Земельные участки как предмет залога в договоре ипотеки Текст научной статьи по специальности «Право»

рассчитать в качестве убытков стоимость проживания собственников и членов их семей в гостинице, однако специфика оценки, именно для целей изъятия, приводит к конфликту с правообладателями других объектов недвижимости, выкупная цена которых, несмотря на очевидную разницу в качестве, оказывается близкой (а в ряде случаев и ниже), чем выкупная цена непригодного для проживания дома.

В настоящее время в рамках федеральных программ регионам выделяются средства на снос аварийного и ветхого жилья, и, соответственно, для этих целей средства могут быть выделены и муниципалитетам. Это является дополнительным аргументом в пользу наделения именно субъекта федерации правами единого органа по организации изъятия [3].

Само изъятие земельных участков как основание прекращения прав на земельный участок представляется большинству отдельным юридическим фактом, а в действительности есть совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой действий исполнительных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на прекращение земельных правоотношений. При этом в реальности наличие пробелов в законодательно утвержденной процедуре в силу ее непоследовательности при изъятии приводит к потерям времени и средств для обеих сторон. Это относится ко всем этапам принятия и реализации такого решения.

Список литературы

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-Ф3.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51 -ФЗ.

3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА В ДОГОВОРЕ

ИПОТЕКИ Извощикова С.А.

Извощикова Светлана Анатольевна — магистрант, кафедра гражданского права, Восточно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Иркутск

Аннотация: одно из главных направлений развития ипотечного кредитования - залог земельных участков. Земельный участок должен отвечать определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога. Рассмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Ключевые слова: земельный участок, кредит, залог, ипотека.

На сегодняшний день одно из главных направлений развития ипотечного кредитования - залог земельных участков. Экономика Российской Федерации переживает сегодня один из сильнейших экономический кризисов, поэтому проблемы кредитования граждан, в том числе и ипотечного, приобретают еще большую актуальность. Ведь кредитование -уникальный инструмент, позволяющий поддерживать определенные сферы экономики государства. Повышение ставок по кредитам, тяжелые экономически условия в стране, сокращение доходной базы строительных компаний создают неблагоприятные условия для развития института ипотечного кредитования. Но все эти факторы также делают невозможным отказ от ипотеки.

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -ФЗ «Об ипотеке») [1, 3400] устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут выступать предметом залога. В этом перечне объектов присутствует земельный участок, который в установленном порядке, указанном в Федеральным Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрирован и учтен.

При этом необходимо учитывать, что земельный участок должен отвечать еще определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога в ипотечном кредитовании:

1) индивидуализированность - под этим признаком традиционно понимают установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, то есть наличие тех факторов, которые позволяют точно определить его местоположение, размер, обременения, отделить его от подобных земельных участков, это необходимо для четкого определения предмета залога;

2) оборотоспособность - этот признак устанавливается в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку поскольку соответствующие земли на основании федерального законодательства не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Например, заложенный земельный участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, так как это прямо зафиксировано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О закрытом административно -территориальном образовании» [2, 1915].

3) отсутствие запретов на залог земельного участка - на федеральном уровне закреплены нормы, которые прямо указывают, когда залог земельного участка запрещен:

- запрещен залог земельного участка, в случае если он не был выделен в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, также запрещается залог доли в земельном участке;

- также невозможна ипотека земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если указанные земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного уполномоченной кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»).

Также необходимо отметить, что в настоящее время ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В. [3, 53]) ведут активно обсуждение снятия запрета залога на определенные категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При этом они выдвигают предложение о создании на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее - ЗЗФ), который может выступить более эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг города и районов России, посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На настоящее время, ЗЗФ начинает развиваться и активно используется в некоторых субъектах, яркий пример -Воронежская область, в которой он выступает, как антикризисная мера и позволяет привлекать инвестиции в экономику района, увеличивать количество рабочих мест и повышать ликвидность земельных участков.

- также необходимо отметить, что в РФ не допускается ипотека части земельного участка, если его площадь меньше, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Относительно этой темы А.В. Фиошин указывал, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того, чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)». Необходимо отметить и противоположное мнение другого автора, М.Г. Пискуновой [5, 14], которая указывает, что собственник земельного участка имеет возможность оформить залог не на весь участок, а только на его часть. При этом необходимо надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально-определенной вещи. Но при это автор также отмечает, что при отчуждении земельного участка он должен быть сформирован, как самостоятельный земельный участок, путем выделения и раздела. Мое мнение относительно позиции М.Г. Пискуновой, что она не совсем верна, так как на законодательном уровне установлен один из обязательных признаков предмета ипотеки - возможно обращения взыскания на имущество в случае неисполнения основного обязательства (п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), соответственно, часть земельного участка не может выступать предметом договора ипотеки до тех пор, пока часть земельного участка не станет самостоятельным объектом права, надлежащим образом, учтенным земельным участком.

Одним из свойств земельного участка как предмета ипотеки является его цена. Здесь необходимо отметить, что верное определение цены земельного участка необходимо для того, чтобы учесть права и интересы залогодержателя и залогодателя. При этом, если нормативно-правовым актом, который содержит в себе требования об обязательном проведении оценки, либо если в договоре, чьи положения предусматривают проведение оценки, не указан конкретный вид стоимости, который подлежит оценке, то устанавливается рыночная стоимость объекта, это положение зафиксировано в ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Главное отличие залога земельного участка при заключении договора ипотеки - принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этому принципу, все подобные объекты (неразрывно связанные с земельными участками) следуют правовой судьбе земельных участков, исключение составляют лишь случаи, установленные федеральными законами. Так, в силу ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» - ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью эксплуатировать здание без земельного участка, а также обусловлено удобством при наложении взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, которые обеспечены ипотекой.

При этом необходимо учитывать, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержателя определять дальнейшую судьбу земельного участка, в т.ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнений и истощение почв.

Подводя итоги небольшого исследования, необходимо отметить, что к земельным участкам, как предмету залога по ипотечному кредитованию, предъявляются довольно существенные требования, это связано с особым статусом земельных участков среди объектов гражданских прав. Земля -поистине ценный ресурс, который невосполним, и требует особого статуса, учета и отношения, как со стороны законодателя, так и со стороны собственников и землепользователей.

В настоящее время, несмотря на столь серьезные требования к залогу земельных участков, ипотечное кредитование под залог земельных участков получает новое развитие. Соблюдение требований, которые предъявляются к земельным участкам, как к предмету залога по ипотечному кредитованию, повышает правовую защищенность участников гражданского оборота, позволяет получить определенную гарантию беспрепятственной регистрации договора и отсутствие оснований, для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 20 июля 1998 г. № 29. С. 3400.

2. Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г. № 33. C. 1915.

3. Козлова С.В. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в РФ, 2006. № 5. С. 53-63.

4. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист, 2012. № 3. С. 14-17.

5. ПискуноваМ.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат, 2003. № 10. С. 14.