CC BY
103
10 (241) - 2012
ПРОБЛЕМЫ. ПОИСК. РЕШЕНИЯ
УДК 332.63
выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости как источник реальных
доходов
с. а. труфанова,
аспирант кафедры оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения
E-mail: st200929@yandex. ru Московский финансово-промышленный университет «Синергия»
Автор статьи особое внимание уделяет определению вариантов наиболее эффективного использования объектов муниципальной недвижимости в направлении, которое приведет к росту реальных доходов от владения объектами недвижимости, интенсивности инвестиций в муниципальную недвижимость, дальнейшему развитию максимально эффективного предпринимательства, связанного с владением и полезным использованием объектов недвижимости.
Ключевые слова: объекты муниципальной недвижимости, эффективный вариант использования, стоимость муниципальной недвижимости.
Эффективное использование объектов муниципальной недвижимости — это финансовый инструмент, способствующий общей инвестиционной привлекательности муниципального образования и привлечению денежных средств для реконструкции и модернизации старых или создания новых объектов. В настоящее время лишь незначительное число администраций муниципальных образований рассматривает свою недвижимость в качестве стра-
тегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять, повышая его стоимость.
Поддержка руководством муниципального образования инвестиционной деятельности абсолютно необходима для активизации финансирования инвестиций в недвижимость. А рост инвестиций в недвижимость в свою очередь стимулирует активность финансового рынка.
Основными целями инвестиций в муниципальную недвижимость являются:
• получение стабильных денежных доходов;
• прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;
• длительный период эксплуатации объекта;
• получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
Существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности рынков му -ниципальной недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и
политическими особенностями различных муниципальных образований. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в настоящем муниципальном образовании.
Основные направления инвестирования в муниципальную недвижимость: строительство, приобретение, сдача в аренду жилья, земельные участки и недвижимость, которые в будущем будут приносить доход.
Инвестирование денежных средств в земельные участки зависит в большей степени от внешних факторов, т. е. от решения местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве. Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Долгосрочные вложения в недвижимость приносят ощутимый доход, и это направление является наиболее прибыльным.
В основу приоритетных задач местных органов власти положены следующие принципы управления объектами муниципальной недвижимости, обеспечивающие достижение указанных инвестиционных целей:
• увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления городской собственностью;
• вовлечение максимального количества объектов городской собственности в процесс совершенствования управления;
• использование муниципальных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
• улучшение финансово-экономических показателей деятельности коммерческих управляющих организаций путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций. Для реализации указанных целей органам местного самоуправления необходимо решить комплекс задач, основными среди которых являются:
• полная инвентаризация объектов муниципальной недвижимости, разработка и реализация системы учета этих объектов;
• повышение эффективности управления объектами муниципальной недвижимости с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;
• классификация объектов муниципальной недвижимости по признакам, определяющим специфику управления;
• оптимизация количества объектов управления;
• определение цели управления по каждому объекту муниципальной недвижимости (группе объектов);
• обеспечение прав муниципального образования как участника коммерческих и некоммерческих организаций;
• обеспечение контроля за использованием и сохранностью имущества, а также за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих;
• обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что повышение стоимости муниципальной недвижимости является одним из основных показателей грамотного управления и наиболее эффективного использования объектов муниципальной недвижимости, способствующий общей инвестиционной привлекательности муниципального образования.
Очевидно, что необходимо определять стратегические направления развития муниципальных образований таким образом, чтобы развивающиеся рынки земли и недвижимости формировали планирование, строительство и перестройку городских округов. Органы муниципального управления должны существенно пересмотреть свою роль, перейдя от функции прямого планирования муниципальной инфраструктуры к функции создания условий, способствующих эффективной работе рыночных механизмов.
В настоящее время перед муниципальными властями стоит задача сохранения существующего муниципального жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Это особенно важно по отношению к домам первых массовых серий, которые морально и физически устарели. Снижение темпов вывода из эксплуатации ветхих жилых домов, как и снижение темпов ввода новых, привело к значительному ухудшению технического состояния жилья. Управление муниципальной недвижимостью как активом означает процесс принятия решений в целях максимизации стоимости и получения от нее потенциального
дохода. Такое положение дел противоположно тому, что связано с владением муниципальной недвижимостью, где акцент главным образом делается на минимизации издержек.
Важным условием эффективного функционирования муниципального жилищного фонда является наиболее вероятное и наиболее эффективное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Источником дополнительного дохода для муниципального образования является поиск механизмов расширения жилищного фонда и повышения его стоимости, в частности, переустройство вспомогательных помещений в многоквартирных домах, которые можно осваивать как под жилье, так и в качестве нежилых помещений (например, творческие мастерские художников, скульпторов и т. п.).
До недавнего времени трудно было представить, что можно надстроить городскую квартиру за счет бесхозного чердака. Муниципальное образование теряло один из источников дохода, а пустующие и сплошь открытые чердачные и подвальные помещения, как правило, становились причиной домовых краж и пожаров, пристанищем для бомжей, бродяг и нищих.
Принимая решение о реконструкции нежилых помещений, таких как чердаки и подвалы многоквартирных домов, необходимо учитывать:
• во-первых, максимальную эффективность от переустройства с учетом существующих рисков от инвестиций;
• во-вторых, финансовую обоснованность процедуры для собственника помещений и инвестора;
• в-третьих, физическую осуществимость с учетом соотношения качества, затрат, сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам;
• в-четвертых, соответствие действующему законодательству, строительным и экологическим нормативам (зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожарная безопасность объекта и другое), т. е. обеспечить анализируемому объекту выполнение принципа наиболее эффективного использования — фундаментального принципа оценки недвижимости. На этом важнейшем этапе оценки специалистами-оценщиками производится анализ вариантов
возможных улучшений земельного участка, и определяется наиболее эффективное использование объекта недвижимости.
В соответствии с федеральными стандартами оценки при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
В основе определения наиболее эффективного использования лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости, на которых основывается определение наиболее эффективного использования, представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.
Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды, то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости, выделены три группы принципов. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, связанные с рыночной средой.
Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости позволяет оценщику выявить наилучший и наиболее доходный из возможных вариантов использования объекта недвижимости и именно его использовать для оценки.
Наиболее эффективное использование определяется как использование объекта муниципальной недвижимости, которое соответствует юридическим нормам, включая требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории, физически и финансово осуществимо, а также обеспечивает наивысшую стоимость объекта недвижимости.
Принцип наиболее эффективного использования является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые
Определение варианта наиболее эффективного использования объекта муниципальной недвижимости
Вариант наиболее эффективного использования Тест на НЭИ
Предполагаемое использование является рациональным и вероятным Использование является законным, или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования Имущество является физически пригодным для использования Предполагаемое использование является финансово осуществимым
Текущее использование + + — —
Жилой дом + + + +
Офисное здание + — + +
Торговое здание + — + +
Здание склада + — + —
Источник: [8].
влияют на стоимость недвижимости, т. е. является связующим звеном между всеми оценочными принципами.
После того, как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную доходность и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием (НЭИ). Вариант анализа НЭИ приведен в таблице.
Оценщик недвижимости при анализе наиболее эффективного использования должен провести работу по определению экономической эффективности планируемого проекта в соответствии с существующим зонированием территории муниципального образования, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.
Вопросы градостроительного регулирования в муниципальных образованиях Московской области имеют свою специфику, и оценщику недвижимости необходимо ее хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.
Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствуют зонирование муниципальной территории или генеральный план застройки муниципального образования, то невозможно при определении наиболее эффективного использования оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, действующим с 29.12.2004, можно выделить
четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:
1) территориальное планирование;
2) градостроительное проектирование и зонирование;
3) планировка территории;
4) проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.
Результаты анализа наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
В ходе разграничения государственной и частной собственности основная часть жилищного фонда перешла в муниципальную собственность (в том числе ведомственное жилье приватизированных предприятий) вместе с функциями управления и эксплуатации жилья. Одновременно необходимо учитывать, что согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников может принять решение о реконструкции дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества.
При определении рыночной стоимости объектов, как правило, рассматривается следующая классификация по видам использования:
• офисная;
• торговая;
• гостиничная;
• жилая;
• производственная;
• складская.
Параметры зданий для каждого вида использования недвижимости варьируются в соответствии с
градостроительными ограничениями и следующими основными принципами:
1) вклада, когда учитывается влияние стоимости каждого элемента, вносимого в общую стоимость объекта;
2) предельной продуктивности. Данный принцип основан на соотношении затрат на производство дополнительных улучшений с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий;
3) сбалансированности. Данный принцип основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка;
4) полезности, которая выражается в виде потока доходов от объекта. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад и т. д.
Схемы пользования и распоряжения новой собственностью могут быть самые разнообразные в зависимости от спроса на тот или иной тип реконструированных помещений и их доходности.
Выгодность реставрации и переустройства очевидна. Как показывает анализ рынка жилья г. Долгопрудного (Московская область), рыночная стоимость квартиры-студии, оборудованной в чердачном помещении, или подвального помещения дома, переоборудованного под магазин шаговой доступности, превосходит затраты на ремонтно-реконструктивные работы. Опыт реконструкции показывает, что в реконструированном жилом фонде сократилось число пожаров, на 10 % меньше происходит преступлений. Таким образом, достигается многогранный эффект — рост стоимости недвижимости, архитектурной привлекательности дома, снижение потенциального экономического и социального ущерба.
Реализация любого подобного проекта как важное научно-практическое исследование требует системной структуризации изучаемой проблемы, информации о различных компонентах системы, сбора и анализа как количественных, так и качественных данных.
На этом этапе исключаются функции, под реализацию которых точно не удастся получить заемные средства на приемлемых условиях, и выделяются критерии, реализация которых (за вычетом всех дополнительных затрат) обеспечивает наивысшую доходность проекта и максимальную стоимость
объекта при приемлемом уровне надежности прогнозируемого результата. Окончательное решение о выборе варианта НЭИ обосновывается и принимается оценщиком. При этом оценщик рассматривает оптимистический и пессимистический сценарии развития проекта с экспертной оценкой вероятности этих сценариев, с определением ожидаемого значения чистого дисконтированного дохода (ЧДД) и рентабельности проекта. В качестве наиболее эффективного использования выбирается вариант, для которого величина ЧДД будет максимальной.
Как правило, в современных планировочных решениях для строительства жилых домов предусмотрен нежилой первый этаж для организации малых предприятий. В случае отсутствия в жилом доме нежилых помещений как источника реальных доходов, необходимы нетривиальные решения для каждого муниципального образования, которые требуют высокопрофессионального менеджмента. Такими оригинальными решениями могут служить сложные инновационные схемы, в которых комбинируется участие разных структур: банков, муниципальных органов и др.
Например, жители первых этажей с их согласия с помощью муниципальных органов и ипотечных банков переселяются в новые квартиры, а их квартиры переводятся в нежилой фонд. В организуемых малых предприятиях могут работать в том числе и жильцы данного дома.
Предложенный подход к увеличению до -ходности и инвестиционной привлекательности муниципального образования с организацией малых предприятий на площадях, освобождаемых в результате отселения жильцов первых этажей, может быть реализован в рамках крупного инвестиционного проекта, экономический эффект и сроки окупаемости которого должны быть обоснованы в соответствующем бизнес-плане. В нем в первую очередь обосновываются и определяются:
• инвестиционные потребности для отселения жильцов первых этажей;
• инвестиционные потребности для организации малых предприятий;
• виды производства товаров и услуг, их объемы и реализация;
• потребность в трудовых ресурсах;
• срок погашения задолженности по кредиту;
• социально-экономический эффект. Перспективность применения инновационных
схем, в которых комбинируется участие девело-
перов, ритейлеров и т. д., находит применение в практике строительных компаний. Так, например, при планировании доходов от девелоперской деятельности, а также, учитывая инвестиционную потребность рынка, группа компаний «ПИК» намеренно превращает первые этажи большинства своих жилых комплексов в Подмосковье в своеобразные торговые центры и сдает их в аренду ритейлерам под магазины и офисные помещения. Таким образом в аренду передано уже около 160 тыс. м2.
План реализации коммерческих площадей разработан для девяти строящихся жилых комплексов группы «ПИК» общей площадью свыше 3,5 млн м2. В их числе микрорайон «Центральный» в г. Долгопрудном. Финансирование и подготовка коммерческих помещений в жилых комплексах группы осуществляются за счет продажи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые будут продаваться институциональным инвесторам, а по оценкам брокеров, совокупный годовой доход от сдачи в аренду всех 160 тыс. м2 переоборудованных жилых помещений может превысить 50—55 млн долл.
Максимально высокая выгода ассоциируется у продавца с максимально высокой ценой сделки, а у покупателя — с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип наиболее эффективного использования нежилых помещений многоквартирных домов считается ключевым при определении стоимости объектов недвижимости и получении реальных доходов от объекта оценки.
Необходимо отметить, что если муниципальные власти имеют в своем распоряжении необходимые
инструменты для извлечения выгоды от развития рынка недвижимости, тогда они предельно заинтересованы в создании благоприятной правовой и информационной среды, поддержке инвестиционной активности и предпринимательства в данной области, в самой реконструкции и развитии рынка оценки недвижимости.
Список литературы
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
3. Коростелев С. П. Определение НЭИ при оценке недвижимости. URL: http://www. cfin. ru.
4. ОзеровЕ. С. Об аксиоме теории оценки. 2009. URL: http://www. spbgpu-dreem. ru/rclub/research/ aksioma. pdf.
5. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во МКС. 2007.
6. Пупенцова С. В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: Изд-во МКС, 2007.
7. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
8. Фоменко А. Н. Принцип НЭИ и практическая оценка. 2009. URL: http://www. appraiser. ru/ UserFiles/File/Guidance_materials/NEI_i_praktika_ ocenki_2.doc.
9. Чернышева О. В. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. 2009. URL: http://www. spbgpu-dreem. ru/rclub/research/anni. pdf.
