CC BY
20
2023, №4, часть 2
ISSN 2078-9661
УДК 347
Яковенко М. А.
Волгоградский государственный университет, Волгоград, Россия
Взаимодействие органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество при подаче нотариально удостоверенного договора нотариусом
Аннотация. В статье рассмотрено взаимодействие нотариуса с государственным органом регистрации прав на недвижимое имущество по вопросам подачи пакета документов через Единую информационную систему. Электронный формат подачи документов привел к упрощению системы подачи и уменьшению потока граждан в многофункциональные центры. Цель исследования: выявить существенные следствия влияния и проблемы электронного взаимодействия института нотариата с государственным органом регистрации прав на недвижимое имущество. Методы: в настоящем исследовании автор использовал метод индукции, системный и логический методы, анализ, синтез, сравнение. Результаты: проведенное исследование позволило подтвердить то, что государственная регистрация недвижимого имущества является неотъемлемой частью работы нотариуса. Выводы: автор делает вывод, о том, что чем лучше происходит взаимодействие органа государственной регистрации прав с институтом нотариата, тем качественнее работает и организованная система, помогающая подавать нотариусу документы в регистрирующий орган.
Ключевые слова: нотариат, электронное взаимодействие, нотариально удостоверенный договор, государственная регистрация, единая информационная система нотариата.
Yakovenko M. A.
Interaction of the state registration authority of rights to immovable property when submitting notarized contract by
notary
Absctract: the article considers the interaction of the notary with the state body for registration of rights to real estate on the issues of submitting a package of documents through the Unified Information System. The electronic format for filing documents has led to a simplification of the filing system and a decrease in the flow of citizens to multifunctional centers. The purpose of the study: to identify significant consequences of the influence and problems of electronic interaction of the notary institution with the state body for registering rights to real estate. Methods: In the present study, the author used the induction method, systemic and logical methods, analysis, synthesis, comparison. Results: The study made it possible to confirm that the state registration of real estate is an integral part of the notary's work. Conclusions: the author concludes that the better the interaction of the state registration of rights with the notary institution, the better the organized system that helps the notary submit documents to the registration body also works.
Key words: notary, electronic interaction, notarized contract, state registration, unified notary information system.
Введение
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует в Российской Федерации более 20
лет и ее значение нельзя недооценивать. С принятием и вступлением в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним в нашем законодательстве связана и отмена обязательной нотариальной формы для многих сделок, ведь считали, что государственная регистрация, должна была стать альтернативой нотариальному удостоверению. Однако практика показала, что институт государственной регистрации прав не может обеспечить полную защиту прав и законных интересов собственников, и в связи с этим постепенно стал возвращаться институт нотариального удостоверения сделок с недвижимостью [3]. Нотариус устанавливает интересы и действительные намерения сторон в беседе со сторонами сделки и, удостоверяя её, он проверяет принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению [5]. В результате заключения сделки без участия нотариуса договор от имени собственника может быть подписан не уполномоченным на то лицом, недобросовестный продавец может неоднократно распорядиться своей недвижимостью, также, помимо вышеперечисленного, возможны и другие противоправные или недобросовестные с действия участников.
Поскольку, в последние годы уровень развития науки и техники привели к цифровизации, эта тенденция коснулась и области юриспруденции, в частности института нотариата [2]. В эпоху цифровой трансформации было произведено внедрение цифровых технологий в практики органов нотариата и речь идет о единой информационной системы нотариата (далее - а ЕИС). Положения о ней были введены в 2013 году с дополнением Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы) гл. VII. 1 в соответствии со ст. 34.1 Основ, ЕИС нотариата признается «автоматизированная информационная система, предназначенная для комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия» [1]. Внедрение этой системы и её подсистем, не могло пройти бесследно.
Особенности взаимодействия органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и института нотариата
В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки означает «проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности».
Роль нотариуса при регистрации сделок с недвижимым имуществом заключается в создании дополнительных правовых гарантий, и выявляется в ходе беседы намерения сторон, предлагает варианты осуществления сделки, разъясняет её сущность, что приобретает особую значимость для лиц, не обладающих специальными знаниями [7].
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверяя сделку по отчуждению недвижимого имущества, нотариус обязан проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению.
Таким образом, нотариально удостоверение сделки с недвижимым имуществом подтверждает законность всех ее положений, исключая возможность признания их недействительными по основаниям, связанным с пороком воли одной из сторон [6]. Следовательно, оспорить нотариально удостоверенную сделку с недвижимым имуществом достаточно сложно.
При удостоверении сделки нотариусом, прежде чем окончательно выдать результат сторонам, проходит такую процедуру, как государственная регистрация сделок, порядок которой фиксируется статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Стоит отметить, что до 1998 года все сделки с недвижимым имуществом подлежали нотариальному удостоверению, позднее стало возможно заключать в простой письменной форме, хотя и предпринимались попытки вернуть нотариальную форму сделки, но на сегодняшний момент такое требования в законодательстве отсутствует.
С 2019 года в соответствии со статьей 55 Основами законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок с недвижимы имуществом, нотариус обязан «незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом». Следовательно, предоставляет возможность участникам сделки, не обращаться в регистрирующие органы и многофункциональные центры для подачи и получения документов о праве собственности, поскольку нотариус сам может осуществить в рамках такого нотариального действия, путем подачи документов в электронной форме.
Электронное взаимодействие нотариуса с Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (далее - Росреестр), производящей и прекращающей регистрацию права собственности,
происходит посредством запуска ЕИС через программу ««Обращения в Росреестр» (далее - Подсистема).
Она предназначена только для подготовки и направления обращений в Росреестр и позволяет: формировать перечни правообладателей и объектов недвижимости, а также электронных образов документов дела, направлять в рамках сформированных дел обращения в Росреестр, получать статусы обработки направленных обращений, получать результаты обработки обращений и хранить историю направленных обращений.
Данная программа позволяет оперативно, с минимальным пакетом документов, подать нотариусу обращение по регистрации действия, связанных недвижимого имущества с применением квалифицированной электронной подписью нотариуса (ЭП).
Важно отметить, что нотариус вправе по просьбе обратившихся к нему лиц направить документы на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и при удостоверении иных видов договоров, но это не является обязанностью нотариуса (однако такое право предоставлено ему в силу закона) и не является самостоятельным нотариальным действием. Исключением, составляют только заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в Росреестр после выдачи свидетельств о праве на наследство по закону, по завещанию, о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которое необходимо подать незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня [4]. После выдачи указанных свидетельств у лиц, обратившихся за совершением таких нотариальных действий, нет возможности самостоятельно подать документы на государственную регистрацию прав.
Можно сделать вывод о том, что для упрощении порядка сдачи документов и спокойствия граждан, на нотариуса возложили дополнительную обязанность, связанной с государственной регистрацией права недвижимого имущества, путем создания специальной программы по подаче обращений в Росреестр. Но, при взаимодействии нотариуса с органом государственной регистрации через данную программу существуют проблемные стороны, которые доставляют неприятности в работе.
Во-первых, часто происходит несоблюдение органами установленного законом срока государственной регистрации прав, документы на которую поданы нотариусом в электронном виде и это возможно разрешить путем ежемесячного или ежеквартального мониторинга работы Подсистемы путем письменных опросов или небольшого отчета нотариальных контор по работе с Подсистемой. Так, Росреестр будет видеть, в каких его территориальных органах имеются пробелы со сроками.
Во-вторых, зачастую отсутствует должная проверка органами законности нотариально удостоверенной сделки при государственной регистрации прав, руководствуясь тем, что «нотариус заверил, значит все хорошо», что не является правильным. Важно отметить, что государственный регистратор является, прежде всего, федеральным государственным гражданским служащим, сдавшим экзамен на соответствие требованиям, предъявляемым к государственным регистраторам прав, и наделенным в порядке, установленном органом государственными полномочиями по осуществлению государственной регистрации прав, что не снимает с него ответственности за проверку нотариальных договоров на наличии законности произведенной нотариусом сделки. В данном случае, отсутствие должной проверки специалистом направленного пакета документа в дальнейшем может привести к негативным последствиям. Не следует забывать, что нотариус понятие очень широкое, он не является узкопрофильным специалистом именно в имущественных отношениях, поэтому регистраторам необходимо проверять пакет документ по сделке, направленным нотариусом также усилено, как и в случае, когда подписание договора происходит в простой письменной форме.
В-третьих, имеются ошибки и несовпадение данных в документах после произведенной государственной регистрации, в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При обращении одного и того же гражданина в органы Росреестра через личный прием или многофункциональные центры, он вносится в единую базу с теми паспортными данными, регистрацией и другими данными, которые были внесены сотрудником из любой вышеперечисленной организации. В случае его обращения еще раз и уже через нотариуса, сотрудник Росреестра формирует данные исходя из тех, которые есть в базе, даже не смотря на договор купли-продажи, составленным нотариусом, в котором зафиксирован паспорт, регистрация, СНИЛС и другие сведения. При выгрузке выписки из ЕГРН нотариус может найти ошибку в данных физического лица и при выяснении причин данной ошибки, нотариус сталкивается с ответом о том, что так были «забиты» данные о лице, а сотрудники выгружают эти данные автоматически, не обращая внимания. Следовательно, человеческий фактор влияет на работу таких органов, как Росреестр, но, за исправление таких ошибок приходится платить физическим лицам, и платить в буквальном смысле, временем и финансами. Поэтому, эта проблема актуальна и нуждается во внимательном подходе сотрудников Росреестра.
В-четвертых, обработка обращений происходит любым территориальным органом Росреестра, а объект - предмет договора, может находиться на территории другого региона. Это значит, что, в случае
вопросов у нотариуса к регистрирующему органу по поводу произведенной регистрации на недвижимый объект, сложно установить, в какой территориальный орган попало это обращение. Хотя, изначально, Всероссийское взаимодействие расценивалась как помощь, но, на практике, лучше, когда каждый территориальный орган занимается и объектами, входящих в состав этой территории. Поэтому, следует направлять сформированные обращения в тот регистрирующий орган, где территориально находится объект, для упрощения этапа завершения обработки пакета документов.
В-пятых, отмечается неустойчивая работа сервиса Росреестра «Подать заявление на государственную регистрацию прав». Необходимо наладить работу сервиса Росреестра путем более качественных профилактических работ, которые можно проводить не в рабочее время, для того чтобы работа, связанная с подачей заявлений о государственной регистрации права не останавливалась. Для этого можно смело внедрять новые программы, искореняющие проблемы технического характера.
Таким образом, при взаимодействии государственного органа с институтом нотариата есть особенности, поскольку в Российской Федерации на сегодняшний день сформирован весьма развитый рынок недвижимости и среди всех сделок с недвижимым имуществом их доля с участием физических лиц достаточно значительна.
Заключение
Роль нотариуса не преувеличена, особенно, на сегодняшний день, этот институт будет претерпевать довольно сильные изменения, но, правовая защита и проверка при подписании договора, связанным с недвижимым имуществом, останется неизменным.
Была дана характеристика такому процессу, как подача нотариусом пакета документов по государственной регистрации права недвижимого имуществом через подсистему Росреестра «Обращения в Росреестр».
В ходе было выявлено, что реализация этого процесса имеет недочеты и необходимо произвести работу над их устранениям путем проведения мониторинга, качественного взаимодействия органа, осуществляющего государственную регистрацию права, отсутствия халатности регистратора при виде нотариального документа, проведения более эффективных профилактических работ, недопущения задержек по срокам регистрации, упрощения системы по оплате государственной пошлины и устранить проблемы организационного характера.
Важно отметить, что нотариус предоставляет ответы сторонам сделки на все интересующие их вопросы в процессе подготовки сделки, осуществляет подготовку основных документов, необходимых для
совершения регистрационных действий и бесплатно передает документы в Росреестр на регистрацию права собственности.
Подводя итог, можно сказать, что государственная регистрация недвижимого имущества является неотъемлемой частью работы нотариуса и, чем лучше работает и организованная система, помогающая подавать нотариусу документы в регистрирующий орган, тем эффективнее и успешнее проходит работа нотариуса в целом.
Библиографический список
1. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 // Российская газета. - 1993. - № 49.
2. Агибалова Е. Н. Рыжова А. А. Современный нотариат в эпоху цифровой трансформации [Статья] // // Legal Concept = Правовая парадигма. Волгоград. 2022. - Т. 21, № 1. - С. 166-170. - DOI: https://doi.Org/10.15688/lc.jvolsu.2022.1.24.
3. Смиренская Е. В. Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение сделок как единый элемент стабильности гражданского оборота: новеллы законодательства [Статья] // Legal Concept = Правовая парадигма. Волгоград - 2019. - Т. 18, № 1. - С. 30-39. - DOI: https://doi.org/ 10.15688/lc.jvolsu.2019.1.4.
4. Федотов В.В Правовое регулирование сроков предоставления государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/Нижний Тагил : Юридические исследования, 2016.№ 2. С. 15-26.
5. Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы/Москва: Нотариус, 2015. № 6.
6. Дзуцева М.Ф. Соотношение нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 2014. С. 149-154.
7. Лазаренкова О.Г. Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью/Москва : Нотариус, 2016. № 4. С. 28-31.
Информация об авторе
Яковенко Марина Александровна - магистрант, Волгоградский государственный университет, Волгоград, Россия
Научный руководитель - Осадченко Эльвира Олеговна, заведующая кафедрой Гражданского и международного частного права, доктор юридических наук, профессор, Волгоградский государственный университет, Волгоград, Россия
Yakovenko Marina Aleksandrovna - Undergraduate,Volgograd State University, Volgograd, Russia Osadchenko Elvira Olegovna - scientific supervisor, professor, doctor of law, head of the Department of Civil and International Private Law, Volgograd State University, Volgograd, Russia
