CC BY
813
Литература
1. Батай Ж. «Проклятая часть»: Сакральная социология. — М.: Ладомир, 2006. — 742 с.
2. Бодрийяр Ж. К критике политической экономии знака. — М.: Библион — Русская книга, 2004. — 304 с.
3. Веблен Т. Теория праздного класса. — М.: Книжный дом «Либриком», 2010. — 368 с.
4. Гэлбрейт Дж. К. Новое индустриальное общество. Избранное. — М.: Эксмо, 2008. — 1200 с.
5. Долгин А. Манифест новой экономики. Вторая невидимая рука рынка. — М.: АСТ, 2010. — 224 с.
6. Маркс К. Экономическо-философские рукописи 1844 года // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. — Т. 42. — С. 41-174.
7. Маркузе Г. Одномерный человек. — М.: аСТ: АСТ Москва, 2009. — 331 с.
8. Маслоу А. Мотивация и личность. — СПб.: Питер, 2006. — 352 с.
9. Мегилл А. Карл Маркс: Бремя разума. — М.: «Канон+» РООИ «Реабилитация», 2011. — 336 с.
10. Прокопьев В.Н. Проблема собственности в экономических теориях. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. — 177 с.
11. Прокопьев В.Н. О некоторых итогах и перспективах реформы собственности в России //Проблемы экономики, социальной сферы и права. Матер.7-ой региональной научно-практической конференции. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. — Ч.2. — С. 48-63.
12. Фромм Э. Иметь или быть? — М.: АСТ: Астрель, 2010. — 314 с.
13. Фромм Э. Концепция человека у К. Маркса //Фромм Э. Душа человека. — М.: Республика, 1992. — С. 375-414.
14. Шишкова Г.Г. Личная собственность: место и роль в развитии общества // Собственность в ХХ столетии. — М.: «Российская политическая энциклопедия» (РОССПЭН), 2001. — С. 164-182.
15. Akerlof G. The Missing Motivation in Macroeconomics // URL: http: // www.aeaweb.org/annual_mtg_papers/2007/0106_1640_ 0101.pdf.
16. Furubotn E.G., Richter R. Institutions and Economic Theory: The Contribution of the New Institutional Economics. — The University of Michigan Press, 2000. -556 p.
17. Layard R. Happiness: Lessons from a New Science. — The Penguin Press, 2005.
ЗЕМЛЯ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ
О.И. Лебедева,
докторант кафедры экономической теории Санкт-Петербургского государственного университета,
кандидат экономических наук olesyagaf@mail.ru
В статье земля рассмотрена как экономическая категория, как функционирующее на рынке недвижимости материальное благо. Показано, что ограниченность и полезность земли делает ее объектом собственности.
Ключевые слова: земельные отношения, благо, сервитут, управление объектами недвижимости, собственность.
УДК 332 (075) ББК 65.422.5
Земельные отношения определяются как начало всей системы экономических отношений, ибо земля — базис, материальное благо, удовлетворяющее потребности человека во всех сферах его жизнедеятельности. Она — великий дар природы как вода и воздух. Однако данность земли природой не означает, что ее можно отнести к неэкономическим благам. Иначе, с экономической точки зрения, человек может получить в любой момент нужное ему количество земельных ресурсов. Земля с выделением человека из природного мира и переходом его к земельным отношениям превратилась в экономическую категорию, которая способна удовлетворять потребности человека и приносить ему некоторую прибыль в зависимости от использования земельного участка. Следовательно, соотношение между потребностью и доступным для распоряжения количеством благ делает их экономическими или неэкономическими: земельные ресурсы ограничены и являются экономическим благом. Ограниченность абсолютна и превращается в относительную ограниченность только с эффективностью использования блага, с рациональным землепользованием.
Рассмотрев зарождение и развитие земельных отношений, можно сделать вывод о том, что произошло некоторое движение земельных отношений от сельского хозяйства к промышленности.
Ограниченность и полезность экономического блага (земли) делает её собственностью, а понятие собственнос-
ти невозможно без совмещения трёх основных категорий: владение, пользование, распоряжение.
Как экономическое благо землю можно потребить, что формирует ценность земельных участков для определенных целей использования. Ценность земли становится абсолютной идеей. Это связано с тем, что в экономической теории всё начинается с понятия «ценность». О чем свидетельствует маржиналистская теория трудовой стоимости, из которой можно сделать вывод, что земля не делается с помощью труда, значит, и ценностью (стоимостью) не обладает. Это противоречит тому, что земля относится к экономическому благу и, следовательно, должна иметь ценность. Таким образом, если земля — это экономическое благо, то её ценность определяется как ценность любого экономического блага. Исходя из марксистской теории, ценность земли определяется не трудом, а полезностью. Теория трудовой стоимости определяет ценность земли величиной земельной ренты, а рента определяется полезностью земли. Земельная рента — это экономическая форма реализации земельной собственности.
Определяя ценность любого земельного участка, рассматривается множество ее составляющих, среди которых и расположение, и урожайность, и цели использования и т.д. Равные по величине земельные участки могут давать различные урожаи. Однако, увеличение плодородия почвы участка может привести к большим затратам на данные
участки, чем прибыль, полученная с продажи урожая. Чтобы понять эффективность вложений, необходимо четко определить затраты и ожидаемый результат, что, в существующей действительности, не так просто. Это связано с тем, что на урожайность земли оказывают влияние многочисленные факторы, не связанные с увеличением плодородия искусственными методами, например, природно-климатического характера.
Возьмем для примера два равновеликих участка, но расположенных в разных областях страны, один будет располагаться на юге, а другой на севере. Конечно, участок, расположенный южнее, где больше летнего периода, чем на севере, будет давать больший результат урожайности.
Если рассматривать использование земельного участка не для сельскохозяйственной сферы, а для строительства промышленных предприятий, то можно увидеть следующую картину: промышленная сфера связана с активным загрязнением земли. Земли, предназначенные для этих целей, тоже имеют определенную ценность в зависимости от прибыли, получаемой данными предприятиями. Данная земля впоследствии не может быть использована для сельскохозяйственной сферы, поэтому передача земли для строительства производственных предприятий должно осуществляться с учетом экологических составляющих, например, загрязнение почвы химическими предприятиями практически необратимо.
С экономической точки зрения, земля относится к недвижимому имуществу (к недвижимости). В истории экономической теории понятие недвижимость практически не изучалось, и основополагающим в аспекте данного исследования является понятие объект собственности. Но, в экономической теории рассматриваются основные средства производства — труд, земля, капитал. Понятия земли и капитала можно отнести к категории недвижимости. Капитал, в данном случае, а именно здания, сооружения также располагаются на земле и их перемещение невозможно без нанесения ущерба. Это предполагает формирование значительной стоимости объектов недвижимости: сами по себе здания и сооружения теряют свою ценность без земельных участков, на которых они расположены.
Функционирование любого экономического объекта, получающего прибыль от своей деятельности или объекта, приносящего пользу своим существованием, например жилые помещения, удовлетворяющие потребности населения в жилье, невозможно без земли. Понятие «недвижимая собственность» входит в экономическую категорию. Все сферы хозяйственной деятельности приводят к образованию рыночных механизмов в области развития недвижимой собственности. Предприятия строятся на земле, и их существование невозможно без наличия недвижимой собственности. Это условие существования любого хозяйствующего субъекта.
В экономической теории недвижимость (земля, здания, сооружения, расположенные на земле) относятся к экономическим благам, являются товаром. Товар предполагает на рынке наличие спроса и предложения. Следовательно, объекты недвижимости также участвуют в операциях купли-продажи, где основополагающим фактором выступают предпочтения потребителей. Это составляет микроэкономический уровень, на котором основу составляют потребители, которые хотят приобрести недвижимость по меньшей цене и с наилучшим качеством, и продавцы, стремящиеся продать недвижимое имущество по более высокой цене.
На макроэкономическом уровне категория «недвижимость» также предусматривает наличие некоторых показателей, указывающих на уровень развития страны, например, формирование производственных мощностей в стране или среднее количество жилой площади на душу населения)
Недвижимость долгое время рассматривалась как национальное богатство, например, храмы, крепостные сооружения, египетские пирамиды. Однако, развитие рыночных отношений привело к появлению недвижимости как товара. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс.
Недвижимость как товар обладает большей долговечностью, он стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению со многими средствами производства и предметами потребления. Более того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их стоимость возрастает.
В настоящее время существует несколько классификаций объектов недвижимости. Недвижимость делится на объекты производственного и непроизводственного назначения — это политэкономическая классификация, отражающая потребительскую и производительную сферы функционирования недвижимости, которая является основной. Кроме этого, можно встретить и другие интересные классификации.
Например, от функций, которые выполняет объект недвижимости, выделяются группы пользователей по видам деятельности. Эта классификация принята в зарубежной литературе, строится по принципу функционального назначения объектов недвижимости.
Характеристики рынка недвижимости весьма многогранны и отличаются от товарного рынка. Они включают: стационарность, редкость, капиталоемкость, специфики оборота и кругооборота. Недвижимая собственность обладает специфическими характеристиками, не свойственными другим товарам в экономике.
Стационарность недвижимого имущества может поднять ценность и полезность объекта и, наоборот, снизить его стоимость: географическое положение недвижимости, климатические особенности региона и т.д. играют важную роль в формировании идеи о покупке объекта. Редкость недвижимой собственности приводит к мыслям о том, что необходимо эффективно использовать уже застроенные территории населенных пунктов. Капиталоемкость означает, на рынке недвижимости, аккумулирование денежных средств: для покупки объектов недвижимости требуется высокий уровень дохода. Оборот и кругооборот опирается на деление рынка недвижимости на первичный и вторичный, где на первом вводятся вновь построенные объекты недвижимости, разработанные территории, а на втором продаются и покупаются объекты недвижимости уже ранее используемые продавцами в собственных целях. Следовательно, произведенный объект-товар на рынке недвижимости остается длительное время в качестве предложения. Также недвижимость довольно часто используют в качестве объекта инвестиций и в таких операциях как лизинг, ипотека и т.д.
Объекты недвижимого имущества можно подразделить и по происхождению:
• недвижимость, созданная природой без трудового участия человека;
• недвижимость, являющаяся результатом человеческого труда;
• недвижимость, созданная человеком, но связанная основой с природной настолько, что не может функционировать без неё.
Всеобщим базисом социальной и экономической деятельности человека является земля, она создана природой
и по своему существу естественна. В недвижимой сфере — это земельный участок, имеющий фиксированную границу, местоположение, площадь, правовой статус, которые прописываются в Государственном земельном кадастре.
Объекты недвижимости (искусственные постройки), расположенные на земельных участках, обладают некоторыми родовыми признаками, такими как: долговечность, материальность, стационарность (неподвижность). Эти признаки позволяют отличать недвижимость от объектов движимого имущества.
Жилые здания, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), в зависимости от материала конструкций этих зданий (стен, фундамента, перекрытий), можно подразделить на 6 основных групп, учитывающих нормативный срок службы от 15 до 150 лет.
Недвижимость приобретается полностью, покупка по частям, чаще всего, не представляется возможным. Это объект долгосрочного инвестирования с высоким уровнем вложений, но достаточно быстрым сроком окупаемости. Затраты на недвижимость окупаются довольно быстро, всё зависит от экономической ситуации страны, региона и т.д., поэтому вложения в недвижимость выгодны, и многие люди стремятся инвестировать свои свободные денежные средства именно в недвижимое имущество.
Из всего этого следует, что недвижимость — это общественно значимые объекты, обладающие высокой ценностью. Наибольший интерес, в данном контексте, следует отвести земельным ресурсам, которые во все времена играли важную роль, не только как средство удовлетворения потребностей населения, но и как стратегические объекты в отношениях между странами, так как на протяжении многих веков происходил активный раздел территорий между государствами, велись многочисленные войны в целях получения наилучших земельных территорий.
Недвижимое имущество представляет государственные интересы и экономические интересы, что требует обязательной государственной регистрации прав на объекты недвижимости, идентифицирующие объект и субъект правовых отношений, так как передача прав на объект недвижимости путем физического перемещения невозможна, связь между объектом недвижимого имущества и субъектом прав на этот объект невидима.
Все эти физические особенности и характеристики рынка недвижимости, опирающиеся на природные начала (земля), дают право отнести данный рынок к рынку благ и объекты недвижимости считать товаром, приносящим полезность любому субъекту данного рынка благ.
Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса. Характер изогнутости различается на различных интервалах кривой, что связано изменениями эластичности спроса. Длительность интервалов зависит от степени реакции потребителей в ответ на изменение показателей рынка недвижимости. Отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности. Однако возможность более значительного роста эластичности, который мог бы произойти при поступлении на рынок недвижимости дополнительных финансовых ресурсов в большом объеме, нивелируется стационарностью, высокой стоимостью и низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Эти его особенности оказывают тормозящее влияние на рост эластичности спроса, в результате чего общая эластичность спроса на рынке недвижимости остается низкой.
Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, что вызвано длительностью технологическо-
го процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса или его структуры. В долгосрочном периоде прямая предложения жилья будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, что отражает рост эластичности предложения по цене в связи с возможностью учесть результаты воздействия инвестиций. На разных рынках, составляющих рынок недвижимости, эластичность спроса и предложения неодинакова.
На рынке коммерческой недвижимости эластичность наибольшая из всех рассматриваемых (товар на рынке аренды имеет большую ликвидность по сравнению с товарами других сегментов рынка недвижимости), а на земельном — наименьшая (поскольку он более подвержен государственному регулированию, что ограничивает экономическую активность на нем). Наличие у товара на рынке недвижимости вышеперечисленных особенностей приводит к значительному различию степени его совершенности по сравнению с рынком совершенной конкуренции.
Стационарность объектов недвижимости является причиной их низкой ликвидности, ведет к росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; вследствие высокой стоимости объектов недвижимости становится необходимым привлекать крупные пороговые инвестиции для вхождения в отрасль, что тормозит развитие конкуренции. Несмотря на то, что несовершенность рынка недвижимости во многом объективна, она может до некоторой степени понижаться с ростом уровня развития рынка. Выявлено, что к снижению степени несовершенности рынка недвижимости может привести: рост информированности участников рынка недвижимости за счет активизации профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг; повышение уровня конкуренции при активизации сопутствующих и смежных рынков; внешнее воздействие, активизация других, более совершенных рынков, в первую очередь — рынка финансовых активов.
Особое внимание надо уделять вопросу индустриальной недвижимости, которая приходит в негодность и не находит эффективного применения. В наибольшей степени страдает от недогрузки мощностей машиностроение — ключевая отрасль промышленности, призванная формировать производственно-техническую базу для технологического перевооружения и модернизации всей отечественной экономики. При этом на закупку машин и оборудования за рубежом приходится значительная часть всех импортных операций и иностранных кредитов.
Существенную роль следует отвести также и управлению недвижимостью, которое характеризуется как ожидаемый результат от владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. В зависимости от целей собственника, его намерений, а также типа объекта недвижимости и этапа жизненного цикла результат от управления дифференцируется.
Для решения управленческих задач необходимо выполнение следующих условий: создание информационной базы, на основе которой будут приниматься управленческие решения; оптимальная система распределения объектов недвижимого имущества по типам; определение программы управления недвижимостью; надлежащая техническая эксплуатация и продвижение объектов на рынок; формирование инвестиционных потоков в объекты недвижимости; обеспечение минимальных затрат на систему управления объектами недвижимости. При этом предлагается выделить отдельные уровни управления объектами, представленные на схеме.
УРОВНИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
уровень управления портфелем недвижимости
Рис.1. Уровни управления объектами недвижимости
Объект недвижимости, являющийся основным объектом управления, представляется как обособленная юридически часть недвижимости, которая состоит из земельного участка и расположенными на нем здания и сооружения. Также объектами управления могут быть и имущественные комплексы, например, предприятия, которые могут состоять из объектов недвижимости или их групп, объединенных единой территорией, имеющих единую инженерную инфраструктуру. Эти объекты дополняют друг друга и рассматриваются как единый взаимосвязанный комплекс, управление которым рассматривается как управление единым объектом недвижимости. Это обеспечит лучшее достижение целей собственника.
Принципы управления включают принцип пообъектного управления, принцип целенаправленности управления, принцип экономической обоснованности управленческих решений, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип единства и комплексности системы управления. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью.
Формируя систему управления, собственник должен определить цель. Цели собственника при этом должны иметь соответствующие количественные выражения, позволяющие определить результаты принятой системы управления. Решения в области управления объектами недвижимости должны приниматься на основе полной и достоверной информации о состоянии объекта недвижимости, рынка и т.п. Данный принцип предполагает процесс всесторонней инвентаризации и учета объектов недвижимого имущества, создание кадастра объектов коммерческой недвижимости, включая систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.
Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: цели собственника, анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации, контроль за объектом управления и деятельностью управляющих, предоставление отчетности о результатах управления, принятие управленческих решений на основании анализа и результатов контроля и отчетности, постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.
Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений) в течение
всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик. Эффективность управления недвижимым имуществом зависит от уровня компетентности управляющих компаний, от кадрового потенциала и от принятых систем управления недвижимостью.
Применение системного профессионального подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью, обеспечить достижение цели собственников в соответствии с продекларированными выше принципами.
Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. На протяжении многих лет право собственности определяло экономическую систему страны, так при административно-командной экономической системе вся собственность находилась в руках государства, что значительно усложняло систему экономического развития России, а при существующей смешанной экономике право собственности разделилось на государственное и частное.
В настоящее время в РФ недвижимость в отношениях собственности подразделяется на: государственную (муниципальную) и частную.
Государственная собственность недвижимых объектов предполагает, что управление и распоряжение данными объектами находится под контролем государственной власти, определенных органов государственной (муниципальной) власти. Государственная собственность — это некоторая система определенных экономических отношений.
В данной системе собственность на недвижимые объекты может делиться на несколько основных форм:
— объекты недвижимости в масштабе государственной значимости (памятники архитектуры, представляющие значимость для страны);
— объекты недвижимости определенного национального образования;
— объекты недвижимости областной или краевой собственности (например, коммунального характера);
— городская, районная, сельская собственность.
К государственной собственности относятся такие правоотношения как хозяйственное ведение и оперативное управление. Хозяйственное ведение предполагает, что субъект может владеть, пользоваться и распоряжаться данными объектами недвижимости, а при оперативном управлении только владеть и пользоваться, то есть вести деятельность в отношении собственности в соответствии с целями и задачами собственника.
Недвижимая собственность также может находиться у частного владельца, который обладает в отношении нее правом владения, пользования и распоряжения, что и формирует, по российскому законодательству право собственности на тот или иной объект недвижимости. Частный собственник вправе продать объект недвижимости другому лицу. Но, право собственности влечет за собой и некоторые ограничения, такие как сервитуты (например, когда на участке находятся коммуникации, от которых зависят другие объекты недвижимости).
Владение предполагает возможность иметь у себя и содержать недвижимый объект на законных основаниях. Это юридически обеспеченная возможность обладать объектом недвижимости и числить его на балансе, например, предприятия.
Фактически владея объектом недвижимости можно им также пользоваться. И это правомочие предполагает возможность эксплуатации недвижимости, извлекая при этом полезность, то есть хозяйственное или иное использование, потребление данного объекта недвижимости.
уровень управления отдельным объектом недвижимости
уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов
Изменение юридической судьбы объекта недвижимости, принадлежности тому или иному лицу, состояния, назначения недвижимости попадает под правомочие распоряжения (например, передача собственности по наследству или уничтожение объекта недвижимости).
Собственник недвижимости обладает тремя видами правомочия одновременно: владения, пользования и распоряжения. Иногда данные правомочия разделяются и передаются частями, имея юридическое основание, владельцу недвижимости (арендатору). Арендатор не только владеет и пользуется недвижимым объектом, но иногда, если у него есть договоренность с арендодателем, он вправе передавать объект в субаренду другому лицу, производить некоторые улучшения в отношении объекта недвижимости. Это, в некотором смысле, стирает границы и приводит к тому, что арендатор частично распоряжается объектом недвижимости, преследуя, например, извлечение прибыли.
Собственник вправе передавать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, но это не влечет перехода права собственности на недвижимое имущество к доверительному управляющему. С помощью доверительного управления собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия, например, распоряжения. Таким образом, собственник преследует определенные цели в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.
Хозяйственные отношения по поводу объекта недвижимости рассматриваются с нескольких сторон: недвижимая собственность — это «благо», которое, в некоторых случаях, предполагает получение дохода, но также эта собственность несет и «бремя» издержек, расходов и риска, которые делают из владельца предпринимателя, получающего доход. От хозяйственного ведения объекта недвижимости зависит эффективность использования. Также от степени содержания недвижимости (ремонт, охрана, эффективность использования) зависит степень обременения данного объекта. Иногда собственник может переложить часть этого бремени на других лиц, например, он может передать охрану объекта другому лицу, или сдать объект недвижимости в аренду с последующим благоустройством территории, ремонтом зданий, сооружений. Степень реализации бремени в отношении недвижимости приводит к организации эффективности управления.
В некоторых случаях собственник несет риски потери или порчи объекта недвижимости при отсутствии чьей-либо вины. Данный риск собственник может переложить на других лиц по договору, например, арендного, или доверительному управляющему, который осуществляет организацию хозяйственной деятельности в отношении недвижимости, а также субъекту права хозяйственного ведения.
Любые субъекты гражданского права (юридические или физические лица) могут быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Под ограничения попадают унитарные предприятия, учреждения, финансируемые собственником, государственные и муниципальные образования, трудовые коллективы и общины, которые не могут выступать субъектами права собственности. Кодекс предусматривает создание юридического лица коллективом или общиной и только после этого у данного юридического лица могут появиться права собственности на имущество.
Выделяют два основных способа приобретения права собственности: первоначальные, в случае приобретения прав на недвижимость, не связанных с правом другого лица, когда права и обязанности собственника прописаны в законе (право собственности на новую вещь), и производные (переход права собственности от одного право обладающего лица к другому). Первоначальные способы приобретения права собственности прописаны в ГК РФ, в котором сказано, что лицо может приобрести право собственности на имущество:
— не имеющее собственника;
— собственник которого неизвестен;
— от которого собственник отказался, или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Кроме того, право собственности на недвижимость и владение данной недвижимостью предполагает наличие обременений, например, если земельный участок находился в государственной или муниципальной собственности, то регистрация прав на данный участок предполагает отвод, а для возведения жилого дома на этом участке требуется также и разрешение на строительство, соблюдение строительных норм и правил, противопожарных и санитарных мер. А, если все права на недвижимость получены, то собственник обязан будет платить налоги.
Право собственности на землю соприкасается с общественными интересами в отношении данного земельного участка. Поэтому в этом аспекте предполагается законодательное ограничение перехода права собственности на земельные участки с учетом общественных интересов и способов использования земли. Земельные участки и другие природные ресурсы могут переходить от одного собственника к другому, но только с учетом общественных интересов в отношении землепользования или природопользования (экологические требования и запреты, требования закона по рациональному использованию земельного участка, соблюдение целевого использования, соблюдение прав соседних пользователей земельного участка).
Иногда некоторые права используются лицами, которые не являются собственниками недвижимого имущества. Такие лица имеют право в том или ином объеме без посредников использовать недвижимость, а иногда даже и без интересов собственника. Такие вещные права делятся на:
— право пожизненно наследуемого владения;
— право постоянного (бессрочного) пользования;
— сервитуты.
Такие права наследуются вместе с земельным участком и сохраняются при смене собственника и называются обременениями. Этот факт следует учитывать при заключении сделок с недвижимым имуществом.
На некоторые продаваемые земельные участки устанавливаются публичные сервитуты, которые обеспечиваются собственником.
Введение новых сервитутов или изменение старых возможно с помощью Федерального закона или нормативноправовыми актами, которые принимаются в соответствии с Федеральным законом.
Земля является ограниченным природным ресурсом. Поэтому земля, которая не передана в частные руки, считается государственной. В настоящее время установлена презумпция (предположение) государственной собственности на данный ограниченный фактор, которая исключает существование бесхозных земельных участков на территории РФ. Это обеспечивает соблюдение публичных интересов в отношении земельных участков.
Наличие у земли таких свойств как: средство производства, объект хозяйствования, важнейший природный ресурс, предполагает несколько основных ограничений права хозяйствования, которые прописываются в Гражданском Кодексе, а также в лесном, водном и природоохранном законодательстве.
Как видно из представленных данных, рынок недвижимости в России как важнейшая составная часть процесса воспроизводства материальных ресурсов, до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Этому препятствует монопольное положение государства в данном секторе экономических отношений. Значительно отстает предложение коммерческой недвижи-
мости, на которую сохраняются высокие цены, практически отсутствует рыночный оборот промышленной недвижимости. Относительно быстро развивается только рынок жилья. Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость становится причиной фрагментарности рынка недвижимости, высокой степени его региональной локализации. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые не имеют никакого влияния на структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости. Отсутствие единого рыночного налога на недвижимость не позволяет мобилизовать средства для финансирования инженерной инфраструктуры и создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью. Источники средств для поддержания инженерной инфраструктуры городов и поселений отсутствуют, поскольку муниципальная аренда и право бессрочного пользования земельными участками ведет к частному присвоению значительных средств от теневого перераспределения земель и доходов от их использования. В этих условиях оказываются безуспешными попытки местных властей решить проблемы как поддержания ин-
фраструктуры, так и ее развития за счет дополнительных требований к инвесторам, что препятствует долгосрочным инвестициям и ухудшению инвестиционного климата. Все это предопределяет большие риски и неоправданные затраты, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие. Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими трансакционными издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов). Особенностью отечественного рынка недвижимости выступает высокая степень долларизации, что отражается в характере поведения рынка в условиях кризиса и порядке изменения, который существенно различаются в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаковы для разных городов.
Таким образом, исследование института недвижимости позволило выявить его двойственную природу: с одной стороны, он является инструментом государственного регулирования экономики, обеспечивающим защиту имущественных интересов субъектов хозяйствования путем формирования доходной части бюджета, условий для расширенного воспроизводства, выступающим фактором социальной устойчивости, с другой стороны, объектом воздействия государства, использующего совокупность мер пруденциального и интегрированного характера. Следовательно, установление рыночных отношений на рынке недвижимого имущества, особенно в земельном секторе, требует доработок, которые должны учитывать условия российской экономики, а также формировать основное правило хозяйствования в области земельных отношений, характеризующее землю как начало всего и базис для развития всей экономики страны.
Литература
1. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: МТ-Пресс, 2001. — 222 с.
2. Гришаев С. Недвижимость как объект договора мены // Закон. — 2001. — №6. — С.31-36.
3. Калачева С.А. Операции с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки. — М.:ПРИОР, 1999. — 170 с.
4. Смирнов И.К. Экономическая оценка земли / И.К. Смирнов, Н.Ф. Бугаев, В.А. Юровский, М.В. Маркова. — М.: Изд-во «КОЛОС», 1968. - 319 с.
5. Смирнов И.К. Метод исследования экономического закона движения капитализма в «Капитале» К. Маркса. — Ленинград: Изд-во Ленинградского ун-та, 1984. — 152 с.
6. Смирнов И.К. Социально-экономические основы оценки земли. — Ленинград: Изд-во Ленинградского ун-та, 1975. — 136 с.
7. Смирнов И.К., Смирнова О.И. Противоречия собственности. — СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2004. — 160 с.
ОТ ЭПОХИ ВАЛОВОГО ВНУТРЕННЕГО ПРОДУКТА К «ЭКОНОМИКЕ СЧАСТЬЯ»
А.Г. Родионов-Зражевский,
аспирант кафедры экономической теории экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета Rodionov-Zragevskiy@yandex.ru
В статье рассказывается о новом подходе к оценке человеческого развития и национального экономического благосостояния. Показана ограниченность макроэкономического показателя Валового Внутреннего Продукта. Рассмотрены индексы социально-экономического развития, основанного на понятии «счастье».
Ключевые слова: Валовой Внутренний Продукт (ВВП), Валовое Национальное Счастье (ВНС), индекс всемирного счастья, благополучие, доход.
УДК 330.163.15 ББК 65.01
ВВП (Валовый Внутренний Продукт) — макроэкономичес- лях экономики на территории государства для потребления, кий показатель, отражающий рыночную стоимость всех ко- экспорта и накопления, вне зависимости от национальной нечных товаров и услуг, произведенных за год во всех отрас- принадлежности использованных факторов производства.
1 29
