CC BY
99
Об инвестиционном механизме на основе ипотеки государственных и муниципальных земель
С.Л. Ленкин
директор Научно-исследовательского института социально-экономических реформ Российской академии естественных наук, академик, доктор экономических наук
В России впервые апробирован новый инвестиционный механизм, созданный на основе залога (ипотеки) государственных и муниципальных земель. Образован Земельный залоговый фонд как самостоятельное юридическое лицо - открытое акционерное общество (ОАО), в уставный капитал которого вошли земли муниципалитета Лотошинского района Московской области. В настоящее время под залог этого фонда уже привлекаются инвестиции и кредиты. Новизна инвестиционного механизма состоит в том, что он позволяет легитимно, через систему законов Российской Федерации выйти из-под формального запрета ипотеки государственных и муниципальных земель. О значимости и масштабности проблемы говорит тот факт, что такие земли составляют 93 процента всего земельного фонда России, и они практически полностью выключены из хозяйственного ипотечного оборота страны.
Инвестиционный механизм включает в себя выпуск ценных бумаг (земельные векселя, облигации и закладные), обеспеченных высоколиквидными земельными участками, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости. Сегодня в привлечении выгодных инвестиций через механизм ипотеки земли остро нуждаются муниципалитеты и регионы России, перед которыми поставлены сложнейшие задачи реформы местного самоуправления и увеличения валового внутреннего продукта (ВВП) в два раза к 2010 году.
Учитывая значительный объем государственных и муниципальных земельных ресурсов, оснащенных объектами социальноэкономической инфраструктуры, и их отно-
сительно высокую рыночную стоимость, через ипотечный механизм в сжатые сроки возможно создать мощные имущественные залоговые комплексы, сопоставимые по масштабам с бюджетами регионов и вполне устраивающие по своей надежности и гарантиям отечественных и иностранных инвесторов.
В настоящее время под эгидой Конгресса муниципальных образований Российской Федерации идет работа по созданию Национального земельного залогового фонда, учредителями которого изъявили желание стать десятки город и районов России. В августе 2003 года Правительство Удмуртской Республики приняло решение образовать Залоговый фонд Удмуртии для обеспечения ипотекой земли иностранного кредита, направленного в развитие жилищно-строительного комплекса. Правительство Ростовской области решило создать специальную территорию приоритетного развития и региональный Земельный залоговый фонд. В сентябре 2003 года в Берлине Германороссийский экономический альянс поддержал идею инвестиций в Россию под ипотеку земель и обратился к ряду субъектов Российской Федерации с предложением о сотрудничестве.
Таким образом, новый инвестиционный механизм вовлекает в рыночно-хозяйственный оборот главную составляющую национального богатства страны - землю. Ипотека, в отличие от получения сиюминутной выгоды при продаже земельных участков, позволит более эффективно вести долговременную инвестиционную политику без потери государственного экономико-правового контроля над землей. В этом случае
гармонично сочетаются экономические интересы государства, регионов, муниципалитетов, предприятий и инвесторов.
Инвестиционный механизм включает в себя:
1) экономико-правовую модель низконалоговой территории в границах муниципалитета («Агротехнопарк»);
2) методику создания Земельного залогового фонда (район, город, субъект Федерации);
3) практические рекомендации по проведению ипотеки и эмиссии земельных облигаций, векселей и закладных;
4) регламент выпуска земельных векселей и схемы их размещения на фондовых рынках.
Инвестиции через земельную ипотеку
Проблема улучшения инвестиционного климата и повышения кредитного рейтинга была, есть и еще долго будет оставаться важнейшей при проведении экономической политики в регионах. Наряду с правовым и организационным обеспечением, рентабельностью тех или иных инвестиционных проектов при принятии решений инвестором на первый план всегда выходят вопросы безопасности и возвратности вложений. К сожалению, похвалиться особыми достижениями в области привлечения инвестиций какой-либо из регионов России вряд ли сможет. В минувшие годы как обеспечение возвратности кредитных средств широко использовались государственные, муниципальные и корпоративные гарантии и обязательства, а также разного рода ценные бумаги и их суррогаты, порой с колоссальной номинальной стоимостью и без достаточного легитимного обеспечения. Это становилось непреодолимым барьером для законопослушного и осторожного западного инвестора. Как отмечалось на недавно прошедшем в Санкт-Петербурге Международном экономическом форуме, при минерально-сырьевой базе, составляющей треть планетарной, наша страна за истекшие 10 лет привлекла не более 0,3 процента мирового инвестиционного интереса. Беда в том, что в России так и не удалось создать
достаточно привлекательного климата для перетока капитала. Опасность невозврата даже вложенных средств дамокловым мечом висит над инвесторами и кредиторами, желающими вкладывать свой капитал в реальный сектор экономики страны.
Новый Бюджетный кодекс Российской Федерации во многом улучшил ситуацию, однако возникли естественные трудности для свободного предоставления наиболее желаемых государственных и муниципальных гарантий. Теперь их объем и структура должны утверждаться ежегодным законом о бюджете со всеми вытекающими обстоятельствами. Конечно, это неизбежная потеря времени, а порой, и интересов. Тем не менее для инвестора этот вид гарантий пока является наиболее предпочтительным. Правда, и особого энтузиазма не вызывает, т. к. большинство регионов России являются дотационными.
Для реализации планов социально-экономического развития муниципалитетов, областей и республик необходим доступ к дополнительным инвестиционным ресурсам без каких-либо потенциальных угроз для бюджетов. Для решения этой задачи предлагается новый инвестиционный механизм, сутью которого является ипотека (залог) земель, ныне находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу прежде всего политических и других обстоятельств этот мощнейший пласт национального богатства оказался, по существу дела, исключенным из цивилизованных рыночных отношений.
Об актуальности и масштабности этой работы можно судить по тому факту, что в настоящее время более 92 процентов всего земельного фонда России составляют государственные и муниципальные земли. И если вопросы аренды и продажи этих земель еще как-то решаются, то их ипотека - наиболее перспективный в рыночном отношении способ оборота- практически полностью отсутствует, несмотря на то, что именно ипотека способна принести владельцам земель максимальную выгоду наряду с привлечением инвестиций под залог недвижимости, поскольку законодательно разрешает продолжать на заложенном участке хо-
зяйственную деятельность и даже сдавать его в аренду. Учитывая историческую тенденцию к росту цен на землю, продавать ее в условиях формирования рынка крайне недальновидно. Аренда также имеет свою вполне ограниченную экономическую нишу, выйти из которой в силу объективных причин арендодатель не может. Запредельные ставки арендной платы, например в наших мегаполисах, приводят к тому, что арендаторы не в состоянии платить за аренду помещения и вынуждены «сворачивать» бизнес. Остается третий путь для обеспечения финансовыми средствами ускоренного развития регионов, городов и районов - ипотека земельных участков, причем на первом этапе наиболее ликвидных в рыночном отношении, а значит, привлекательных для инвестора.
Наиболее приемлемым решением этой проблемы было бы устранение правовых коллизий посредством принятия более совершенных законодательных актов, разрешающих ипотеку государственных и муниципальных земель, а также земель сельскохозяйственного назначения. Законотворческий процесс в этом направлении идет, однако требуется немало времени на разработку, обсуждение и принятие законов всеми ветвями государственной власти. Чтобы устранить эти препятствия, в Лотошинском районе Московской области разработана и апробирована оригинальная методика, не противоречащая законодательству Российской Федерации и позволяющая перевести земли из государственной или муниципальной собственности в акционерную. Образовано открытое акционерное общество (ОАО) «Земельный залоговый фонд», которое легитимным образом использует вложенное в свой уставный капитал имущество (прежде всего земли) в залоговых операциях, а также для ипотечного обеспечения собственных ценных бумаг. Муниципалитет через пакет акций в Залоговом фонде, равный в стоимостном выражении вложенному земельному участку, получает новые финансовые рычаги для проведения инвестиционной политики - залоговое обеспечение, земельные векселя и облигации, закладные. Существенно снижается
риск невозврата вложенных средств, поскольку в соответствии с законом об ипотеке залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами. Кроме того, в случае выпуска векселя, обеспеченного землей или закладной, возникают дополнительные возможности для возврата кредита, а также для получения прибыли за счет операций с этими ценными бумагами на фондовых рынках, а необходимость страхования земельного имущественного комплекса при ипотеке делает практически безопасной инвестиционную деятельность. Инвестор учитывает и то обстоятельство, что цена земли неуклонно растет. В случае невозврата заемных средств по истечении срока кредита кредитор без особых судебных проволочек получит в собственность заложенный участок земли с гораздо большей рыночной стоимостью. Особое значение для собственника земли имеет и то, что при залоге земли ее владелец не теряет права ведения на ней хозяйственной деятельности и извлечения из этого прибыли. Важнейшей задачей для муниципалитета становится оптимальное и эффективное использование заемных средств в высокодоходных инвестиционных проектах. В противном случае он может потерять весь свой залоговый фонд или соответствующую его часть. Поэтому залог земли достаточно полно соответствует экономическим интересам всех участников ипотечных отношений.
Земельный залоговый фонд
Для более эффективной инвестиционной деятельности, повышения кредитного рейтинга и обеспечения твердых гарантий любым видам заимствований создается принципиально новый финансовый инструмент - Земельный залоговый фонд (ЗЗФ). В настоящее время наиболее ценным предметом залога многих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могли бы стать принадлежащие им земельные участки. Однако земли сельскохозяйственного назначения, государственные и муниципальные, как и земли, исключенные из оборота, не могут быть предметом ипотечных отношений. Следовательно, в установ-
ленном законодательством порядке земельные участки должны переводиться в те категории земель, в отношении которых ипотека не запрещена. При создании ЗЗФ на акционерной основе можно руководствоваться процедурой, регламентируемой нормами следующих Федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07. 1998 № 102-ФЗ (ст. 62) и «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12. 2001 № 178-ФЗ. В пункте 2 статьи 3 последнего из указанных законов говорится о том, что его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. В соответствии со статьей 25 этого же закона орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления своим решением может внести в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ государственное или муниципальное имущество. Таким образом, целью создания Земельного залогового фонда является привлечение отечественных и иностранных инвестиций под ипотеку ликвидных, ныне находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для решения задач социально-экономического развития республик, краев, областей, городов и районов Российской Федерации. По сути дела, предлагаемый инвестиционный механизм с использованием ЗЗФ есть не что иное, как новая организационно-экономическая форма государственного регулирования земельных рыночных отношений, способствующая повышению эффективности управления государственной и муниципальной собственностью на землю в интересах всего общества.
Организационные, правовые и экономические пути формирования Земельного залогового фонда
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или муниципалитета принимает нормативный правовой акт об
образовании специальной рабочей группы, утверждении плана мероприятий и источниках финансирования работ по формированию ЗЗФ. Ввиду исключительности задачи, руководителем рабочей группы целесообразно назначить заместителя главы исполнительной власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования. В состав рабочей группы должны войти руководители территориальных органов имущественных отношений, по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, финансовых органов, органов экономического развития и юридических служб. Полезно включить в состав рабочей группы представителей органов законодательной власти территории, а также представителей деловых кругов. На первом этапе необходимо определить базовую или пилотную административно-территориальную единицу (город, район), на которой будет отрабатываться модель создания более крупного регионального залогового фонда. На последующих этапах ЗЗФ может включать объекты недвижимости и земельные участки под ними других муниципальных образований, самого субъекта Федерации и (при определенных условиях) федеральную собственность.
Первый вариант формирования Земельного залогового фонда
Земельные участки входят в состав объектов недвижимости (здания, сооружения, имущественные комплексы, незавершенные строительные объекты) и принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации или муниципалитету. При этом подлежащий приватизации имущественный комплекс (путем внесения в уставный капитал ОАО «ЗЗФ») также может полностью или частично принадлежать на праве собственности субъекту Российской Федерации или муниципалитету. В первом случае 100 процентов акций ОАО «ЗЗФ» будут находиться в собственности территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (терорган МИО). Во втором - соответствующая часть акций перейдет в собственность
других ассоциированных совладельцев приватизируемого имущественного комплекса. Возможны ситуации, когда арендодателем земельного участка выступает те-рорган МИО, а арендатором - представитель другой формы собственности. В этом случае согласно пункту 2 статьи 2 и пункту 12 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» будет происходить формирование ЗЗФ посредством внесения арендуемого имущества в качестве вклада в уставный капитал ОАО «ЗЗФ», созданного совместно с арендатором, с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества. Примечательно, что в случае, если по истечении сроков, установленных договором аренды, соответствующее заявление арендатора не поступит, то нереализованные положения договора о выкупе акций утрачивают силу. Эти акции остаются в собственности тероргана МИО со всеми вытекающими из этого обстоятельствами, способствующими формированию ЗЗФ региона.
Второй вариант формирования Земельного залогового фонда
Земельные участки под объектами недвижимости находятся в государственной собственности и их разделение на федеральные, субъекта Федерации и муниципальные пока не произошло. В этом случае формирование ЗЗФ должно проходить в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности». Поэтому рабочая группа в первую очередь готовит и согласует с Правительством Российской Федерации перечень тех земельных участков, которые подлежат внесению в составе государственного или муниципального имущества в уставный капитал ОАО «ЗЗФ» в соответствии со статьей 25 и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». После
подписания Правительством Российской Федерации акта о разграничении государственной собственности на эти земельные участки, процедура формирования ЗЗФ осуществляется по первому варианту. По понятным объективным причинам этот путь займет определенное время, но это необходимо для того, чтобы образовать возможно больший в стоимостном выражении земельный залоговый фонд территории. Для экономии времени уже сегодня вполне возможно формирование ЗЗФ, руководствуясь постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», а также пунктом 3 статьи 28 и пунктом 14 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». До разграничения государственной собственности на землю этими правовыми актами дано право принимать решения о приватизации земельных участков тем органам, которые полномочны принимать решения о приватизации находящихся на земельных участках объектов недвижимости. В этом случае субъект Российской Федерации или муниципалитет будет осуществлять руководство деятельностью ЗЗФ через владение, распоряжение и пользование пакетом акций, поступившим в его собственность после приватизации объектов недвижимости, в соответствии с указанными правовыми актами.
Третий вариант формирования Земельного залогового фонда
Земельные участки, занятые незавершенными строительными объектами, или на которых планируется строительство новых объектов недвижимости, также могут быть приватизированы. После государственной регистрации прав на эти объекты с учетом требований статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также пункта 3 статьи 33 и пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), приватизация застроенной и незастроенной
частей земельных участков под ними производится так, как описано выше. При этом земельные участки, пока не занятые какой-либо недвижимостью, можно приватизировать при выполнении определенных условий. Это допустимо в том случае, если такие участки включены в генеральные планы городских и сельских поселений, и на них имеется соответствующая градостроительная и землеустроительная документация. Весьма важно учитывать, что размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 ЗК РФ). При формировании ЗЗФ следует иметь в виду, что земельные участки общего пользования, а также участки, выведенные из оборота, приватизации не подлежат (статьи 27 и 85 ЗК РФ).
Четвертый вариант формирования Земельного залогового фонда
Формирование ЗЗФ можно производить за счет фонда перераспределения земель. Этот фонд образуется из земельных участков при добровольном отказе от них, а также при принудительном изъятии в установленном законодательством порядке. Значительная часть земель в городах и районах находится у различного рода предприятий и организаций на правах постоянного (бессрочного) пользования. Далеко не все из них имеют финансовые возможности для того, чтобы выкупить земельные участки, на которых они территориально расположены, в собственность или оформить аренду этих участков. Между тем предприятия обязаны это сделать до 1 января 2006 года. Поэтому в ряде случаев им целесообразно добровольного отказаться от прав бессрочного пользования земельными участками. Стимулом для этого могут стать новые инвестиционные возможности для развития предприятий и организаций, которые открываются при формировании ЗЗФ совместно с муниципальным образованием. В пунктах 2 и 3 статьи 53 ЗК РФ говорится о том, что при отказе от прав постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком распоряжение им осуществляется исполнительным органом местного самоуправления. Решение о прекращении прав на земельные участки принимает суд. Истцом выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, заинтересованный в изъятии земель и формировании на их основе ЗЗФ. В соответствии пунктом 2 статьи 18 ЗК РФ земельные участки, вошедшие в фонд перераспределения земель в установленном законом порядке, находятся в собственности субъектов Российской Федерации. Поэтому они могут быть приватизированы в целях формирования ЗЗФ на уровне субъекта Федерации, а также в соответствии с пунктом 3 статьи 19 ЗК РФ они могут быть безвозмездно переданы в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития, в том числе за пределами административно-территориальных границ муниципалитетов. Последние с полным правом из этих земель могут формировать собственный ЗЗФ. Но фонд перераспределения земель создается из земель сельскохозяйственного назначения. Для того чтобы за счет этого фонда формировать предназначенный для ипотеки ЗЗФ, необходимо в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ЗК РФ решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации перевести эти земли из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений. В последующем должна быть разработана соответствующая градостроительная и землеустроительная документация, определены существующие и планируемые к застройке объекты недвижимости, включая земельные участки под ними, необходимые для их функционального обслуживания. При этом важно учитывать, что утверждение и изменение черты городских и сельских поселений входит в компетенцию органов государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 84 ЗК РФ). Все изложенное позволяет регионам, пользуясь статусом фондов перераспределения земель, формировать ЗЗФ до разграничения государственной собственности.
Пятый вариант формирования Земельного залогового фонда
Большие потенциальные возможности для формирования ЗЗФ регионов имеют земли, на которых расположены как действующие, так и нефункционирующие по тем или иным причинам предприятия промышленности, энергетики, транспорта. Эти земли составляют самостоятельную категорию земель и расположены за чертой поселений. В соответствии со статьей 87 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, определяется:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земель, находящихся в федеральной собственности (под объектами федеральной собственности);
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, принадлежащих им на праве собственности;
3) органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности.
Дело в том, что сегодня многие предприятия промышленности не в состоянии решить проблемы своей экономической жизнедеятельности без ипотеки. При этом земельные участки, закрепленные за ними, оснащены объектами инфраструктуры и поэтому имеют высокую рыночную стоимость. Включение этих земель в земельные залоговые фонды территорий позволит, с одной стороны, увеличить инвестиционные возможности ЗЗФ, а с другой - открывает перед предприятиями реальные перспективы для развития на правах соучредителей и акционеров ОАО «ЗЗФ». Особого внимания заслуживают земли промышленности, на которых прекращена хозяйственная деятельность. Это прежде всего касается горнодобывающей и нефтегазовой отраслей экономики. Не секрет, что эта проблема является весьма острой для регионов. Наличие на этих земельных участках дорог, объектов энерго-, теплоснабжения, других объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения делает их привле-
кательными для ипотечных операций. Учитывая, что ипотека государственных и муниципальных земель запрещена, следует воспользоваться возможностями, предоставляемыми Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Земли промышленности в составе объектов недвижимости (здания, сооружения, имущественные комплексы, «незавершенка») вполне могут быть приватизированы путем внесения в качестве вклада в уставные капиталы ОАО «ЗЗФ» территорий. При этом форма собственности становится акционерной, т. е. оборотоспособной для ипотечных операций. Руководство деятельностью ОАО «ЗЗФ» территории будут осуществлять акционеры в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах».
Шестой вариант формирования Земельного залогового фонда
Этот способ формирования ЗЗФ возможен, если учредителями ОАО «ЗЗФ» становятся представители различных форм собственности (от государственной до частной), заинтересованные в привлечении инвестиций или кредитов путем объединения своих сил и средств. В городах и районах, кроме всевозможных государственных унитарных предприятий (ГУП) и муниципальных унитарных предприятий (МУП), существует немало предприятий и организаций, которые по той или иной причине не практикуют ипотеку собственных земельных участков. Даже достаточно крупному предприятию в одиночку нелегко вести внешнеэкономическую деятельность по привлечению иностранных инвестиций, добиться успеха на западных фондовых ранках, пытаясь самостоятельно разместить собственные ценные бумаги. Другое дело, когда учредителями ОАО «ЗЗФ» становятся десятки владельцев высоколиквидных земельных участков. В этом случае суммарная стоимость земель, вошедших в уставный капитал ОАО «ЗЗФ» будет весьма значительной. ОАО «ЗЗФ» как юридическое лицо гораздо успешнее произведет эмиссию ценных бумаг, обеспеченных как «провизо» этими земель-
ными участками, эффективнее разместит их на отечественных и зарубежных фондовых рынках, осуществит поиск крупных инвесторов. В последующем, после поступления инвестиций в регион, учредители ЗЗФ получат свою обоснованную долю финансовых средств для экономического развития. Такая схема совместной работы муниципалитетов с предпринимателями позволит лучше интегрировать интересы государственных органов, органов местного самоуправления и интересы предпринимателей, добиться концентрации усилий всех участников хозяйственной деятельности на узловых, приоритетных направлениях социально-экономического развития регионов. Выделим следующие наиболее важные функции территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации по формированию ЗЗФ:
1) предоставляет на рассмотрение рабочей группы по формированию ЗЗФ информацию о наличии имущественных комплексов, объектов недвижимости, перспективных для приватизации и последующей ипотеки, земельных участков под ними, находящихся в федеральной, субъекта Российской Федерации, муниципальной и других формах собственности. При этом учитываются все незавершенные строительные объекты;
2) вносит в законодательный орган территории согласованные в рабочей группе предложения в ежегодную программу приватизации, предусматривающие конкретные объекты и способы их приватизации;
3) после утверждения программы приватизации в установленном законодательством порядке проводит работу по учреждению ОАО «ЗЗФ» (оценивает и вносит имущество в уставный капитал ОАО «ЗЗФ», готовит учредительные документы и проводит первое организационное собрание акционеров);
4) являясь законным представителем государственных органов и органов местного самоуправления, вступает в права владельца акций ОАО «ЗЗФ», принадлежащих субъекту Российской Федерации или муниципалитету;
5) в некоторых случаях при учреждении ОАО «ЗЗФ» государственному органу целе-
сообразно воспользоваться специальным правом («золотой акцией»). Решение об использовании «золотой акции» принимают органы государственной власти субъекта Российской Федерации, если из государственной собственности отчуждается 75 процентов акций ОАО «ЗЗФ». Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 38) дает право вето владельцу «золотой акции» при решении ОАО «ЗЗФ» стратегически важных вопросов его деятельности. Это обстоятельство позволяет надежнее защитить интересы субъекта Российской Федерации или муниципалитета.
Наряду с органом, ответственным за приватизацию государственного имущества, большой объем работы по формированию ЗЗФ необходимо выполнить органам по землеустройству (комземам) субъекта Российской Федерации и муниципального образования. Прежде всего предстоит провести инвентаризацию и составить баланс земель с учетом их назначения, вида собственности, состояния землеустроительных работ, готовности к хозяйственному обороту с использованием ипотеки. Далее необходимо представить эту информацию на рассмотрение рабочей группе и форсировать работы по землеустройству на тех земельных участках, которые предстоит приватизировать путем внесения в уставный капитал ОАО «ЗЗФ». При этом следует подготовить и внести предложения по категориальному переводу и изменению целевого назначения земельных участков. Поскольку процесс приватизации невозможен без составления кадастровой карты (плана) земельного участка, то выполнение этих работ должно стать первоочередной задачей комземов. В соответствии с требованиями пункта 7 статьи 37 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой его площади. Предельные же размеры земельного участка устанавливаются, как следует из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, в соответствии с градостроительной и проектной документацией. Это положение имеет ключевое значение для формирования ЗЗФ, увеличения его стоимости за счет определения
максимально больших размеров высоколиквидных земельных участков. В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка, государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Приватизация земельных участков производится в соответствии с планом земельного участка, удостоверенным и выданным соответствующим территориальным органом по земельным ресурсам и землеустройству.
Поскольку при формировании ЗЗФ приватизация недвижимого имущества включает земельные участки, основным руководящим документом при оценке земли является Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 7 ст. 28). В зависимости от численности населения цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации от трех- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До законодательного установления цены выкупа земельных участков, их цена может определяться исходя из минимальных размеров, установленных в пункте 7 статьи 28 упомянутого Федерального закона. Кратность действующей ставки земельного налога устанавливается ежегодно органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Формирование ЗЗФ невозможно без определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. В пункте 1 статьи 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» указывается, что нормативная цена земли - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества. Она определяется в порядке, установленном Правительством Российской Феде-
рации. Руководствуясь постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли» субъекты федерации утверждают оценочные зоны и их границы. В свою очередь, органы местного самоуправления в указанных зонах устанавливают внутрирайонные оценочные зоны и их границы. При этом нормативная цена земли дифференцируется по оценочным зонам городов и поселений, а также по целевому назначению земель. Нормативная цена может повышаться или понижаться, но ее величина не должна превышать уровень рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения соответствующей оценочной зоны. Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается рыночная стоимость земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка в процентах к ней определяется кадастровая стоимость земельного участка, используемая в основном для целей налогообложения.
Территориальный орган архитектуры и градостроительства в целях формирования ЗЗФ:
а) предоставляет информацию о состоянии и выполнении территориальных генеральных планов развития поселений, на территории которых планируется формирование ЗЗФ;
б) вносит на рассмотрение рабочей группы предложения об изменении границ генеральных планов развития поселений в целях включения в них высоколиквидных, подлежащих застройке и приватизации земельных участков в составе объектов недвижимости, в том числе находящихся под незавершенными строительными объектами;
в) обеспечивает разработку необходимой градостроительной документации на объекты недвижимости, предназначенные для приватизации путем внесения в уставный капитал ОАО «ЗЗФ». Эта работа проводится после категориального перевода земель в земли поселений решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
При этом следует руководствоваться положением пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, в котором говорится о том, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков равно как всего, что находится под и над ними и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений и сооружений.
Важнейшей задачей юридических служб региона должно стать правовое обеспечение создания ЗЗФ, координация деятельности всех заинтересованных государственных органов территории при подготовке необходимых нормативных правовых актов. При этом следует добиваться их соответствия законодательствам Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, другим подзаконным актам федеральных, субъекта Российской Федерации и муниципальных органов исполнительной власти. Должна быть осуществлена полная юридическая поддержка подготовке и внесению членами рабочей группы на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов по формированию ЗЗФ. В случае, если в ходе этой работы будут возникать вопросы, решение которых выходит за рамки компетенции субъекта Российской Федерации или муниципалитета, юридическая служба территории инициирует подготовку и внесение соответствующих документов в Правительство Российской Федерации в установленном законом порядке. До разграничения прав собственности на землю это обстоятельство весьма актуально при формировании ЗЗФ, поскольку Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет исключительное право определять порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, Правительству Российской Федерации.
Итогом реализации первого этапа формирования территориального ЗЗФ в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» является образование ОАО «ЗЗФ» и его исполнительного органа - дирекции ОАО «ЗЗФ». В случае, если ОАО «ЗЗФ» создается путем преобразования унитарного предприятия, то до первого собрания акционеров руководитель ГУ-Па или МУПа, преобразованного в ОАО, в соответствии с пунктом 5 статьи 37 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» назначается директором (генеральным директором) ОАО «ЗЗФ». Вновь созданное путем преобразования унитарного предприятия ОАО становится его правопреемником. Представители субъекта Российской Федерации (в случае использования «золотой акции») в обязательном порядке являются членами совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии ОАО «ЗЗФ». В обязанности дирекции входят подготовка эмиссии ценных бумаг, регламент их обращения на рынке, поиск кредиторов и инвесторов, заинтересованных в ипотечных финансовых операциях под залог высоколиквидных земельных участков. Дирекция ОАО «ЗЗФ» отвечает за конкурсный отбор инвестиционных проектов, гарантом которых должен выступить ЗЗФ. В дальнейшем она осуществляет контроль за целевым использованием инвестиционных средств и обеспечивает встречное гарантирование их возврата заемщиками. В соответствии с планом рабочей группы по формированию территориального ЗЗФ дирекция ОАО «ЗЗФ» принимает непосредственное участие в работе по дальнейшему увеличению уставного капитала ОАО «ЗЗФ» за счет новых земельных участков, объектов недвижимости, высоколиквидных ценных бумаг и активов. Для повышения эффективности ипотечно-инвестиционной деятельности дирекция ОАО «ЗЗФ» проводит тендер в целях определения управляющей компании (Агентства), уполномоченного банка и уполномоченной страховой компании. Целесообразно на конкурентной основе определить специализированные оценочную и аудиторскую фирмы, лицензиро-
ванные организации, выполняющие градостроительные и землеустроительные работы. Создание подобной организационнофинансовой инфраструктуры поможет гораздо оперативнее, дешевле, качественнее и «под ключ» формировать ЗЗФ, а в последующем - выгоднее привлекать долгосрочные и низкопроцентные инвестиции и кредиты. Кроме того, средства, поступающие от организации конкурсов и тендеров, могут существенно облегчить бремя материально-финансовых издержек первого этапа формирования ЗЗФ, которое ляжет на бюджеты субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Ипотека объектов недвижимости и сделок с ними при определенных условиях предполагает законную возможность приобретения залогодержателем в собственность предмета залога. До наступления этих условий имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Как следует из статей 1 и 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет преимущественное перед другими кредиторами залогодателя право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя. В совокупности эти правовые возможности, предоставляемые институтом ипотеки, способны дать мощный импульс развитию рыночных отношений в экономической жизни общества. Более всего в современных ипотечных отношениях нуждается рынок недвижимости, а он охватывает практически всю сферу экономико-правовой деятельности с землей. Существующее ипотечное законодательство (п. 1 ст. 63 закона об ипотеке) не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хо-
зяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, залог земельных участков и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Поэтому необходимо учитывать требования о запрете отчуждения земельных участков, а следовательно, их ипотеки, содержащиеся в пункте 9 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) (п. 1 ст. 62 закона об ипотеке).
Какие же сельскохозяйственные угодья все-таки могут быть заложены по договору об ипотеке? Прежде всего следует иметь в виду отсылку, содержащуюся в статье 7 Федерального закона «От обороте земель сельскохозяйственного назначения», в которой говорится, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А из этого закона следует, что по договору об ипотеке могут быть заложены сельскохозяйственные угодья несельскохозяйственных организаций (например полевые земли подсобных хозяйств промышленных или торговых негосударственных и немуниципальных коммерческих организаций, т. е. земли корпоративных подсобных хозяйств), принадлежащие им на праве собственности. Другой путь - это продажа земельных паев бывшими работниками совхозов и колхозов, сегодня являющихся юридическими собственниками большинства сельскохозяйственных угодий, несельскохозяйственным организациям. Возможна и продажа земельных участков, принадлежащих сель-
скохозяйственным организациям, несельскохозяйственным, негосударственным и немуниципальным организациям. Во всех этих случаях ипотека сельскохозяйственных угодий вполне допустима, что увеличивает залоговые и инвестиционные возможности территориальных ОАО «ЗЗФ».
Законодательство об ипотеке земельных участков неплохо корреспондируется с существующим законодательством о приватизации. Так, при установлении ипотеки на находящиеся в государственной либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение, земельные участки под такими объектами в силу норм статьи 69 закона об ипотеке в обязательном порядке обременяются ипотекой независимо от запретов, изложенных в пункте 1 статьи 63 этого же закона. Ипотека объектов недвижимости допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору всего земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, либо его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Это положение распространяется и на арендуемые земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости. Следует отметить, что нормы статьи 69 закона об ипотеке являются императивными, т. е. договором об ипотеке не могут устанавливаться противоречащие им условия. В противном случае такой договор не подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, более того, он вообще не имеет силы в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Нормы существующего законодательства об ипотеке применимы и к залогу незавершенных строительных объектов, возводимых на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке (п. 2 ст. 5 закона об ипотеке). Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и незакрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 6 закона об ипотеке). В случае
приватизации недвижимости с земельными участками в целях последующей ипотеки залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением. При этом условия договора об ипотеке, ограничивающие данное право залогодателя, ничтожны (п. 1 ст. 29 закона об ипотеке). Залогодержатель не имеет прав на плоды и доходы, извлекаемые из заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором. То есть эта норма допускает различные варианты использования предмета залога как его владельцем, так и кредитором при их обоюдном согласии, включая не только его натурально-вещественное выражение в виде конкретного объекта недвижимости, но и ценные бумаги (облигации, векселя, закладные, акции), обеспеченные этой недвижимостью как дополнительной гарантией их ликвидности. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению (п. 1 ст. 40 закона об ипотеке).
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершенные преступления или иное правонарушение (конфискация), договор об ипотеке сохраняет силу. Однако залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество (п. 2 ст. 41 закона об ипотеке). Если договором не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. При обращении
взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на эти объекты недвижимости и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Возведение объектов недвижимости на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если это предусмотрено в закладной и с соблюдением условий, которые в ней отражены (статьи 64 и 65 закона об ипотеке).
В соответствии с условиями договора об ипотеке возможно страхование заложенного имущества. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества статья 31 закона об ипотеке обязывает залогодателя за свой счет страховать в полной стоимости это имущество от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по ипотечному обязательству непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу застраховано имущество. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятием, установленным Российским законодательством.
С учетом того, что инвестор или кредитор, скорее всего, захочет воспользоваться правом страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, дирекции ЗЗФ необходимо заключить соглашение с уполномоченной страховой компанией, предусматривающее взаимовыгодное сотрудничество. Дело в том, что многие банки не принимают решение о выделении кредита при ипотечном обеспечении, если отсутствует страховой полис на закладываемый объект недвижимости. При сложившихся суммах страховых взносов (выше одного процента от стоимости страхуемого имущества) получить страховой полис
на залог стоимостью, например в 100 млн долларов США, станет для дирекции ЗЗФ трудноразрешимой задачей. Компромисс можно найти при конкурсном отборе уполномоченной страховой компании.
Закон об ипотеке (ст. 13) гласит, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, являющейся документарной именной ценной бумагой. Она составляется наряду с договором об ипотеке и не может заменять его. Закладная удостоверяет как право залога, так и право на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Сам факт обладания закладной освобождает ее владельца от необходимости дополнительных доказательств. Залогодержатель - владелец закладной -одновременно является и кредитором по основному обеспеченному ипотекой обязательству, каким бы по счету ее обладателем он не был. Не допускается уступка прав (цессия) по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права которых удостоверены закладной. Передача прав по закладной осуществляется лишь путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. При передаче прав по закладной нет необходимости составлять договор об уступке права, нотариально заверять и регистрировать этот договор. В отличие от договора об ипотеке закладная более оборотоспособна, поскольку имеет упрощенную процедуру передачи прав и исключает введение какого-либо запрета на ее последующую передачу другому лицу. Закладная может служить предметом залога (ст. 49 закона об ипотеке). Но поскольку эта ценная бумага к недвижимому имуществу не относится, то залог закладной ипотекой не является. В силу указанных причин закладная как ценная бумага по сравнению с простым договором об ипотеке (залоге недвижимости) дает ОАО «ЗЗФ» дополнительные инвестиционные возможности, поскольку надежнее и полнее отвечает правовым и экономическим интересам ее будущего владельца - инвестора или кредитора.
Земельный вексель
Законодатель допускает обращение в качестве ценной бумаги простой или переводной вексель. Земельный вексель подразумевает фактическое единство простого и переводного векселя с его имущественным обеспечением - договором об ипотеке земельного участка или закладной. При этом земельный участок должен являться собственностью векселедателя и не иметь снижающих его рыночную ликвидность обременений. Кредитор (инвестор) в качестве гарантии может получить обычный вексель, который работает самостоятельно и как безусловное обязательство должника выплатить заемную сумму в денежной форме в установленный срок будет предъявлен к безоговорочной оплате. Однако должник не всегда в состоянии выполнить это требование. Другое дело - залоговое обеспечение того же самого векселя, да еще в виде высоколиквидной земельной собственности. К тому же по закону кредитор вправе потребовать страхование ипотечного имущества. То есть налицо три вида обеспечения или залога кредита - вексель, договор об ипотеке и страховка заложенного земельного участка. Земельный вексель вполне может обращаться на первичном рынке в виде единого документа, состоящего из обычного векселя и закладной на земельный участок, являющейся как его обеспечением, так и самостоятельной ценной бумагой. Кстати, вексель может выступать в роли, обеспечивающей еще одну важную функцию - как долговое обязательство арендатора земельного участка перед его собственником (муниципалитетом) по оплате:
• стоимости права аренды земельного участка в течение установленного срока;
• ежегодной арендной платы.
По существу, это одна из форм кредитования арендатора муниципалитетом (в определенном смысле - разновидность ипотечного кредитования). Муниципальный земельный вексель является муниципальной ценной бумагой, обеспеченной реальной ценностью, - правом аренды земельного участка, имеющей высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регу-
лярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть муниципалитету бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений муниципальных земель, используемых арендаторами в коммерческих целях. Подписание и авалирование земельных векселей позволяет перевести земельную собственность, созданную за счет бюджетных средств, в финансовые активы муниципалитета. Обращение земельных векселей позволит получать и дополнительную прибыль от банковских и рыночных операций с ценными бумагами, постепенно перевести муниципальные земельные фондовые активы в реальный капитал. Следует особо подчеркнуть, что такая система долгосрочного кредитования участников рыночных земельных отношений имеет достаточно надежное обеспечение, поскольку в соответствии с существующим законодательством землепользователь, принявший на себя обязательство по векселю, отвечает за его исполнение всем своим имуществом, а не только земельным участком. Это создает возможность более широкого вовлечения всего комплекса недвижимости в кредитно-финансовые отношения и облегчает переход к созданию полноценной системы ипотечного кредитования. Таким образом, земельный вексель для муниципалитета в одном случае может служить эффективным финансовым инструментом для привлечения отечественных и иностранных инвестиций, реализации собственных социально-экономических проектов, а в другом - становится действенной формой муниципального кредитования участников земельного рынка и тем самым развивает ипотечные отношения, мобилизует средства населения.
Муниципальные земельные облигации
Наряду с земельным векселем в региональной инвестиционной политике вполне реально эффективное использование земельных облигаций. Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных
средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения имущественных прав в более ликвидную -денежную форму. Как и при выпуске земельных векселей условиями принятия решения об эмиссии муниципальных земельных облигаций являются:
• недостаток местных бюджетных средств на реализацию планов и программ социально-экономического развития региона;
• относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку формой погашения и обеспечения заемных средств являются земельные имущественные права;
• неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная, заниженная стоимость земли;
• возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки.
В отличие от сложившейся в регионах практики выпуска облигационных займов новый финансовый инструмент (ЗЗФ) создает гораздо более предпочтительные условия для инвесторов и кредиторов. При существующей сегодня схеме обладатель облигации получает лишь право участия в конкурсе или аукционе по выкупу земельных участков, являющихся обеспечением эмиссионного выпуска. ЗЗФ является юридическим собственником земель и вправе без конкурсных проволочек гарантировать ими как эмиссию ценных бумаг, так и законные права каждого владельца облигаций.
Свободные экономические зоны
Наибольший экономический эффект от притока капитала извне можно достичь при системном подходе в инвестиционной политике. Организация на базе какого-либо административного образования свободной экономической зоны (СЭЗ), или зоны экономического благоприятствования, вполне способна создать устойчивый механизм перелива капитала. В пределах своей компетенции законодательная власть региона должна принять соответствующий пакет законов, которые будут устанавливать понятные инвес-
тору «правила игры» и прежде всего обеспечат гарантии возврата его капитала. Результаты анализа деятельности свободных экономических зон в России за последние годы приводят к следующим выводам:
1) если сама идея организации СЭЗ заслуживает одобрения, то существующие формы ее реализации к настоящему времени:
• безнадежно устарели (в России на протяжении десяти последних лет малопродуктивно существуют около 20 подобных зон);
• зачастую противоречат федеральному законодательству и прежде всего налоговому и бюджетному кодексам Российской Федерации;
• не привлекательны для иностранного капитала из-за недостаточного правового обеспечения и повышенного инвестиционного риска;
2) при определении целей и задач СЭЗ следовало бы учитывать, например, такие актуальные проблемы современного развития общества, как научно-технический прогресс, экологическая безопасность, духовное и физическое здоровье людей;
3) при принятии субъектом Российской Федерации законодательной базы целесообразно заложить возможность администрации СЭЗ образовывать залоговые и страховые фонды, специальные уполномоченные банки;
4)особое внимание следовало бы уделить функционированию в зоне экономического благоприятствования таких новых «земельных» институтов, как земельная биржа, оперирующая ценными бумагами, обеспеченными собственностью на землю, включая и арендные отношения, концессии, земельный банк;
5) для придания функционированию СЭЗ рыночного характера, а также для компенсации средств, выпадающих из доходной части бюджета в результате льгот, вполне обоснованным было бы введение льготного налогообложения на основе режима «налоговых каникул» непосредственно резидентам СЭЗ и предоставление субъекту Российской Федерации, на территории которого расположена СЭЗ, бюджетного кредита в рамках суммарных налоговых преференций;
6) весьма привлекательным для инвесторов было бы введение в таких налоговых «оазисах» льготного таможенного и валютного режимов, а также упрощенной схемы регистрации и финансовой отчетности резидентов.
Резюме
Образование земельных залоговых фондов и последующие ипотечные операции в целях привлечения инвестиций в реальный сектор экономики актуальны не только для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Создание ЗЗФ целесообразно как на уровне федеральных округов, так и в масштабах всей страны. К настоящему времени третья часть земельного фонда России является федеральной собственностью, и она крайне неэффективно вовлекается в хозяйственный оборот, не имеет ни нормативной, ни тем более рыночной оценки своей стоимости, в то время как Правительство Российской Федерации остро нуждается в дополнительных финансовых средствах без увеличения внешнего государственного долга для решения обще-
национальных задач. Ипотека земли как гарантия под низкопроцентные и долгосрочные кредиты и займы вполне способна решить эту проблему в сравнительно короткие сроки и при минимальных экономических и политических издержках. Создание ЗЗФ вначале на базе муниципалитетов, затем - на базе субъектов Российской Федерации, а в перспективе и в масштабах всей страны позволит активнее вовлечь в хозяйственно-рыночный оборот громадный пласт национального богатства - землю. Через рыночную оценку земли, ее ипотечный оборот неизбежно возрастет имущественная, а затем и денежная составляющая бюджетов всех уровней - от района до государства. В свою очередь, это приведет к росту национального богатства - не абстрактного, но конкретного, выраженного в стоимостных формах, ценных бумагах, инвестициях, кредитах и т. п. Между субъектами Российской Федерации и муниципалитетами могут возникнуть вполне цивилизованные межбюджетные экономические отношения на эквивалентной основе за счет взаимодействия земельных залоговых фондов разных уровней.
