CC BY
198
Д.М. Хлопцов
ЗЕМЛЯ КАК ОСОБЫЙ ФАКТОР ПРОИЗВОДСТВА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
Рынок земли как товара и экономического ресурса находится в России на стадии первоначального развития. Анализируется ситуация, сложившаяся на земельном рынке России, опыт развитых стран в области земельной политики с целью выработки теоретических основ и методов управления земельными ресурсами при решении народно-хозяйственных, градостроительных, социальных проблем, обосновании новых принципов платы за землю в России.
Отсутствие в России практически весь XX в. института частной собственности на землю, рыночных земельных отношений и безвозмездность наделения землей привели за время социалистического, административного способа хозяйствования к неэффективному, нерациональному использованию земли. Данная ситуация только сегодня начинает преломляться: возможность с 2003 г. купли-продажи земли, необходимость развития ипотеки, установление платы за пользование земельными ресурсами, а также унаследованная от административной экономики неэффективность использования земли потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частом секторе.
Актуальность и необходимость исследований в данной сфере подтверждается и выявленными на общегосударственном уровне проблемами процесса эффективного и прозрачного землепользования. В большей степени это относится к развитию городских территорий и территорий поселений, промышленных земель при застройке. Отсутствие комплексного подхода к управлению земельными ресурсами и даже основ для его развития сегодня приводит к ряду технических, социальных и экономических кризисов [1].
Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует методики управления земельными ресурсами [7, 8], западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка, известной и давно стабильной структурой собственности на землю. Разработка теории эффективного землепользования является одной из важнейших проблем исследования развивающейся рыночной системы России. На настоящий момент основными методологическими источниками управления земельными ресурсами являются градостроительный и земельный кодекс, однако не выработано истинно экономических принципов, методов управления и анализа [5]. Существующие законодательные, строительные нормы и правила ориентированы на прошлый, административный опыт и не учитывают сегодняшних изменений, связанных со структурой собственности на землю и параметрами эффективности ее использования.
Значимость исследования основ экономической политики в области землепользования состоит в возможности прикладного использования выработанных методов управления земельными ресурсами при решении народно-хозяйственных, градостроительных, социаль-
ных проблем, обосновании новых принципов платы за землю.
В условиях экономик различного типа однозначно выделяются 4 фактора производства (экономических ресурса), без наличия которых невозможно ни организация производственного процесса, ни сами производственные отношения в обществе. Традиционно под основными факторами производства выделяют такие, как: труд, капитал, земля и производственные организаторские (предпринимательские) способности. Развитие экономической теории, методов анализа системы экономического регулирования привели к созданию таких направлений науки, как экономика труда, финансы и кредит, финансовый менеджмент, экономическая психология, в рамках которых производятся исследования названных выше факторов производства. Однако до начала XXI в. в России не получало должного развития такое направление, как экономика недвижимости. Во многом это объясняется долговременным (более 70 лет) отсутствием рынка недвижимости, права частной собственности на землю в России. Вместе с тем приватизация жилья, создание рынков коммерческой, промышленной недвижимости и земли постепенно вынуждает экономических аналитиков проводить комплексные исследования, посвященные как практическим, так и теоретическим аспектам развития и особенностям функционирования рынка недвижимости. Сегодня это приводит к необходимости обращения все большего внимания российских экономистов на проблемы развития сравнительно новой для них науки -экономики недвижимости.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство [2]. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано
частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие, более гибкие экономические формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др. Вместе с тем в настоящее время экономические, рыночные формы регулирования землепользования не только не применяются в российской практике, но и не разработаны с точки зрения теории и методологии их применения.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т.д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов. Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, - «инвестиционная» недвижимость.
К особенностям рынка земли однозначно можно отнести то, что объекты недвижимости, являющиеся товарами на данном рынке, - уникальны и неповторимы, сам рынок недвижимости зачастую локален, т.е. привязан к определенному району. Объекты недвижимости, и в большей степени земельные участки, характеризуются низкой ликвидностью и не эластичностью спроса и предложения. Длительные сроки производства определяют неэластичность предложения, т.е. при изменении структуры, объема спроса и цен на недвижимость для достижения равновесия на рынке требуется длительное время. Как следствие не эластичности, земля характери-
зуется практически постоянным ростом стоимости. Кроме того, существует необходимость государственной регистрации недвижимого имущества.
Несмотря на то что в теории экономики недвижимости выделяют определенные группы факторов, влияющих на стоимость и эффективность использования земли, в практике деятельности российских государственных органов власти и менеджмента проектов, коммерчески реализуемых предприятиями различных форм собственности, фактически не используются рычаги влияния на способы и эффективность землепользования. Стоимость земли как экономическая категория еще не вошла должным образом в инструментарий экономической теории и политики.
В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка. Задачей мониторинга рынка земли является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.
Объекты недвижимости, и в первую очередь земельные участки, требуют квалифицированного управления, включающего функции организации сдачи в аренду, управления обслуживающим персоналом, планирования развития объекта. Недвижимость характеризуется фундаментальностью - при обычных условиях ее невозможно потерять, похитить или сломать.
Денежные потоки от приносящей доход недвижимости, неравномерны и многообразны (начальные инвестиции, ремонт, реконструкция, реверсия капитала, рост стоимости недвижимости). Недвижимость может иметь разделение по имущественным правам, т.е. в одном объекте несколько субъектов могут иметь разные имущественные права на земельный участок и строения, а также на отдельные элементы данных составляющих.
Особенности обращения земли на рынке определяются особенностями операций с недвижимостью. Низкая ликвидность объектов недвижимости приводит к значительным затратам времени и материальных ресурсов при сделках. Сделки сопровождаются юридической экспертизой прав. Объекты уникальны (как минимум по местоположению) и не могут служить идеальной заменой друг другу. На рынке земли действует небольшое количество продавцов и покупателей, которые часто диктуют цену. Земля и прочая недвижимость являются социально значимым товаром и одним из источников поступлений в бюджет, поэтому рынок недвижимости в высокой степени регулируется органами власти. Информационная непрозрачность рынка, не частое участие большинства субъектов в сделках с недвижимостью, необходимость квалифицированного экономического анализа недвижимости как объекта инвестиций определяют недостаточную информированность участников, что приводит к высокой дисперсии цен на объекты.
По принятым в экономической теории стандартам совершенного рынка рынок недвижимости нельзя отнести к этому разряду. Совершенный рынок требует однородности объектов торговли, но каждый объект недвижимости уникален уже за счет своего местоположения. На рынке земли действует относительно небольшое количество покупателей и продавцов, и они не располагают информацией во всей полноте. Для земельного рынка характерна высокая степень локализации и сегментации по типам использования участков. Предложение на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос достаточно изменчив [4].
При анализе недвижимости одной из основных задач является определение варианта наиболее эффективного, оптимального варианта ее использования, которое приведет к максимальному росту стоимости земли при максимальном удовлетворении текущих потребностей общества. Эта задача во многом и определила само понятие экономики недвижимости как науки: это наука о системе оптимального использования объектов недвижимости (земли) в целях получения больших общественных благ.
США и Канада в настоящее время имеют единый поимущественный налог, и налоговая база представляет собой рыночную стоимость земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся. В некоторых других странах (Франция, Израиль) налоговой базой является годовая арендная плата. Существуют разные точки зрения на то, какая налоговая база является наилучшей - годовая арендная плата или рыночная стоимость, земля и сооружения или только земля. Когда налоговой базой является сумма годовой арендной платы, она не включает в себя стоимость будущих разработок, и неосвоенная земля в этом случае обычно не облагается налогом. Поэтому рыночная стоимость является наилучшей налоговой базой в тех странах, где распространена земельная спекуляция (например, во многих развивающихся странах).
Для оценки стоимости городских земель в Германии в каждом городе при муниципалитете созданы кадастровые бюро. Функции кадастровых бюро распределены по отделам: отдел рыночных данных ведет сбор, обработку данных по сделкам с земельными участками и заносит ее в обширную базу данных; отдел оценки проводит непосредственно работы по определению стоимости земельных участков по заказу муниципалитета либо частных собственников. Центральным звеном кадастровых бюро можно назвать экспертные комиссии по оценке земли, в состав которых входят не только представители кадастрового бюро, но и независимые (частные) опытные оценщики, служащие ведущих ипотечных банков, финансовых ведомств. Центральной задачей экспертной комиссии является ежегодное обновление существующей ценовой карты города, которая содержит информацию о стоимости земельных участков функционально различного назначения и является основой определения стоимости каждого земельного участка [10, 11].
Наиболее значимым и важным моментом в системе функционирования земельных рынков стран Европы и Америки является то, что целью любого воздействия субъектов рынка является стоимость земли. Именно
она, по признанию многих специалистов, является главным фактором, определяющим инвестиционную привлекательность региона, степень его социальноэкономического развития. Вследствие этого регулирование земельного рынка является во многих странах с развитой рыночной экономикой одним из наиболее важных факторов экономического развития.
Начатая в 1991 г. в России земельная реформа далеко не доведена до конца. Фактически земельный рынок и его инфраструктура в России находятся в стадии становления. Несовершенны размеры и механизм начисления земельных платежей, их доля в бюджетах всех уровней мала по сравнению с западными странами. На сегодня десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, происходит деградация и снижение плодородия почв. Земельные отношения крайне политизированы.
Необходимость реформации земельных отношений в России была вызвана рядом причин социально-экономического, экологического и политического характера. Обладая огромными запасами земельных ресурсов в сельском хозяйстве, страна на протяжении десятилетий постоянно испытывала недостаток продовольствия и была вынуждена импортировать его. Сельскохозяйственные угодья использовались с крайне низкой по мировым нормам эффективностью. Нерационально использовались и городские территории. Государственная же монополия на землю не только не предотвращала этих процессов, но и порой даже усиливала их.
Цель земельной реформы состояла в том, чтобы радикально изменить отношения к земле как к национальному богатству путем введения многообразия форм собственности и платности землепользования, развития рыночного земельного оборота и передачи земли в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее бережном, рациональном применении. Однако реализовать данную цель пока не удалось. Выходом из такого сложного положения, по мнению государства, могут явиться определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и практических мероприятий по развитию и управлению земельным рынком в России. Можно признать, что в России реально завершен первый этап земельных преобразований. Произошли глубинные изменения в формах собственности на землю. Сельским и городским жителям бесплатно переданы в собственность миллионы гектаров земель под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств и организации фермерских хозяйств. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация 23,5 тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн га земель. В собственность граждан передано 138 млн га земли, или 63% всех сельскохозяйственных угодий страны. Собственниками приватизированных предприятий и иных объектов недвижимости выкуплено свыше 100 тыс. земельных участков. Органам местного самоуправления передано в ведение 36,4 млн га земель (153,3 тыс. сельских населенных пунктов с прилегающими территориями) [5].
Целями земельной реформы, проводимой в настоящее время, являются повышение эффективности ис-
пользования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земли, превращение ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста. Для выполнения данных целей необходимо создание теоретических предпосылок и методического инструментария системы управления земельными ресурсами как особого фактора производства.
В силу понятных причин достичь на рынке земли такой же полноты, доступности и оперативности информационного обеспечения, как, к примеру, на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях.
Очень важно и осознание истинных целей управления земельным рынком - рост стоимости земли и повышение эффективности использования земельных ресурсов.
Одним из основных элементов экономической теории является анализ фактов, их обобщение и выведение на их основе теорем, гипотез, инструменты которых должны эффективно применяться в экономической политике государства. К сожалению, большинство существующих фактов говорит о полном отсутствии государственной земельной политики, основанной на экономических мерах воздействия. Само государство признает сегодня непрозрачность и неэффективность существующих земельных отношений. Собственники сельскохозяйственных земельных наделов не спешат закреплять свои юридические права на землю, так как стоимость оформления часто выше стоимости самой земли. В то же время интенсивное строительство в городах России приводит к резкому росту стоимости земли. Диспропорции, перекосы в стоимости являются следствием отсутствия должного внимания рынку земли и приводят с серьезным социально-экономическим последствиям.
Опыт европейских стран свидетельствует о том, что регулирование рынка земли должно принимать формы только экономического вмешательства государства как одного из субъектов рынка. Однако данные страны имеют развитую, длительное время стабильно функционирующую систему частной собственности на землю. Поэтому неправомерен полный отказ от административных форм вмешательства и регулирования земельных отношений в России. Вместе с тем практический опыт во всех регионах свидетельствует о высокой эффективности именно экономических форм и инструментов воздействия, к числу которых относятся:
- свободная и открытая купля-продажа земельных участков;
- система генерального планирования развития территорий с учетом функционального зонирования, выполненного на основании анализа наиболее эффективного, оптимального способа использования земли;
- оценка рыночной стоимости земли;
- главенствующее применение в градостроительстве экономических понятий эффективности землепользования, основанных на рыночной стоимости земельных участков;
- система налогообложения земли, основанная на ее справедливой и объективной стоимости.
Введенная еще в 1991 г. плата за пользование землей, принятые принципы платы за землю явно устарели и требуют пересмотра. Базовая ставка земельного налога устанавливалась и продолжает устанавливаться Правительством РФ для каждого субъекта Федерации и городских поселений в абсолютном рублевом выражении и совершенно не учитывает рыночной стоимости недвижимости. Проведенная кадастровая оценка земель, по признанию многих государственных чиновников, не отражает реальной рыночной ситуации и не может быть использована в качестве механизма или ориентира эффективности землепользования. Очевиден абсолютно нерыночный подход к оценке земли и определению ставок налогообложения земли. В практике реализация основ земельного законодательства привела к созданию в городах России полностью самостоятельных в каждом городе методик экономического (ценового) зонирования территорий городских земель (как правило, на основе не экономических, а архитектурных и градостроительных показателей). Вполне обосновано создание механизма комплексной индивидуальной оценки рыночной стоимости земли и основание на ней новой системы налогообложения недвижимости [6].
Анализ и оценка стоимости земли являются критическим, важнейшим моментом рационального землепользования и эффективной системы налогообложения. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.
Существующая в современной России практика управления земельными ресурсами основана на административных мерах без учета произошедших изменений в экономике и структуры собственности на земельном рынке, что во многом объясняет ее неэффективность и наличие огромного количества накапливаемых проблем [3].
Опыт анализа эффективности землепользования и применения экономических рычагов воздействия на стоимость земель в странах с развитой рыночной экономикой и в странах, недавно вступивших на рыночный путь развития экономики, свидетельствует о том, что менеджмент рынка земли и оценка земель необходимы в общегосударственных целях для реализации принципов справедливого имущественного налогообложения, стабильного развития земельного рынка и рациональности использования земли. Очень показателен и интересен опыт кадастровых ведомств Германии в создании ценовых карт и карт функционального зонирования городов на основе существования отделов по сбору информации и экспертных комиссий для определения стоимости земли [9].
Сегодня одна из основных проблем органов власти в РФ - осознание особенностей и значения земельного рынка, понятие и принятие на вооружение методов управления для обеспечения эффективной и справедливой налоговой и градостроительной политик, проводимых администрациями различного уровня; создание органов, способных анализировать и регулировать развитие земельного рынка, земельных отношений. Политики, экономисты и градостроители как в европейских странах, так теперь уже и в России осознали, что отсутствие или слабое развитие рынка земли, земельной по-
литики приводит к неэффективному землепользова- к потере доходов бюджета, но и нежелательному ха-нию, низкой стоимости земли, которые ведут не только рактеру развития народного хозяйства.
ЛИТЕРАТУРА
1. Медведева О.Е. Экономический механизм оптимизации землепользования в городах // Приложение к журналу «Имущественные отношения
в Российской Федерации». Сер. В помощь специалисту-практику. М.: НОУ МАОК, 2005. Вып. 1. 105 с.
2. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общ. ред. Дж.К. Эккерта: В 2 т.; Пер. с англ. М.: Российское общество оцен-
щиков, Академия оценки, Стар Интер, 1997. Т. 1. 382 с.; Т. 2. 442 с.
3. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1997. 224 с.
4. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. 1996. Январь-март. С. 23-28.
5. Управление земельными ресурсами: Учебно-практическое пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. Л.И. Кошкина. М.: ВИТИИ, 2004. 520 с.
6. Хлопцов Д.М., Головина Ю.А. Развитие рынка городских земель в России // Развитие экономической науки и образования в Сибири: Матер.
Междунар. науч. конф., посвященной 100-летию экономического образования и науки в Сибири. Томск: Водолей, 1998. С. 36-38.
7. Экономические проблемы использования природных ресурсов Сибири: Сб. науч. тр. / Под ред. Г.М. Мкртчяна, Ю.Ш. Блама. Новосибирск.:
Ин-т экономики и организации промышленного производства СО АН СССР, 1978. 160 с.
8. Экономические проблемы оптимизации природопользования / Под ред. Н.П. Федоренко. М.: Наука, 1973. 160 с.
9. Dieterich H., Kleiber W. Die Ermittlung von Grundstückswerten. Köln: Verlag Deutsches Volksheimstättenwerk GmbH, 1991. 7 Aufl. 123 S.
10. Erbguth W. Bauplanungsrecht. München: Verlag C.H. Beck, 1989. 192 S.
11. Grundriss einer Theorie der Raumplanung. Zürich: Verlag der Fachvereine, 1988. 140 S.
Статья представлена кафедрой политической экономии экономического факультета Томского государственного университета, поступила в научную редакцию «Экономические науки» 22 сентября 2006 г., принята к печати 29 сентября 2006 г.
