CC BY
107
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ОРГАНОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, С ИНЫМИ ОРГАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ
М. С. Игнатова, аспирант кафедры конституционного и административ-
ного права ЮУрГУ
Подготовка документов и государственная регистрация прав на недвижимость - сложная процедура, это известно каждому, кто столкнулся с необходимостью зарегистрировать свои права на дом, квартиру, земельный участок. Однако этот процесс можно значительно упростить, наладив взаимодействие между соответствующими органами, участвующими в оформлении прав на недвижимое имущество, и, таким образом, улучшить качество обслуживания граждан.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее - Закон о регистрации) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время это Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы. Правовой статус этих органов закреплен в Положении о Федеральной регистрационной службе2 и Общем положении о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации3.
Данные органы при осуществлении функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним взаимодействуют с иными органами и организациями, так или иначе связанными с оборотом недвижимости. Так, в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним4 (далее - Административный регламент) указано, что органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в целях получения документов, необходимых для государственной регистрации прав, информации для проверки сведений, представляемых заявителями, а также предоставления сведений о зарегистрированных правах осуществляется взаимодействие с:
- Федеральной налоговой службой;
- Федеральной миграционной службой;
- Федеральной службой судебных приставов;
- Федеральной антимонопольной службой;
- Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;
- Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом;
- органами по управлению имуществом субъектов Российской Федерации и муниципальным имуществом;
- органами (организациями) технического учета и технической инвентаризации;
- нотариатом;
- органами опеки и попечительства;
- судебными органами;
- правоохранительными органами;
- органами государственной статистики;
- иными органами и организациями, имеющими сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Все органы и организации, с которыми взаимодействует Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы в процессе осуществления государственной регистрации, условно можно разделить на три группы5.
- первая группа - это организации, предоставляющие сведения для формирования записей в Едином государственном реестре прав. Это, например, органы кадастрового и технического учета объектов недвижимости;
- вторая группа - это организации, участвующие наряду с правообладателями в обороте недвижимости. Они либо оказывают правовую помощь правообладателю, либо непосредственно являются стороной в сделке с его имуществом. Это нотариусы, риэлторы, кредитные организации и т.д.;
- третья группа - это организации, в основном потребляющие информацию из Единого государственного реестра прав для осуществления государственных функций. К этой группе относятся в первую очередь налоговые органы.
Взаимодействие с органами первой и третьей группы основывается на информацион-
ном обмене с использованием электронного документооборота и электронной цифровой подписи как средства, гарантирующего подлинность волеизъявления. Информация, необходимая для государственной регистрации прав, может быть предоставлена в Федеральную регистрационную службу и ее территориальные органы напрямую, исключая излишние обращения граждан, очереди, посещение ими различных учреждений и т.п. Так можно сократить перечень документов, которые граждане и юридические лица предоставляют для государственной регистрации прав на недвижимость, а, следовательно, и уменьшить сроки оформления прав на недвижимое имущество.
Основы такого взаимодействия закреплены в Законе о регистрации (статья 8), а также в Административном регламенте. В пункте 3 регламента указано, что процедура взаимодействия с органами и организациями, обладающими сведениями, необходимыми для государственной регистрации прав, а также осуществляющими подготовку документов для государственной регистрации прав, определяется соответствующими соглашениями о порядке, условиях и правилах информационного взаимодействия. В настоящее время подобные соглашения заключены Федеральной регистрационной службой лишь с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости6 и Федеральной налоговой службой7. Представляется необходимым заключить соглашения по вопросам информационного обмена и с иными органами (организациями). Соглашения должны содержать перечни (виды) информации, порядок и условия ее передачи.
Очень важными для обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на недвижимое имущество являются вопросы взаимодействия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, с органами, выделенными во вторую группу, в частности, с нотариусами.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью, однако в ряде случаев нотариальное удостоверение таких сделок весьма желательно. Недвижимое имущество обладает значительной стоимостью, и сделки с ним нуждаются в грамотном юридическом оформлении. Помочь в этом может нотариус. В соответствии со статьями 35 и 36 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате8 нотариусы, совершают следующие действия: удостоверяют сделки; выдают сви-
детельства. о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; свидетельствуют верность копий документов и выписок из них и др., а также выдают свидетельства о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества.
Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст. 16 Основ законодательства о нотариате). Он обязан проверить право- и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность приобретения имущества, отсутствие на нем обременений, разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54 Основ законодательства о нотариате).
Федеральный закон № 93-Ф3 от 30 июня 2006 г.9 установил, что теперь нотариус может также предоставлять заявление и все необходимые документы в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия. Нотариус также вправе получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация (статья 1 Закона от 30 июня 2006 г.).
Выступление нотариуса в качестве посредника между гражданами и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, позволит значительно облегчить процесс оформления и регистрации прав на недвижимость. Однако, на наш взгляд, взаимодействие систем нотариата и регистрации прав должно быть более тесным. Целесообразно установить укороченный срок регистрации тех прав и сделок, по которым документы готовил нотариус, и проводить укороченную правовую экспертизу таких документов (по набору документов, а не по содержанию). Возможно, также стоит снизить плату за регистрацию нотариально удостоверенных сделок, чтобы стимулиро-
Проблемы и вопросы конституционного и административного права
вать граждан обращаться за помощью к нотариусу. Необходимо закрепить в Основах законодательства о нотариате норму об обязанности нотариуса консультировать обратившихся к нему граждан и юридических лиц по вопросам, касающимся государственной регистрации прав (перечня документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектности (достаточности) представленных документов, размера государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию, источника получения иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, сроков государственной регистрации прав и др.).
При описанной выше схеме взаимодействия (документы для регистрации прав готовит нотариус, а органы, осуществляющие регистрацию, даже не проверяют их содержание) возможны сомнения в добросовестности нотариусов и законности совершаемых ими действий. Однако здесь необходимо отметить, что контроль за деятельностью нотариусов возложен на все ту же Федеральную регистрационную службу. В соответствии с пп. 3 п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе одной из основных задач Службы является осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата. Пп. 15 п. 6 того же Положения закрепляет, что Росрегистрация осуществляет в установленном порядке контроль за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей; определяет совместно с Федеральной нотариальной палатой количество должностей нотариусов в нотариальном округе, порядок изменения территории деятельности нотариуса, порядок учреждения и ликвидации должности нотариуса и осуществляет иные полномочия, предусмотренные законодательством.
Кроме того, весомым элементом статуса нотариуса служит его персональная ответственность за вред, причиненный гражданам и организациям при исполнении им должностных обязанностей. Возникшие убытки покрываются из средств страхового фонда, а при их недостаточности нотариус отвечает принадлежащим ему имуществом10. Для предупреждения совершения преступлений нотариусами есть и статья 202 в Уголовном кодексе Российской Федерации - «Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами».
Подводя итоги вышеизложенному, можно указать, что в последнее время на законодательном уровне приняты определенные меры по закреплению основ взаимодейс-
твия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов в сфере оборота недвижимости. Однако для обеспечения реализации прав и законных интересов участников гражданского оборота нужно дальше совершенствовать процедуры оформления и регистрации прав на недвижимость. Правовая регламентация сотрудничества всех органов, задействованных в данной сфере, необходима для удобства правообладателей, упрощения порядка учета объектов недвижимости и регистрации прав на них, снижения материальных и временных затрат граждан и юридических лиц, а значит и создания условий для дальнейшего развития рынка недвижимости в России.
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30. Ст. 3594.
2 Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 18.10.2004. N42. Ст. 4110.
3 Утверждено Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 г. № 183 «Об утверждении общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 13.12.2004 г. № 50.
4 Утвержден Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. № 293 г. Москва «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 22 сентября 2006 г. № 212.
5 Огородников В.В. Взаимодействие Московской областной регистрационной палаты с налоговыми, кадастровыми, техническими органами, нотариусами и риэлторами Московской области // Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М.: РПА МЮ РФ, 2004. Вып. № 11. С. 26.
6 Распоряжение Роснедвижимости, Росрегистрации от 29.03.2005 г. № 9/Р/0004 «Об утверждении соглашения о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федеральной регистрационной службы» .
7 Приказ Росрегистрации № 157, ФНС РФ № САЭ-3-
21/556@ от 02.11.2005 г. «Об утверждении порядка предоставления сведений о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, из Федеральной регистрационной службы в Федеральную налоговую службу» // Документ официально опубликован не был.
8 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с последующими изменениями и дополнениями) // Ведомости съезда народных депутатов Российской
Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 11 марта 1993 г. № 10. Ст. 357.
9 Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. № 27. Ст. 2881.
10 Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право. 1998. № 11. С. 15.
