CC BY
242
УДК 330.101.339
зарубежный опыт финансирования строительства доходных домов — возможность внедрения на российский рынок жилой недвижимости
а. В. ГОЛИКОВА,
аспирант кафедры мировой экономики и международных финансов E-mail: persefona. ann@mail. ru Академия труда и социальных отношений
В статье рассматривается зарубежный опыт финансирования строительства доходных домов как одного из эффективных механизмов улучшения жилищных условий. В качестве такого инструмента рассматриваются жилищные программы США, ключевую роль среди которых занимает программа налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами, система субсидий и льгот во Франции. Подчеркнута роль государства как органа, осуществляющего масштабную поддержку жилищного строительства.
Ключевые слова: социальное жилье, доходный дом, средний медианный доход, «справедливая» рыночная арендная плата, девелопер, программа LIHTC, депозит ««Livret А».
Проблема создания доступного рынка жилья в России является одной из первоочередных задач социально-экономического развития. Мировой опыт подсказывает, что одним из доступных механизмов улучшения жилищных условий является строительство доходных домов, которое получило широкое распространение в большинстве стран мира. Так, например, на долю доходных домов в США приходится порядка 30 % всего рынка недвижимости. Доходные дома относятся к категории социально доступного жилья. Следует отметить, что социальное жилье в европейских странах с развитой экономикой сегодня составляет значительную долю в существующем жилом фонде: во Франции эта доля составляет 17 %, в Германии — 20, в Великобритании — 21, в Австрии — 23, в Дании — 27, в Голландии — 36 % и адресовано той части населения, которая не в
46-
состоянии позволить себе приобретение жилья за счет собственных средств.
В США доходные дома — это распространенный и общепринятый бизнес, находящийся в руках частных инвесторов. Государство по определенным программам компенсирует его владельцам разницу между социальной и рыночной стоимостью найма.
Главным инструментом формирования и развития социального рынка жилья в США являются жилищные программы, в которых четко указывается механизм финансирования. Все формы жилищной помощи в США опираются на четкий критерий нуждаемости — уровень годового дохода домохозяйства, исчисляемый в процентах к среднему медианному доходу (Metropolitan Median Income — MMI) по данной экономической зоне.
В США выделяют пять типов домохозяйств, отличных по уровню доходности: крайне низкий доход — менее 30 % MMI, очень низкий доход — от 30 до 50 % MMI, низкий доход — от 50 до 80 % MMI, умеренный доход — от 80 до 100 % MMI. При проведении исследований средний медианный доход MMI разделяет все население статистической зоны обследования на две равные по размерам группы — с доходами выше и ниже этого показателя. Каждый штат рассчитывает и постоянно корректирует усредненные пределы годовых доходов для оценки размеров требуемой помощи в оплате жилищных расходов, определении конкретных нуждающихся домохозяйств и разработки программ. Каждое из указанных домохозяйств вправе рассчитывать на социальное жилье по доступной арендной стоимос-
ти, размер которой определяется как 30 % дохода домохозяйства, а значит, размер предоставляемых жилищных субсидий, направленных на погашение разницы между фактической и доступной стоимостью жилища, варьируется в зависимости от уровня доходности домохозяйства.
Особенностью американской системы субсидирования является то, что помощь получают не только малоимущие, но и семьи с умеренными и средними доходами. Федеральное правительство США тратит 21 % субсидий на арендуемое жилье.
Ключевую роль в повышении уровня домовладения, прежде всего для семей с низкими и средними доходами, играют Федеральное министерство жилищного управления США (Federal Housing Administration — FHA) и Департамент жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development — HUD). Основным фактором для обеспечения доступного жилья является партнерство между государством и частным сектором. Главную роль в этой области играет частный сектор, однако правительство имеет решающие позиции в преодолении разрыва между социальными группами на рынке жилья, используя для этого такие механизмы, как субсидии арендной платы, помощь при наличных платежах, налоговые и другие финансовые стимулы для частного сектора при инвестициях в сферу доступного жилья.
Программа арендной помощи в доходных домах — основная и самая перспективная программа федерального правительства. Ее суть — оказание помощи семьям с низкими доходами с тем, чтобы они могли арендовать достойное по качеству жилье. Механизм действия программы состоит в том, что семья получает документальное обязательство жилищной администрации по оплате части жилищных расходов, т. е. ваучер, оплачивает ту часть стоимости арендной платы, которая покрывает 30 % ее дохода, остальная возмещается домовладельцу согласно ваучеру. Семья может арендовать не любую по уровню комфорта и стоимости рыночную квартиру, а лишь в пределах так называемой «справедливой рыночной арендной платы» («fair market rent» — FMR). Этот устанавливаемый на местах стандарт таков, что семье оказываются доступны примерно 40 % имеющихся на рынке квартир.
Таким образом, ваучер покрывает разницу между 30 % дохода домохозяйства и «справедливой рыночной арендной платой». Семья может
выбрать на рынке недвижимости более комфортное и дорогое жилье, чем установленный предел, но в этом случае доля ее собственных жилищных расходов превысит так называемый порог экономической доступности в 30 %. Реализуют программы местные органы управления общественным жилищем. Они получают денежные фонды от министерства, устанавливают приоритеты среди очередников на получение ваучеров, проводят экспертизу жилья на соответствие стандартам (HUD) по безопасности. В 1999 г. законодательные основы программы были пересмотрены, и семьи получили право не только арендовать, но и покупать жилье в собственность [1].
Программа налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами (Low Income Housing Tax Credit Program—LIHTC) поощряет частные инвестиции в строительство арендуемого жилья путем снижения налогов, доходность таких вложений составляет около 6 %. Налоговые льготы предоставляются девелоперам, которые используют их для финансирования строительства доходных домов. Эта программа разработана для привлечения частного капитала как источника финансирования строительства доступного жилья и адресована как коммерческим, так и некоммерческим организациям. Налоговые льготы могут внести существенный вклад в финансирование строительства доступного арендного жилья за счет уменьшения налоговых обязательств девелоперов или продажи налоговых льгот инвесторам [3]. Эта программа широко распространена за счет минимального риска вложения капитала.
При разработке программы конгресс США дал каждому штату полномочия определения правил, согласно которым может быть получен налоговый кредит. На государственном уровне эта ответственность была делегирована Департаменту жилищного финансирования (Housing Finance Authorities — HFAs), расположенному во всех американских штатах и в некоторых муниципалитетах. Департаменты финансируют жилищное строительство, распределяют государственные гранты, выдают авансы при покупке недвижимости, аренды жилья и налоговые льготы частному сектору. Федеральное правительство выдает кредиты, исходя из количества населения. С 1986 по 2000 г. каждый штат получил налоговый кредит в размере 1,25 долл. на чел. Капитал на душу населения в 2001 г. был увеличен до 1,5 долл., в 2002 г. — до 1,75 долл.,
а начиная с 2003 г. индексируется, исходя из уровня инфляции в стране [4].
Программа LIHTC представляет собой финансовый механизм, который привел к более существенному увеличению роста строительства доступного арендного жилья в США, чем какой-либо другой финансовый инструмент и позволил привлечь частный капитал в финансовый сектор. С момента принятия этой программы в 1986 г. с ее помощью было построено более 1 млн жилищ.
Для развития строительства доходных домов важен такой социальный фактор, как мобильность населения. В США люди готовы перемещаться из города в город на разных этапах своей карьеры, меняя свое место жительства по пять-шесть раз каждые восемь—десять лет. В США существуют различные варианты финансирования социального жилья, и преимущество состоит в том, что есть возможность выбрать один или несколько вариантов для различных нужд.
Во Франции основным инструментом развития строительства доступного арендного жилья является предоставление субсидий, налоговых льгот и жилищных пособий.
В 2006 г. суммарное значение государственной поддержки жилищного сектора (субсидии и налоговые льготы) составило 30 млрд евро, или 1,75 % ВВП. Большая часть финансирования осуществляется за счет государственного бюджета. Размер жилищных пособий составил почти половину общей суммы расходов (14,5 млрд евро), финансируемых не только из государственного бюджета, но и за счет средств бюджета социального обеспечения, фондов работодателей и местных властей. Число арендаторов, получивших жилищные пособия на конец 2006 г., составило 5,9 млн чел.
4(5%)
1(21%)
2(17%)
3(57%)
Структура жилищного фонда Франции:
1 — арендаторы — частный сектор; 2 — арендаторы — социальный сектор; 3 — собственники; 4 — другие
Во Франции объем социальных доходных домов составляет 4 млн ед., или 17 % от общего объема жилищного фонда (см. рисунок) [2].
Наиболее распространенным инструментом для финансирования и строительства социального жилья во Франции является депозит «Livret А». Суммы, собранные кредитными организациями через организации CDC (Caisse des Dépôts et Consignations — Deposits and Consignment Fund), отчисляются в так называемую депозитную кассу, которая предоставляет кредиты организациям для строительства арендного жилья.
В настоящее время 3/4 населения Франции являются владельцами депозита «Livret А». Процентная ставка устанавливается правительством, размер рассчитывается по следующей формуле: 50 % индекса потребительских цен + 25 % 3-месячный Euribor + 25 % EONIA (ставка овернайт) с минимумом ИПЦ + 0,25 %, которая обеспечивает положительную реальную доходность, т. е. проценты по депозитам зависят от уровня инфляции и краткосрочных межбанковских процентных ставок. Иными словами, когда инфляция и процентные ставки на межбанковском рынке растут, проценты по депозитам также увеличиваются и наоборот. Для того чтобы гарантировать вкладчикам защиту их вклада, правительство устанавливает лимит, согласно которому ставка по депозиту должна быть выше уровня ИПЦ минимум на 0,25 % и пересматривается каждые шесть месяцев. Вклады на «Livret А» не облагаются налогом и гарантируются государством. В 2008 г. суммарный объем средств, привлеченных в депозитную кассу, составил 90 млрд евро.
Эти кредиты не имеют кредитных рисков благодаря системе двойной гарантии: погашение полностью обеспечивается местными органами власти (95 % случаев); если муниципалитет не в состоянии дать свою гарантию, она передается в Гарантийный фонд социального найма жилья (Guarantee Fundfor Social Rented Housing — CGLLS) [2].
Субсидирование социальных жилищных организаций и частных инвесторов позволяет решать проблему строительства доступного жилья, но, несмотря на действующую систему жилищных пособий, потребность в доступном жилье остается в крупных городах Франции.
В заключение следует отметить, что предоставление социального жилья и улучшение жилищных условий населения является одной из первоочередных задач социально-эконо -
мического развития для каждого государства. Анализ зарубежной практики показывает, что эффективное развитие доступного арендного жилья напрямую зависит от государственной поддержки, бюджетного финансирования, налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами. Роль государственных органов в реализации эффективных механизмов улучшения жилищных условий заключается в создании необходимых организационных и законодательных условий и стимулов.
Список литературы
1. Кияненко К. В. Язык жилищных программ: Европа и Америка // Жилищное строительство. 2008. № 3. С. 26-29.
2. Пепперсон И., Таффин С. Социальное жилье в США и Франции: Урок от конвергенции и дивергенции - доходные дома. 2008. C. 3-10.
3. URL: http://www. ihcda. in. gov/developers. aspx.
4. URL: http://www. danter. com/taxcredit/ about. htm.
•7 füfi.
Северо-Западный Юридический Центр
ОСОБЕННОСТИ
МЕЖДУНАРОДНЫХ
КОНТРАКТОВ:
как защитить собственные интересы?
Как урегулировать убытки из-за поставки некачественного товара
Как избежать дополнительного внимания контролирующих органов Как оформить расчеты с иностранными контрагентами не денежными средствами
В каких случаях следует использовать нерезидентные компании.
Вопросы для обсуждения:
-Заключение и исполнение международного контракта. Проверка контрагентов. Выбор применимого права. Споры о качестве товаров.
-Правила Инкотермс. Новые базисные условия. Преимущества старой редакции. Конфликт с таможенным кодексом.
-Подконтрольные нерезидентные компании. Анонимность. Обмен информацией между налоговыми и другими органами.
-Тенденции судебной практики по спорам с Росфиннадзором. Ответственность за невозвращение валютной выручки.
-Налогообложение операций в рамках ВЭД. Изменения в администрировании НДС по внешнеторговым операциям. Практика применения соглашений об избегании двойного налогообложения.
Регистрация и дополнительная информация:
Тел. (812)633-31-53 Анна Тетюшина, Александр Наке Условия участия на www.urcentr.ru
16 февраля 2012 года
Семинар для участников внешнеэкономической деятельности
К выступлению приглашены:
Талимончик Валентина Петровна
Специалист в области международных отношений, лауреат премии "Кто есть кто. Ведущие юристы России" по специализации ВЭД, доцент кафедры международного права СПБГУ.
Шевцив Олег Степанович Директор департамента типовых процедур ЗАО "Северо-Западный Юридический Центр", ведущий специалист по международному планированию, докладчик международных семинаров и конференций Бухарцев Сергей Николаевич Заместитель председателя Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
(уточняется)
Климова Вера Владимировна
Главный государственный налоговый инспектор УФНС по Санкт-Петербургу, Советник государственной гражданской службы Российской Федерации Зкласса
(уточняется)
Модератор: Комаров Владимир Николаевич Управляющий партнер «ЗАО
Северо-Западный юридический центр»
издательским дом
ФИНАНСЫ
и\
КРЕДИТ
ВНИМАНИЮ КРЕДИТНЫХИ СТРАХОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ !
Предлагаемпубликацию годовой и квартальной отчетности.
Стоимость однойпубликации — 8 000рублей (НДСнеоблагается) задве журнальные страницы формата A4.
Тел./факс:(495) 721-85-75 www.fin-izdat.rupost@fin-izdat.ru
