9,7%). В то же время строится много дорогого коммерческого жилья. В результате спрос отстает от предложения: в 2003 г. объем непроданного нового жилья составил 128 млн. кв. м, в 2005 - уже 143 млн. кв. м19.
Развитие ипотечного банковского кредитования, безусловно, важнейший фактор, который способствует решению жилищной проблемы. Однако пока ипотека остается недоступной для большинства городского населения, так как условием для получения заемщиком ипотечного кредита является внесение первоначального взноса в размере 20% общей стоимости квартиры (с 2005 г. данный показатель повышен до 30%). Поэтому число тех, кто мог воспользоваться услугами ипотечного кредитования и получить в банке кредит для покупки жилья, относительно невелико - 26 млн. чел. При этом, по данным обследований, у каждого третьего заемщика выплаты по кредиту превышают половину месячного дохода. В соответствии со стандартами, принятыми в ипотечном кредитовании развитых стран, этот показатель не должен превышать 1/3 месячной зарплаты. Потому реализация потенциальной возможности получения ипотечного кредита для многих заемщиков оборачивается необходимостью сокращения самых необходимых потребительских расходов и снижением уровня жизни.
Так как успешное развитие сферы недвижимости является важным условием не только экономического, но и социального развития, китайское правительство неоднократно предпринимало решительные меры регулирования рынка недвижимости. Так, в 1992-1994 гг, когда массированный рост инвестиций в сферу недвижимости стал одной из причин инфляционного скачка в экономике страны, Центробанк предпринял политику сжатия кредитно-денежной массы, ограничив масштабы выдачи кредитов. В результате темпы роста инвестиций в сферу недвижимости в 1997 г. упали до отрицательного значения (- 1,2%)20.
Чрезмерный рост цен в сфере недвижимости в 2004-2005 гг. заставил правительство вновь обратиться к мерам регулирования. Банкам разрешено выдавать кредиты предприятиям по освоению недвижимости, только если
собственные средства предприятий-застройщиков составляют не менее 35% суммы, необходимой для осуществления проекта. Правительство ограничило и кредитную активность населения, увеличив минимальный первоначальный взнос на покупку квартиры при получении ипотечного кредита с 20 до 30%, повышена процентная ставка по ипотечному кредиту. При выдаче кредита для покупки второй квартиры первоначальный взнос для заемщика повышается до уровня 60—70%. Максимальные выплаты по кредиту ограничены половиной месячных доходов заемщика. Принято специальное положение, направленное против спекулятивных операций с недвижимостью, по которому перепродажа недвижимости менее, чем через два года после покупки облагается налогом в размере 5,5%. До середины
2006 г. в Китае не было ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами и компаниями. В соответствии с новым положением, введенным в июле 2006 г., иностранные предприятия, не имеющие филиалов или представительств в Китае, а также граждане, проживающие в Китае менее одного года, не имеют права на покупку недвижимости. Ограничиваются иностранные инвестиции в строительство дорогой коммерческой недвижимости, для инвестирования иностранного капитала в гостиницы высшей категории, дорогие офисы и коттеджи необходимо специальное разрешение правительства или его ведомств.
Принятые правительством меры привели к тому, что рост цен на недвижимость в целом по стране замедлился, составив 7,6% в 2005 г. и 5,5% в 2006 г. Снижение цен произошло также в крупных городах. Максимально высокий рост цен в 2006 г. был отмечен в Шэньчжэне — 10,2%, Пекине — 9,9%, Гуанчжоу — 8,9%. Положительные изменения произошли в структуре строительства недвижимости: строительство жилья выросло в 2006 г. на 1,9%, при этом повысилась доля экономического и социального жилья и уменьшилась доля элитного жилья21.
Чтобы решить жилищную проблему для абсолютного большинства городского населения страны, правительство предполагает в дальнейшем осуществление политики в следующих направлениях: строительство экономического и социального жилья с целью материальной поддержки бедных слоев населения и мигрантов; проведение дифференцированной политики в отношении строительства жилья среднего и элитного класса; жесткий контроль в сфере использования земельных ресурсов под строительство жилья; разработка более гибкой системы налогообложения и кредитования строительства и продажи.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Ян Чжэныну. Фандичань юй гоминь цзинцзи (Недвижимость и национальная экономика). Пекин, 2002. С. 58.
2 Там же. С. 72.
3 Там же. С. 74.
4 Кияненко К.В. Приватизация жилья: китайский опыт // Проблемы Дальнего Востока. 1991. №4. С. 61.
5 Вого чэнчжэнь чжуфан чжиду гайгэ дуй шоужу фэньпэй фэньси (Анализ влияния ре-
формы жилищной системы в городах Китая на распределение доходов) // Дандай цзин-цзи яньцзю. 2005. №5. С. 45.
6 Там же. С. 47.
7 Чжунго тунцзи чжай яо (Статистический ежегодник Китая). Пекин, 2006. С. 148.
8 Там же. С. 62.
9 Вого чэнчжэнь чжуфан чжиду гайгэ дуй шоужу фэньпэй фэньси. С. 46.
10 Чжунго тунцзи чжайяо. С. 52.
11 И Сяньжун. Чжунго фандичань гожэ юй фэнсянь юйцзин (Перегрев на рынке недвижимости Китая и предупреждение рисков) // Цаймао цзинцзи. 2006. №5. С. 13.
12 Там же. С. 16.
13 Там же. С. 20.
14 Вого фандичань хунгуань цзиньжун фэнсянь яньцзю (Исследование финансовых рисков в сфере недвижимости Китая) // Цаймао цзинцзи. 2006. № 5. С. 11.
15 Там же. С. 12.
16 И Сяньжун. Чжунго фандичань гожэ юй фэнсянь юйцзин. С. 16.
17 Там же. С. 18.
18 Хэ Сяосин. Чжунго фандичань паочжу юй хоби чжэнцэ фаньин гуйцзэдэ сыкао (Анализ «мыльного пузыря» в сфере недвижимости и закономерности отражения в денежной политике) //Цзинцзи сюэ дунтай. 2006. №2. С. 29.
19 Там же. С. 28.
20 Чжан Сяоцзин. Чжунго фандичань чжоуци юй цзиньжун вэньдин (Циклы в сфере недвижимости Китая и финансовая стабилизация) // Цзинцзи яньцзю. 2006. №1. С. 24.
21 Хань Лифэй. Комплексный анализ рынка недвижимости в Китае // Ийр: || уавШеуа. паг-od.ru | р1ри |7498 Мт
Olga V. Z&ichule
Modern condition of real estate market in China
The paper investigates the main purposes and results of carrying out the housing reform which in fact, is the most important precondition of housing market formation in China. The author analyses modem condition of housing market; interrelation between the development of real estate sphere and economic growth; the structure of investments in real estate construction; financial risks of credit and monetary institutions connected with mortgage lending; a tendency towards rise in prices for lodging and also the policy of governmental regulation in real estate sphere.
