CC BY
177
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
УДК 347.218.2+349.44 № 3 (6) / 2015, с. 31-38
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СОСТАВЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: КОММЕНТАРИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ОТ 17.02.2015 ПО ДЕЛУ №А51-27083/2013
Е. А. Останина
Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет), г. Челябинск, Российская Федерация
Земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, входит в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, как быть, если земельный участок не сформирован и границы его не определены. В определении от 17 февраля 2015 г. по делу №А51-27083/2013 Верховный суд РФ признал, что в таком случае земельный участок не находится в титульном владении собственников помещений. Такой вывод противоречит ранее сложившейся судебной практике и серьезно сужает возможности защиты.
Ключевые слова: общая собственность, земельный участок, владение, многоквартирный дом.
GROUND AREA IN THE STRUCTURE OF COMMUNITY PROPERTY OF AN APARTMENT BUILDING: COMMENTS ON THE BOARD OF JUDGES' DEFINITION ON THE ECONOMIC ARGUMENTS OF THE SUPREME COURT ON FEBRUARY 17, 2015 IN CASE №A51-27083 / 2013
E. Ostanina
South Ural State University (National Research University), Cheliabinsk, Russian Federation
The ground area with the elements of gardening, where there is an apartment building, is a common property of the apartment owners in that building. But what should be done, if the boundaries of the ground area are not identified? In the case №A51-27083 / 2013 on February 17, 2015 the Supreme Court of Russia recognized in that event this area is not the possession of the apartment owners. This decision contradicts
the previously made judgments and severely restricts the possibility of defence.
Keywords: common property, ground area, ownership, apartment building.
Е. А. ОСТАНИНА
31
ПРАВОПОРЯДОК: ИСТОРИЯ, ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА • № 3 (6) / 2015
Определение судебной коллеги по экономическим спорам Верховного суда от 17 февраля 2015 г. по делу №А51-27083/2013 (далее
- определение) по спору ИП Черевко с ООО «Борион» связано с целым рядом проблем.
В их числе: возможность титульного вла-Определение судебной коллеги по экономическим спорам Верховного суда от 17 февраля 2015 г. по делу №А51-27083/2013 (далее
- определение) по спору ИП Черевко с ООО «Борион» связано с целым рядом проблем.
В их числе: возможность титульного владения несформированным земельным участком, особенности исчисления сроков исковой давности по иску, направленному на защиту прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Также значительное внимание в определении уделено вопросу о допустимом способе защиты по анализируемому делу, вопрос о выборе между требованием из публичных правоотношений, иском об установлении границ и иском о признании права отсутствующим.
Обстоятельства дела достаточно банальны. ИП Черевко обратился к ООО «Борион» с иском об образовании земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома и о признании отсутствующим права ответчика в части наложения на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома. Участок под многоквартирным домом не сформирован; спорная полоска земли (13 квадратных метров) необходима предпринимателю для эксплуатации нежилых помещений, находящихся в его собственности и расположенных на втором этаже многоквартирного дома. Лестница к этому помещению выстроена на спорных 13 кв. метрах, перепланировка и устройство лестницы согласовано в 2006 г.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, суд апелляционной инстанции в иске отказал, суд кассационной инстанции согласился с судом первой инстанции.
Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с судом апелляционной инстанции в том, что иск не подлежит удовлетворению.
Коллегия по экономическим спорам указала следующее:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК или главы 24 АПК действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке
документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
2. Поскольку земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок, включающий спорную часть, у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не возникло.
3. Поскольку у собственников многоквартирного жилого дома не возникло право собственности на спорную часть участка, и она не находится в законном владении ни собственников многоквартирного дома, ни истца, иск не может быть квалифицирован как требование негаторного характера.
Каждый из этих доводов заслуживает отдельного рассмотрения.
В первую очередь, нужно обратить внимание на проблему выбора допустимого способа защиты. В анализируемом определении сказано, что «поскольку земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, в силу требований статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок, включающий спорную часть, у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не возникло. При таких обстоятельствах ... вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты права является обоснованным».
Напомним, исковое заявление состояло в том, чтобы признать отсутствующим право ответчика на часть земельного участка, которая, по мнению истца, относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
32
Е. А. ОСТАНИНА
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
Реплика о том, что земельный участок не сформирован, побуждает, прежде всего, выяснить: означает ли это отсутствие защиты до формирования земельного участка.
Ранее в совместном постановлении Пленумов Верховный суд РФ и ВАС РФ прямо утверждали, что собственники помещений уже до формирования земельного участка под многоквартирным домом являются его титульными владельцами.
Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22, Постановление Пленумов № 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 1б Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, Постановление Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22 прямо признавало собственников помещений в многоквартирном доме титульными владельцами земельного участка, границы которого определяются
в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С догматической точки зрения, возможно, такое решение не безупречно (оно предполагает титульное владение участком, границы которого не определены в установленном законом порядке), но оно было превосходным с политико-правовой точки зрения, поскольку наделяло собственников помещений в многоквартирном доме всем спектром возможностей защиты, предоставленном ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, замечательная мысль, высказанная в Постановлении Пленумов № 10/22, состояла в том, что публично-правовое образование, в собственности которого продолжает оставаться земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, не имеет права распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Вводный закон предусматривает весьма своеобразную систему приобретения прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Вводного закона).
Обобщая, можно сказать, что право собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, возникает в силу юридических актов, указанных в законе. В юридический состав входит: (1) создание многоквартирного дома на земельном участке в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации; (2) приобретение права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме; (3) кадастровый учет земельного участка и государственная регистрация права собственности.
Е. А. ОСТАНИНА
33
ПРАВОПОРЯДОК: ИСТОРИЯ, ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА • № 3 (6) / 2015
Момент возникновения права собственности на земельный участок п. 5 ст. 16 ГК несколько парадоксально связывает не с государственной регистрацией, а с формированием земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 16 Вводного закона, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный суд РФ, анализируя это положение, указал, что обращение собственников помещений «с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений» (Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова»).
Если же обращение собственников помещений с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений, возможность защиты не может быть оставлена исключительно в зависимость от такого оформления.
В Постановлении Пленума ВС № 10 и ВАС № 22 была предусмотрена защита прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, в период уже до формирования такого участка (п. 67).
По сути, это толкование определило правовые последствия незавершенного юридического состава в ситуации формирования земельного участка под многоквартирным домом.
Уже до формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в этом доме (а) являются титульными владельцами этого участка, (б) орган местного самоуправления не вправе распоряжаться той же частью муниципальных земель, какая необходима для эксплуатации многоквартирного дома.
В судебной практике получило развитие и продолжение правило о том, что орган
местного самоуправления не вправе распоряжаться участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома. По ряду дел суды признают законным отказ администрации в предоставлении земельного участка, непосредственно примыкающего к многоквартирному дому, если земельный участок под этим домом еще не сформирован (см., например: Постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2014 г. № Ф09-3543/14 по делу № А76-21591/2013); и напротив, формирование земельного участка под многоквартирным домом позволяет муниципальному образованию осуществлять распоряжение примыкающими участками.
При оспаривании отказа в предоставлении земельного участка обязанность доказывания того, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен, так как включает в себя придомовую территорию, возлагается судами на администрацию (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 21 февраля 2014 г. № Ф09-13801/13 по делу № А76-11084/2013).
Таким образом, на заданный выше вопрос можно ответить отрицательно. Нет, отсутствие сформированного земельного участка никак не означает полное отсутствие защиты.
Правда, объектом такой защиты не может быть сам земельный участок, ведь он не сформирован. Ранее Конституционный суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» удачно объяснял мотивы, по которым лишь сформированный земельный участок является объектом гражданских прав. «Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ... Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной дея-
34
Е. А. ОСТАНИНА
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
тельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
Но объектом защиты может быть, во-первых, жилое или нежилое помещение: в данном деле доступ к нежилому помещению истца возможен только со спорной части земельного участка.
И во-вторых, имеется публично-правовое отношение между собственниками помещений в многоквартирном доме и органом местного самоуправления, в силу которого орган местного самоуправления обязан совершить действия, необходимые для формирования земельного участка. Публичноправовое по своему характеру право требовать формирования земельного участка (п. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона) также может быть объектом защиты.
Соответственно и способы защиты можно подразделить на публичные и частные. В анализируемом деле истец попытался воспользоваться частноправовым способом защиты - иском о признании права отсутствующим. Однако этот способ защиты традиционно толкуется как исключительный, допустимый в ситуации, когда (а) истец - собственник, (б) никакой другой способ защиты не может быть использован (п. 52 Постановления Пленума № 10/22).
Более корректным частноправовым способом защиты был бы иск об установлении границ земельного участка. Применимым публично-правовым способом защиты было бы требование о признании незаконным решения о предоставлении земельного участка в собственность ответчика (общества «Борион»).
Это отмечает суд и в анализируемом Определении. «Учитывая, что предшествующие распоряжению земельным участком ответчика действия, в том числе по формированию земельного участка ответчика, решение публичного органа о предоставлении земельного участка в собственность обществу «Борион», не оспорены, и иск об установлении границ заявлен не был... вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты права является обоснованным».
В таком выборе способ защиты нет ничего радикально нового. Еще в Постановлении Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22 было указано, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, а также
предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском об установлении границ земельного участка (п. 68).
Радикально новым в анализируемом Определении скорее можно признать позицию относительно сроков исковой давности.
Однако прежде нужно сделать несколько замечаний о том, как соотносятся способы защиты, названные в анализируемом определении (требование о признании недействительным решения публичного органа о предоставлении земельного участка в собственность ответчику и иск об установлении границ земельного участка).
Поскольку в анализируемом споре право собственности ответчика уже было зарегистрировано, время, отпущенное на оспаривание самого по себе административного акта о предоставлении участка ответчику, кажется, уже упущено.
Можно привести несколько примеров.
По одному из дел истец предъявил именно требование о признании недействительным постановления администрации об утверждении проекта границ за счет включения части земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности истцу. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения и при этом исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Кассационная инстанция (АС УО) с этим согласилась, указав, что право собственности ответчика зарегистрировано, а поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, требование должно быть рассмотрено в порядке искового производства. Кассатор пытался обосновать выбор надлежащего способа защиты и ссылался на п. 68 Постановления Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22.
Кассационная инстанция не согласилась с этим, указав, что ссылки заявителя касса-
Е. А. ОСТАНИНА
35
ПРАВОПОРЯДОК: ИСТОРИЯ, ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА • № 3 (6) / 2015
ционной жалобы в обоснование избрания надлежащего способа защиты на абз. 1 п. 68 отклоняются, поскольку в абз. 2 п. 68 названного постановления Пленумов разъяснено, что в случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка (Постановление ФАС Уральского округа от 28 июля 2014 г. №Ф09-3374/14 по делу №А34-4536/2013).
По другому делу было отказано в иске о признании договора аренды недействительным. Иск был заявлен ТСЖ в связи с тем, что в аренду третьему лицу был передан земельный участок, который, по мнению ТСЖ, частично совпадал с земельным участком в составе общего имущества многоквартирного дома (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2012 г. № 17АП-10638/2012-ГК по делу №А50-8975/2012).
17-й ААС тоже посчитал способ защиты ненадлежащим и указал, что, «поскольку границы земельного участка под жилым домом не определены, земельный участок не сформирован, он не является объектом гражданских прав, определить наложение такого земельного участка на спорный земельный участок в рамках данного дела не представляется возможным. Требование об установлении границ земельного участка, которой должен быть сформирован под многоквартирным домом, предметом рассмотрения по данному делу не является» (там же).
И, наконец, совсем недавно Определением Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. №18-КГ14-159 было отменено решение суда апелляционной инстанции, удовлетворившего негаторный иск в ситуации наложения границ земельного участка, при этом указано, что один лишь факт наложения границ земельного участка ответчика не доказывает нарушение ответчиком прав истца. Кроме того, коллегия по гражданским делам ВС РФ обратила внимание на то, что право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером зарегистрировано ответчиком и никем не оспорено.
Из этих и других возможных примеров следует, что, если у ответчика уже возникло право на участок, который, по мнению истца, накладывается на участок под многоквартирным домом, спор подлежит рассмотре-
нию в порядке искового производства, применимым способом защиты является иск об установлении границ земельных участков.
Стоит напомнить те положения, которые уже утвердились в судебной практике относительно иска об установлении границ.
1. Иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 Постановления Пленума № 10/22).
2. Спор о границах земельного участка подлежит рассмотрению в исковом производстве, а не в качестве требования из публичных правоотношений (Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 6002/13 по делу № А40-66486/12-120-629).
3. При необходимости внесения в кадастр изменений, вызванных ошибочностью ранее внесенных в него сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, такая ошибка исправляется органом кадастрового учета как ошибка в сведениях. При согласии (отсутствии возражений) всех заинтересованных правообладателей земельного участка эта ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них -по решению суда (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 №14765/10).
4. Иск об установлении границ земельного участка является спором о праве, при этом истец, обращаясь в суд с такими требованиями, должен представить доказательства, подтверждающие права в отношении спорного участка (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2015 г. по делу № А32-43562/2013).
В отношении природы иска об установлении границ земельного участка в судебной практике высказано мнение о самостоятельности этого способа защиты.
«Иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек» (Постановление ФАС Московского округа от 14 февраля 2013 г. по делу № А41-15260/09).
М.А. Ерохова со ссылкой на работу
Ч. Санфилиппо относит иск об установлении
36
Е. А. ОСТАНИНА
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
границ земельного участка к числу вещных способов защиты права собственности на недвижимость в отношениях по соседству [2].
И.Н. Елисеев высказал мнение о том, что «к требованиям об установлении границ земельного участка не должен применяться срок исковой давности, что в первую очередь обусловлено тесной связью такого требования с вещными правами на земельный участок. Правообладатель земельного участка вправе определить пределы своего вещного права в любой момент обладания им»[1].
Однако в отношении срока исковой давности в анализируемом Определении высказано совершенно противоположное суждение. В анализируемом определении сделан вывод о том, что на требование собственника помещения в многоквартирном доме об установлении границ земельного участка в многоквартирном доме распространяется срок исковой давности.
При этом было отмечено, что суды первой и кассационной инстанций неверно квалифицировали требование собственника помещения в многоквартирном доме в качестве негаторного иска.
«Поскольку у собственников многоквартирного жилого дома не возникло право собственности на спорную часть участка, и она не находится в законном владении собственников многоквартирного дома, ни истца, иск не может быть квалифицирован как требование негаторного характера».
Таким образом, ключевым доводом стал тот, что истец не владеет спорной вещью на законном основании.
Этот довод вызывает, по меньшей мере, удивление, тем более что на спорных 13 квадратных метрах находится лестница, ведущая к помещению, принадлежащему истцу и находящемуся в многоквартирном доме.
Он противоречит ранее утвержденной в п. 67 Постановления Пленума ВС №10 и ВАС РФ №22 практике.
В п. 67 этого совместного постановления со ссылкой на ст. 16 Вводного закона обосновывалось, что «собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме».
Более того, собственники помещений прямо признавались титульными владель-
цами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации. Было подчеркнуто, что собственники помещений в многоквартирном доме «в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка».
Признание собственников помещений в многоквартирном доме титульными владельцами, позволяло обеспечить им защиту уже в период до формирования земельного участка.
Означает ли тезис определения о том, что собственник помещения титульным владельцем земли не является, отказ от такой защиты? Или же это только средство, причем, приходится признать, не самое удачное, для того, чтобы применить к требованиям собственника помещения об установлении границ земельного участка обычный срок исковой давности (3 года?).
К сожалению, тезис об отсутствии титульного владения столь кратко мотивирован (указано лишь на то, что земельный участок не сформирован в установленном порядке), что о сути этой правовой позиции остается только гадать.
Вывод об отсутствии какого бы то ни было права на земельный участок вряд ли возможен хотя потому, что в силу ст. 271 ГК, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
До анализируемого определения, п. 67 Постановления Пленума ВС №10 и ВАС №22 предоставлял собственникам помещений в многоквартирном доме достаточно эффективную защиту, - как против третьих лиц, так и против муниципального образования, в случае предоставления, например, в аренду земельного участка, примыкающего к многоквартирному дому.
Теперь же непризнание собственников помещений в многоквартирном доме титульными владельцами земли под многоквартирным домом может иметь далеко идущие последствия и оставить без надлежащей защиты собственников помещений в многоквартирном доме.
Е. А. ОСТАНИНА
37
ПРАВОПОРЯДОК: ИСТОРИЯ, ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА • № 3 (6) / 2015
Примечания
1. Елисеев И. Н. Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 9. - С. 21-39.
2. Ерохова М. А. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / Т.К. Андреева, В.В. Витрянский,
С.А. Денисов и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2007. Вып. 2. 261 с.
ОСТАНИНА Елена Александровна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин факультета Подготовки сотрудников правоохранительных органов, Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет).
E-mail: elenaostanina@mail.ru
OSTANINA Elena,
Candidate of Law, Assistant Professor Chair of State and Civil Subjects, Faculty of Law Enforcement Officers’ Training, South Ural State University (National Research University).
E-mail: elenaostanina@mail.ru
38
Е. А. ОСТАНИНА
