CC BY
37
Оригинальная статья / Original article УДК 332.855.2
DOI: 10.21285/2227-2917-2016-4-9-18
ПЕРСПЕКТИВЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНЕ © Е.Ю. Горбачевская, О.В. Архипкин
Резюме. Целью исследования является создание организационно-правовых и финансовых предпосылок для увеличения объемов жилищного строительства с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования инвестиционных процессов в социально важной сфере, реальных условий и возможностей, которыми располагает регион, так как жилищная проблема по-прежнему является одной из наиболее актуальных в социальной сфере Иркутской области. Методы. В работе применялись методы системного, комплексного, функционального, статистического, структурного и сравнительного анализов, получения экспертных и статистических прогнозов. Результаты и их обсуждение. Изучена проблема обеспеченности населения собственным и арендованным жильем, рассмотрены возможные варианты развития строительства арендного жилья - доходных домов. Выводы. Обосновано, что метод реализации программы развития арендного жилья - государственно-частное партнерство - является одним из наиболее эффективных; разработаны основные направления реализации данного метода строительства арендного жилья, показана его многовариантность.
Ключевые слова: рынок аренды, доходный дом, инвестиции, строительство, методы привлечения инвестиций в строительство доходных домов, государственно-частное партнерство, диверсификация инвестиций.
Формат цитирования: Горбачевская Е.Ю., Архипкин О.В. Перспективы повышения доступности жилья в регионе // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. № 4 (19). С. 9-18. DOI: 10.21285/2227-2917-2016-4-9-18
PERSPECTIVES OF HOUSING ACCESS INCREASE IN THE REGION © E.Yu. Gorbachevskaya, O.V. Arkhipkin
Abstract. The aim of the research is creation of organizational, legal and financial background to increase the capacity of residential development with the use of market and state mechanisms of regulation of investment processes in a socially important sphere, real conditions and possibilities, which the region has, because residential problem is still one of the most acute in the social sphere of Irkutsk region. Methods. In this work we used methods of a system, complex, functional, statistic, structure and comparative analyses, received expert and statistic forecasts. Results and their discussions. We studied the problem of number of private and rented housing per population, considered the possibilities of the development of rented housing - profitable houses. Conclusions. It is proved that method of realization of the program of rented housing development - state and private partnership - is one of the most effective; we developed main strategies of realization of this method of rented housing building and its variety.
Keywords: renting market, profitable house, investments, development, methods of attracting investments in the development of profitable houses, state and private partnership, diversification of investments
For citation: Gorbachevskaya E.Yu., Arkhipkin O.V. Perspectives of housing access increase in the region. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Uni-
versities. Investments. Construction. Real estate], 2016, no. 14 (19), pp. 9-18. (In Russian) DOI: 10.21285/2227-2917-2016-4-9-18
Введение
В современных экономических исследованиях в качестве основных факторов, определяющих развитие регионов, выделяются следующие, количественно измеряемые: земля, рабочая сила, капитал, уровень развития кооперации, инфраструктура, структура населения и потребления. Косвенными факторами при этом считаются: стабильность политической ситуации; уровень квалификации работающего населения; особенности структуры экономики региона и конкретных наиболее крупных хозяйствующих субъектов; качество профессиональной подготовки кадров; наличие в регионе учебных заведений высшего профессионального образования и исследовательских организаций; уровень развития сферы услуг в области консалтинга, рекламы, маркетинга; факторы, характеризующие качество жизни в регионе, а именно наличие жилья, экологическая обстановка, возможности культурного развития региона.
Качество жизни рассматривается как основной фактор развития региона, при этом наиболее актуальной остается проблема обеспечения населения доступным жильем [1] и ее определяющее влияние на демографическую ситуацию и обеспеченность области трудовыми ресурсами, что подтверждается исследованиями ведущих российских и зарубежных ученых [2-4].
В Иркутской области общий жилой фонд на начало 2016 года составил 55,7 млн кв. м., за год он увеличился на 817,6 тыс. кв. м, или на 1,5 %. В собственности граждан и предприятий частной формы собственности находится 88,9 % жилого фонда против 88,2 % в предыдущем году, то есть доля муниципального жилья сократилась. Обеспеченность населения жильем составляет 23,1 кв. м общей площади, по сравнению с началом 2015 года этот показатель увеличился на 1,7 %. В 2015 году в Иркутской области предприятиями и населением было построено 963,7 тыс. кв. метров жилья. Предприятиями (без индивидуальных застройщиков) возведено 752,5 тыс. кв. метров жилья фактической стоимостью для застройщиков в 28,6 млрд руб. Ввод жилья составил 115,3 % к соответствующему периоду прошлого года, наибольший удельный вес, 91,6 %, приходится на частную форму собственности, при этом всего 23,9 % жилых домов построены населением. В первом полугодии 2016 года в Иркутской области предприятиями и населением построено 336,8 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 104,5 % к соответствующему периоду прошлого года. Однако же потребность в жилье не уменьшается, на начало этого года в органах местного самоуправления в очереди на улучшение жилищных условий числилось более 53 тысяч семей. При этом цены на жилье в Иркутской области остаются по-прежнему высокими - для большей части населения стоимость квадратного метра выше ежемесячного дохода. Средняя цена квадратного метра типовой квартиры на первичном рынке жилья в первом полугодии составила 44,7 тыс. руб., на вторичном -36,5 тыс. руб. Новые квартиры улучшенного качества в нашем регионе стоят в среднем по 51 тыс. за кв. м, вторичные - по 44,4 тыс. Вышеприведенная статистика свидетельствует, что жилищная проблема в регионе далека от решения.
Решить данную проблему за счет собственных средств основная масса людей, нуждающихся в жилье, вряд ли сможет в ближайшее время, так как доходы большинства из них ниже величины прожиточного минимума. Этот факт подтверждается статистическими данными: в 2015 году удельный вес такого населения составил 20,5 %, и только18 % населения имели среднедушевой денежный доход выше 27 тыс. руб., то есть выше среднего [5]. Цифры показывают, что для большинства людей приобретение квартиры за счет собственных средств или по ипотечному кредиту не доступно из-за низкого уровня доходов.
Низкая доступность жилья отрицательно сказывается на сальдо миграции населения и состоянии трудовых ресурсов региона. В регионе наблюдается отток населения,
ежегодно его покидают 5-6 тысяч человек - это преимущественно молодые высококвалифицированные специалисты, окончившие иркутские вузы. Уезжают в основном (52,5 %) люди с высшим и средним специальным образованием. Структура миграции выглядит следующим образом: 14,5 % - это дети до 15 лет и 74 % - это трудоспособное население [5]. Поэтому фактические потери еще больше: уезжающие обзаводятся семьями на новом месте, а следовательно, отрицательные демографические факторы настоящего времени переносятся и в будущее. Еще один немаловажный аспект заключается в том, что состояние трудовых ресурсов является одним из основных показателей, характеризующих инвестиционную привлекательность региона, которая является основной составляющей эффективности социально-экономического развития региональной экономики. Создание необходимых благоприятных условий для интенсивного экономического роста и повышение качества жизни населения невозможны без привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, ведущей отраслью которого является строительство. Объем и темпы роста инвестиций в основной капитал - это основные характеристики инвестиционной привлекательности региона. При этом, выбирая регион для вложения капитала, инвестор прежде всего учитывает этот фактор и его взаимосвязь с уровнем риска инвестиций. Таким образом, отток трудовых ресурсов отрицательно сказывается в первую очередь на инвестиционной привлекательности региона.
Для решения этих проблем необходимо повышать уровень социального качества жизни, наращивать престиж и экономическую привлекательность региона, создавать условия для комфортного труда, быта, отдыха. Данное положение находит отражение в Государственной программе Иркутской области «Доступное жилье» на 2014-2020 годы, в которой в качестве одной из основных задач рассматривается создание условий для решения жилищной проблемы населения с помощью ипотечного кредитования. Планируется создавать условия и стимулировать строительство жилья эконом-класса, более широко внедрять формы некоммерческого жилищного строительства, в частности жилищностроительных кооперативов. Государственная политика поддержки строительства жилья направляется на более эффективное градорегулирование и обеспечение строительства земельных участков, внедрение современных и доступных механизмов кредитования, создание инженерной и социальной инфраструктуры, техническое перевооружение строительной отрасли. На реализацию данной программы планировалось выделять в 2015 и 2016 годах около 8 млрд руб. ежегодно. Одной из целей программы озвучивается увеличение объемов строительства жилья эконом-класса и сокращение количества нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В рамках реализации государственной программы «Доступное жилье» и Указа Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в бюджете Иркутской области 2016 года предусматривается выделение средств в сумме 4 084,2 млн руб., в том числе 2 803,9 млн руб. на программу «Доступное жилье», что составляет 2,6 % в расходах областного бюджета, при этом в 2015 году эта сумма составила 6 749,2 млн руб. Отрицательная динамика никак не способствует решению поставленных задач.
Повышение доступности жилья будет осуществляться за счет снижения средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья эконом-класса; увеличения объема ввода жилья по стандартам эконом-класса относительно уровня 2012 года; увеличения числа российских семей, которые приобрели или получили доступное и комфортное жилье в течение года, к числу российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. В бюджете были установлены основные целевые показатели на 2016 год: общая площадь жилых помещений, признанных пригодными для проживания, приходящаяся в среднем на 1 жителя, - 21,5 м2; удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда - 1,6 %; доля ветхого и аварийного жилья в общем
объеме жилищного фонда - 7,2 %; динамика средней стоимости 1 м2 на первичном рынке с учетом индекса-дефлятора по виду деятельности «Строительство» - 104,3 %; коэффициент доступности жилья (соотношение средней стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднего годового дохода семьи из 3 человек) - 3,1 года.
Материал и методы исследования
Современный рынок недвижимости дает возможность приобретения жилья в собственность или его аренды. В соответствии с приведенной выше статистикой основной способ приобретения жилья, который применяется в последнее время, - это ипотечное кредитование.
По итогам 2015 года в России была выдана 691,9 тысяча ипотечных кредитов на общую сумму 1 176 млрд рублей. По данным «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК»), это ниже уровня 2014 года на 35 % в стоимостном и на 32 % в количественном выражении, при этом средняя сумма рублевого ипотечного кредита в 2015 году составила 1,66 млн руб., а в 2014 году - 1,74 млн руб. По оценке специалистов, по итогам 2015 года около половины выданных ипотечных кредитов пришлось на первичный рынок. В 2014 году данный показатель для первичного рынка составлял 40 %. Росту доли ипотечных кредитов на первичном рынке способствовала реализация программы по субсидированию части ставки по ипотечным кредитам. Программа была принята Правительством России в марте 2015 года для стимулирования первичного рынка жилья, из бюджета на нее выделили 20 млрд руб. Она предполагала выдачу ипотечного кредита по ставке не более 12 % годовых с первоначальным взносом не менее 20 % стоимости приобретаемой недвижимости и сроком погашения займа не более 25-30 лет. Принять участие в программе мог любой житель, если кредит на покупку квартиры в новостройке не превышал 3 млн руб. За период с марта по декабрь 2015 года по программе выдано 210,6 тыс. кредитов на 374,5 млрд рублей, что составляет около 40 % всех ипотечных кредитов, выданных за этот период. Реализация программы субсидирования ипотеки по итогам 2015 года была признана успешной, и ее действие было решено продлить до 1 января 2017 года.
В России основная часть жилищного фонда (70 %) представлена многоквартирными домами, при этом доля жилья, сдаваемого в аренду, по экспертным оценкам, составляет всего 35 % [6]. Невысокий уровень арендуемого жилья обусловлен современной социальной политикой предоставления государственных субсидий на квартплату гражданам с низкими доходами, в основном пенсионерам. Получая субсидии на квартплату, эта категория собственников жилья не заинтересована сдавать в аренду излишнюю жилплощадь, тем самым сдерживается развитие рынка аренды недвижимости, на котором в результате наблюдается недостаток жилья, и, как следствие, высокие цены на арендуемые квартиры. Современная жилищная проблема решается в основном за счет продажи в собственность вновь построенного жилья, а развитие рынка аренды органы муниципального управления и бизнес-структуры не рассматривают как направление своей практической деятельности.
Однако вышеопределенную проблему можно решить, развивая строительство жилья специально для сдачи в аренду, это позволит легализовать рынок аренды и снизить цены на арендуемое жилье до экономически целесообразного уровня. Для этого необходимо определить источники финансирования создания подобного жилого фонда. В качестве реальных источников можно выделить частные инвестиции и средства регионального и местного бюджетов.
Возможность привлечения частных инвестиций можно определить следующим образом. «Доходный дом» можно рассматривать как актив, гарантирующий получение прибыли, который может быть привлекательным в первую очередь для частного капитала. Но высокие цены на землю и строительно-монтажные работы отрицательно сказываются на себестоимости строительства, в результате снижается рентабельность проекта в целом, и для инвестора он становится экономически малоцелесообразным. Несмотря на это, крупные инвесторы, используя возможности диверсификации, могут принять участие в подоб-
ных проектах, размещая свои средства в финансовых инструментах, гарантирующих невысокий, но стабильный доход.
Диверсификация предусматривает инвестирование средств в несколько активов и является эффективными методом управления финансами по критерию минимизации риска. В наиболее общем виде диверсификация позволяет распределить капитал между нескольким активами и тем самым нейтрализовать неблагоприятные колебания рыночной конъюнктуры, снизить риск потерь и обеспечить более-менее стабильные доходы. Среда, в которой протекает процесс диверсификации любого предприятия, объединяет внутренние и внешние факторы, особое значение приобретает конъюнктура рынков недвижимости, так как именно этот рынок дает возможность и показывает целесообразность инвестирования капитала в реальные активы.
При распределении имеющихся средств между различными вариантами инвестирования учитывается не только прибыльность объектов, но и уровень риска вложений. Например, «АИЖК» предлагает инвестировать в строительство жилья, сдаваемого в аренду. При этом инвестор получит двойную выгоду - дорожающий объект недвижимости и доход от аренды. Данный инвестиционный инструмент ориентирован на тех, чьи накопления на депозитах превышают страховые лимиты. Сегодня на таких депозитах находится свыше 10 трлн рублей. Эти деньги могли бы использоваться для коллективных инвестиций в строительство жилья для его последующей сдачи в аренду. Арендное жилье вряд ли сможет конкурировать с банковскими депозитами, это параллельная возможность для тех, кто хочет диверсифицировать вложения. Преимуществом предлагаемого решения в «АИЖК» считают в долгосрочной перспективе опережающий инфляцию рост стоимости недвижимости, в то время как проценты по вкладам ниже инфляции. Помимо увеличения стоимости активов, инвестор получает доход за счет сдачи жилья в аренду. Осуществлять инвестиции планируется через паи ЗПИФН - закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Кроме того, вложения в недвижимость обеспечивают доходность от 5 до 10 процентов годовых, а риск потерь, оцениваемый по 10-балльной шкале, составляет 1-2 балла. Крупные инвесторы помещают средства в облигации крупных компаний или госструктур, доходность которых тоже составляет 5-10 % годовых, т.е. вполне соизмерима с доходными домами. Крупные портфельные инвесторы, как правило, вкладываются на временной горизонт не менее 10 лет. А в перспективе недвижимость, как правило, дорожает - процентов на 10 в год, то есть доходность инвестиций увеличивается до 15-20 % в год. В отличие от рынка продаж, доход здесь будет всегда: людям надо где-то жить, и арендовать квартиры они станут в любой ситуации.
Таким образом, при падении спроса на покупку жилья в собственность привлечение частного капитала вполне реально, особенно в условиях конкуренции со стороны рынка аренды жилья, который необходимо вывести из «тени» путем формирования экономически обоснованных цен на аренду жилья, а это значит, что они должны быть сопоставимы с затратами на содержание собственного жилья или даже меньше. Такое соотношение цен обусловит реальную конкуренцию на рынке недвижимости между сегментами «собственность» и «аренда». Современная экономическая практика показывает, что средняя семья, в которой двое работают, должна платить за арендуемую квартиру не более 20 % своего дохода. Если в Иркутской области среднедушевой доход в 2015 году составил 22 203 руб., то средняя семья может позволить себе платить за аренду квартиры не более 8-9 тыс. руб. в месяц [5]. В структуре потребительских расходов средней семьи доля оплаты коммунальных услуг в первом квартале 2016 года составляла почти 12 %, вполне логично предположить, что и арендная плата должна соответствовать этому уровню расходов на содержание жилья.
Кроме частного капитала, строительство можно осуществлять за счет бюджетных средств, в этом случае собственниками жилья являются муниципалитеты, которые в построенных на свои деньги домах в порядке очереди предоставляют жилье нуждающимся
гражданам. Муниципалитеты используют для строительства домов земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, поэтому для них ценой является фактическая себестоимость строительства, которая в Иркутске, например, в первой половине 2016 г. составила 33 034 руб. за кв. м при средней рыночной стоимости 51 530 руб. за кв. м [7], следовательно, для муниципалитетов как основных инвесторов рентабельность инвестиций в доходные дома повышается. Одновременно их реальные возможности в решении основных социально-экономических задач значительно увеличиваются, так как арендовать квартиры могут прежде всего: молодые семьи, которые пока не могут позволить себе взять ипотечный кредит; работники бюджетной сферы; многодетные семьи, то есть наименее социально защищенные категории населения. Но ограниченность бюджетных средств вряд ли позволит решить эту проблему в ближайшем будущем.
Наиболее перспективным в этом плане представляется сотрудничество органов местной власти и бизнеса в форме государственно-частного партнерства. Строительство доходных домов с участием частного капитала позволит сократить расходы регионального бюджета на решение жилищной проблемы. Для этого необходима разработка региональных инвестиционных программ, направленных на создание условий для реального функционирования частных структур в рамках государственно-частного партнерства.
В этом аспекте государственно-частное партнерство рассматривается как механизм согласования интересов и обеспечения равноправия государства и бизнеса в сфере строительства доходных домов и направлено на решение важнейшей социальной задачи - повышения доступности жилья. При этом основной категорией государственно-частного партнерства выступают арендные отношения, возникающие в связи с передачей муниципалитетом в аренду частному сектору своей собственности - жилья. В свою очередь, инвестор предоставляет квартиры в аренду гражданам по экономически обоснованной цене и обеспечивает содержание жилья в надлежащем состоянии, получая стабильный доход на вложенный в строительство капитал [8].
Таким образом, можно говорить о прямой заинтересованности частных инвесторов в строительстве доходных домов, что позволит им диверсифицировать капитал и снизить риск инвестирования. Например, доходность государственных ценных бумаг в размере 5-10 % для крупного инвестора вполне сопоставима с доходными домами. Кроме того, в перспективе недвижимость дорожает примерно на десять процентов в год, т.е. подобное вложение капитала обеспечивает доходность до 15 % годовых. Вложения в объекты рынка аренды жилья считаются более надежным инструментом, гарантирующим стабильность дохода как по объективным, так и субъективным факторам. Кроме этого, нерешенность жилищной проблемы в России обеспечивает стабильный спрос на рынке аренды жилья. Прямое или косвенное участие региональных органов власти в экономических проектах гарантирует их реализацию, что соответствует интересам бизнеса.
Результаты исследования
Таким образом, привлечение инвестиций в строительство доходных домов на основе государственно-частного партнерства является наиболее эффективным и перспективным способом по нижеследующим основаниям:
- доходный дом как вид недвижимости используется собственником для извлечения дохода. При этом максимальную доходность с минимальными эксплуатационными затратами можно получить при выборе и обосновании такого способа управления данным объектом недвижимости, который будет способствовать достижению поставленных целей оптимизации прибыли и издержек;
- массовое распространение возможности аренды жилья позволит решить ряд социально-экономических проблем: повысить обеспеченность населения жильем, увеличить инвестиционную привлекательность региона, улучшить демографическую ситуацию в стране, что будет благоприятно сказываться на развитии человеческого капитала в регионе;
- произойдет увеличение налоговых поступлений в региональный бюджет за счет выхода рынка аренды из «тени», формирование экономических и финансовых инструментов воздействия на рынок аренды недвижимости.
Выводы
Для успешной реализации мероприятий, способствующих развитию рынка арендного жилья, необходимо реализовать следующие первоочередные задачи: проработку методов взаимодействия государства и частных инвесторов в сфере строительства и эксплуатации доходных домов; формирование благоприятной экономической среды для частного инвестирования в сектор арендного жилья; организацию территориальной застройки с целью сбалансированного развития ранее застроенных территорий и новостроек; количественное и качественное определение и разграничение функций всех участников в сфере строительства и эксплуатации доходных домов.
В условиях современной экономики основными социальными бенефициарами выступает государство и население, финансовые ресурсы которых весьма ограничены. Реализация проекта «доходный дом» полностью за счет бюджетных средств весьма проблематична, так как, по оценкам экспертов «АИЖК», его общая стоимость составит 17,2 млрд рублей. При этом возрастает дополнительный риск незавершения проекта из-за возможного отсутствия денежных средств в бюджете.
Если же привлечь частные инвестиции и говорить о коммерческом интересе, то следует отметить, что доход от вложений в недвижимость в РФ в 2-3 раза выше, чем в среднем по европейским странам. Так, средняя прибыльность российских строительных объектов находится на уровне 15 %, а в зарубежных странах она не превышает 5 % [9-11]. При этом существующее законодательство ряда стран имеет право ограничивать уровень арендной платы, что дополнительно снижает доходность такой деятельности [12, 13]. С этой точки зрения наш рынок недвижимости более рентабелен, чем рынки Европы. Так, рентабельность недвижимости в Лондоне составляет 5 %, в Варшаве - 8 %, в Москве -20-30 %. В этих условиях доходность выступает основным фактором интенсивного привлечения инвестиций в строительный бизнес, следовательно, продолжается увеличение объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.
Оценивая уровень инвестиционной привлекательности в целом, определим главные его составляющие - это инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Уровень инвестиционной привлекательности определяется инвестиционным потенциалом и инвестиционным риском в рамках законодательных условий региона. Инвестиционный потенциал рассматривается как совокупность факторов производства и сфер приложения капитала в регионе. Инвестиционная привлекательность определяет эффективность функционирования региональной экономики, конечным результатом этого процесса является повышение качества и рост уровня жизни населения.
В этом аспекте Россия признана самой привлекательной страной для вложений капитала в строительство и покупку всех видов коммерческой недвижимости. Рынок недвижимости обладает огромным потенциалом и весьма привлекателен для иностранных инвесторов. Ни один европейский рынок недвижимости не характеризуется такими объемами строительства, как в России, где ежегодно строится более 5 млн кв. м жилья. Средняя норма доходности в Европе для инвестора составляет 8 %, а в России - 15-30 % [10-12, 14, 15]. Если российские частные инвесторы не спешат вкладывать деньги в строительство жилой арендной недвижимости, то потенциальных инвесторов можно привлечь на международном рынке, тем более что инвестиционный климат России на сегодняшний день этому благоприятствует.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Акатова М. Сколько квадратных метров нужно человеку? [Электронный ресурс]. URL: http://www.restate.ru/material/134711.html (01.11.2011).
2. Сунь И., Гареев И.Ф. Сравнительная характеристика жилищных систем Китая и России // Жилищные стратегии. 2015. Т. 2. № 3. С. 223-240.
3. Hegedus J., Horvath V., Elsinga M., Haffner M., Norris M., Carnegie A., Droste Ch., Amann W. Housing review of 15 countries in Europe and Central Asia [Электронный ресурс]. URL: http://www.habitat.org/sites/default/files/housing_review_2015_full_report_final_ small_reduced.pdf (18.08.2016).
4. Папян Д.В. Перспективные направления рынка арендного жилья в России // Актуальные вопросы экономических наук. 2016. № 48. С. 141-147.
5. Официальная статистика Росстат за 2016 год [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/ (31.08.2016).
6. Желновакова М. Доходные дома в Иркутске: Возвращение классики [Электронный ресурс]. URL: http://itg.irkutsk.ru/index.php?IdAction=docs&Event=read&id=4428 (02.09.2016).
7. Стоимость 1 кв. метра доступного жилья к среднерыночной стоимости 1 кв. метра жилья [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipoteka.irk.ru/upload/images/change_ cost.gif (01.09.2016).
8. Niebanck P.L. Rent Control and the Rental Housing Market in New York City. New York: Housing and Development Administration, Department of Rent and Housing Maintenance, 1968.
9. Яшина Г. Иностранные инвесторы на российском строительном рынке [Электронный ресурс]. URL: http://kapital-rus.ru/articles/article/177288 (18.05.2015).
10. Tilahun Ayanou. Foreign capital inflows to the USA and mortgage interest rates // Journal of Housing Economics. 2016. Vol. 34. P. 1-14.
11. Saunders P. Housing costs, poverty and inequality in Australia // Housing Studies. P. 1-16. DOI: 10.1080/02673037.2016.1229757
12. Jing Wu, Joseph Gyourko, Yongheng Deng. Evaluating conditions in major Chinese housing markets // Regional Science and Urban Economics. 2012. Vol. 42, issue 3. P. 531-543.
13. Arnott R. Time for Revisionism on Rent Control? // Journal of Economic Perspectives. 1995. Vol. 9, no. 1. P. 99-120.
14. Инвестиционный климат в России [Электронный ресурс]. URL: http://www.myshared.ru/slide/139474/ (09.09.2016).
15. Инвестиционные проекты в России [Электронный ресурс]. URL: http://www.istithmarus.com/cgi-bin/showae.cgi?act=showindex&tab=lang&lang=ru&nitem= 6&gr=22 (04.09.2016).
REFERENCES
1. Akatova M. Skol'ko kvadratnykh metrov nuzhno cheloveku? [How many square kilometers does a person need?]. Available at: http://www.restate.ru/material/134711.html (accessed 01.11.2011).
2. Sun Yi., Gareev I.F. Comparative Characteristics of Chinese and Russian Housing Systems. Zhilishchnye strategii [Residential strategies], 2015, vol. 2, no. 3, pp. 223-240. (In Russian)
3. Hegedus J., Horvath V., Elsinga M., Haffner M., Norris M., Carnegie A., Droste Ch., Amann W. Housing review of 15 countries in Europe and Central Asia. Available at: http://www.habitat.org/sites/default/files/housing_review_2015_full_report_final_small_reduced .pdf (accessed18.08.2016).
4. Papyan D.V. Perspective strategies of the rented housing market in Russia. Aktual'nye voprosy ekonomicheskikh nauk [Topical questions of economical sciences.], 2016, no. 48, pp. 141-147. (In Russian)
5. Ofitsial'naya statistika Rosstat za 2016 god [Official statistics Rosstat for the year of 2016]. Available at: http://www.gks.ru/ (accessed 31.08.2016).
6. Zhelnovakova M. Dokhodnye doma v Irkutske: Vozvrashchenie klassiki [Profitable houses in Irkutsk: Return of Classics]. Available at: http://itg.irkutsk.ru/index.php?IdAction=docs&Event=read&id=4428 (accessed 02.09.2016).
7. Stoimost' 1 kv. metra dostupnogo zhil'ya k srednerynochnoi stoimosti 1 kv. metra zhil'ya [Price for 1 square meter of affordable housing to the comparative costs of 1 square meter of housing]. Available at: http://www.ipoteka.irk.ru/upload/images/change_cost.gif (accessed 01.09.2016).
8. Niebanck P.L. Rent Control and the Rental Housing Market in New York City. New York, Housing and Development Administration, Department of Rent and Housing Maintenance, 1968.
9. Yashina G. Inostrannye investory na rossiiskom stroitel'nom rynke [Foreign investors at the Russian development market]. Available at: http://kapital-rus.ru/articles/article/177288 (accessed 18.05.2015).
10. Tilahun Ayanou. Foreign capital inflows to the USA and mortgage interest rates. Journal of Housing Economics, 2016, vol. 34, pp. 1-14.
11. Saunders P. Housing costs, poverty and inequality in Australia. Housing Studies. P. 1-16. DOI: 10.1080/02673037.2016.1229757
12. Jing Wu, Joseph Gyourko, Yongheng Deng. Evaluating conditions in major Chinese housing markets. Regional Science and Urban Economics, 2012, vol. 42, issue 3, pp. 531-543.
13. Arnott R. Time for Revisionism on Rent Control? Journal of Economic Perspectives, 1995, vol. 9, no. 1, pp. 99-120.
14. Investitsionnyi klimat v Rossii [Investment climate in Russia]. Available at: http://www.myshared.ru/slide/139474/ (accessed 09.09.2016).
15. Investitsionnye proekty v Rossii [Investment Projects in Russia]. Available at: http://www.istithmarus.com/cgi-bin/showae.cgi?act=showindex&tab=lang&lang=ru&nitem= 6&gr=22 (accessed 04.09.2016).
Информация об авторах
Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Архипкин Олег Валерьевич, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и торговой политики; Иркутский государственный университет, 664000, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1.
Критерии авторства
Горбачевская Е.Ю., Архипкин О.В. имеют равные авторские права. Горбачевская Е.Ю. несет ответственность за плагиат.
Конфликт интересов
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Information about the authors Gorbachevskaya E.Yu., candidate of economical sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Arkhipkin O.V., doctor of economical sciences, professor; Irkutsk State University, 1 Karl Marks St., Irkutsk, 664003, Russia.
Contribution
Gorbachevskaya E.Yu., Arkhipkin O.V. have equal author's rights. Gorbachevskaya E.Yu. bears the responsibility for plagiarism.
Conflict of interests
The authors declare that there is no conflict of interest regarding the publication of this
article.
Статья поступила 03.10.2016 г. The article was received 03 October 2016
