CC BY
118
Механизм построения системы зонирования территорий в соответствии с уровнем развития локальных рынков недвижимости
Э.Д. Епишина
директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», кандидат экономических наук (г. Пермь)
Ю.А. Малышев
заведующий кафедрой экономической теории и отраслевых рынков Пермского государственного национального исследовательского университета, профессор, доктор экономических наук (г. Пермь)
Н.В. Короткая (Лагунова)
ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», соискатель экономического факультета Пермского государственного национального исследовательского университета (г. Пермь)
Наталья Владимировна Короткая, [email protected]
С переходом России к рыночной экономике и развитием местного самоуправления российские города получили возможность самостоятельно определять стратегию своего развития. Формирование социально-экономической политики и планирование развития города (района) стало не только правом, но и обязанностью органов местного самоуправления. Сегодня муниципальные образования (города, районы) живут и развиваются согласно принятым комплексным программам социальноэкономического развития.
С начала 1990-х годов в России осуществлялся процесс приватизации жилья, в результате которого в стране начал развиваться и рынок недвижимости, причем неравномерно - на более развитых территориях, где активно поднимались экономика и уровень жизни населения, улучшалась социальная сфера, рынок развивался быстрее, на отстающих же территориях намечались лишь тенденции его формирования. В целом приватизация жилищного фонда в Пермском крае происходила достаточно быстро. Так, к 2000 году уже 60 процентов жилищного фонда находилось в частной собственности граждан. По оценкам экс-
пертов пермского рынка, в таких объемах и такими темпами приватизация не проводилась, наверное, ни в одном регионе, субъекте Российской Федерации. Однако в силу низкого уровня экономического развития большинства городов и районов края бурного развития жилищного рынка на этом фоне не наблюдалось.
Постепенно необходимость управления процессом развития рынка недвижимости на различных территориях стала проявляться все острее, вызывая необходимость управления развитием экономики и социальной сферы органами власти всех уровней.
В настоящее время проблема обеспеченности населения жильем является одной из самых важных в стране, и ее решение зависит в первую очередь от органов власти всех уровней - федеральных, региональных, местных. В целях решения жилищной проблемы Правительство Российской Федерации еще в 1993 году утвердило Федеральную целевую программу «Жилище», которая сегодня является базовым механизмом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», принятого в 2005 году.
Конечно, решение жилищной проблемы в стране не может полностью лечь на плечи государственных органов власти, важна поддержка и коммерческих структур. Так, в Пермском регионе по мере зарождения и формирования рынков недвижимости в краевых городах крупные застройщики начали проявлять заинтересованность в реализации девелоперских проектов в сфере жилищного строительства за пределами города Перми. Для застройщиков как коммерческих структур большую роль играет инвестиционная привлекательность той или иной территории, в первую очередь с точки зрения платежеспособного спроса. В плане же развития жилищного строительства на территории муниципальных образований, а также формирования и стимулирования спроса на рынке жилья первостепенную роль играет государственная поддержка (предоставление земельных участков под строительство, реализация государственных программ и т. д.).
Решение одной из задач, сформулированных в Национальном проекте, полностью зависит от органов власти - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных законодательством категорий граждан. Решается она через предоставление субсидий на приобретение жилья льготным категориям граждан (детям-сиротам, военнослужащим, переселенцам с Крайнего Севера, переселенцам из ветхого и аварийного жилья, инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны, молодым семьям, молодым специалистам на селе и т. д.). Выполнение этой задачи зависит в первую очередь от органов власти субъекта Российской Федерации и местных властей. Так, в муниципальных образованиях Пермского края уже несколько лет (с III квартала 2003 года) ведется работа по предоставлению жилья гражданам,
которым требуется социальная поддержка, и состоящим на учете для улучшения жилищных условий (согласно распоряжению губернатора Пермской области [3]).
Исследование, представленное в настоящей статье, начало проводиться в 2003 году. Тогда по запросу Комитета по архитектуре и строительству Пермской области1 необходимо было рассчитать среднеценовые показатели 1 квадратного метра жилья по муниципальным образованиям Пермской области2 для расчета размера стоимости строительства (приобретения) жилых помещений для отдельных категорий граждан, указанных в распоряжении губернатора Пермской области [3]. Однако в то время предоставить такие показатели было крайне трудно, поскольку рынок недвижимости не был развит и формировался лишь на отдельных территориях - городах Пермь, Березники, Чайковский, а также в Пермском и Добрянском районах. В остальных же городах и районах области рынок жилья либо только формировался, либо находился в начальной стадии развития. Таким образом, собрать информацию об уровне цен во всех административных территориях Пермской области было невозможно, а ценовые показатели надо было представить.
В связи с этим необходимо было продумать механизм расчета ценовых показателей на территории того или иного города или района. Для выхода из сложившейся ситуации было принято решение провести оценку уровня социально-экономического развития муниципальных образований края с тем, чтобы выявить основные тенденции развития территорий и определить взаимосвязи и аналогичные черты уровней социально-экономического развития городов и районов, а затем сопоставить полученные результаты с уровнем развития рынка недвижимости в них.
1 В настоящее время вместо Комитета по архитектуре и строительству Пермской области действует Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края.
2 Пермский край был образован 1 декабря 2005 года в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа. Край образован на основании Федерального конституционного закона от 25 марта 2004 года № 1-ФКЗ.
В дальнейшем, с развитием рынка недвижимости в муниципальных образованиях Прикамья, появилась возможность доработки исследования на предмет построения структуры рынка недвижимости той или иной территории в зависимости от уровня ее развития. Кроме того, исследование было доработано и после преобразования в 2005 году Пермской области в Пермский край: были проанализированы все муниципальные районы и городские округа, вошедшие в его состав. Сегодня Пермский край включает 42 муниципальных района и 6 городских округов, еще 6 муниципальных районов и 1 городской округ образуют территорию с особым статусом - Коми-Пермяцкий округ [1].
Таким образом, по мере развития муниципальных образований края и локальных рынков недвижимости появилась возможность комплексной оценки территорий с точки зрения инвестиционной привлекательности для развития жилищного строительства.
Для исследования уровня развития территорий в качестве наиболее приемлемой единицы оценки нам представляются городские округа и муниципальные районы Пермского края. Минимальной территориальной единицей являются городские и сельские поселения, однако занимаемые ими территории, как правило, не так велики, чтобы можно было рассматривать и анализировать уровень их развития.
В настоящее время существуют различные методы, способы оценки инвестиционной привлекательности территорий. Рассмотрим некоторые из применяемых методик.
Одним из первых, кто начал изучать, анализировать социальные и экономические проблемы развития отдельных муниципальных образований, регионов, городов, а также разрабатывать различные методики оценки уровня их развития, стала негосударственная некоммерческая организация Фонд «Институт экономики города» (далее - Фонд), созданная в 1995 году в Москве
[16, 4]. Основными целями, которые ставит перед собой Фонд, являются оценка современного состояния и тенденций социальноэкономического развития городов и муниципальных районов, оценка эффективности принимаемых управленческих решений на конкретной территории, а также разработка методик повышения эффективности таких решений. Разрабатывая программы социально-экономического развития территорий и проводя их оценки, Фонд не рассматривает такую проблему, как определение взаимосвязи развития рынка недвижимости с уровнем социально-экономического развития территории. В разработках Фонда отсутствует анализ структуры рынка недвижимости, соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, а также анализ конкурентоспособности рынка жилья.
Ведущие позиции по оценке инвестиционного климата в регионах России занимает рейтинговое агентство «Эксперт РА» [16]. Их оценка проводится на основе соотношения инвестиционного потенциала и инвестиционного риска в регионе. Рейтинги лучших городов и регионов для ведения бизнеса ежегодно публикуются журналом Forbes [17]. Рейтинги Forbes строятся на основе ранжирования параметров, описывающих разные стороны экономической жизни: социальнодемографические характеристики, деловой климат, уровень жизни населения, экономическое положение, инфраструктура, комфортность ведения бизнеса.
Помимо методик, применяемых различными рейтинговыми агентствами, национальными компаниями, общественными организациями, отдельные авторы в рамках научной деятельности также занимаются разработкой различных методик оценки инвестиционной привлекательности территорий (см., например, [7]). В основе методик лежит оценка совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных характеристик, предопределяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в ту или иную территорию.
В настоящее время в правительстве Пермского края осуществляются попытки проведения оценок уровня развития муниципальных районов и городских округов. Для этого в структуре краевого правительства был выделен функционально-целевой блок (далее - ФЦБ) «Развитие территорий». В рамках этого ФЦБ проводятся различные оценки территорий края с точки зрения достижения наиболее результативных значений показателей социальноэкономического развития (строятся ежегодный и ежеквартальный рейтинги). С точки зрения показателя самообеспеченности территорий также оценивается эффективность деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов [14]. Однако отметим, что оценка уровня развития муниципальных образований края основывается лишь на незначительном наборе данных статистики, комплексная оценка уровня развития территорий Пермского края сегодня не проводится, тем более не уделяется внимание анализу локальных рынков недвижимости. Мероприятия, проводимые ФЦБ «Развитие территорий», служат лишь предпосылками к разработке методик оценки муниципальных районов и городских округов края.
Подводя итог обзору методик оценки уровня развития территорий, можно сделать вывод, что в большинстве своем они характеризуются с двух основных точек зрения:
1) нацелены на определение инвестиционной привлекательности, предпринимательского климата региона и оценивают положение субъекта в целом по сравнению с другими либо связаны с оценкой отдельных региональных программ. В основе таких методик лежит оценка совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных характеристик, предопределяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в ту или иную территорию. Ни одна из существующих методик не увязы-
вает социально-экономическое положение субъектов с уровнем развития рынка недвижимости;
2) нацелены на оценку регионов (субъектов Российской Федерации). Конечно, сравнение субъектов Российской Федерации по различным признакам является важным макроэкономическим индикатором. Однако в силу региональной специфики оценка региона в целом может не вполне реально отражать степень развития отдельных муниципалитетов, входящих в его состав. Например, в Пермском крае наблюдаются значительные различия уровня социальноэкономического развития в краевом центре - городе Перми, крупных промышленных городах и в аграрных муниципальных районах. Проблема обеспеченности жильем является одной из самых главных как в крупных городах, так и в небольших городских и сельских поселениях.
В целом общую картину положения территории можно проследить, используя различные подходы. Однако для определения уровня социально-экономического развития муниципального района (городского округа) в целях выявления степени развитости его рынка недвижимости необходимо рассматривать иной набор показателей.
Теоретические и практические аспекты
построения системы зонирования муниципальных образований в соответствии с уровнем развития рынка недвижимости территорий
На уровень развития регионального рынка недвижимости значительное влияние оказывает уровень развития региона, а также административных территорий, входящих в его состав. Как региональные, так и локальные рынки отличаются друг от друга по своему развитию в зависимости от состояния большого числа показателей, которые, на наш взгляд, могут более полно отразить ситуацию на местном рынке недвижимости. Выбранные для анализа
показатели можно объединить в соответствующие факторные группы: демографические, социальные, экономические, административные, экологические факторы с точки зрения инфраструктуры (как предлагается во многих методиках). Все перечисленные факторы по-разному влияют на уровень становления регионального рынка недвижимости: одни в большей степени, другие - в меньшей. В связи с этим в целях исследования необходимо все факторы (показатели) ранжировать в зависимости от степени их влияния на процесс развития как рынка в целом, так и его отдельных сегментов. Рассмотрим основные этапы исследования.
Этап 1
На первом этапе исследования были осуществлены сбор, обработка и анализ статистических данных, характеризующих уровень социально-экономического развития городских округов и муниципальных районов Пермского края. Всего было проанализировано более 60 показателей, причем рассмотрены они были в динамике с 2000 по 2011 год3. На основе анализа показателей были выявлены изменения и определены ретроспективные тенденции развития каждого из исследуемых муниципальных районов (городских округов).
Основными источниками информации служили статистические сборники, отчеты и справки Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю, сайты правительства Пермского края, администраций муниципальных образований, а также запросы в органы исполнительной власти на местах. Данные для расчетов были также предоставлены Управлением Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю.
Этап 2
На втором этапе исследования производилось ранжирование изучаемых показателей в зависимости от степени их влияния на развитие рынка недвижимости каждого из рассматриваемых муниципальных районов (городских округов). Оценка проводилась методом опроса мнений экспертов4: из рассмотренных 64 показателей уровня социально-экономического развития территорий необходимо было выявить факторы, напрямую связанные и влияющие на уровень развития локальных рынков недвижимости. В опросе принимали участие специалисты рынка недвижимости широкого профиля: от менеджеров и специалистов до руководителей крупных строительных, риелторских и оценочных компаний. На основе проведенной экспертной оценки были отобраны 23 показателя.
Отобранные показатели были структурированы по трем группам (согласно методикам, разработанным Фондом «Институт экономики города» [4]):
1) по уровню жизни населения муниципального района (городского округа);
2) по уровню развития экономической базы муниципального района (городского округа);
3) по уровню развития социальной сферы муниципального района (городского округа).
Этап 3
На третьем этапе исследования необходимо было построить модель оценки уровня развития муниципальных районов (городских округов). Принцип построения этой модели - определение рейтинга муниципального района (городского округа) в регионе на основе структурированных на предыдущем этапе групп данных.
3 Разработка системы зонирования муниципалитетов Пермского края проводилось с 2000 года: первая система зонирования была выстроена в 2006 году, обновлена в 2011 году.
4 На основе методик и экспертных оценок профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, председателя комиссии Российской Гильдии Риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, кандидата технических наук Стерника Г.М., представленных в монографии [8].
Рейтинги исследуемых муниципальных районов (городских округов) Пермского края строились с использованием двух методов оценки: статистического и экспертного.
Следует отметить, что Пермский городской округ в расчет не брали, определив его в первую зону развития, поскольку все социально-экономические показатели краевого центра намного превышают аналогичные показатели других муниципальных районов и городских округов Пермского края.
Статистический метод оценки основан на подсчете мест, занимаемых каждой территорией по каждому из выбранных показателей социально-экономического развития, входящих в ту или иную группу. В рамках такой оценки проводится построение рейтинга муниципальных районов (городских округов) на основе ранжирования средних показателей их мест в крае. Наивысший рейтинг получают муниципальные районы (городские округа), набравшие минимальную сумму мест. По характеру возрастания расчетных баллов все рассмотренные муниципальные районы (городские округа) были сгруппированы по зонам. Диапазон баллов рассмотрен на основе методики построения рейтингов регионов [5]:
• если возрастание баллов идет равномерно в диапазоне от 1 до 5 пунктов, то оно считается допустимым и территории считаются достаточно сопоставимыми;
• если больше 5 пунктов - относительно сопоставимыми;
• если разница достигает 10 пунктов -несопоставимыми.
В результате оценки статистическим методом получаем распределение муниципальных районов и городских округов Пермского края на 5 зон (с учетом первой зоны, в которую вошел Пермский городской округ).
В рамках экспертного метода уровень развития муниципального района (городского округа) оценивается по каждой группе показателей согласно экспертной оценке.
Оценка проводится по шкале качественных характеристик, то есть либо относительно благополучная ситуация, либо нормальная, либо проблемная, либо критическая, либо экстремальная. Далее проводится сводная оценка ситуаций: например, если по 1 и 2 группам показателей муниципальный район (городской округ) получил оценку критической ситуации, а по 3 группе проблемную, то общую оценку выводим как критическую ситуацию; либо если по 1 группе показателей прослеживается относительно благополучная ситуация, по 2 -проблемная, а по 3 - критическая, то общую оценку выводим как проблемную, и т. д. В результате получаем рейтинг развития исследуемых муниципальных районов (городских округов) на основе качественных показателей.
Для того чтобы получить рейтинг муниципальных районов (городских округов) в количественном соотношении, присваиваем каждой полученной качественной оценке (в зависимости от степени развития территории) соответствующий балл. Оценочные баллы колеблются в интервале от 0 до 2; размах баллов кратен 0,5. Таким образом, относительно благополучная ситуация оценивается в 2 балла; нормальная - в 1,5 балла; проблемная - в 1 балл; критическая - в 0,5 балла; экстремальная - в 0 баллов. Полученные баллы суммируем по всем трем ситуационным группам.
Согласно экспертной оценке рейтинг муниципальных районов (городских округов) строится на основе средневзвешенных балльных оценок, поэтому в этом случае на первых местах будут территории, получившие максимальное значение балльной оценки.
В результате оценки по экспертному методу (с учетом Пермского городского округа) получаем распределение муниципальных районов и городских округов Пермского края на 4 зоны.
Итоговые варианты зонирования по статистической и экспертной оценкам схожи между собой в отношении распределения
муниципальных районов и городских округов, однако имеются различия по количеству и составу зон.
Этап 4
На завершающем этапе исходя из сравнения двух полученных вариантов зонирования необходимо принять решение о распределении муниципальных районов (городских округов) в зависимости от одной или другой оценки.
Выбор метода построения системы
зонирования территорий на основе определения уровня развития
локальных рынков недвижимости
Для принятия окончательного решения о распределении муниципальных районов (городских округов) по зонам полученные результаты зонирования по каждому из двух вариантов сравнивались с результатами мониторинга местных (локальных) рынков недвижимости.
Мониторинг рынков недвижимости муниципальных районов и городских округов Пермского края проводится с 2003 года, в ходе него были определены структуры локальных рынков, изучение которых осуществлялось согласно методическим рекомендациям [6, 9].
Рассмотрим основные этапы мониторинга рынков недвижимости муниципальных районов и городских округов Пермского края, проведенного нами с целью изучения и построения их структур.
Структурирование рынков проводится по объектам недвижимости, поскольку именно объект недвижимости выступает в качестве главного товара на рынке. Начинать изучение структуры рынка недвижимости необходимо с выявления прав на нее. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом взаимоотношений между продавцами и покупателями, рынок недвижимости делится на две составные части: рынок купли-продажи и рынок аренды.
Далее структура рынка недвижимости строится путем разделения на секторы и сегменты с использованием ряда критериев: потребительский, территориальный, временной и экономический (согласно [6]). Главное свойство такой системы критериев в том, что каждый последующий критерий является конкретизирующим по отношению к предыдущим.
Важно понимать следующее: несмотря на то, что структура рынка отражает устойчивые связи и признаки объекта, она не является единожды заданной и статичной. С развитием рынка (развитием секторов, сегментов и подсегментов) возможности, методы и результаты классифицирования объектов могут меняться, видоизменяя при этом и структуру рынка.
На основе изученных критериев была построена общая структура локального рынка недвижимости (см. рис. 1).
Исходя из мониторинга и анализа рынков недвижимости муниципальных районов и городских округов Пермского края нами были выявлены четыре основных типа рынка недвижимости, существующих сегодня в Пермском крае:
1) сформированный - на рынке представлены все секторы (земельный, жилищный, коммерческий, в том числе производственный), каждый сектор имеет ряд развитых и функционирующих сегментов. Развиты первичный и вторичный рынки, а также рынки купли-продажи и аренды. К этому типу относится только рынок недвижимости Пермского городского округа -самый высокоорганизованный рынок среди муниципальных районов и городских округов Пермского края (соответствует структуре рынка, представленной на рисунке 1);
2) интенсивно развивающийся - на рынке представлены все секторы, однако каждый сектор имеет в своем составе меньшее число сегментов. Незначительное число объектов нового строительства (имеются примеры объектов нового жилищного строительства, единичные объекты нового строительства коммерческой недвижимости).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected] 39
О
X
л
о.
л
X
т
СП
о.
ш
I
I
НОВОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО
I
Г'
I
Ті I I
РЕКОНСТРУКЦИЯ
СЕГМЕНТ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ Подсегменты земель
ПОД под строительство под индивидуальное личных
строительство объектов жилищное подсобных
многоквартирных коммерческой строительство хозяйств
жилых домов недвижимости (ИЖС) (ЛПХ)
СЕГМЕНТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ Подсегменты земель
садоводства и дачного хозяйства личных подсобных хозяйств (ЛПХ) сельхоз- угодий крестьянско- фермерских хозяйств
СЕГМЕНТ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ
О.
О
Ш
О
_й
X
-О
ш
г
ш
со
СЕГМЕНТ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
СЕГМЕНТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ Подсегменты домов
сезонного
проживания
(дачи)
хаотичнои
индивидуальной
застройки
организованной
индивидуальной
застройки
"Р=-
1’5
I ^.о I ^ *
I с ш
I*
*-----
СЕГМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Подсегменты объектов
индустрии
сервиса
административно-
офисных
неопределенного
назначения
коммерческого
автохозяйства
торговых
СЕГМЕНТ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Подсегменты объектов
основного производства (цеха, корпуса, модули, базы) вспомогательных производств (помещения, склады) промышленного автохозяйства технопарков (индустриальных парков)
инженерных сооружений и коммуникаций (сети, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы)
О.
О
ш
О
о
ш
т
о.
ш
о
Рис. 1. Общая структура сформированного локального рынка недвижимости
о
х
_0
о.
л
X
т
о.
о
н
СП
Примерами таких рынков являются рынки Березниковского, Соликамского, Кунгур-ского городских округов, Лысьвенского, Чусовского, Чайковского муниципальных районов и ряда других;
3) переходный тип: от формирующегося к развивающемуся - каждый сектор имеет в своем составе незначительное число сегментов. Объекты нового (многоквартирного) жилищного строительства либо отсутствуют, либо представлены единичными домами. Примерами таких рынков являются рынки Губахинского, Чернушинского, Горнозаводского муниципальных районов и других;
4) формирующийся - наименее развитый рынок. Жилищный сектор представлен фактически только домами индивидуального строительства, отсутствуют объекты нового многоквартирного жилищного строительства. Коммерческий сектор представлен объектами реконструкции. К таким рынкам относятся рынки Гремячинского, Кизеловского, Ильинского муниципальных районов, районов Коми-Пермяцкого округа и других.
Основное отличие указанных структур рынка - количество сегментов, представленных на рынках. Так, наибольшее число сегментов представлено на рынке недвижимости Пермского городского округа - каждый сектор (земельный, жилищный, коммерческий) имеет ряд развитых и функционирующих сегментов. Меньшее число сегментов представлено на рынках Березниковского городского округа и Горнозаводского района (примеры рынков второго и третьего типов соответственно), незначительное число сегментов функционирует на рынке Гремячинского района (четвертый тип). В частности, на первичном рынке в жилищном секторе города Перми представлено два основных сегмента - сегмент многоквартирного жилья и сегмент индивидуального жилья, который, в свою очередь, включает три функционирующих подсегмента - объекты дачного строительства, хаотичной индивидуальной застройки
и объекты организованной застройки. На рынке города Березники жилищный сектор имеет аналогичное наполнение, однако подсегмент организованной застройки развит слабо, фактически представлен одним строящимся малоэтажным жилым комплексом «Стрижи». На рынке Горнозаводского района новое жилищное строительство представлено единичными объектами (строительство двух жилых домов осуществляется компанией «Камская долина»), а подсегмент организованного малоэтажного строительства отсутствует. На рынке нового жилищного строительства Гремячинско-го района имеются лишь индивидуальные и дачные домовладения, многоквартирные жилые дома отсутствуют, имеет место только реконструкция. Отметим, что в районах, подобных Гремячинскому, под реконструкцию попадают и старые индивидуальные дома.
Значительно различается состав под-сегментов коммерческого сектора на рассматриваемых рынках. В городе Перми представлен наиболее широкий спектр объектов коммерческой недвижимости как производственного, так и непроизводственного назначения, минимальный - в Гремя-чинском районе (здесь отсутствует даже такой сегмент, как офисные помещения).
Следующее основное отличие связано с составом и количеством объектов, представленных на рынках купли-продажи и аренды. Так, рынки купли-продажи и аренды в городе Перми представлены объектами как первичного, так и вторичного рынков. На рынке города Березники операции купли-продажи совершаются преимущественно с объектами, только что вышедшими на рынок (то есть с объектами первичного рынка), тогда как операции аренды совершаются с объектами вторичного рынка. Аналогичная ситуация наблюдается в Горнозаводском и Гремячинском районах.
Особенности развития рынков рассматриваемых территорий заключаются и в соотношении объектов нового строительства и реконструируемых в составе объек-
тов первичного рынка. На пермском рынке доля реконструируемых объектов незначительна, основную долю первичного рынка составляют объекты нового строительства. На рынках остальных муниципальных районов и городских округов складывается иная ситуация.
Первичный рынок города Березники в основном представлен объектами реконструкции. Новое строительство объектов жилой, особенно коммерческой, недвижимости гораздо менее развито, чем в городе Перми. Первичный рынок жилья Березников остается неразвитым и в отдельные годы представлен лишь единичными объектами. Толчком для его развития в среднесрочной перспективе могут послужить интерес людей, приезжающих работать в Березники, к современному типу жилья, а также увеличение заработной платы работников химической промышленности. На рынке торгово-офисной недвижимости города Березники основной объем предложений составляют торговые и офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и нежилых зданий. Распространена тенденция перевода объектов из жилого фонда в нежилой, что является особенностью коммерческого сектора большинства локальных рынков Пермского края. Тем не менее в Березниках есть единичные примеры строительства новых офисных и торговых центров. Так, в настоящее время осуществляется строительство отдельно стоящего бизнес-центра. Среди отдельно стоящих торговых центров, построенных в последние годы, можно отметить торговые центры «Вавилон», «Миллениум», «Оранж Молл» и торгово-развлекательный центр «Мелодия».
В Горнозаводском районе также большая часть объектов первичного рынка представлена объектами реконструкции. Новое строительство наблюдается лишь в жилищном секторе, объекты же коммерческой недвижимости не возводятся и представляют собой лишь реконструируемые помещения. Отсутствует строительство объектов ком-
мерческого назначения в Гремячинском районе.
В целом в отношении коммерческого сектора отметим, что на локальных рынках недвижимости Пермского края (рынках муниципальных районов и городских округов) ситуация с предложением коммерческих площадей достаточно сложная в связи с неразвитостью этого сектора рынка и фактическим отсутствием потребности в высококачественных объектах. Так, строительство качественных административно-офисных зданий осуществляется, как правило, под определенного инвестора (например административное здание управления в составе градообразующего предприятия), который в дальнейшем планирует использовать эти площади для собственных нужд. Соответственно, такие площади на рынок купли-продажи или аренды не выходят.
Еще одной особенностью, определяющей различия в структурах рассматриваемых рынков, является положение производственного сегмента в структуре коммерческого сектора. На рынке города Перми производственные объекты представлены на первичном и вторичном рынках, на них есть спрос со стороны покупателей и арендаторов (пусть и невысокий). Доходы, получаемые от объектов производственного сегмента, могут быть сопоставимы с доходами от других подсегмен-тов коммерческого сектора. Отметим, что в структуре сегмента производственной недвижимости города Перми отдельно выделен подсегмент технопарков (индустриальных парков), который не может быть выделен ни в одном другом муниципальном образовании края. На рынках коммерческой недвижимости Березниковского городского округа, Горнозаводского и Гремячинского районов производственные объекты являются лишь реконструируемыми, новое строительство не ведется. Рынок производственной недвижимости в основном представлен объектами застройки советских времен. Новые объекты, если и возводятся, то для собственных нужд предприятий и не
выходят на открытый рынок. Кроме того, большая часть имеющихся на локальных рынках производственных объектов - объекты, не используемые по назначению, находящиеся на консервации (фактически являющиеся избыточными активами для предприятия).
Таким образом, в отношении выбора наиболее предпочтительного метода зонирования муниципальных районов и городских округов (статистического или экспертного) можно сделать вывод, что наиболее точное сопоставление данных мониторинга локальных рынков недвижимости достигается с использованием экспертного метода зонирования, то есть показатели, полученные в результате применения этого метода, по своим значениям оказались наиболее близкими показателям уровня развития рынков недвижимости почти всех исследованных муниципальных районов и городских округов. Результаты окончательного зонирования муниципальных районов и городских округов Пермского края приведены в таблице 1.
Подтверждают разделение муниципальных районов и городских округов края на четыре зоны (а не на пять, как в случае использования статистического метода) и средние ценовые показатели вторичного рынка жилья на территориях края, определенные в результате проведения мониторингов локальных рынков недвижимости. На рисунках 2 и 3 приведены средние цены на вторичном рынке жилья по муниципальным районам (МР) и городским округам (ГО) в динамике5.
Зона I
К первой зоне относятся муниципальные районы и городские округа, представляющие собой многофункциональные, индустриальные, высокоурбанизированные территориальные системы, замыкающие на
Таблица 1
Итоговое зонирование муниципальных районов и городских округов Пермского края
ЗОНА I Пермский ГО
ЗОНА II Березниковский ГО Краснокамский МР Лысьвенский МР Пермский МР Соликамский ГО Чайковский МР Чусовской МР Добрянский МР Кунгурский ГО Нытвенский МР
ЗОНА III Верещагинский МР Губахинский МР Чернушинский МР Осинский МР Горнозаводский МР Кудымкарский ГО Кунгурский МР
ЗОНА IV Бардымский МР Березовский МР Большесосновский МР Гремячинский МР Еловский МР Ильинский МР Карагайский МР Кизеловский МР Кишертский МР Ординский МР Оханский МР Очерский МР Сивинский МР Соликамский МР Суксунский МР Уинский МР Усольский МР Частинский МР Чердынский МР Куединский МР Октябрьский МР Александровский МР Красновишерский МР Кудымкарский МР Гайнский МР Косинский МР Кочевский МР Юрлинский МР Юсьвенский МР
5 Графики (рисунки 2 и 3) составлены по данным ежеквартальных аналитических справок о средних рыночных ценах предложения 1 квадратного метра общей площади жилья в разрезе муниципальных районов и городских округов Пермского края, формируемых Комитетом по аналитике некоммерческого партнерства «Российская Гильдия Риэлторов. Пермский край» для представления в правительство Пермского края.
оооооооооооооооооооо
<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N со со СО Сй Сй Сй Сй ей ей ей ей ей ей ей ей ей ей ей ей ей
сч со
сч со
сч со
сч со
сч со
а)
ОООООООООООООООООООО
<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N
со ей ей ей ей ей Сй Сй СйСй ей ей Сй Сй СйСй
сч со
сч со
сч со
сч со
-Березниковский ГО Пермский МР Чусовской МР
_ _ Краснокамский МР
------Соликамский ГО
_жк_Добрянский МР
б)
вввв
кккк
т- ™ со
Лысьвенский МР Чайковский МР Кунгурский ГО
Рис. 2. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья муниципальных районов и городских округов, входящих в состав I (Пермский городской округ) (а) и
II (б) зон
себе множество разнообразных инженерных и транспортных сетей, а также большую часть научного и социально-культурного потенциала населения. Относительно высокий уровень жизни населения, проживающего в этой зоне, определяется полифункциональностью экономической структуры, разнообразием мест приложения труда,
благоприятными условиями для развития рыночных форм хозяйствования.
Согласно зонированию к первой зоне относится Пермский городской округ. Действительно, по уровню социальноэкономического развития город Пермь намного опережает другие территории края. Сопоставить его можно лишь с другими
^ 40
ей
■" 35 £±
з 30 н
25
20
15
1 0 т-------1------1-----1-----1-----1------1-----1-----1-----1------1-----1-----1-----1------1-----1-----1-----1------1-----1-----1
0 0 2 0 0 2 оо 0 0 2 оо 0 0 2 0 0 2 0 0 2 0 10 2 0 10 2 10 2 о см
ей ей 3 ей ей 3 ей ей 3 ей ей 3 ей со со
------Губахинский МР ---------Верещагинский МР
-----Осинский МР ----------Кудымкарский ГО
а)
^ 30
са
Ц 25
о .а н
20
15
10
5 Н---1---1---1---1---1--1---1---1---1---1--1---1---1---1--1---1---1---1---1--1
0 0 2 0 0 2 0 0 2 0 0 2 оо 0 0 2 оо 0 0 2 оо 0 0 2 оо 0 0 2 0 0 2 0 0 2 0 0 2 0 0 2 0 10 2 0 10 2 0 10 2 0 10 2 10 2 10 2 10 2 о см
со СО 2 ей 3 ей ей ей 2 ей 3 ей ей ей 2 ей 3 СО СО СП 2 ей 3 ей сй ей 2 ей 3 СП
1 1 1 1 1
------Гремячинский МР -----Оханский МР
------Красновишерский МР --------Ильинский МР
-----Карагайский МР .... Очерский МР
— - -СивинскийМР
б)
Рис. 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья муниципальных районов и городских округов, входящих в состав III (а) и IV (б) зон
городами, являющимися, как и Пермь, краевыми и областными центрами других регионов.
В целом Пермский край относится к числу индустриальных регионов России, но большинство ведущих предприятий про-
мышленного комплекса Прикамья расположены именно в городе Перми, что и обусловливает высокий уровень жизни населения города, развития экономики, социальной сферы, строительного комплекса по сравнению с другими территориями края.
Экономика города характеризуется прежде всего развитой тяжелой промышленностью. По объему промышленного производства город Пермь занимает первое место на Урале, опережая по этому показателю превосходящие его по численности населения Екатеринбург, Челябинск и Уфу.
Что касается состояния строительной отрасли и уровня развития рынка недвижимости на территории первой зоны, можно отметить, что здесь ежегодно возводится большое количество жилья, также уделяется большое внимание вводу объектов коммерческого назначения и объектов социального значения. Так, ежегодные объемы ввода жилья в городе Перми составляют 50-60 процентов от общекраевого объема вводимого жилья. Крупнейшие предприятия строительного комплекса - ОАО «Завод ЖБК-1», ОАО «Пермский завод силикатных панелей», ОАО «СтройПанельКомплект», ООО «Производство керамического кирпича на Закаменной» и другие. Пермский край располагает сырьевой и производственной базой по изготовлению строительных материалов. Кроме этого, на его территории действуют мощные проектные институты и организации, подрядные строительные организации, которые также сосредоточены в основном в городе Перми.
Рынок недвижимости территории первой зоны (как первичный, так и вторичный) имеет достаточно высокий уровень развития - это высокоорганизованный рынок, где активно ведется новое строительство.
Таким образом, в целом охарактеризовать территории, входящие в первую зону, можно как индустриальные высокоурбанизированные, обладающие сформированным рынком недвижимости.
Зона II
Ко второй зоне относятся как индустриальные, так и индустриально-аграрные территории с высоким и средним уровнем урбанизации. Социально-экономическую ситуацию в них можно охарактеризовать как нормальную. Промышленность на этих
территориях в основном моноотраслевая, то есть на территории функционирует несколько крупных предприятий топливноэнергетического комплекса, нефтяной, нефтехимической, металлургической и других отраслей. К этой зоне также относятся многоотраслевые в промышленном плане муниципальные районы, где развито несколько отраслей легкой промышленности.
Первичный рынок недвижимости на территориях второй зоны находится в стадии развития, то есть в переходной (восстановительной) фазе - после критической ситуации он переходит в стадию нового строительства. В течение последних пяти лет первичный рынок недвижимости на территориях этой зоны переживал переходный период, в настоящее время он приближается к завершению своего формирования. В районах и городах второй зоны имеются примеры массового индивидуального строительства. Так, в последнее время ведется строительство организованных малоэтажных комплексов на территории Пермского, Добрянского, Краснокамского районов, что прежде всего обусловлено их близким расположением к городу Перми. Строительство многоэтажных жилых домов ведется в городах Березники, Чусовой, Лысьва, Краснокамск, Чайковский, Добрянка.
Вторичный рынок на рассматриваемых территориях сформирован. Имеется возможность отслеживать его состояние, динамику предложений и рассчитывать средние цены предложения по всем десяти территориям, относящимся ко второй зоне.
Таким образом, территории, относящиеся ко второй зоне, можно охарактеризовать как индустриально-аграрные и индустриальные со средним уровнем урбанизации, с интенсивно развивающимся рынком недвижимости.
Зона III
В третью зону входят аграрноиндустриальные территориальные системы с низким уровнем урбанизации. Индустри-
альный сектор представлен в основном предприятиями местного значения с небольшим набором выполняемых функций. Как правило, каждая территория «держится» за счет одного-двух крупных промышленных предприятий, обеспечивающих рабочими местами почти всех жителей. При этом в некоторых районах среди основных градообразующих предприятий есть и предприятия, отстающие по показателям своей деятельности, имеющие дебиторскую и кредиторскую задолженности. Специализация хозяйства городов и районов третьей зоны и преобладание предприятий-монополистов делает их градообразующую базу уязвимой при изменении конъюнктуры рынка.
Первичный рынок недвижимости на таких территориях не сформирован, в настоящее время проводятся инвестиционные исследования по его созданию. В ряде городов имеются примеры единичного жилищного строительства (города Губаха, Горнозаводск, Кудымкар). Вторичный рынок на территориях третьей зоны находится в стадии развития, он близок к завершению формирования. Отслеживать его ситуацию возможно по четырем из семи, относящихся к этой зоне, территориям.
Таким образом, муниципальные образования третьей зоны можно определить как аграрно-индустриальные с низким уровнем урбанизации, тип рынка недвижимости -переходный от формирующегося к развивающемуся.
Зона IV
Четвертую зону составляют преимущественно аграрные территориальные системы, на которых преобладает сельское население. Однако в эту зону могут входить некоторые аграрно-индустриальные территории со средним уровнем урбанизации.
В районах, относящихся к четвертой зоне, располагаются предприятия легкой промышленности, занимающиеся производством одежды и других предметов по-
требления, а также предприятия сельского хозяйства, лесной промышленности.
Социально-экономическую ситуацию в четвертой зоне можно охарактеризовать как критическую и даже экстремальную. В этой зоне отмечаются: значительное преобладание нетрудоспособного населения над трудоспособным, естественная и миграционная убыль населения, критическая ситуация на рынке труда, низкие уровни жизни и развития социальной сферы.
В сфере недвижимости наблюдается полное отсутствие первичного рынка. Инвестиционные исследования, необходимые для начала его формирования, даже не проводятся. Вторичный рынок только формируется, в течение последних десяти лет он находится на начальном этапе развития. Отслеживать его формирование представляется возможным лишь по шести муниципальным районам.
Таким образом, муниципальные образования четвертой зоны - аграрные (аграрноиндустриальные) территории с низким (средним) уровнем урбанизации, с формирующимся рынком недвижимости.
Область применения методики зонирования муниципальных районов и городских округов Пермского края
Представленная методика, а также установленное в ходе ее применения зонирование территорий имеют большую теоретическую и практическую значимость.
Исходя из характеристик зон можно сделать вывод о способах взаимодействия представителей власти и бизнеса в целях развития жилищного строительства в муниципальных районах и городских округах края. С этой позиции интерес представляет схема государственно-частного партнерства (ГЧП). В настоящее время не существует ни общепринятого определения, ни федерального закона о ГЧП, тем более отсутствуют разработки по созданию ГЧП в сфере жилищного строительства. Тем не менее основные направления разработки
подобной схемы в отношении муниципальных районов и городских округов Пермского края могут быть определены приоритетами, заложенными в настоящее время в Краевой долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 20112015 годах» [2]:
• поддержка обеспечения земельных участков, предназначенных под жилищное строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой;
• вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в государственной собственности и пригодных для использования в целях жилищного строительства;
• оказание содействия муниципальным образованиям края в ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда;
• выполнение социальных гарантий по поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий;
• развитие производственной базы строительного комплекса Пермского края, создание условий для применения в жилищном строительстве новых технологий и материалов, отвечающих требованиям энергоэффективности, экономичности и экологичности;
• оказание содействия муниципальным образованиям Пермского края в разработке и утверждении документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий;
• снижение административных барьеров в строительстве путем внедрения административных регламентов и перевода в электронный вид оказываемых государственных услуг;
• создание системы начальной профессиональной подготовки и переподготовки на базе предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов;
• создание единой системы мониторинга и оценки состояния краевого и муниципальных рынков жилья.
На территории первой зоны (Пермский городской округ) в целях дальнейшего развития жилищного строительства интересна схема реализации ГЧП в области инфраструктурных проектов. В частности, большое значение имеет содействие местных органов власти в вовлечении в оборот земельных участков под строительство объектов многоэтажного и малоэтажного жилья, коммерческого и промышленного назначения, а также обеспечение земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой.
Если к первой зоне строительные компании (как местные, так и из других регионов) проявляют преимущественный интерес, то для их привлечения на территории второй и третьей зон в большей степени нужен административный стимул. Развитие жилищного строительства в этих зонах необходимо, но менее интересно бизнесу в силу их слабого социально-экономического развития. Территории этих зон в первую очередь нуждаются в повышении уровня развития промышленности, а именно градообразующих предприятий как составляющих основу их экономики. Если будет проводиться работа по развитию крупных промышленных предприятий на территориях края, будет формироваться не только потенциальный, но и реальный платежеспособный спрос, стимулирующий развитие жилищного строительства.
На территории четвертой зон ы сегодня компаниям-застройщикам выходить невыгодно из-за слишком низкого уровня их социально-экономического развития, а следовательно - высоких рисков реализации девелоперских проектов. Развитие этих муниципальных районов должно в большей степени стимулироваться федеральными, краевыми и местными властями. Первоочередной задачей глав муниципалитетов должна стать разработка и утверждение документов территориального планирова-
ния. Важной является разработка и утверждение программ комплексного развития коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур муниципальных районов. Аналогично территориям второй и третьей зон здесь большое значение имеет возрождение предприятий (в сферах тяжелой, лесной, легкой промышленности). Кроме того, для развития муниципальных районов четвертой зоны важна поддержка развития малого бизнеса (например, во многих районах четвертой зоны распространение получают частные лесопилки).
Таким образом, проведенное зонирование может использоваться органами власти всех уровней при разработке социальных программ в регионе, при определении территорий, которые нуждаются в развитии промышленности, социальной сферы, повышении уровня жизни населения и т. д. в первую очередь.
Представленная методика построения системы зонирования муниципальных районов и городских округов Пермского края уже применялась на практике - при реализации региональных жилищных программ. С ее помощью были разработаны методические подходы к определению ценовых показателей на территории муниципальных образований края, что предоставило возможность эффективной обработки необходимых данных, используемых при разработке целевых региональных программ. В частности, методика была использована при разработке методических рекомендаций для определения средней расчетной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в городах и районах Пермской области для расчета стоимости строительства (приобретения) жилых помещений для различных категорий граждан.
Как уже было отмечено, кроме органов государственной власти, методика зонирования территорий Пермского края интересна и представителям коммерческих структур -в первую очередь компаниям-застройщикам (местным и из других регионов) в целях диверсификации бизнеса. Установленное
зонирование показывает перспективные территории с точки зрения входа в них со строительными проектами - это городские округа и муниципальные районы первой, второй и частично третьей зон.
Кроме этого, зонирование оказывает большую помощь и специалистам оценочных компаний. Актуально его применение в рамках сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости, расположенных в различных муниципальных образованиях края. Зачастую не во всех муниципальных районах доступна информация о тех или иных объектах недвижимости, и оценочным компаниям приходится искать объекты-аналоги на других территориях. Но не всегда специалисты-оценщики делают правильный выбор, используя в качестве аналогов объекты, расположенные на несопоставимых по уровню социально-экономического развития и развития рынка недвижимости территориях. Именно в этом случае может быть применена представленная методика зонирования, предоставляющая возможность определить аналогичные по уровню развития муниципальные образования. Рассчитанные на основе системы зонирования коэффициенты развития локальных рынков недвижимости могут выступать в качестве поправочных коэффициентов при применении сравнительного подхода к оценке.
В результате исследования, проводимого в течение 2007-2010 годов, был сформулирован показатель развития рынка недвижимости территории - условно назовем его коэффициентом развития локального рынка недвижимости. Рассмотрим более подробно, на основании каких характеристик складывался этот показатель.
В расчет коэффициента развития локального рынка недвижимости включаются оценка развития всех секторов и сегментов местного рынка недвижимости, а также оценка уровня активности на жилищном рынке.
Оценка уровня развития секторов и сегментов местных рынков недвижимости
Таблица 2
Диапазоны количества зарегистрированных прав по договорам купли-продажи по муниципальным районам и городским округам Пермского края, входящим в различные
зоны, единиц в квартал
Зона Год
2007 2008 2009 2010 2011
I (город Пермь) 5 400-6 805 4 179-5 064 3 325-8 050 4 952-8 182 5 627-10 031
II 297-1 399 201-1 320 153-1 267 259-1 475 239-1 896
III 199-698 158-527 155-651 171-1 052 397-1 059
IV 57-430 44-286 37-292 42-542 91-566
была проведена в соответствии с разработанной авторами статьи схемой построения структуры локального рынка недвижимости. В частности, была проведена оценка развития следующих секторов и сегментов рынка:
1) земельный сектор:
• сегмент земель населенных пунктов;
• сегмент земель сельскохозяйственного назначения;
2) жилищный сектор:
• сегмент многоквартирного жилья;
• сегмент индивидуального жилья;
3) коммерческий сектор:
• сегмент коммерческой недвижимости непроизводственного назначения;
• сегмент производственной недвижимости.
Уровень развития каждого сегмента локального рынка недвижимости определялся с помощью балльной оценки, причем разброс оценок определялся для каждого сегмента индивидуально, исходя из возможных качественных характеристик сегментов, но в пределах от 0 до 1 (0; 0,25; 0,5;
0,75; 1). Чем больше балл, присвоенный территории, тем выше уровень развития рассматриваемого сегмента.
Показатели, отражающие активность населения муниципального района (городского округа) на рынке жилья, были оценены посредством анализа количества прав по договорам купли-продажи, ежеквартально регистрируемым на рынке (см. табл. 2) [10].
Итоговый коэффициент развития локального рынка недвижимости определяется суммированием баллов по всем оцениваемым параметрам и делением на количество параметров.
Наибольшие коэффициенты неизменно характеризуют уровень развития рынков Пермского, Добрянского и Краснокамского районов. Наименьшие коэффициенты характеризуют уровень развития рынков муниципальных районов Коми-Пермяцкого округа.
В таблице 3 представлен фрагмент расчета коэффициентов уровня развития рынков недвижимости по муниципальным районам и городским округам Пермского края.
В настоящее время коэффициенты развития локальных рынков недвижимости на территории Пермского края используются рядом ведущих оценочных компаний города Перми (ООО «МВМ-Оценка», ООО «Оценочная компания Тереза», ЗАО «Пермский центр оценки», государственное унитарное предприятие «Центр технической инвентаризации Пермского края»).
Таким образом, практическая значимость представленного в статье исследования заключается в том, что универсальность разработанной методики позволяет использовать ее в работе как государственных органов власти различных уровней (в первую очередь местных), так и коммерческих структур - специалистов рынка недвижимости. Методика может быть при-
Таблица 3
Данные для расчета коэффициентов уровня развития рынков недвижимости по муниципальным районам и городским округам Пермского края (по состоянию на 13 января 2011 года)
Городской округ (ГО) или муниципальный район (МР) Сектор Активность на рынке жилья Коэффициент локального рынка недвижимости
земельный жилищный коммерческий
земли населенных пунктов земли сельскохозяйственного назначения деревянные дома старого типа современные коттеджи е ь жиль е о 1 арт ква гок о 1 строительство многоквартирного жилья в течение последних двух-трех лет коммерческая недвижимость производственная недвижимость
Пермский ГО 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,000
Пермский МР 1 1 1 1 1 0,5 1 0,5 1 0,889
Добрянский МР 1 1 1 1 1 0,25 1 0,5 0,5 0,806
Краснокамский МР 0,5 1 1 1 1 0,25 1 0,5 1 0,806
Березниковский ГО 0,5 0,25 1 1 1 0,25 1 0,5 1 0,722
Кунгурский ГО 0,5 0 1 1 1 0,25 1 0,5 1 0,694
Соликамский ГО 0,5 0 1 1 1 0,25 1 0,5 1 0,694
Кизеловский МР 0 0 1 0 1 0,25 0,25 0,25 0,5 0,361
Красновишерский МР 0 0 1 0 1 0 0,25 0,25 0,25 0,306
Гремячинский МР 0 0 1 0 0,5 0,25 0,25 0,25 0,25 0,278
Косинский МР 0 0 1 0 0,25 0 0,25 0 0,25 0,194
Кочевский МР 0 0 1 0 0,25 0 0,25 0 0,25 0,194
Юрлинский МР 0 0 1 0 0,25 0 0,25 0 0,25 0,194
Юсьвенский МР 0 0 1 0 0,25 0 0,25 0 0,25 0,194
менима и в других регионах Российской Федерации.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Об образовании в составе Российской Федерации нового субъекта Россий-
ской Федерации в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа : Федеральный закон от 25 марта 2004 года № 1-ФКЗ.
2. Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011 — 2015 годах : краевая долгосрочная целевая
программа (проект концепции внесен на рассмотрение в Законодательное Собрание Пермского края в 2012 году).
3. Об утверждении поквартального распределения объемов капитального строительства на 2003 год : распоряжение губернатора Пермской области от 20 марта 2003 года № 143-р.
4. Ветров Г. Ю., Визгалов Д. В., Пине-гина М. В., Шевырова Н. И. Оценка муниципальных программ. М. : Фонд «Институт экономики города», 2003.
5. Градов А. П., Кузин Б. И., Медников М. Д., Соколицын А. С. Региональная экономика. СПб. : Питер, 2003.
6. Епишина Э. Д. Учебно-методический комплекс по курсу «Экономика недвижимости». Пермь : Пермский государственный университет, 2007.
7. Каменская М. В. Оценка внутрирегионального инвестиционного климата как основа для разработки стратегии инвестиционного развития // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». Серия : В помощь специалисту-практику. 2008. Выпуск 1.
8. Стерник Г. М. Технология анализа
рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости. М., 2004.
9. Методические рекомендации по мониторингу регионального рынка недвижимости / аналитический отдел ОАО «Камская долина». Пермь, 2009.
10. Данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
11. Базы данных аналитического отдела ОАО «Камская долина».
12. Портал Министерства регионального развития Российской Федерации: www. minregion.ru
13. Портал Министерства градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края. URL: www.infrastrukturaperm.ru
14. Функционально-целевой блок «Развитие территорий» : [портал правительства Пермского края]. URL: www.permkrai.ru/edu
15. Фонд «Институт экономики города» : [сайт]. URL: www.urbaneconomics.ru
16. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» : [сайт]. URL: www.raexpert.ru/research-es/regions
17. Журнал Forbes (российское издание) : [сайт]. URL: www.forbes.ru/rating
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
ООО "Аналитический центр
Мы предлагаем квалифицированные услуги по анализу и
прогнозированию на рынке недвижимости:
• в постоянном режиме ведется мониторинг сегментов пермского рынка недвижимости (сегменты жилой, коммерческой, производственной недвижимости), проводятся исследования текущего и прогнозного состояний рынка с применением научных подходов к анализу и прогнозированию;
• предоставляются услуги по разработке концепций строительных объектов;
• выполняются эксклюзивные исследования рынка на заказ -анализ рынка какого-либо города, страны, специфического сегмента рынка недвижимости и т. д.
614066, г. Пермь ул. Стахановская, 45 телефон: +7(342) 215-505-86 факс: +7(342) 210-36-10 www.analitika.kamdolina.ru [email protected]
Мы предоставляем профессиональную аналитическую информацию, позволяющую оперативно решать задачи, стоящие перед любым участником рынка -инвестором, застройщиком, девелопером, оценщиком, риелтором. Сегодня ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» - безусловный лидер профессиональных консультантов на пермском рынке недвижимости.
